分家了,房产如何处理 (定稿20120402)

董军律师：分家了，房产如何分割房产在分家析产案件中常见的问题之法律解析我们通俗所说的分家，在法律中的概念是分家析产，就是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。这类案件数量近些年在上海是每年递增，并且有一个共同点，就是案件基本都涉及到房产的分割，本文结合相关法律规定、上海法院的审判尺度和本律师所代理的案件，简要探讨一下房产在分家析产案件中常见的问题。一、 房产分割的前提条件共有分为两种，按份共有和共同共有。房产，作为共有的财产，通常情况下，都不会约定为按份共有，根据法律规定，通常按照共同共有处理。根据物权法第九十九条的规定，按份共有人可以随时请求分割，而共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。因此，房产分割的前提条件为共有的基础丧失或者有重大理由需要分割。比如，恋爱关系终结，大家庭的主事家长去世等等，均可构成分割的前提。但是有时候，这个前提条件，举证时会比较困难，比如父母子女关系破裂，什么样的情况可以认定破裂，什么样的情况不宜认定为破裂，并没有法律规定，在这样的情况下，法官的自由心证和举证策略以及和其他共有人的谈判就显得很重要。二、房产分割的原则如果房产约定为按份共有，则可按份分割。但如前所述，房产通常不约定份额而为共同共有。按照共同共有的法律的规定，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。房产分割的原则，简而言之，就是房产按照有权分割的权利人数进行均分，如果有些权利人对房产的贡献度较大，可以多分，分割房产时要考虑到共有人的生产生活。分割原则中的均分，就不再累述。这里需要重点分析的是，贡献度，贡献度的因素在分割中很重要，而且贡献度通常会体现在出资比例上。比如恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产时，未出资方的份额，上海法院一般掌握至10%到30%，而绝非等分。分割时，同样要考虑到共有人的生产生活，比如父母与子女仅仅有一套房产，如果是子女要求分割，案件通常不会处理。 三、房产分割的步骤先将共有财产和个人财产“析”清楚再分家，在分割之前，家庭成员首先应当把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚，把家庭成员对家庭共有财产的分割与财产继承区分清楚。因为分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。例如，在现实生活中，一个大家庭的主事家长去世之后，家庭成员之间往往会发生继承和分家析产两种活动，应如何进行这两种活动呢？一般来讲，应该是先析产后继承。先析产后继承是指继承开始之前，应确定被继承人个人所有的财产部分，并明确在共同财产中属于被继承人的那一部分财产，把这一部分财产从家庭共同财产中分离出来，只有对上述属于被继承人所有的财产才存在继承问题，才能由继承人继承。唯有如此才能避免把家庭共有财产中属于其他家庭成员的财产当成死者的遗产全部为继承分割。先析产后继承这种方式，就是为了先把个人财产和共有财产区分清楚。四、房产分割案件起诉到法院要注意的问题首先，关于起诉的主体问题，因为分家析产案件是家庭成员之间对家庭共同财产的一种分割，因此当事人在起诉时应将其他家庭共有人均列为被告。其次，当事人要提交有关家庭共有房屋的证据材料，如房屋应提交房屋所有权证、土地使用权证、建房审批表或购房合同。再次，车辆应提交行驶证或购车合同等；再次，当事人认为自己对房产贡献度较大，应多分的，应支付贡献度较大的证据，比如付款凭证等。最后是管辖法院，房产系不动产，管辖法院在不动产所在地的法院，其他法院均无法受理该不动产析产的案件。注：1、董军律师联系方式：手机Email：13818880239163.com， 2、董军律师简介董军律师，毕业于上海交通大学法学院法律专业，硕士研究生，上海金澄律师事务所律师，从事律师以来，长期致力于企业法律纠纷和房产纠纷的实务与研究，尤其擅长于劳动用工、知识产权、房产纠纷的诉讼与非诉讼法律服务。董军律师，实战经验丰富，庭审技巧熟练。擅长代理的案件：劳动用工方面，董军律师擅长于代理重大、复杂的案件：群体劳动争议诉讼、涉外劳动争议、中高层员工劳动争议诉讼、股东纠纷衍生的的劳动争议、涉及商业秘密的劳动争议、劳动合同解除引发的赔偿案件。知识产权方面，董军律师擅长于代理股东纠纷引发的商标和不正当竞争纠纷、涉及多家被许可方的群体特许经营许可纠纷案件、专利权和著作权纠纷许可和转让纠纷。房产纠纷方面，董军律师擅长于代理房产买卖纠纷、房产租赁纠纷、离婚房产分割、分家房产分割、房产继承、公房买卖和分割、房产拆迁补偿等纠纷。提供法律服务的部分客户：董军律师曾为上海万科物业管理有限公司、上海汇源食品饮料有限公司、上海百事通信息技术有限公司、天盛（上海）数字电视发展有限公司、中冶东方工程技术有限公司、上海中加飞机机载设备维修有限公司、伟普思精密塑胶(上海)有限公司、德国陆洲进出口有限公司、苏州苏福马机械有限公司、镇江中福马机械有限公司、上海同济远征环卫机械工程有限公司、上海原创信息科技有限公司、上海大家物业有限公司、上海汤臣金属有限公司、上海古轩工艺品有限公司、上海友创人力资源有限公司、上海朗士达服饰有限公司、上海天运物流有限公司、上海念汉数码科技有限公司等数百家知名企业提供过法律服务并获得好评。other staff of the Centre. During the war, Zhu was transferred back to Jiangxi, and Director of the new Office in Jingdezhen, Jiangxi Committee Secretary. Starting in 1939 served as recorder of the West North Organization, Secretary of the Special CommitteeAfter the victory of the long March, he has been the Northwest Office of the Federation of State enterprises Minister, Shenmu fu