写字楼可以从不同的角度

写字楼可以从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按建筑面积的大小，可将写字楼分为 小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在 1 万以下的，为小型写字楼；建筑面积在 13 万的， 为中型写字楼；建筑面积在 3 万以上的，有些大型写字楼的建筑面积可达 10 万以上。 按使用功能的不同，可将写字楼分为：单纯性写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有 其他功能（如展示厅，餐饮等） ；商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公 室内有套件可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分时住宿：综合型写字楼，指以办公 为主，同时又有其他多种功能，如公寓，餐饮，商场，展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积 最多。 按写字楼所处的位置，自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲，乙，丙三个档次：甲级写字楼， 这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条 例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务， 包括 24 小时的维护及保安服务。乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑 质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响） ，有自然磨 损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面 不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承 租人的要求；并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的 出租率。 不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达到 110140 元 月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在 4070月，因此对写字楼物业进行估价时，应 依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。 当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标 准，即甲级写字楼和 5A 写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是 5A 写字楼，国际和国内都没有固定而 统一的界定标准。但实际生活中，要结合写字楼所处的位置，交通方便性、声望或形象、建筑形式、大 堂。电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人 类型等判断写字楼的档次。 （二）商务办公房地产的特点 1. 处区位好，规模大 写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位 集中，人口密度大，写字楼聚集的区域往往是诚实的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功 率高，喜迎众多知名企业及国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域 对其价值会产生很大影响。 2. 现代化的高层建筑，功能齐全，配套设施完善 写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己 独特的线条，格局，色彩和装饰等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调，高速电梯， 高灵敏的系统化通讯等，此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、酒吧、商场、餐厅、车库等。 因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。 3. 租经营为主，多由专业物业管理企业管理 大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业 管理的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业管理企业管理和代理出租。 二、影响商务办公房地产价格的因素 （一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1. 集聚程度 商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的 知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度 反过来影响这一区域中机构的知名度。因此，写字楼特别是甲级写字楼集聚的区域，其写字楼的租金水 平往往很高，如广州的天河北路商务区集聚了中信广场、时代广场等一批甲级写字楼，吸引了国外的大 型企业及其办事机构、国外驻穗办事机构，世界 500 强企业分支机构、国内大型企业及其办事机构，中 信广场的租金水平成为广州写字楼的最高水平。 通常情况下，城市商务区及其等级往往是根据写字楼的集聚程度来划分的，中央商务区往往是高档 次写字楼大量集聚的区域，也是写字楼租金水平最高的区域。如上海写字楼主要集聚在陆家嘴、外滩、 虹桥、南京西路、淮海中路、徐家汇六个区域，从而形成了陆家嘴商务办公区，外滩商务办公区、虹桥 商务办公区、南京商务办公区、淮海中路商务办公区、徐家汇商务办公区，其中陆家嘴商务办公区的甲 级写字楼无论从数量还是从建筑面积来说都是遥遥领先于其他商务办公区而成为上海顶级的商务办公区， 其写字楼的租金水平最高。虹桥、南京、西路、淮海路、外滩等区域是仅次于陆家嘴商务办公区的次一 级商务办公区。相比而言，徐家汇商务办公区的甲级楼供量较少，甲级商务办公楼面积大大少于以上区 域，为第三极商务办公区。其他区域无论是甲级写字楼的数量、写字楼规模及影响力都较小，为低级别 商务办公区。因此对写字楼进行估价时，写字楼规模及影响力都较小，为低级别商务办公区。因此对写 字楼进行估价时，应分析估价对象区域写字楼的聚集程度、商务办公区等级以确定其租金水平。 2. 交通方便 能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈时从事办公行业特别是企业公司 总部选择办公场所得重要条件之一。一座大型的写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，这就 要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开即具有地下、地 面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的 交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。 3. 周边环境 商务办公房地产既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产拔秧要求周围环 境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。 （二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1. 外观形象 声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接 影响公司的形象，因此有良好的外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中 心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场。而这些标志性建筑 的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公房地产的 外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外面墙装修等。 2. 内部装修 与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体 现在大堂。走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综 合体现。 3. 设备，设施 商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备，设施系统非常重视，主要包括动力、通讯、运输，电 子等设备设施，这些设备设施是否齐备，是否高效运行都是影响商务办公房地产的重要因素，如垂直交 通杜宇商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量，质量，速度，安装位置直接影响到商务办公房地产 的吸引力。 4. 智能化程度 随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也 在日新月异的发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度 的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到 3A 以上，最好达到 5A，即需具备 BAS 楼宇自动化系统，OAS 办公自动化系统，FAS 相仿自动化系统，SAS 安防自动化系 统，CAS 通信自动化系统。 5. 物业管理水平 对于商务房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理水平的高低对其价值产生很大影响，因为它直 接关系到能否吸引大公司、大财团、国内外高级办事机构进驻，直接影响到写字楼租金水平，因此通常 甲级写字楼都是聘请一流的物业管理公司进行管理。 6.租户类型 入住统一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租 户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，当主要租户是知名企业及其办事机构，就会吸引同类及其 相关联企业进驻，从而提高大厦的知名度，其价值也会得到迅速提高。 7.楼层 与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也产生较大影响，但影响的方向不同。商业房地产漏乘 越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、 空气质量越好，被干扰的机会越小。 三、商务办公房地产估价常用的方法 商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。 （一） 收益法 由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一， 其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益 率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。 （二） 市场法 商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此交易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的 一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。 （三）成本法 在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在 建工程的评估往往应用成本法。 四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 （一）商务办公房地产租金的求取 商务办公房地产主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作，与商业房地产一样