xx年开县商品房调查报告_1

XXXX 年开县商品房调查报告年开县商品房调查报告 xx 年开县商品房调查报告 近几年以来楼市经历了一轮大起大落,商品房销售峰点 分别在 xx 年的 9、10 月份以及 xx 年 3 月份至今,而低谷则 主要在 xx 年下半年。一方面,xx 由于股市触底致使整个宏 观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政 府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而 xx 年 底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得 xx 年房地 产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走 出观望,xx 年积压的销售潜力迅速推动楼市进入新一轮销售 高峰,房价出现回调。 自 xx 年下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房 的销售,采取带看房团看房的方式而非像 xx 年商品房销售 火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开 通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并 且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信心。那么消 费者需求情况究竟如何?对此,笔者采集了自 xx 年 9 月份至 xx 年 6 月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对 此进行了分析。 为了更实际的体现目前开县购房主体的需求情况,本调 查报告采用抽样调查的方法共采集有效样本 251 份,调查对 象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、 投资性购房(出租、转售)等,并且根据开县商品房网上信息 发布平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明开县商 品房市场购买群体现状。 第一部分 调查报告主体内容分析 购房需求者主要为 24-30 岁适婚年龄青年,月收入在 3000-5000 元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首 次置业,可接受房价范围一般在 30-50 万元之间,在购房决 定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层 以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及 三室一卫或三室二卫,面积段分布以平米为主。考虑小区周 边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的 去注重会所等商务设施。 从调查结果来看,影响购房者购房的决定性因素中最为 主要的因素为房价,%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、 交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重 视的为交通要素以及地段要素。 一、商品房价格变化 在房地产调控政策被调整、新城发展等因素不断释放 刺激下，开县商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维 持了一年。新房如此，存量房也如此；销售价格如此，租 赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将延续。 只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。 二、供给明显不足。 由于近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城， 加大土地供应和市场现实需求。很多商品房预售一空现实 趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市 场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。 三、成交惯性延续。 相当一批人认为，下半年开县商品住宅成交量低于上 半年，标志着开县市场不接受高房价及其快速上涨，下一 步将导致拐点的出现。实际情况是开县商品住宅需求并未 减少，而是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下 半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然 少了点，但远比去年同期要好得多。开县今年商品住宅成 交量远远大于 xx 年已成定局。下半年商品住宅成交量总体 上保持了惯性延续。这样的显赫成就依然被媒体称作为 “房价高，老百姓在观望” 。 文章来源： 四、低端带头走高。 下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃， 各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开始扩大。 与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商 品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区， 存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价 格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房 投资市场的主要组成部分。 五、后市继续看好。 只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业 当领头大哥，房地产的现行政策也不会出现大的波动。即 便明后年我国经济恢复地挺好，也不可能再出台像前几年 那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其 量哪个地方有问题，哪个地方采取相应的措施而已。实践 已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会 的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住 房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波 动，反倒是在经济出现严重滑坡时，中国房地产是拯救中 国经济的主要产业之一。作为发展中的开县,xx 年其房地产 成交量和市场价格都将维持发展。 （一）成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和 税金三个部分组成，而成本占整个价格的 80%，主要由土地、 建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程 等五大项。从 1997 年起一类区域成本分类比较，土地从 355 元/上涨到 707 元/，上涨 98%；建安工程从 555 元 /涨到 706 元/，上涨 27%；公共基础设施从 15 元/涨 到 290 元/，上涨 1800%；附属公共配套设施从 15 元/ 涨到 150 元/，上涨 900%。成本中，主要是土地、建安工 程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业 利润标准 8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计 提的，利润也水涨船高。 （二）市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这 个地区的生活水平。据调查，xx 年重庆市人均收入 13786 元/年，xx 年重庆市人均收入 14360 元/年,xx 年重庆市人 均收入 15940 元/年，增幅分别为%和 11%。随着人们生活水 平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于 原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条 件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、 设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群 众的需求。 （三）人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽 然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房 价是目前刺激和推动 gdp 增长的最主要因素，因此，说实 在,谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是 大局” ，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量 的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房 价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市 场经济,有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大 旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利 益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房 价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因 缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销 售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中,商业传 媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在 房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给 群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差， 人为营造了一个巨大的市场。本文地址： （四）收费混乱。一是重复收费。在商品房价格中， 水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本 中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取 xx4000 元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。二是擅自提 高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手 段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。 三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如 热水器进价 1000 元/台，售价 1300 元/台，防盗门进价 750 元/扇，售价 1000 元/扇，从中谋利。四是车库、阁楼销售 收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减 购房款。五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大 于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米， 从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高 规费标准，如规定收取 57 元/，实际收取 72 元/。六 是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚 价，不报价等等，这些