经济适用房颠覆楼市

经济适用房经济适用房颠覆楼市？颠覆楼市？ 中国指数研究院（西南分院） 吴晓桃/文 2008 年 3 月，国家财政部、国家税务总局发布了关于廉租住房经济适用住房和住房 租赁有关税收政策的通知 。与此同时，今年 1 月下达的经济适用住房开发贷款管理办法 也在同年 2 月正式实施。 在节后金融政策一片趋紧的大势之下， 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税 收政策的通知和经济适用住房开发贷款管理办法这两个新政双管齐下，对个人和开 发商大开绿灯，在购买经济适用房和开发经济适用房方面进行大量优惠。那么，新政策对 个人、房地产开发商和整体楼市究竟有什么影响和冲击呢？经济适用房能够撼动整个楼市 吗？为此，中国指数研究院作了调查和分析。 我们的调查是通过网络进行的，主要调研对象是重庆、北京、成都、武汉、杭州、深 圳、济南的市民。参加本次调查的对象有企业中高层管理者、公司普通职员、大四毕业生、 机关工作者、体力劳动者、退休工人等。其中，调研对象的月薪在 1000-3000 元的占 36.7%，3000-5000 元的占 33.3%，调研对象以中低收入为主，具体如图 1 所示。 图图 1 调研对象的收入情况调研对象的收入情况 3.3% 36.7% 33.3% 13.3% 10.0% 3.3% （1）1000以下（2）1000-3000（3）3000-5000 （4）5000-8000（5）8000-10000（6）1万以上 我们的调研及分析具体如下。 当前商品房仍是主流，经济适用房尚难成气候当前商品房仍是主流，经济适用房尚难成气候 当我们询问消费者“您目前关注的住宅类型是什么”时，他们的选择如图 2 所示。 图图 2 消费者关注的住宅类型消费者关注的住宅类型 别墅 公寓 普通商品住宅 经济适用房 花园洋房 0 10 20 30 40 50 从图 2 可以看到，目前绝大多数人仍然关心的是普通商品房。为什么关注经济适用房 的人不多呢？是大家都太有钱了？非也！从前面的数据来看，我们的调研对象以中低收入 者居多。为什么百姓明明无钱，却不关注经济适用房呢？这之中的因素很多，请接着看下 面的调查和分析。 经济适用房宣传力度太小经济适用房宣传力度太小 当我们询问消费者“您对经济适用房政策及本市今年有哪些经济适用房楼盘了解多少” 时，他们的回答结果如图 3 所示。 图图 3 对经济适用房信息了解情况对经济适用房信息了解情况 很了解 0.0% 一般了解 63.3% 不了解 36.7% 从图 3 可以看出，对经济适用房的政策及当前楼盘项目的了解知之者甚少。其中，回 答“一般了解”的占 63.3%，而还有 36.7%的人对经济适用房几乎是完全不知。在我们的 调研对象中，有不少人还是在房地产相关公司工作，但是却无一人敢称自己对经济适用房 很了解。连业内人员都对经济适用房毫不知情，更不要说其他普通老百姓了。 为什么会有这种现象呢？一是政府对经济适用房还不太重视，信息不透明，宣传不得 力。二是房地产开发商的原因，也许是因为经济适用房本身利润较薄，开发商没有多余的 钱来宣传经济适用房；抑或是开发商故意不对消费者公布消息，这样他们可以在消费者不 知情的情况下，把经济适用房当作商品房来出售，以谋取更高利润。 因此，建议政府和开发商还要多花精力和费用来宣传经济适用房。 购买经济适用房太难购买经济适用房太难 当询问消费者觉得购买经济适用房是否困难时，他们的回答结果如图 4 所示。 图图 4 购买经济适用房的难易程度购买经济适用房的难易程度 太难 36.7% 难 50.0% 一般 10.0% 不难 3.3% 回答经济适用房购买“难”的占 50.0%， “太难”的占 36.7%。也就是说，至少有 86.7%的 人认为购买经济适用房是困难的。可见，经济适用房的政策有许多不必要的步骤应该删减。 经济适用房限令太多，令消费群者转向商品房经济适用房限令太多，令消费群者转向商品房 当询问消费者是否会因为经济适用房手续繁杂而放弃购买时，他们的选择结果如图 5 所示。 图图 5 经济适用房的限令改变消费者决策的情况经济适用房的限令改变消费者决策的情况 会 33.3% 不会 30.0% 不一定 36.7% 其中，有 33.3%的人会因为经济适用房手续太繁杂而直接放弃购买。另外，有 36.7% 的人会根据各种情况反复衡量，他们或许会因为价格低廉而继续奋斗，哪怕是通宵排队拿 号也在所不惜；他们也可能会因嫌手续烦琐而干脆多花点钱买商品房，以图省心省力。总 之，经济适用房的手续繁杂会让人望而却步，会将它的一部分潜在消费群体推向商品房那 端。 经济适用房最大的障碍是信息不透明，其次是手续繁杂经济适用房最大的障碍是信息不透明，其次是手续繁杂 当询问消费者“您觉得经济适用房目前最大的障碍在哪里”时，他们的回答如图 6 所 示。 图图 6 经济适用房的障碍经济适用房的障碍 手续繁杂 信息不透明 价格偏高 质量差 地理位置不好 交通不便 配套设施不完善 环境不好 户型设计不合理 0 10 20 30 40 50 60 从图 6 可以看出，大部分人认为经济适用房最大的障碍，或者说是弊端，首当其冲的 是信息不透明，其次是手续繁杂，另外就是配套设施不完善、环境不好、地理位置较偏等。 消费者所认为的经济适用房弊端，也从侧面说明他们考量房屋的标准是什么。因此，在开 发经济适用房时，建议多从配套设施、环境、地理位置、质量、交通、价格、户型等方面 加以改善。 消费者极其渴望品牌商加入经济适用房的建设消费者极其渴望品牌商加入经济适用房的建设 当询问消费者是否希望品牌开发商也加入经济适用房的开发建设中时，他们的回答结 果如图 7 所示。 图图 7 消费者对品牌商加入经济适用房建设的期望程度消费者对品牌商加入经济适用房建设的期望程度 很希望 33.3% 希望 56.7% 不希望 10.0% 从图 7 可以看出，有 33.3%的人是极为期盼品牌商加入经济适用房的开发队伍的，另 有 56.7%的人是一般希望。总的来看，盼望品牌商加入经济适用房建设中来的消费者占了 绝大多数，而且这个比例还很大，竟高达 90%。 品牌商开发的经济适用房会提升消费者的购买欲品牌商开发的经济适用房会提升消费者的购买欲 当询问消费者是否会因为经济适用房由品牌开发商开发而有购买欲望时，他们的选择 结果如图 8 所示。 图图 8 品牌商开发的经济适用房对消费者的吸引程度品牌商开发的经济适用房对消费者的吸引程度 会 56.7% 不会 13.3% 不一定 30.0% 从图 8 可以看出，有 56.7%的人会因为品牌商加入经济适用房的建设而激起他们购买 的热情。因此，建议更多的品牌商也来开发经济适用房，这是消费者对你们的期盼和呼唤， 也是企业的社会责任。从目前的形势来看，已有富力、首开、龙湖、万通、洋世达等知名 品牌开发商开始投身于经济适用房的建设，这是一个好的开始。 经济适用房对别墅和高档住宅影响甚小经济适用房对别墅和高档住宅影响甚小 当询问消费者“如果您有足够的钱买别墅或花园洋房，您会因为经济适用房价格相对 便宜而放弃别墅吗” ，他们的选择结果如图 9 所示。 图图 9 经济适用房对高档住宅的影响经济适用房对高档住宅的影响 会 20.0% 不会 50.0% 不一定 30.0% 从图 9 可以看出，有 50%的人不会因为经济适用房便宜而放弃原本购置别墅或花园洋 房的计划。问及原因，因为高档楼盘和别墅的环境、质量、配套设施、教育、交通、服务、 管理等各方面的条件都与经济适用房有着天壤之别，二者不能相提并论，况且，别墅也是 一种身份的象征，因此，大多数有钱人不会因为经济适用房价格便宜而放弃高品质的楼盘。 由此可见，经济适用房对高档住宅和别墅的影响甚微。 经济适用房对普通商品房冲击较大经济适用房对普通商品房冲击较大 当询问消费者“如果您有余钱但不算太富足，您会因为经济适用房相对便宜而放弃购 买普通商品房”时，他们的选择结果如图 10 所示。 图图 10 经济适用房对普通商品房的影响经济适用房对普通商品房的影响 会 46.7% 不会 20.0% 不一定 33.3% 从调查结果来看，当大众有一定余钱但又不是很宽裕时，他们会在普通商品房和经济 适用房之间游离，这样的人数占了 33.3%，而有 46.7%的人会因为经济适用房的价格低廉 而直接放弃普通商品房。由此可见，经济适用房对中小普通商品房楼盘的冲击很大。 在游离的人员中间，他们会根据性价比来作选择。如果经济适用房价格比普通商品房 便宜很多，而且，相关的配套、环境、质量又与商品房差别很小，那么，大众会优先考虑 经济适用房。 经济适用房要比商品房便宜经济适用房要比商品房便宜 40%以上才具吸引力以上才具吸引力 当询问消费者“您觉得经济适用房价格比商品房便宜多少才更为合理”时，他们的选 择如图 11 所示。 图图 11 消费者期望的经济适用房与商品房价格差异消费者期望的经济适用房与商品房价格差异 50%以上 23.3% 40%-50% 23.3% 30%-40% 43.3% 10%-20% 3.3% 20%-30% 3.3% 10%以下 3.3% 从图 11 可以看出，希望经济适用房价格比商品房便宜 30%以上的占了 90%，希望便 宜 40%以上的占了 46.6%。由此可见，经济适用房价格若只比商品房便宜一点点是不行的， 经济适用房价格最好比商品房便宜 40%以上，才会吸引到更多的消费者。 综合来看，政府颁布的两个新政策关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收 政策的通知和经济适用住房开发贷款管理办法 ，能够吸引部分个体消费者购买经济适 用房，能鼓舞更多的开发商加入经济适用房的建设，毕竟，税收减低那么多，开发成本又 降低不少，且银行金融力度支持又加大，同时也顺应了政府的心意，还彰显了“企业的社 会责任” ，利人利己，何乐而不为？但从短期看来，经济适用房新的政策和新的楼盘的推出 对整个房地产市场的影响还不会很大，尤其是对高档楼盘和别墅的影响甚微。因为经济适 用房是为解决中低收入群体的住房问题而兴建的，有一定的特殊限制，与高档楼盘和别墅 的冲突甚小。经济适用房数量少、环境差、配套不齐全，申请的条件高、手续繁，信息不 透明，宣传力度又弱，能申请到的毕竟是少数，也让有资格申请者望而却步。因此，就目 前来说，经济适用房对整个楼市的影响微乎其微，很难撼动或颠覆目前的楼市格局。但从 长远来讲，如果经济适用住房达到一定比例，且价格、质量、环境和政策等一系列措施都 非常合理，那么对平抑疯涨的房价将会起到积极的作用。我们期待能够有更好的、更合理 的政策出台，我们期待有更多的优质开发商能够参与竞争。 “居者有其屋”的梦想真的能实 现吗？让我们翘首以待。 相关链接：相关链接： 经济适用房颠覆楼市？ /12007105/1873431/articledetail.htm 重庆经济适用房价格分析及走势研判 /12007105/1814185/articledetail.htm 2008 在哪里买重庆经济适用房？ /12007105/1792702/articledetail.htm 重庆经济适用房发展空间有多大？ /12007105/1792695/articledetail.htm 房企的融资渠道及如何防范资金链断裂 /12007105/1841732/articledetail.htm 2008 中国房地产百强企业研究报告 /20211478/185