2012年8月山东东营银座城市广场三期价格执行和推售策略案.doc

东营银座城市广场三期价格执行和推售策略案2012年8月4、D4分层写字楼价格体系：根据不同楼层实行垂直差价，从而较好实现水平差价，有利于投资选择。定价思路上基于楼层系数指标以1为基点，基价为7000，按照不同楼在通风、采光、朝向、景观、噪音等悉数因素，决定垂直差价，有利于将相同物业进行价值升值，创造溢价。 楼层单元号建筑面积楼层系数垂直价格基数垂直差价水平系数因素水平系数水平价格基数水平差价小计基价单价通风采光朝向景观噪音面积1东户-460-2400012-0.502.51002501070007010西户-460-24000-12-0.500.510050-190700068102东户-360-180-1-0.50.50-0.30-1.3100-130-31070006790西户-360-18000-10-0.30-1.3100-130-310700067903东户-260-120-1-0.50.5000-1100-100-22070006870西户-260-12000-1000-1100-100-220700068704东户-160-60-1-0.50.5000-1100-100-16070006950西户-160-6000-1000-1100-100-160700069505东户16060-1-0.50.5000-1100-100-4070007030西户1606000-1000-1100-100-40700070306东户260120-1-0.50.5000-1100-1002070007110西户26012000-1000-1100-10020700071107东户360180-1-0.50.5000-1100-1008070007190西户36018000-1000-1100-10080700071908东户460240-1-0.50.5000-1100-10014070007270西户46024000-1000-1100-100140700072709东户560300-1-0.50.5000-1100-10020070007350西户56030000-1000-1100-100200700073505、C4商铺价格针对区域消费特点以及周边市场的调查研究，我们根据项目自身情况进行价格分析定位。并结合目前的市场因素、成本利润、宏观因素、项目形象、公司品牌以及去化速度等综合考虑，制定出商铺底价表，如下：C4(商铺)成交价格表楼层单元号建筑面积水平系数因素水平系数水平价格基数水平差价基价单价总价楼层差异人流朝向景观面积业态商户1580-1110-101100100800081004,698,000 商户2580-1110-101100100800081004,698,000 商户3489021003100300800083004,058,700 商户4500020002100200800082004,100,000 商户54000100-1001000800080003,200,000 商户64000000-10-1100-100800079003,160,000 商户7580-1-1.5000-1.5100-350800076504,553,000 商户8580-1-2000-2100-400800076004,524,000 商户92960-2.5000-2.5100-250800077502,294,000 4、优惠方式：根据购买面积的不同制定不同的折扣比例。（1）优惠方式一：根据购买面积不同，享受不同折扣比例，见下表： 购买面积（平米）600-10001001-16001601-40004000以上备注折扣比例99989795（2）优惠方式二：根据付款方式不同，享受不同优惠点位。一次性额外优惠2%，贷款无优惠。 五、2012年下半年推售策略1、推售原则树立东营银座城市广场三期项目高端商业地产形象，实现鲁商置业品牌升华；确立东营写字楼市场领跑者地位，提高三期项目市场知名度与美誉度；平衡销售速度和销售价格，实现各档次、各类产品的均衡去化。2、推售策略形象：引领性的形象立势，塑造价值标杆，提升整体形象。客户：迎合并引领大型企业办公需求，多种途径吸引有效客户，不断拓展及提升客户层面。产品：优势、稀缺、高端独栋产品强势登陆东营市场，独特的产品卖点引起市场关注；以优势的价格应对严重的客户分流，增强市场竞争分量。3、推售节奏根据2012年东营房地产市场形势，结合项目三期产品高端属性，建议按栋陆续推售。分批入市主要有以下原因：（1）、检验市场。我项目产品定位为低密、高品质花园办公商务区，采用整栋销售模式，东营市场几乎没有同类产品可参考，分批入市可有效检验市场反应。（2）、价格测试。受体量大、总价高的影响，大客户整栋或分层购买时对产品价格最为关注，因此合理的成交价格是实现销售的关