2012秦皇岛商业研究(正稿).docx

慧德勤（中国）商业地产机构秦皇岛商业研究深圳市慧德勤房地产经纪有限公司中国深圳 绥中项目部2012年10月目 录第一部分：秦皇岛宏观市场环境 3 第一章、秦皇岛整体经济情况 3第二章、秦皇岛城市规划与发展趋势 4 第三章、秦皇岛商贸旅游产业 9第二部分：秦皇岛整体商业市场调研13第一章、秦皇岛商圈情况13第二章、秦皇岛商圈初步调研14第三章、秦皇岛专业市场调研35第三部分：针对性案例研究54第一章、秦皇岛彩龙国际商贸广场54第二章、彩龙的租售模式、招商政策58第三章、项目投资开发商香港昌升集团61第四章、昌升集团各项目租售模式、政策及信息66第一部分 秦皇岛宏观市场环境第一章、秦皇岛整体经济情况1、秦皇岛简介秦皇岛，简称秦，位于中国河北省东北部，首批全国沿海开放城市。因公元前215年中国的第一个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝尊号而得名的城市。现为为河北省省辖市，中国北方著名港口城市。是2008年北京奥运会的协办城市。秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西接唐山，近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个市辖区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812.4平方公里，截止2010年底全市总人口已达到298万。秦皇岛交通便捷，通讯发达。秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和京沈高速公路、沿海高速公路、102、205国道贯穿全境。从北京、沈阳到秦皇岛只需两个多小时。2、秦皇岛GDP情况 2011年，全市总体经济运行平稳，初步核算，全市实现生产总值1064.03亿元，比去年增长12.0%。其中第一产业增加值141.19亿元，增长5.1%，第二产业增加值419.47亿元，增长16.2%，第三产业增加值503.38亿元，增长10.4%。2012年秦皇岛市经济社会发展预期目标为生产总值增长10%，全部财政收入增长14%。3、固定资产投资2011年累计完成全社会固定资产投资615.10亿元，同比增长25.6%。其中除农户以外的固定资产投资完成598.46亿元，增长25.2%。城乡建设项目稳步推进，完成投资433.60亿元，增长21.2%。投资结构调整力度加大，第三产业投资在投资增长中居主导地位。三次产业投资的比例关系为2.829.667.6。房地产投资增长势头不减，商品房销售面积增幅回落。全年完成房地产投资164.86亿元，增长37.1%，增幅较上年加快9.4个百分点。全市商品房销售面积336.82万平方米，增长3.3%。4、地方财政及居民收入情况2011年全市实现财政收入168.69亿元，增长20.2%，财政收入占GDP比重为15.9%。一般预算收入86.64亿元，分别增长20.2%和20.3%。城镇居民人均可支配收入19385元、农民人均纯收入7365元，分别增长13.2%和18.5%。截止年末，金融机构各项存款余额1686.78亿元，比年初增长10.6%。其中个人储蓄存款余额997.57亿元，增长14.7%；单位存款余额663.17亿元，增长5.2%。2011年，秦皇岛市累计实现社会消费品零售总额394.45亿元，同比增长17.8%。尽管城乡消费上扬，但受房地产调控和汽车市场消费政策调整的影响，住房、汽车消费增幅减缓。去年商品房销售面积336.82万平方米，增幅同比回落59.5个百分点。汽车类商品销售额与上年持平，建筑及装潢材料类销售额同比下降10.7%。第二章、秦皇岛城市规划与发展趋势一、市域城市体系规划 市域城镇空间及等级结构构筑“一带两点三轴”的市域城镇体系空间结构。“一带”指市域沿海“42”组团式的滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、西部滨海新城（大蒲河）和昌黎县城、抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。“两点”指据点式发展的青龙和卢龙县城。“三轴”分别指沿205复合交通线（含205国道、京秦铁路）、102复合交通线（含102国道、京山铁路、京秦客运专线、京沈高速公路）和承秦复合交通线（含承秦高速公路、秦青公路）构成的三条小城镇发展轴。形成市域中心城市（1个）、中小城市(5个)、中心镇（9个）和一般镇（16个）四级市域城镇等级结构。 市域及城市对外交通 （1）公路规划市域形成以“十”字形的高速公路主干线（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和“三纵七横十三条线”的干线公路网（三纵为秦青线、青乐线和蛇刘线；七横为京建线、凉龙线、三抚线、102国道、205国道和沿海公路北线、沿海公路南线）共同构成的公路网主骨架。 （2）铁路一是建设京秦城际铁路。规划利用京山铁路狼秦段改造为京秦客运专线，在秦皇岛市区设北戴河站和秦皇岛站两个客运站。规划京山铁路北戴河站秦皇岛站之间的区段改线西迁，原线路废除。二是建设津秦客运专线：该线在市区平行京秦客运专线走向，分别在北戴河与秦皇岛设置客运站。三是为扩大港口腹地，打通至承德、内蒙、辽西的交通通道。 （3）航空在昌黎晒甲坨规划建设4C级旅游支线机场，山海关的军民合用机场近中期予以保留，远期搬迁。二、滨海地区空间协调发展规划 1、滨海地区空间发展战略东优西移，南控北进（优化中心城区，大力推进城市从东部地带向西部地带战略转移。在开发建设西部滨海地区的同时应注重对海岸线沿线的控制，避免对自然资源的破坏，城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸）；轴向集聚，组团隔离（滨海地区是秦皇岛市发展的龙头，人口向该区域各城镇集聚是秦皇岛市发展的必然，因此，强化滨海地区城镇带的建设是非常必要的。2、滨海地区空间布局结构坚持生态环境优先的原则，优化完善东部海港区、山海关区、北戴河区的城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进“西港东迁”，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色的的园林式、生态型、现代化的滨海名城，构筑由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、滨海生态新城、昌黎县城、抚宁县城等构成的“4+2组团”式城镇空间布局结构，建设秦皇岛大都市区。3、滨海地区各组团功能定位海港组团为国家重要的能源枢纽港之一，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市功能综合区；山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地；北戴河组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲、文化创意、总部经济和科技教育研发等为主的滨海生态宜居新城；昌黎、抚宁组团为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散的主要承接地。 三、主城区空间发展规划 （一）城市性质和城市规模 1、城市性质：我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市。 2、城市人口规模规划在2005年现状城市人口75.16万人的基础上，规划初定2010年城市人口为109万人城市用地规模规划城市用地规模为2010年120平方公里，人均建设用地110M2；2020年149平方公里、人均建设用地110M2。 3、城市远景发展目标：建设富有实力、充满活力、独具魅力、彰显竞争力的沿海经济社会发展强市，努力建成全省环境最优、发展最快、活力最强、人民最富的实践科学发展的先行地区，逐步发展成为现代化、国际性、生态型的滨海名城。（二）城市发展策略 强化海港组团、净化北戴河组团、优化山海关组团。 海港组团：完善功能、调整布局、港城互动、增强实力。突出港口优势，以临港工业、物流和现代服务业为主导，建设城市功能综合区。加快实施“西港东迁”，增加城市生活岸线，建设滨海休闲文化娱乐中心。优化城市布局，积极引导工业用地向北部山地发展，集约节约建设用地。 北戴河组团（含南戴河、戴河、牛头崖）：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。发挥品牌和环境优势，以特色旅游和观光度假为主导，建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的旅游休闲度假胜地。打破行政界线，整合南戴河、戴河、牛头崖的空间资源，打造以高端旅游和休闲娱乐为主的特色突出、优势互补的大北戴河组团。 山海关组团：保护古城、拓展新区、发展经济。突出品牌优势，以历史文化名城保护为主导，加快临港工业园区的建设，积极谋划冀辽合作，跨省拓展临港用地空间。山海关是国家级历史文化名城，是世界文化遗产，要特别加以保护。 （三）城市空间布局结构 延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用带状组团式结构，即“三大组团十三片区”(海港组团六个片区：中心片区、东部片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区；北戴河组团两个片区：滨海旅游片区和戴河片区；山海关组团五个片区：关城片区、关城东片区、道南片区、秦皇岛经济技术开发区东区和老龙头旅游区)，组团之间和片区之间绿色间隔。 （四）港城协调发展策略 （1）港口发展思路秦皇岛港在现有煤炭大港的基础上，适应临港工业的发展，积极发展集装箱和杂货运输，科学发展旅客运输，成为集能源、集装箱、杂货、客运为一体、功能齐全的现代化综合性港口。将山海关港建成以秦皇岛经济技术开发区东区和山海关临港工业区为依托的综合性港区。 （2）港口发展战略加快实施西港东迁，实现港城协调发展。对港口资源重新进行整合，逐步将西港区全部东迁至煤五期以东、沙河口以西1.7km岸线区域，西港区港口岸线全部退让为城市生活岸线，建设城市滨海文化娱乐休闲区。远景在沙河以东预留部分港口岸线。 第三章、秦皇岛商贸旅游产业1、秦皇岛旅游业秦皇岛历史悠久，资源丰富。早在1898年，清政府就宣布秦皇岛作为自开口岸开埠，辟北戴河为“中外人士杂居”避暑地，是中国最早对外开放的旅游度假区，是中国近代旅游鼻祖。秦皇岛拥有162.7公里中国北方优质沙质岸线和横贯东西的250公里雄伟长城，半径50公里范围内汇集了类型多样的旅游景点，生态禀赋和旅游资源得天独厚。这里夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，集山、海、关、城于一体，阳光、蓝天、绿树、碧海、金沙、长城、青山共同构成了绝妙的迷人画卷。 大海、长城和生态是秦皇岛旅游三大品牌，经过多年的培育，逐步形成了滨海度假、长城之旅和生态旅游为主的三大产品体系的滨海度假游、长城揽胜游、浪漫观鸟游、名人别墅游、生态乡村游等十几条精品旅游线路。 近年来，秦皇岛先后荣获了“首批国家优秀旅游城市”、“国际旅游名城”、“中国生态旅游百强市”、“中国旅游竞争力百强城市”、“新中国休闲生态旅游魅力之都”、“2009中国十佳宜游城市”等称号。2010年，秦皇岛被列为国家首批旅游综合改革试点城市、城市休闲服务标准化试点验证城市，荣膺国家最佳休闲城市、最佳休闲度假城市。 2、旅游接待情况2011年，秦皇岛接待国内游客首次突破2000万人次，达到2101.2万人次，同比增长12.9，其中京津市场占28.7%,本省市场26.9%，黑吉辽市场19.8%,晋鲁豫市场16.7%，其他市场7.9%。 接待入境游客26.4万人次，同比增长9.1，旅游社会总收入172.8亿元，同比增长17.3，其中亚洲市场39.7%，欧洲市场38.1%，美洲市场9.9%，港澳台市场6.0%，大洋洲市场4.4%，其他市场1.9%。 旅游创汇15025万美元，同比增长15.4；景点门票收入43431.3万元，同比增长14.1。 3、旅游消费构成2011年,秦皇岛市国内游客人均花费为825.78元，同比增长11%，高出全省平均水平27% (2011年，河北省国内游客平均花费为650元)，已实现连续三年位居河北全省第一。其中交通22.2%，住宿24.7%，游览19.9%，餐饮20.9%，购物7.8%，娱乐3.2%，其他1.3%。 4、旅游行业规模截止到2011年底，秦皇岛市共有旅游星级饭店59家，其中，五星级饭店2家、四星级饭店12家、三星级饭店32家、二星级饭店13家，总数排在全省前列。全市星级饭店共有客房7078间，床位1.44万张。 旅行社总数达到172家。全市旅行社营业收入达到3.59亿元，接待国内游客81.9万人次，同比增长23.9%，接待入境游客5.39万人次，同比增长16.4%，组织出游人数达到24.7万人次，同比增长45.3%，其中组织出境人数达到2.5万人次，同比增长114 %。 共有国家A级以上旅游景区(点)32家（34处），其中：国家5A级旅游景区1家（3处），国家4A级旅游景区15家，国家3A级旅游景区6家，国家2A级旅游景区10家。 北戴河风光 山海关景区秦皇岛海景假日酒店（五星）5、秦皇岛商贸业动态秦皇岛市商务局公布：2011年，秦皇岛市新建、改造各类商贸市场达到38家，同比增长55.26%；计划投资额达57.2亿元，同比增长368.85%。一批大型商贸中心、大型批发市场、标准化菜市场、农村集贸市场、专业市场相继建成，全市商贸市场建设成果斐然。2011年，秦皇岛市将商贸市场项目建设作为拉动经济增长、提升城市形象的一项重要举措，继红星美凯龙、乐购超市、新天地购物中心等国际国内著名的商贸企业入驻秦皇岛后，又强力推动一批商业综合体、大型市场、物流中心等龙头项目的引进、建设和运营，使全市商贸市场的软硬环境建设实现了大发展、大提速、大提升。秦皇岛义乌小商品城2011年9月份开业，经营的小商品品牌逾5000多个，不仅成为我市第一家集旅游、购物、餐饮、休闲于一体的综合性商业场所，也成为全省经营品种最多的小商品市场。投资10亿元项目实现零的突破。其中，投资15亿元的茂业城市综合体项目已与海港区签约，投资15亿元的勒泰城商业综合体项目已与开发区签约，江苏润恒集团拟投资20亿元的物流基地项目也和秦皇岛市签订协议；2011年，有8个投资超亿元项目相继签约、开工、建成运营，为历年来最多、最大。勒泰城商业综合体、世纪港湾商业广场等项目，均是以世界顶级品牌为龙头的集购物、娱乐、美食、服务等多功能于一体的体验式休闲时尚大型购物中心，将有力地提升城市总体形象和商贸流通水平。2011年，在山东堡周边规划建设的茂业城市综合体项目，突破了秦皇岛市仅有太阳城一个商业中心的布局结构，将有效缓解老商业中心承载超负荷的压力，形成两个市级商业中心的新格局。这些重大项目的签约、建设和运营对繁荣全市经济、提升城市形象、带动人员就业、促进社会稳定贡献巨大，意义深远。78第二部分、秦皇岛商业基本调研第一章：秦皇岛商圈概况目前秦皇岛市的商业格局，基本形成了以海港区为商业核心区域的商业格局。主要有以下两大商圈：休闲娱乐区传统零售百货区商! 传统核心商业区域：太阳城为中心的传统商业区，是本市最老、最大的商圈，主要以地零售、百货为主，业态丰富。! 以人民公园为核心的新兴商圈：以休闲业态为主，正在改变城市单一的商业格局，形成新的商业中心。 传统零售核心商圈辐射全市，但东南部倾向性更大。 新兴的人民广场商圈将成为未来港城最具影响力的娱乐休闲中心，辐射力倾向于服务海港区西北方向；承担吸引西北部客流回归近区域消费。 两大商圈的竞争与合作：两个商圈叠合部分将是二个商圈的客源竞争区域；新兴商圈将分流传统商圈客流；新兴广场商圈将以资源优势弥补传统核心商圈的业态缺口，完善全市商业结构。第二章：秦皇岛商圈初步调研l 传统零售商圈太阳城商圈太阳城商业区是海港区最大规模商业设施群，位于秦皇岛市中心黄金地段，商业区区位优势明显，有近20条公交线路环绕期间，交通便利、四通八达。太阳城商业区与周边的金原、天华、商城、华联、秦皇小区等大型酒店、商场及高档住宅小区，形成城市中心商务圈，人流、商流、物流、信息流活跃，商业氛围浓厚。 超大规模中心商业区 形成“太阳城”效应。以老牌商业华联、商城、金三角为基础，加之新天地购物中心、金都购物、金辉国贸、金原商厦、天洋购物广场东西厅、广缘购物中心、麦当劳、肯德基等，形成了一个超大规模的商业中心，囊括了传统百货、购物中心、大型超市、大市场、专营商店、连锁店、专卖店、小商铺等各种业态，集中了购物、餐饮、娱乐、休闲等各项功能，经营着高、中、低档各种商品，成为了秦皇岛人购物的首选之地。相对于市区60万人口而言，这样强大的商业功能，就犹如“太阳城”的名字一样，牢牢地吸引住了港城人的消费能量。l 太阳城步行街太阳城步行街内部交通图 占地面积：15.36万平米 建筑面积：20万平米 位置：东至民族路，南至秦山铁路，西至文化路，北至河北大街 性质：主体部分19栋（共27栋）单体商业楼，为后西街分割成东、西两大部分，西侧是集休闲、娱乐、商业、办公、住宿、住宅于一体的大型商业综合体，东侧则是以美食街、海浪花水产批发市场以及天桥市场为代表的农贸、餐饮区。l 太阳城步行街主要物业一览表：项目编号（开发商）大厦名称面积（万m2）项目编号（开发商）大厦名称面积（万m2）太阳城1#（亿丰）东方大厦5458太阳城9#（住总）住总商务大厦/天洋西厅11656太阳城2#（祥泰批发商厦）恒河商务6800太阳城10#（新丰）新丰大厦4000太阳城3#（宏立）淘乐城6674.22太阳城11#（电信大厦）IT信息大厦9480太阳城4#（物资）太阳城4#5095太阳城15#（凯利）凯利购物中心11497太阳城5#（长风）长风大厦4694太阳城16#（鼎发）淘乐城5596太阳城6#（国辰）国辰商务中心9891太阳城17#（锡源）锡源大厦5500太阳城7#（锡源）锡安商务中心4000太阳城18#（广缘）广缘购物中心15000太阳城8#（宜安）银海大厦5000太阳城19#（正大）国兴地产6174太阳城12#（鹏大）明珠购物广场17845太阳城20#（正大）天桥市场6313太阳城13#（天洋西厅）天洋商务大厦/天洋西厅13415太阳城21#（伟圣）海浪花市场7277太阳城14#（林达）五兴居室商城8342太阳城22#（秦宇）海浪花市场11272太阳城23#（鸿祥）太阳城23#7782合计200036l 太阳城步行街业态构成及比例情况（略）l 太阳城步行街租金分布情况（略）l 太阳城步行街品牌印象：JACK&JONES、达芙妮、石头记、安踏、特步、乔丹、明珠购物中心、凯利购物中心、淘乐城、五兴居饰、国辰商厦、天洋西厅A、B座、广缘超市、ZIPPO、唐狮、李宁、NIKE、ADIDAS、佐丹奴、上海故事、BOSS、军行者、依素芳典、印巴文化、巴黎春天、梦舒雅、黑眼睛、创衣堂、伊势腾、美丽人生、优品、KAPPA、欧迪芬、give me five、ZIPPO、5F、爵士名品、康妮雅、莱尔维思、爱之约、TOPSIS、可娃衣、炫酷时尚、五彩缤纷、零度空间、衣着馆、朗普、USTION、海瑟薇、鸭宝宝、欢乐部落、古今、JNBY鄂而苏斯、小巴黎、丰腴之家、艾菲、加州牛肉面、海乐迪歌城、巴西烤肉、太阳粥城、味好佳牛排、永和豆浆、聚星发型、兰芝化妆品、名媛化妆品、AVONl 明珠购物中心明珠购物广场位于太阳城步行街中心环形区域，是太阳城内最大面积的商业综合体，也是太阳城步行街内比较典型的百货商业，业态主要针对年轻族群的需求进行设置，故作为太阳城步行街的典型百货案例调研。明珠外立面 广场平面图名称明珠购物中心营业面积17,800业态零售百货地址太阳城步行街12#业态分布零售百货一层3,560时尚、运动广场二层3,560淑女服饰三层3,560内衣超市、波司登羽绒专卖四层3,560世代广场、潮流服饰、化妆品五层3,560美食广场、台球中心、游艺中心l 太阳城商圈周边百货、超市调研 太阳城商圈百货、超市分布图金三角步行街茂业百货金三角市场供销大厦华联商厦新天地购物广场乐购广场天洋购物广场秦皇岛商城金原商厦现代购物广场名称开业时间营业面积业态档次现代购物广场2006年10月3.9万平米以潮流服饰、时尚名品为主打 中档金原商厦2002年1月4.8万平米集超市,.数码产品,服饰为一体的百货商场 低档供销大厦1991年7月1万平米鞋,服饰,羽绒服 低档秦皇岛商城1996年5月2.5万平米流行时尚为主题的精品百货 中高档天洋购物广场5.9万平米高端百货、运动品牌专卖中高档茂业百货2009年5月4.6万平米时尚流行百货中档乐购广场2009年12月8万平米中高档华联商厦1989年1.14万平米中老年妇女大众化品牌服装，饰品，鞋，包 中档金三角市场1.4万平米各类百货饰品、服装鞋类、家居等等低档金三角商业街0.8万平米分为服帽饰品区、美食区、电子产品区三大经营区域低档新天地购物广场2010年11月2万平米精品百货中高档 个案分析茂业百货茂业百货，位于秦皇岛市商业中心地带，在华联斜对面，背后为个步行街，与天洋和秦皇岛商城都只有一街之隔，经营面积达4.6万余平方米。 收购金都百货的总价为.亿元，每平方米价格6200多元，和其他的卖场相比，门前开阔，停车位相对较多，就目前开业的品牌组合来看，茂业进行了相对科学的差异化经营。-1F运动系列、时尚休闲、牛仔、户外运动系列：耐克、阿迪达斯、KAOOA、PUMA.李宁、花花公子、贵人鸟、匹克、爱乐、特步、美津浓运动用品：健身器材、麦斯卡运动站、米奇生活馆、埃索、啄木鸟、凯艺玩具时尚休闲：JACK JONES 马克华菲 NIKE360 卡宾 左岸 KUHLE EHOMME V-ONE 苹果 优捷思 哈利波特 ALT FOX 艾捷平方大众休闲：SO-BASIC 美邦校园 美邦都市 真维斯 班尼路 唐狮 以纯 互动地带 三番1F化妆品、名表、珠宝饰品、国际名品、精品女鞋 化妆品：H2O Lacollin Hugoboss 欧莱雅 羽西 玉兰油 薇姿 理肤泉 雅漾 芙丽芳丝 美宝莲 ZA U2B 艾文莉 梦妆 泊美 家美乐 阿芙 清妃 高夫 高丝 娥佩兰 蝶妆 色彩地带 自然堂 曼秀雷敦 十二味 京润 婷美精品女鞋：真美诗 思加图 红科 妙丽 百丽 他她 BATA 星期六 菲伯利尔 千百度 雅卓 百思图 伊耐尔 皮匠世家 奥卡索 森达 天美意 索菲亚 达芙 富贵鸟 鞋柜 摩斯雷 米连诺 蚂蚁城 都市情人 金猴 红蜻蜒 欧罗巴 派中派 千百莉珠宝： 周大福 六福 悲翠物语、金大福 周大生 钻石世家 千禧之星 戴梦得 金房子 蓝五星 禧六福 福满天 金翔 福山翡翠 金玉翠福国际名表、国际名品2F男士正装、男士休闲、男鞋男包、男士用品男装：GORNIA、DE FARRO、LAWRESDAND、LAUDATION、JINHUBAO、CROCODILE、NINORIVA、BOSS SUNWEN、SELON、MIRO、CANUDILO、RAIDY BOER、KLOSS、LUCHINO、MONTNGUT、POLO、依文、雅戈尔、利郎、威可多、啄木鸟、金海马、培罗蒙男鞋男包：森达、鳄鱼恤、FATO、卡丹路、豪情、欢腾、骆驼、美丽宝、路易仕达、BOSS SUNWEN、金利来、BOMY。CIARKS.GOEX.金猴。保罗。与狼共舞、金利来、老人头男士用品：海螺、恒源祥、金利宝、开开、皮尔卡丹、三枪、ZIPPO、数码集合店3F淑女装、精品女包、时尚配饰淑女装：媚丽一生 杜雷娜 安姬奥 思凡 安瑞井 吉祥斋 e+ 哥弟 JESSIE 邦宝 蕾朵 安纳苏丝 依兰 I 歌力思 菲妮迪 ROMAXXI 粉红玛利 F&R MissK KAKO 乔万尼 贝特如茗 秀蓓儿 歌之绣 天意 稀 太和 简兮 桑迪 美芮捷 欧蒂美 作品 纤 高氏杰 艾 米兰登 卓影韩蓉妮 注释 睐 欧季 伊莎贝拉 丑妹 精品女包：迪莱克斯 高里奥 JANEHOLLI 宝兰德 金利来 袋鼠 梦特娇 卡丹路 古士旗 康尼时尚配饰 美发4F少淑女装、休闲配饰、女士内衣、羊绒羊毛艾格，艾格周末，BABYFOX，台绣，丽享国际，秸熙， 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缺乏主题式、体验式消费场所太阳城商圈是秦皇岛目前规模最大、商业最集中的商业区。地处城市中心，在聚集人流、资金流等方面具有优势。Q 新兴商圈人民广场商圈人民广场附近，以银谷购物中心、金街时代广场、碧海云天商业街为代表也形成了一个比较集中的商圈，是城市中央生活区的新兴商圈。 Q 人民广场商圈典型商业分布图金街时代广场银谷时尚中心Q 银谷时尚中心名称银谷时尚中心营业面积15，000业态零售百货地址广场西路业态分布零售百货地下一层服饰、服饰、化妆品、家居用品、礼物、酒吧、电影院、游艺中心、茶座、网吧等。租金商场内部商场印象大型综合购物中心 集休闲、娱乐、购物于一体的体验式主题商业。商品以服饰、化妆品、家居用品、礼物几大种类为主，其中约服装占一半以上吸引大量年轻人结伴、家庭出游前来休闲娱乐。主要依靠服饰类的独立小商铺以及影院聚集人气。Q 金街购物广场名称金街购物广场营业面积12，000业态零售百货地址马坊街业态分布零售百货地下一层2000广缘超市一层2000沿街底商（BABY FACE俱乐部、“浪沙KTV”酒吧、美容美发、酒店、KFC、商务餐）二层2000名品名店（化妆品、男女服饰、家居用品等）三层2000时尚淑女（品牌专卖、箱包皮鞋等）四层2000金街名豪会所五层2000金街名豪会所商场印象是秦皇岛较为高档的零售百货商店之一，拥有PORTS、LANCOME等中高档品牌，以及BELLE、ES、星期六、 ETSM 、TEEMIX等时尚品牌专买。酒吧和港城最高级的金街名豪会所是该商场受到年轻消费者和城市中坚人士追捧的重要因素，通常入夜时分为人流高峰时段，但由于游离于太阳城之外的较为独立的百货商场，吸纳客流相当有限。Q 人民广场商圈主要商业街调研（略）Q 人民广场商圈初步印象 商业档次以中档为主，且偏向于年轻人消费特点 碧海云天是典型以住宅为依托的社区的沿街式商业 商业零售缺乏品牌，但在餐饮、娱乐上开始引进一些高档品牌 购物场所硬件设施有较大改善，购物环境相对比较舒适 在主题式、体验式商业上有所表现，但仍缺乏明显的特色 商圈周边商业街与商圈有效互补，形成完整的商业链。人民广场商圈是新兴商业比较集中的区域其商业形式和业态组合较太阳城商圈更加时尚和现代化，商业档次更高，购物环境更加舒适，但其商业规模有限，几个核心商业项目之间缺乏互动。人流量不及太阳城。短时间内，无法撼动太阳城的城市商业中心地位。第三章 秦皇岛专业市场调研 秦皇岛家居建材汽配类专业市场彩龙国际家居建材城城义乌小商品城秦皇岛国际汽配城名品建材城金原家居装饰城香河家居批发城弘扬家居城红星美凯龙运通家居建材城华运建材城北方机动车配件交易中心 秦皇岛家居建材汽配市场一览表项目名称联系方式地理位置项目规模开业时间北方机动车配件交易中8070022 扬州饭店隔壁4.2万平米1998年华运建材平大街338号4万平米1996年运通家居建材城秦皇岛市海港区北港大街109号彩龙国际家居建材环路和东港路交叉路口16万平米2009年红星美凯龙(0335)8880009河北大街中段358号7万平米2009年金原家居装饰城(0335)3281011河北大街中段146号金原国际商务大厦3万平米1998年弘扬家居城(0335)3032627民族路中段69、71号占地3000平米香河家具批发城海阳镇政府边名品建材城民族南路74号义乌小商品3180888海港区北环路40号12万平米2011年秦皇岛国际汽配3843555北环路与东港路交叉口13万平米未开盘 重点项目监测1. 北方机动车配件交易中心秦皇岛北方鑫甲实业有限公司的市场开发项目。该市场座落于秦皇岛经济技术开发区，西侧为205国道，北侧为102国道，南侧为市区道路。距火车站8公里，港口4公里，市区3公里。 配件城占地面积8万平方米，总建筑面积4.2万平方米，总投资1.05亿元人民币，规模宏大、功能齐备。配件城中心为主交易大厅，围绕大厅为建筑面积70200平方米的各类户型的交易门店。交易门店采用复式建筑，独立门户，可满足经营、生活等需求。综合楼为五层建筑，设有信息中心、管理机构及银行、商场、餐厅、宾馆、娱乐等管理及服务设施。配件城规划合理，建筑美观实用，配套设施齐备。建成开业后将集配件、整车、二手车交易为一体，形成辐射东北、华北、京津地区及内蒙、山西等地区的配件集散中心、信息中心、价格中心及配送中心。为鼓励配件生产厂家及经销商入市经营，秦皇岛经济技术开发区利用自身优势为配件城制定了专项优惠政策，主要包括增值税、营业税高额返还、市场管理费减免。及实行试营期制度等，在房屋出售、办理工商、税务注册、房屋产权手续等方面提供极大便利，最大限度的让利客商，最大限度的方便客商。开发商秦皇岛北方鑫甲实业有限公司租售模式直接销售地理位置秦皇岛经济技术开发区，西侧为205国道，北侧为102国道，南侧为市区道路核心卖点集中市场物业类别机动车配件、维修专业市场回报率/市场占地、总建面总占地8万平米，总建面约4.2万平米包租年限无建筑层数建筑为3层，商户实际经营为2层，第三层为物业所有租约年限与业主签约，一般一年一签，可自由调整经营铺位大小范围：24-240，主要以140-200为主押金标准自由控制铺位规格开间范围：3-10m，主力范围：6-8m；进深：除B座20间店铺进深4-5m，其他的店铺进深均是约12m缴租周期按月、季度都有销售价格约2000元/左右（为市场最初销售价格）物业费约300元/年/家开业时间1998年广告、其他税费无租金水平范围：15-30元/月商家购铺优惠刚开业时有减免，现在没有了2. 红星美凯龙秦皇岛红星美凯龙全球家居生活广场是红星美凯龙国际家具连锁在秦皇岛投资3.8亿元兴建的首家家居商场，总面积6.8万平方米，于2009年2月份奠基开工，2009年9月28日隆重开业，是秦皇岛地区品种最多、档次最高、服务最好的国际家居连锁商场。主营各种家具、建材产品，市场范围以秦皇岛及周边地区为主。 秦皇岛首家体验式家居购物商场红星美凯龙全球家居生活广场是把一个个体验式品牌精品店整合进一个大商场，而消费者可以在里面体验到西欧、美式、古典、现代等风格的居室样板间，体验式营销的出现和购物环境的改善将成为家居商场发展的风向标。开发商红星美凯龙国际家具连锁租售模式整体招租地理位置河北大街与南北中轴线红旗路的交汇处核心卖点/物业类别Shoppingmall回报率/市场占地、总建面7万平米包租年限/建筑层数地下1层，地上6层租约年限/经营铺位大小经营商家大都为代理或厂家，较有实力，卫浴、五金、陶瓷经营铺位相对较小，在40300平米之间，家具、办公等经营铺位相对较大，一般在200以上押金标准按铺位面积大小交付，在35万左右铺位规格缴租周期不同商家有按月交、季交销售价格物业费5元/月/平米开业时间2009年9月广告、其他税费每月有活动, 不减免租金水平一层80元左右，每层差距在510元左右商家购铺优惠/ 3. 秦皇岛义乌小商品城秦皇岛义乌小商品由秦皇岛北方物流置业有限公司开发建设，项目位于秦皇岛市海港区东港路以西、北环路以北，距离秦皇岛火车站1.5公里、距离秦皇岛港4.5公里、距离京沈高速秦皇岛东出口2.5公里，处于秦皇岛未来商贸规划区黄金地段，其交通网络四通八达，方便快捷，公路、铁路、海路路路畅通。 秦皇岛义乌小商品城总用地面积15万平方米，总建筑面积12万平方米，一期建设面积65328 平方米。其主要功能和项目包括：小商品批发交易中心、物流信息中心、储运中心、电子商务中心、以及和项目配套的金融、保险、工商、税务、商务酒店、公寓和餐饮服务等。该项目被河北省列为省重点和国家重点技术改造“双高一优”项目。 开发商秦皇岛北方物流置业有限公司租售模式可租可售，2014年前销售有返租地理位置海港区北环路40号核心卖点源头货、4A级购物旅游景区、小商品华北大市场物业类别商业街区。集中商业6.5万，街铺25栋，仓库物流、停车1022个等回报率A区集中商业6%；B区街铺4%市场占地、总建面总占地15万平米，总建面12万平米包租年限3年，2011-92014-6，后续的统一截止到2014-6建筑层数5层（含地下一层）租约年限三年，后续的截止到2014-6经营铺位大小集中商业14-125平米；街铺两到三层，可做夹层，100平左右押金标准保证金200元/平，75%可退，（5000,8000，12000）规格、交铺标准3X3，5X8；铺地砖，玻璃隔断，抹灰，街铺带铁楼梯缴租周期次交、年交销售价格起价5000，均价8000，多为6000-14000，10-120万/间物业费8.4元/平月，物业费免一年开业时间2009.9.28奠基，2011.9.28开业，广告、其他税费第一年全征全奖，第二年50%租金水平开始政策：A区25-55元/平月，免租18月；现在执行：只交保证金及物业费（2012.10）商家购铺优惠2%，统一优惠4. 金原家居装饰城金原家居装饰城是由秦皇岛市面上商业龙头渤海物流控股股份有限公司投资建设，渤海物流控股股份有限公司与北京居然之家合作经营的一家以经营中高档家居用品和装饰材料为主的专营商场。金原家居装饰城位于金原MALL（民族路与河北大街交叉口）中心，面积29700平方米，是集家庭装饰、装饰材料、精品家具、家居饰品为一体，为大众“居住”提供一条龙服务的专业家居装饰商场。出身名门尽显大家风范金原家居装饰城由中国北方最具实力和影响力的家居购物中心北京居然之家家居广场全面负责金原家居装饰城的经营管理。 开发商渤海物流控股股份有限公司租售模式返租销售地理位置民族路与河北大街交叉口核心卖点中国家居大王秦皇岛旗舰店，主打居然之家物业类别专业商场回报率7.5%市场占地、总建面29700平米包租年限4年建筑层数5层租约年限经营铺位大小押金标准/铺位规格缴租周期年交、季交销售价格1F：12000元/平方米 2F：10000元/平方米 3F：8000元/平方米 4F：6000元/平方米 5F：4000元/平方物业费/开业时间1998年广告、其他税费现已不减免租金水平商家购铺优惠5. 秦皇岛国际汽配城秦皇岛国际汽配城项目为临港物流园区的重点项目之一，南临北环路，北接新102国道，东侧的规划兴电路贯穿新老102国道，西距火车站仅2.5公里，到火车站、客运站、国道、环路、京沈高速东出口均不过5分钟车程，道路宽阔，四通八达。项目共占地200亩，总建筑面积10万平米。分三期开发，目前在建一期总建筑面积近3万平米。预计在11月份初开盘，以销售为主，具体价格、政策等尚未出台。营销策划代理为武汉大汉隆城。（根据相关信息显示：项目曾定位为石材批发中心，工程招标时项目名为五金机电城，公开推广时为汽配城。但不100%确认） 项目围墙围板 施工现场 外立面效果图 整体鸟瞰图开发商秦皇岛申氏房地产开发有限公司租售模式直接销售，可代为租赁地理位置北环路与东港路交叉口核心卖点秦皇岛一站式汽配购物中心物业类别汽配汽修专业市场、框架、总共 200 户回报率市场占地、总建面总占地13.3万平米，总建面10万平米销售价格内铺70009000；外1.2-1.5万/平建筑层数1栋四层，2.3栋三层，412栋两层租约年限经营铺位大小挑空5.1米，单位面积100200，可分可合押金标准规格、交铺标准5X10；毛坯缴租周期销售价格开工:2012-07