珠海市海岛酒店开发设立可行性评析报告.doc

珠海东澳岛酒店开发设立可行性评析报告时值全中国大陆经济起飞之际，各省市、城镇无不积极对外招商引资。世界各国之企业集团亦戮力投入这一个无与伦比的市场。而珠海市独天得厚的自然资源与地理环境更是首当其冲入口的位置。凭借着聚山化水的优美与百花拥簇的浪漫，着实地让远自各地前来的商旅人士流涟忘返。但是，鬼斧神工的美景造设了花园城市的情境与百岛之乡的美誉，却是徒腾出离岛的遗珠之憾。倘若，扎实地将珠江口处沉浮之明珠_东澳岛巨擘雕琢。相信，将令珠海市的雍容幻化出画龙点晶之神采。于是，我们真挚地列具下述报告，以表达东澳岛酒店开发设立之当务之急与重要性。一中国的门户、商务转运的驿站。2002年上半年全珠海市进入之过夜游客高达2138914人次，其中境内游客1577324人次，入境游客561590人次，分别增长12.02%、11.29%和14.12%。在入境游客中，外国人46258人次，比上年增长20.31%；香港同胞253647人次，比上年增长12.24%；澳门同胞60096人次，比上年增长25.10%；台湾游客201589人次，增长12.22%。 而于市中各酒店接待的外国游客中，前十位客源国依次为日本、美国、新加坡、马来西亚、德国、韩国、意大利、加拿大、英国、澳大利亚。由上述资料显示每日经由港、澳进入珠海之国际商旅高达数千人次而过去的日子里，无论商务人士或是旅行团，多数仅过境珠海，转而前往广州、东莞、深玔等地。无法长时间停留珠海市中，实为过去年代里不能提升珠海消费经济力之主因之一。然而，如今逐日增长的入境游客已再再显示出: a拱北口岸是中国第二大口岸。近日来由市中各酒店之住房率及客满为患之况，得知进入珠海市停驻之人口已有逐月增长之趋势。此状更是证明了珠海市这一花园城市已渐渐地展现出差异于休旅转运驿站的条件。而相关性休闲旅游与育乐设施之再开发将是刻不容缓的事实。 b转进大陆各城市的必经之地。由于国际旅客进入珠海市后，再行搭乘国内航线转进至其它各地城市所需之交通旅费相较低于由港、澳国际航班直飞各省市之费用。故愈来愈多之商务人士改于选择自珠海市转进大陆各地城市。也因此，未来将由于过境商旅人士的停留而增加本市之消费经济。但是，如何增设商旅人士多重休憩与渡假的选择，将是一大课题。 c休旅业将是珠海经济的主脉。珠海市以优越的天然环境与城市建设创造出渡假花园模式。而无重工业的污染与环保政策的管理，更加使珠海市增添出休闲渡假胜地的景观。因此，休闲渡假特区的定位已不容改换。故此，如何将旅游业强势化推展与建立全方位、多角化之休闲产业经营是面对前景未来必先慎密思量的问题。二百岛城市、新兴休闲旅游特区。2002年上半年，珠海市圆明新园(包括梦幻水城)、珍珠乐园、三新索道、无土栽培、鳄鱼岛、白莲洞、御温泉等主要景点共计进入之游客2024661人次，其中入境游客86054人次，国内游客1938607人次，实现营业收入8893.89万元。各景点游赏的人数比上年同期增加了8.01%，总体来说，上半年，旅游业呈现出下列几个特点：(1)珠海市旅游业保持持续、健康、稳定发展的势头，游客大幅增长，过夜入境游客、旅游外汇收入、平均住房率、平均房价在全国主要旅游城市仍名列前茅。(2)珠海一日游的游客比去年同期增长许多，便捷的交通使周边地区的游客和本市市民更方便的进行市内旅游。这无非归功于下列四点: a地理环境的天然优势与文化特色。珠海市是花园式的海滨旅游城市，1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，并整座城市作为景区入选“中国旅游胜地四十佳。而朔源于发掘的历史文物证明，上至四五千年前的新石器时代，就有先民在这块土地上繁衍生息。而从珠海特定资源出发，在都市浪漫的基本要素中，选择三个要素：以人为本的价值取向、梦幻、情爱，做大做强，形成珠海的浪漫主题。“以人为本主题”，就是用深刻体现“以人为本”精神的全新理念，将珠海现有的环境、观念、生活节奏、休闲活动等要素，整合并提升一种高度人性化的生存环境和生存状态，实质就是提升珠海的文明状态。 b岛屿游客的倍增与离岛经济的成长。海岛旅游方面，根据有关部门统计，今年“五一”黄金周期间到万山海洋开发区各海岛旅游的游客近1.2万人次，比上年同期增长了20%。东澳岛、外伶仃岛、桂山岛等都迎来了大批的散客和旅行团，这些游客大都是到海岛呼吸清新空气，放松心情，解除紧张工作的疲劳。珠海市享誉为为百岛之市，海滩与海岛是特色旅游之重点项目，而曾针对广州地区民众所作的调查也证明了这一点，到过珠海的游客，印象最深的是：海滩/海岛的观光，所占之比例高达49.16%。次之则为城市风貌，占35.88%。故是珠海市最吸引广州市民的是度假胜地的形象，其次是自然美景，海洋海岛风情及便利的交通。 c国际旅客的明显增长与住房率的高居不下。珠海市旅游市场越来越成熟，市场秩序越来越规范，很多入境游客不再通过旅行社安排行程，而直接到珠海来旅游。且酒店、景区等旅游设施的预订系统越来越完善，通过这些预订系统，游客可以同样拿到比较优惠的价格。而酒店的平均住房率和客房收入都比去年有所增长，特别是住房率比历史最高的2000年增长了1.5个百分点，创下了历史新高。 d优势城区建设与市政管理是创造消费的基石。由于珠海市委、市政府对旅游业的高度重视和支持，积极地拓展了珠海市旅游业发展的空间。(1)2001年以来，市委、市政府在政策、资金、环境营造等各方面，给予旅游业前所未有的支持。政府主导型旅游业发展战略得到切实落实和贯彻。有关部门通力配合，为旅游业发展创造了良好的环境。整体经济发展势头迅猛，环境日益美化，这些皆促进了旅游业的兴旺。(2)并于今年以来，按照国家旅游局、广东省旅游局的统一部署，紧紧围绕国家旅游局市场整顿规范工作的中心任务，配合导游管理办法改革和旅行社管理体制改革的开展，在市委、市政府的大力支持下，在相关部门积极参与下，全面开展声势浩大的旅游市场整顿和规范工作，坚决打击各种扰乱旅游市场秩序的行为。(3)珠海旅游宣传促销工作把珠海旅游的定位锁定在海滨休闲、度假的主题上，推出“中国珠海_浪漫之城”的品牌。全市旅游形象宣传片在境内外有关电视台连续播放，全面提升了珠海市的旅游整体形象，大大增强了对广大游客的吸引力，大批国内长线游客进入本市旅游；另外政府还在南方都市报、深圳晚报等报刊杂志上做了宣传，巩固了对珠三角及港澳台传统客源市场的市场占有率。 三因应涉外政策、引动外商进驻。在酒店接待的外国游客中，前十一位客源国依次为日本、美国、新加坡、马来西亚、英国、韩国、加拿大、德国、法国、印尼、澳大利亚。2001年一至三季度，国际游客32.24万人次，比去年同期增长2.52。在国际游客中，外国人3.02万人次，比去年同期增长1倍多；入境客源中，外国游客止跌回升，而且升幅超过二成；台湾游客在保持了两年的高速增长后，今年以来仍有20%的增长率。而通过旅行社组织进入珠海市的台湾游客下降，但过夜的台湾游客却增长，说明了台湾客源市场越来越成熟，散客越来越多，而且重游率高，回头客多。这已明确出商务旅客增长之趋势，而显现出外商投资考量的机会加大，故此我们着实认为: a夏威夷群岛的经济发展实例，是珠海市理应参考之课题。原因无它，珠海所拥有之146个岛屿其状态实如夏威夷群岛一般，以休闲旅游作为出发。而整建出之地方色彩与特色，首先引导日商之投资进入，进而带动当地各类水上活动与设施之开发。不但于短短数年内带动了夏威夷群岛的建设，更加提升了当地经济之效应，进而使得夏威夷成为国际著名知渡假盛地。其所带动之产业不胜枚举，而为当地居民所创造之所得更是惊人。而夏威夷消费之高已令多数国际游客。转入它地，值此时期，相信珠海百岛的开发将是取代此一效应的绝佳良机。 b推动外商投资与引资新方向。珠海市各单位将全面落实市委、市政府发展旅游业的各项政策，充分发挥市场主体的积极性，抓住游、购、娱等方面的薄弱环节，力争在旅游资源开发、旅游环境优化，特别是旅游购物优化、市场开发方面实现新的突破。加强旅游市场秩序的整顿，全面提高珠海旅游知名度，增强珠海旅游吸引力，使旅游业成为推动相关产业快速发展的重要产业，提高对珠海经济的实际贡献率。旅游招商引资工作成效显着，关键是如何保证签约项目尽早开工及早日建成。旅游招商引资是今年旅游局工作的重点项目，以诚意和良好的服务意识服务投资商。 c落实对国际集团之招商政策。期间局领导引进了港中旅这一国内旅游第一品牌公司进驻珠海，斥资15亿元在平沙温泉建造世界一流的度假、疗养大型项目。该项目的签约将掀起珠海旅游新的一页。同时，旅游局于七月份会同市外经局在珠海首次举办“2002珠海旅游产业招商会”，共推出27个旅游项目，来自世界各地的100多家旅游企业和投资商云集珠海，共签订11个项目，总投资额达37.62亿元人民币。旅游招商工作在国内外引起极大反响，招商引资工作也受到省局、市委、市政府的肯定，广大旅游从业人员和市民更是全力支持和欢迎。而针对万山群岛部份，所推出之优惠政策如下: 旅游景点用水、用电等基础供给价格，按大宗工业用水、用电收费标准收取。对投资年限在10年以上，在荒山、荒坡、荒滩、荒水进行开发的旅游项目，免征土地使用费。投资额超亿元的旅游景点项目的用地价格在我市现行用地标准的基础上优惠50%，并免征土地使用费。新建酒店所需土地纳入商用土地管理范围，根据所处位置、环境的不同条件定出基础地价，公开拍卖。旅游企业所纳增值税、营业税之地方留成部分及所缴的所得税，其总值的一半及旅游企业产权交易中政府回收的资金组成“旅游景点建设贴息贷款专项资金”，专门投放给旅游景点及配套设施的贷款贴息。等等政策，无疑地是为珠海市旅游业带来优沃之条件。而东澳岛之开发将是拋砖引玉之始例。四东澳岛酒店开发设立的必要性。海岛旅游已成为新的热点。东澳、外伶钉等海岛接待游客比去年同期增长11%,酒店入住率在90%以上。此点已显示出新型酒店开发之必要性。因就目前东澳岛之住宿多数以民宿为主，除了所提供之住房简陋外，所供应之住宿条件实相距国际旅客要求之标准甚远。因此，离岛酒店之新建与开发实为当务之急，以引动更多之境内外游客入驻珠海市。且将旅客游玩停足之时间加长，相信将更加繁荣珠海市与各岛屿之经济。于是我们认为下列三大点是必要的条件: a特色旅游景点的集客力要件。(1)交通运输的便捷(2)住宿的环境与品质(3)餐饮的卫生与特色(4)相关活动设施的提供(5)人文风土的民情表征(6)休闲旅游育乐环境与软件的配套。以上将是景点旅游的基本集客力基石要件。而居住问题是各类旅游首要面对之课题。良好之休憩环境与住宿场所实为各类游客第一选择景点的考量。因此，提升东澳岛之住宿品质而开发设立新型态酒店将是发展东澳岛观光之重点项目。 b加速万山群岛开发与观光发展。高达146个岛屿的万山群岛，如何藉由政府的辅助达成迅速开发与领导珠海旅游观光之目标。相信建立一基础国际标准酒店开发项目将是优先选则之要务。而以具人文与历史的东澳岛作为优先全面开发之标的，相信将是加速万山群岛开发与观光发展的基石。毕竟建设新概念酒店方可引进国际游客之莅临观光，而拥入之游客将是激活投资商建设该群岛的指针。 c延展观光旅客、商务旅客之消费路线。目前东澳岛之景点建设薄弱，没有亮点。近几年我珠海市的景点开发相对滞后，没有新的、更有特色的景点投入市场，以致从某种程度上影响了珠海旅游更大的吸引力，这种状况急需关切。而发展离岛观光将是唯一选择。并且，离岛观光将另游客停留于珠海之时间加长，藉此将使珠海市之旅游进入新世纪之里程碑。并确切地曾加各类消费以带动经济之成长。 d带动东澳岛之食衣住行育乐等业之发展 新酒店之开发与设立于招揽新游客之同时，亦将带动东澳岛各类行业之发展。而引动之人潮亦将为东澳岛带来新经济与新契机，且由于旅客之到来，势必引发当地有关食衣住行育乐行业之改变与外商投资之机会。故此，东澳岛之发展将迈入新纪元。 e提升东澳岛旅游价值与高客层诉求 目前由于东澳岛所提供与游客之各类设施之不足，因此仅管东澳岛美景依旧，却是叫高客层游客望之怯步。故此，建立新酒店而以国际酒店经营之服务态度，相信在提供优良住宿环境之条件下，将有助于提升东澳岛旅游之价值。而亦将符合高客层之诉求，类此，往后对于东澳岛之开发将形加速之商机。 f国际旅游观光景点地位的确立与标竿。珠海被称为百岛之市，海滩与海岛是我市特色旅游项目，非常吸引人，另外整洁的市容、优美的环境也使外地游客流连忘返，在中山市所作的调查也证明了这一些，到过珠海的游客，印象最深的是：海滩/海岛占51.08比例。因此，力求强化珠海市旅游业的同时，将东澳岛建设出具全方位住宿、休闲、渡假的酒店将是确保珠海进阶国际旅游观光第一景点的基础要件。五创造全方位旅游诉求点与效益。旅游繁荣的背后，也存在一些问题，社会配套尚不完备，整体旅游环境尚不完善，娱乐设施、购物条件还不能完全满足游客的需要。一些大型景点如珠海御温泉、圆明新园、凤凰山旅游区周边的配套设施不齐全，周边环境有待改善，这些都会影响到珠海的整体旅游形象，而这些问题的解决，需要在市政府的领导下，各个职能部门统一协调，仅仅靠旅游部门的力量是不够的。香港及澳门在经历了市场波动后，仍有增加，说明经过努力，入境游内场有所发展。但是，必须认识到，今年入境游客源市场的增幅明显低于去年，因此，要培育、开发新的市场。比如香港。广州、深圳两市每年接待了香港游客超过200万人次，而珠海市只有其五分之一，且香港与珠海隔海相望，陆路、水路交通都很方便，区域优势明显，但除宣传促销的力度不够外，缺乏全方位之旅游设施与配套服务之提供及多角度特色景点之营造相信是一大问题。 a加注珠海城市旅游观光之吸引力。黄金周旅游为我市带来了大量的客源，直接促进了我市旅游业的发展。但黄金周繁荣的背后，也存在一些问题，如社会配套尚不完备，整体旅游环境尚不完善，娱乐设施、购物条件还不能完全满足游客的需要等等。一些大型景点如珠海御温泉、圆明新园、凤凰山旅游区周边的配套设施不齐全，周边环境有待改善，这些都会影响到珠海的整体旅游形象。 b有效吸纳各类渡假活动客源。 珠海市之旅游资源充足，但于未完全开发之际，实无法满足各类客源之诉求。相较之下，对于妇女与亲子之旅游处所实为少见。而已见设之园明新园与梦幻水城更因设施之缺憾与薄弱。至今吸引国际游客全家亲子活动之机会，显见不多。故开发离岛旅游并增加离岛旅游之设施实为当务之急。而据统计，目前珠海百岛所予游客之印象深刻，实应妥善规划与开放众商投资为实。 c转换驿站概念，落实渡假国际城市目标。经过多年努力建设，珠海已成为粤、港、澳、台大三角地区游客休闲度假的旅游目的地，优美的环境、优越的地理位置、适宜的气候、丰富的旅游资源为珠海成为休闲、观光、度假旅游的目的地奠定了坚实的基础。近几年的市旅游局、市统计局联合进行的抽样调查数据表明，外地游客在珠海的停留时间越来越长，花费越来越高，珠海“中转站、过境地”的形象一去不返。而针对东澳岛新酒店的开发是解决此一概念的方案。六国际级酒店的设立规划与典范。针对本案之开发可行性方面已于上述各项说明解析，而冀望的是这一东澳岛未来的新酒店得以顺利开展设立。以为东澳岛带来繁荣与新契机。(注:所欲规划设计之酒店概念如附件图所示，请参见示图一三) a所需之自然环境与土地面积 (1)设定于船运码头处，距离约100米内之距离。 (2)依山畔水之天然环境与整建码头环境周遭为一东澳岛新门面。 (3)所需开发之土地面积约计800以上至1500左右。 (4)依所批准之土地，落实整建水土保持，并设定四五层之建筑。 (5)预备整体建物开发面积60%，而总容积面积约达28003200。 (6)预留空地、步道、梯间与造景绿化面积为320600。 b建物设计之方向与整体风格 (1)建物设计风格采以大型英式庭院休闲别墅风设计。 (2)以木材及砖造类建材为主体外观，并结合文化石壁面作为特色造型。 (3)棕榈树、椰子树与矮灌木丛围绕四周为景观。 (4)并建设云白石阶梯，及搭配太阳能庭院灯与路灯作为环保意识之表征。 (5)各间窗门以落地玻璃与青铜铁艺作为配饰，并栽植各类花卉以造风情。 (6)透明遮阳玻璃屋罩与太阳能板之交互使用来设计出文化科技的格调。 c营业空间规划与型态区分。 (1)总体建物约计四层式建筑，另于四层顶加建阁楼以造设建物美感。 (2)营业空间规划如下: a.一楼楼面部份:1.接待大厅.2.接待沙发区.3.精品店.4.便利商品区.5.西餐咖 啡厅.6.洗手间。 b.二楼楼面部份:1.标准单人客房.2.标准双人客房.3.商务会议室.4.美容美发室.5.露天酒吧.6.卡拉ok夜总会。 c.三楼楼面部份:1.豪华单人客房.2.豪华双人客房.3.按摩桑拿健康中心.4.娱乐中心.5.会员俱乐部. d.四楼楼面部份:1.豪华单人客房.2.豪华双人客房.3.露天烧烤景观区。 e.五楼楼面部份:1.蜜月套房.2.假期亲子套房.3.酒店办公室. d附属设施与设备简要概述。 (1)潜水俱乐部。 (2)游艇俱乐部。 由于东澳岛目前之交通船班班次稀少，故需大型海钓补给船一艘，配合海钓游客之出游与保障海钓客户活动之安全性及避免受风浪过大影响，以致造成游客之安全受害。且另需快艇二艘，配合海上环岛观光之游客进行全岛导览。而这类船只之需求是为东澳岛新酒店、新旅游带来整体配套之游程。故是不可或缺之重要需求项目。而因此，亦将为本岛带入日本、欧美之游客，来岛进行旅游。 a.船只需求:海钓补给船乙艘、快艇二艘。 b.船只规格:1.双引擎、柴油发动机300匹马力、及2.单引擎、柴油发动机85匹马力。 c.船只路线:1.以离岛海钓场行进路线为主及2.环岛游览及东澳岛海上观光为主。 (3)机踏车出租区。 (4)露天咖啡雅座。 (5)海钓俱乐部。 (6)太阳能发电设备。七东澳酒店开发规划蓝图与未来 a酒店开发之概念蓝图 (规划设计之酒店概念如附件图所示，请参见示图一三) b有效吸纳客源之未来 (1)音像媒体之策略 1.台湾地区电视媒体广告 2.简介vcd 3.旅游杂志广告 4.登机证广告。 (2)行销通路之建立 1.台湾地区旅行社业务推展 2.海外会员招收业务推展 3.套票行程公司假期推广 (3)网际网络之号召 1.设立网站 2.发送广告mail 3.开辟chat room。八创建城市特色与带动地方繁荣 a落实文化观光休闲旅游城市之海岛旅游特色 b有效提升群岛居民就业机会 c带动国际观光旅客之往来与消费 d创造香洲区北堤客运站之客货吞吐量与收益 e加速引导万山群岛外商投资开发机会。广东省委、广东省人民政府和珠海市委、珠海市人民政府对万山海洋开发试验区的建设和发展高度重视。广东省委、广东省人民政府在关于推进海洋综合开发的意见中明确赋予万山海洋开发试验区地级市经济管理权限。珠海市委、珠海市人民政府作出了关于加快珠海市万山海洋开发试验区发展的意见，制定了珠海市万山海洋开发试验区管理规定，采取有效措施，加快海洋开发试验区的发展。目前，万山海洋开发试验区正在全力发展海洋经济，力争早日把它建设成为一个繁荣的海洋经济区。 f落实发展离岛经济策略、有益政府税收成长。近日来珠海市旅游业之主要特点如下：(1)酒店和旅行社的入境接待增幅较大，旅行社接待的港澳同胞增幅超过了150，市场火爆；但也存在一些问题，主要是外国游客下降，因此在以后的工作中，要加强国外客源市场的促销。(2