济南鲁商国奥城策略提报.ppt

SOHO公寓难点1 公寓与片区缺乏住居氛围的矛盾性 目前处于居住的空白期， 市场认同片区的价值跟前景，但不认同片区居住的可行性。 SOHO公寓难点2 中小户型、小体量与高溢价的矛盾性 小户型就意味着等级不高，不是传统的豪宅 公寓体量不大意味着，难以撬动市场 也就意味着溢价不强 从产品看路障突破 50-120平米的户型，弱化了日常居住功能、 1万以上的价格，不可能是首次置业的财力不及青年 本产品是：非纯粹居住(或纯办公型)型公寓 主要用途：私人空间、商居两用 （会有大部分投资客，购买后转租成商居两用） 可居、可商、可投资 从人群看路障突破 小户型、高单价的精装公寓产品 项目从规划开始就将锁定人群两大属性 一个门槛：城市领袖精英 否则难以承受产品的高单价 一种状态：流动性富豪 不是出于频繁的出行变动他们不需要短期居所。 青睐项目的五种人群： 1.大型外企派驻济南高管，用作短期的私人居所 2.国内高端企业驻济南办事处，用于商务接待； 3.本地企业主用于短暂休息及假日休闲娱乐，看重保值性。 4.本地投资客，看重高端物业的租赁回报； 5.山东下属各县市驻济南办事处; 他们选择本案，不仅仅出于商务生活的需要， 因为，如果这样他们完全可以选择酒店 他们更需要一种优越的享受、体验一种奢华的生活方式。 寻找介于生活与工作之间的私人第三空间 私人第三空间写真 一个不需要考虑家庭其他成员的需求与情绪的自我空间。 一个物质主义者和享乐主义者犒赏自己的城市空间玩具。 他们有很多房子， 但只有第三空间真正属于自己的私人的奢华享受。 就像是一个CLUB，聚集着有同一种生活理想的人。 公寓案名:CLUB官邸 定位:CBD里的私人精装御馆 CLUB官邸，强调一种私享的生活态度， 弱化房子本身的使用功能。 CLUB公馆是一种对建筑功能使用的极致 这样一个极致的产品聚合着城市最有领袖力的一群人 CBD在领袖着城市，而你在领袖着CBD 推广语: 领袖力，极致力 许多人成了大人物，却没有成为核心， 这就是差距。 如同项目在区域的作用，代言片区、领袖片区发展， 亦如同生活在这里的人， 一切以你中心，享受着极致的生活。 单凭现有的产品价值还不足以形成私人的第三空间，需要从概念到产品 上进一步深化， 让消费者能够听得到，更要感受的到 品 质 空 间 服 务 品 质 外立面展示项目品质形象 建议增加部分石材运用，颜色适度向深色调靠拢。关键用材上 要有故事可讲，石材的故事、涂料的故事、施工的故事。 门窗特殊等级上体现细节 门在用材上保证（特殊材质），或者品牌上保证（高端品牌）。 并通过细节的关注（例如防撞条、玻璃粘合等），制造品质故事。 系统精装修制造品质体验 建议打造系统的精装修体系（参考系：万科的U5），实现精装修 从概念向品质上突破。 品质展示建立等级基础 最佳实现形式，从三个方面突破 独特的空间设计间设计 和精选设计师选设计师 家 具有助营营造设计设计 感。 精装建议 无火煮食方式渐渐受欢欢迎，厨房可 采用滑动动玻璃门间门间 隔，营营造空 气流通，视觉视觉 不受遮挡挡的透视视 感。 精装建议 室内空间营间营 造讲讲究可塑性。公寓 的卧室采用滑动门动门 ，就是方便屋 主灵活使用有限空间间拉开门门 ，客厅厅大一倍，拉上门门，另有小 天地。 精装建议 冯小刚亲笔设计 样板间(可提供定 制作装修服务) 关键是，在产品中融入故事， 品质的故事、创新的故事、人性关怀的故事 让销售员有内容可讲，让广告有价值可依 空 间 公共空间私有化 私人价值最大化 【空间营造核心概念】 通过系统的公共空间功能设置，实现私人空间与公共 空间的互动，实现公共空间的私有化利用。 第三空间的繁华与泰式园林的宁静 纵享泰式皇家园林的私家微型公寓 社区中有豪宅也难见的泰式皇家园林，充满香幽与静雅，摒弃 了城市的喧嚣。第三空间立于泰式园林之上，推窗即见，都市 中的繁华与宁静，一手在握。 商务洽谈、独自小憩的最佳场所高雅泰式园林泛会所 公共空间的私有化享受 公共宴会厅、会议室、商务洽谈室、家庭娱乐室 建议将项目拿出一层设置为专属性公共空间，例如公共宴会厅，为家庭 接待来宾专享；设置小型的电影院，作为家庭转向的娱乐场所；小型会 议室、商务洽谈室等满足业主的日常商务需求 家庭娱乐、接待来客的专属场所小型的商务会议室 公共空间的私有化享受 引进一家高档俱乐部 建议用一层LOFT引进一家高档俱乐部，形成项目独特的第三空间。 服 务 全方位管理与个性化服务 第三空间最全面也最个性化的服务体系 以客户导向为主的Cross（Customer Rein Order Service System）服 务体系， 创新前所未有物业服务，为业主提供兼顾酒店感和居家感的私属服务。 “第三空间物业”特色建议 秘书式商务服务保姆式家政服务管家式生活服务 代客打印、复印、 翻译、发送传真、 电子邮件，预定车 、船、飞机等票务 服务，预约出租车 服务，其他各类商 务讯息服务，留言 、信件服务，承办 商务会议和商务联 谊活动； 家居清洁维护服务； 提供美容健康护理， 代请保姆、钟点工、 学生小饭桌、照看（ 接送）幼儿、家教等 服务，送、订餐服务 ，报刊订阅服务，代 订鲜花、贺卡服务， 自动洗衣、衣服熨烫 服务； 贵重物品免费保管存 放服务等；代办各类 宴会（日常家宴、寿 宴、生日宴、婚宴） 服务，代订各类文艺 演出、体育赛事门票 等；特约家庭医生、 上门体检、咨询服务 、电话医疗保健咨询 服务等； 每晨鲜花送换服务 用鲜花开启一天的生活，雅致的矢车菊， 谦逊的金雀花，保持整日心情舒畅。 基础内事服务 多国美食点餐服务 与片区周边分布的大小200余家餐厅合作，汇集 中西美食，日、泰、法、韩风格一应俱全， 1736名餐饮精英为满足您的味蕾而服务。 365天morning call 前一天宴会party，第二天早六点的飞机。跨 界物业365天订制morning call，您可以安心 享乐，第二天再早也不用担心迟到。 注：有偿服务 一种特别物业：最上