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文档简介

-精选财经经济类资料- 承诺书的法律效力 商品房 团购名额转让的法律效力为解决本单位职工的住房问题，许多单位包括事业单位和学校与“城中村”改造企业或房地产开发企业签订商品房团购协议，约定本单位的职工购买房地产公司开发的某小区享有优惠，一般与市场价相对较低，但交房时间一般比较长，交通不是很方便，购房者一般有房屋数套，不愿购买，只想把名额或购房的指标转让给其他人以获取利益。转让方与受让方签订转让协议，约定转让费的数额、商品房购销合同的签订的配合义务、违约责任等内容。但由于房价不断的上涨，最常见的问题是，转让的房屋交房时比购买时已经价格上涨很多，转让费明显过低，转让者欲毁约，不继续履行与受让者签订的转让协议，对此，怎样保护受让方的合法权益呢？双方所签订的转让协议是否受法律保护？根据我国房地产管理法第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的；”我国合同法第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”一般认为，转让方将在建的房屋转让给受让方，因该房屋没有依法登记领取权属证书，从而违反了法律的强制性规定，转让协议无效，根据我国合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果转让方与受让方所签订转让协议被法院或仲裁机构确定为无效，那么受让方因该转让协议所取得的财产就应该予以返还。但笔者认为，转让方与受让方所签订的转让协议合法有效，应受到法律的保护，理由如下：首先，根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利，该权利的行使，必需要该客观物体存在，且能够行使法律规定的权利，但转让方与受让方签订转让协议时，房屋尚未建成，建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现，因此转让方和受让方所签订转让协议中，应该是购买权的转让，而非房屋的转让。其次，关于转让协议的效力问题。在我国现行的法律和行政法规中，并没有禁止房屋购买权转让的强制性规定，故转让方将购买权转让给受让方的行为，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应得到法律的合法保护。最后，转让方擅自违约，明显是由于利益的驱使，是一种恶意违约行为，且与签订转让协议时的真实意思不相一致，同样也违反了我国民法体系中诚实信用的原则。综上所述，笔者认为，转让方将购房的名额或指标转让给受让方，该协议合法有效，应得到法律的保护，任何一方不得
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