农村房屋买卖纠纷的审理(上)

农村房屋买卖纠纷的审理（上） 作者：徐志远 何亚平 随着我国农村经济发展与城市化进程的推进，由于各种原因，部 分农民选择定居于城镇而出售农村的房屋，而越来越多的城镇居民更 愿意购买农村房屋，如此形成了农村房屋在农村居民和城镇居民间的 频繁交易现实。 相对城市商品房买卖而言，农村房屋买卖则因法律和政策对农村 土地使用及流转方面的规制，引发了大量农村房屋买卖纠纷。 本文拟从纠纷的现实出发，结合现行法律规定与当前的审判实践， 对此类案件的解决探寻可能的途径。 一、农村房屋买卖纠纷的现状 当前的农村房屋交易的房屋类型主要分为：宅基地房屋与“小产 权房”两大类。 宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型 的传统意义上的农村房屋。根据“一户一处宅基地”的原则，虽大部 分宅基地房产权未作权属登记，但村民享有对宅基地的使用权，对附 其上的房屋享有所有权。 而“小产权房”非法律概念，是指未经法定征地和审批等程序， 由村集体或镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设 的房屋，小产权房的产权无法取得像商品房一样的由行政管理部门颁 发的真正法律意义上的产权证书，权属保护力度相对较小。 根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上 的农村房屋权属的原始取得与否，往往取决于建造者是否获得行政部 门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理 法规，建造者无法基于原始建造行为而取得房屋的所有权，此类房屋 无法进行出售；而获得合法审批程序，建造者能基于原始建造行为取 得房屋权属证书，但根据我国有关农村土地管理法规及政策规定，购 买者的身份亦受到严格的限定，不具备特定身份的购房者往往不能办 理房屋产权及土地使用权登记。 通常情况，集体经济组织内部村民间的农村房屋买卖，在不违反 “一户一宅基地”原则的情况下，不存在权属变更的障碍。 而就城镇居民购买村民宅基房或小产权房而言，买卖双方实际履 行，互不反悔，便可相安无事，维持现状。 但随着农村经济和城市化的发展，一些农村房屋升值明显，亦或 可能面临征地拆迁而将获得优厚的安置待遇补偿时，出卖方出于利益 驱动而反悔，向买受方索要加价，甚至诉至法院，主张买卖无效，要 求收回房屋，而由于农村房屋的买受人通常无法取得行政管理部门颁 发的房产证，产权难以在法律上得到承认，购房利益易受到损害。 二、当前农村房屋买卖纠纷的裁判 （一）两则案例之比较：形似与神似 1案例一 2006 年 12 月，北京通州宋庄画家村的画家李某因小产权房纠纷 被房东（村民马某夫妇）诉上法庭，经法院一审、二审，终审判决认 定马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协议无效。 此案判决引起媒体、学界及普通民众的广泛关注，使得“小产权” 房成为 2007 年度热度不减的名词。 北京市二中院终审认定买卖无效的主要理由是： 宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经 济组织的成员，非成员无权取得或变相取得；双方买卖标的物不仅是 房屋，还包含相应的宅基地使用权，购买人不是农村村民，而且所争 议地块的建设用地使用证一直在出售房屋的农民名下，未办理变 更登记，因此双方所签的房屋买卖协议是无效的。 但该中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于马某反悔，李 某可另行主张赔偿。 2008 年 1 月，李某向法院起诉要求马某按照 2004 年的拆迁补偿 标准赔偿其经济补偿共计 48 万元。该院经审理认为，李某作为买受人 的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获 的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定，该 房屋的市值评估约为 26 万元。据此，法院判定马某赔偿李某经济损失 185290 元，约占房屋市值的 70%。 2案例二 1989 年 3 月 31 日，村民陈某与城镇居民马某签订房屋买卖合同， 将其宅基地房屋出售以 2.1 万元的价格出售给马某，马某缴纳了契税， 于 1994 年 11 月、12 月先后经房屋所在地村委会、乡政府审批后，于 1996 年取得市房地产管理局颁发的房产证。 2007 年 6 月，陈某以农村宅基地不得向城市居民出售、双方签 订的房屋买卖合同违反了国家法律规定为由，向法院起诉，要求确认 双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某退还房屋。 一审法院认为，购买双方虽系自愿，且马某购房后增建了房屋居 住至今，然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此 房屋买卖违反法律法规之性质。最终认定，双方买卖行为应属无效。 二审法院确认马某与陈某的合同有效。理由如下：按照我国法律 规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理 具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。本案中，双方签 订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇政府的批准。此后，马某取 得了该房屋的产权证并于 2005 年 3 月 27 日将户口迁入本案诉争房屋 所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形 成了稳定的占有关系，应予维护。陈某签订买卖合同并实际履行后， 在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，要求确认合同无效，有悖 诚实信用原则。据此，二审法院对陈某要求确认买卖合同无效并要求 马某退房屋的诉讼请求均未予支持。 3比较评析 通过对上述“有效认定”与“无效认定”两案例比较分析，不难 发现，两案存在明显的相似之处：两案均系城镇居民购买村民宅基地 上的房屋，一审法院均认为买卖行为违反了法律法规的强制性规定而 认定买卖行为无效；二审法院都对出卖方违反诚实信用原则表现出否 定的态度。 两案不同之处在于：“有效认定”案例中的购房者在事后将其户 口迁入了诉争房屋所在地，身份已进行“非转农”变更，买方已经审 批领取了产权证书。 由此可见，法院对农村房屋买卖的纠纷的处理，基本上秉持有限 认定合同有效的原则，即坚持了城镇居民购买农村房屋违反了法律 （强制性）规定，原则上应认定为无效；基于个案的不同，可有例外 情形。 笔者认为，上述两案表明，评判买卖行为有效亦或无效的关键不 在于是否经过房屋所在集体组织的同意或批准，而在于购买者的户口 性质，即城镇居民是否变更为农村居民，即是否“非转农”。而事实 上，此种基于身份识别的评判易陷入“惟身份论”的先见主义，有可 能在处理此类纠纷时，将合同法上认定合同效力的评判标准束之高阁。 （二）两种裁判之立场：有效与无效 理论界与实务界也一直存在农村房屋买卖合同的效力之争。 1主流的守成：无效合同论 主流裁判立场认为，城镇居民购买农村房屋的买卖合同为无效合 同。主要理由在于： 其一，农村房屋买卖必然涉及宅地基及农村土地的买卖，是我国 法律法规所禁止的。 其二，农村土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定 的身份关系相联系，不允许转让，此类买卖涉及到农村居民的生存权 益。 其三，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买卖虽完成， 但买受人无法获得所有权。 “无效合同”认定的主要依据在于： A、现行土地管理法第 62 条第 1 款规定，农村村民一户只 能拥有一处宅基地；第 4 款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申 请宅基地的，不予批准。同时，该法第 63 条规定，农村集体土地的使 用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用 总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地 使用权依法发生转移的除外。该条规定应是农村房屋买卖合同效力问 题定性处理的基本依据。 B、1999 年国务院办公厅颁发的关于加强土地转让管理严禁炒 买土地的通知第 2 条明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售； 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅；有关部门不得为违法 建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 C、国务院及有关部委在 2004 年 11 月 2 日关于加强农村宅基 地管理的意见、2007 年 12 月 30 日关于严格执行有关农村集体建 设用地法律和政策的通知、2007 年 12 月 31 日关于切实加强农业 基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见、2008 年 7 月 8 日关于进一步加快宅基发登记发放工作的通知等明令城镇居民购 买农村私房之合同无效的政策不断出台，各地方国土资源部门停止办 理农村房屋土地使用权的过户手续。 持此种观点者认为，在下列情况下转让农村住房或宅基地使用权 的，应当认定为无效：其他组织村民或城镇居民购买农村住房和宅基 地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，违反国家规定，应认定无 效;土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批 准，擅自转让农村住房和宅基地，未取得本集体经济组织同意的，应 认定无效。 司法实践中法院的无效判决能够与现行国家政策保持一致，并且 符合当前的不动产登记制度，其效果主要体现在保障了农村居民的生 存利益。 但无效认定的负面影响亦不容忽视：损害了诚实信用的根基，履 行了多年的房屋买卖合同，双方基于自愿的基础上达成，有时是出卖 方主动要求卖房，出卖方可以随时利用最权威的司法途径来确认该种 行为无效，无疑违背契约自由、诚实信用原则。易引发同类诉讼，引 发连环诉讼和反悔性诉讼，不利于社会交易秩序的稳定；还有司法干 预当事人意思自治之嫌。 2有限的突破：有效合同论 持“有效论”观点者认为： A、虽国务院办公厅在 1999 年颁布的关于加强土地转让管理严 禁炒卖土的通知明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，但通 知不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。 B、农村房屋买卖不存在合同法第 44 条、第 52 条规定的无 效情形，合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规， 合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务， 不得擅自变更或解除合同。 C、土地管理法第 62 条第 4 款规定亦并未禁止村民出卖房屋， 农民将自已宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地，立法精神隐 含农民可出售宅基地房屋之意思，因而该规定即含许可之意。 因此，基于合同自治、维护诚实信用原则，当事人间的合同应属 有效，持此类观点的较为少数。 而实践中，一些法院则在坚持“无效认定”原则的前提下，曾采 取了一些突破性、折中做法。比如，上海高院规定： 对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖， 该房屋买卖