金洲岛旅游开发中心项目可研报告.doc

金洲岛旅游开发中心项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1项目背景11.2项目概况11.3项目建设单位简况21.4项目提出的理由与过程4第二章 项目建设的必要性8第三章 市场分析103.1土地市场运行现状103.2项目升值潜力分析与价格预测14第四章 场址建设条件214.1场址现状214.2场址建设条件21第五章 建设方案285.1总平面布置285.2道路工程305.3给排水345.4供配电及弱电375.5燃气工程425.6绿化工程435.7消防44第六章 节能、节水、节约土地措施466.1节能466.2节水措施466.3节约土地46第七章 环境保护477.1编制依据477.2环境现状477.3环境影响477.4综合治理及措施47第八章 项目的运作与管理498.1项目运作模式498.2项目运作思路498.3项目管理50第九章 项目实施进度安排及招标方案519.1项目实施进度安排519.2招标方案51第十章 投资估算与资金筹措5210.1投资估算5210.2人工及主要建筑材料估算5510.3资金筹措5510.4投资计划56第十一章 财务评价5711.1财务评价依据5711.2收入估算5711.3税金估算5711.4成本估算5811.5资金来源与运用平衡分析5811.6偿债能力分析5811.7财务评价结论58第十二章 社会评价5912.1项目对社会的影响分析5912.2项目与社会的互适性分析6112.3社会风险分析6212.4结论62第十三章 风险分析6313.1项目风险因素识别6313.2风险评估6313.3降低风险的主要措施65第十四章 研究结论与建议6614.1结论6614.2建议66附表附表9-2： 项目总投资使用与资金筹措表附表10-1：收入表附表10-2： 总成本费用估算表附表10-3： 利润与利润分配表附表10-4：项目投资现金流量表附表10-5：贷款还本付息计算表附件附图：附图1：总平面布置图第一篇 总论1.1 项目名称及概况1.1.1 项目名称：xxxx金洲岛旅游开发中心项目1.1.2 主办单位：xxxx市xxxxxx有限责任公司1.1.3 项目概况本项目位于xxxxxxxx县三门镇湖坪村与堂市乡湖塘村交界处，东面的湘江，水面宽广，鳞波荡漾；三面环水，地理位置优越，公路和水路交通非常便利。尤其是xxxx航电枢纽的建成，使湘江xxxx县段水位明显抬高，水面更加宽阔，是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。项目总用地面积125596m2，总建筑面积63500 m2。分为酒店，会议中心，娱乐休闲中心，餐饮中心，贵宾楼，渡假别墅，行政办公，职工宿舍，码头、管理用房及其它共九大部分。气象条件: xxxx县属中亚热带季风湿润气候区，具有明显的季风气候，并有一定的大陆特征。气候湿润多雨，光热丰富，四季分明，表现为春温多变、夏多暑热、秋高气爽、冬少严寒、雨水充沛、热量丰富、涝重于旱。年平均气温为19，月平均气温1月最低约5、7月最高约29.8、极端最高气温达40.5，极端最低气温-11.5。年平均降雨量为1409.5mm，日降雨量大于0.1 mm的有154.7天，大于50mm的有68.4天，最大日降雨量195.7 mm。降水主要集中在46月，710月为旱季，干旱频率为57%，洪涝频率为73%。平均相对湿度78%。年平均气压1006.6 hpa，冬季平均气压1016.1 hpa，夏季平均气压995.8hpa。年平均日照时数为1700 h，无霜期为282294天，最大积雪深度23 cm。常年主导风向为西北偏北风，频率为16.6%。冬季主导风向西北偏北风，频率24.1%，夏季主导风向东南偏南风，频率15.6%。静风频率22.9%。年平均风速为2.2 m/s，月平均风速7月最高达2.5 m/s，2月最低，为1.9 m/s。按季而言，夏季平均风速为2.3 m/s，冬季为2.1 m/s。地质条件:该片区地貌由河流冲积小平原和小山岗构成，分别占39.3%60.7%，东北部沿江一带多为河漫滩地，地势平坦，海拔一般40m左右；西南面多为小丘岗地，地势略高，丘岗海拔一般100m左右。该片区土壤类型分自成土和运积土两大类，自成土以砂壤和第四纪红壤为主，广泛分布于丘岗地；运积土由河流冲积、沟流冲积而成，经人工培育成水稻田和菜土，分布于沿江一带。本项目所在地上述两种类型土壤兼而有之，土壤组成为粘土、亚粘土及砂砾层，地质条件好，施工方便。xxxx县位于罗霄山脉西麓，南岭山脉至江汉平原的倾斜地段上，市域总的地势东南高、西北低。北中部地形岭谷相间，盆地呈带状展布；东南部均为山地，山峦迭障，地势雄伟。地震：根据中华人民共和国地震参数区划图（gb183062001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为度。为地震设防区。依据公路工程抗震设计规范（tjj004-89）的规定，采取简易抗震设防。交通条件: xxxx县地处xxxx发展重心五区一廊经济带中枢，居长沙、xxxx、湘潭金三角城市群南缘，且水陆交通发达，地理位置得天独厚。紧连最大的铁路交通枢纽xxxx市，相距大型黄花国际机场仅50公里。京广铁路、京珠高速公路、省道1815线、湘江航运纵贯南北，湘赣铁路、三二0国道连通东西。全县公里通车里程581公里，实现村村通公路，路网密度达到每百平方公里44.7公里，居全国先进行列。湘江水运可朔江而上至衡阳、零陵，顺江而下直达长沙、岳阳入长江；境内xxxx航电枢纽工程已投入运行，渌水大桥也已通车。而金洲岛距xxxx县城渌口20公里，距京珠高速伞铺互通口仅15公里，由xxxx市中心出发，走京珠高速伞铺互通口下，仅40公里。水路方面，金洲岛距航电枢纽7公里，距下游xxxx市区31公里，距上游衡山县城77公里。地理位置得天独厚，自古为湘东重要门户，扼中原通往广东沿海之咽喉。县城距江南工业重镇、最大的铁路交通枢纽xxxx仅 15 分钟路程，社会、经济、技术均与长、株、潭城市群有着十分密切的联系，广泛接受其市场、技术、资金、信息、人才的辐射和影响，是典型的城郊县。随着特区造势空间的内移和国家西部大开发政策的全面实施，xxxx县已成为xxxx对外开放的前沿阵地，被确定为全省招商引资重点县之一。供电、供水:xxxx县能源丰富，该处距航电枢纽只有7公里的距离。工业用电均价0.47元/度，重点工业0.41元/度，低谷电价0.17元/度。xxxx县水资源丰富，取水很方便，项目所在地将自行建立供水站，于湘江取水。1.1.4 项目建设规模项目总用地面积125596m2，总建筑面积63500 m2。其中酒店20000 m2，会议中心6000 m2，娱乐休闲中心20000 m2，行政办公500 m2，餐饮中心4000m2，贵宾楼4000 m2，度假别墅5000 m2，职工宿舍3000 m2，码头、管理用房及其它1000 m2，建筑占地面积15071 m2，容积率0.5，绿地率68%，建筑密度12%。总投资约48798万元，建设期三年，即2011年1月至2013年12月。1.2 研究工作的范围和总体规划设想本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。金洲岛旅游开发中心项目占地188.38亩，是一个集客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体的高档休闲酒店。酒店开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的酒店商务区。本项目规划在南边及西边各设置吊桥与西面的陆地相通，亦可通过开发中心胡西南处乘小船与陆地相通。岛上酒店与湖光水色、花草树木互相辉映。1.3 研究结论与主要经济指标主要经济指标指标项目名称所得税前所得税后内部收益率（%）因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值（i=12%）（万元）5044.73367.4动态投资回收期（含建设期）5.617.2静态投资回收期（含建设期）5.587.1投资利润率（%）48.64投资利税率（%）72.87上缴税金（万元）8521.3 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。1.4 问题和建议关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。关于金洲岛的区位：金洲岛目前人气尚未提升，关于基础设施：本项目周边的市政基础设施已列入xxxx县总体规划，建议xxxx县政府务必与本项目进度同步实施，还有自建的水利设施也务必同期规划施工。关于政策扶持：因xxxx县的开发尚未形成规模，对本项目的影响显而易见，恰恰该项目的实施对提升xxxx县乃至xxxx市的城市品位有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目谈判时的最好政策优惠。第二篇 项目提出的背景和建设意义2.1 项目提出的背景2.1.1xxxx市总体城市定位目标与战略思想把xxxx建设成生态宜居园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群；营造都市文化氛围。进一步增强xxxx市作为xxxx城市群和其在湘赣、湘粤重要通道上的中心地位。到2020年，基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。2.1.2 xxxx市域城市空间结构布局xxxx城市远景空间结构为“一主三区”，城市人口为180230万人。建成以城市快速环道为骨架的主城区，面积约150平方公里，是xxxx主要核心地区；建成新马新城、云田新城和远景纳入市区的渌口城区。xxxx市整体交通体系构建：2.1.3 市区人口规划xxxx市规划到2015年，全市城镇化水平达60%以上，建成为国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。xxxx确立加快推进新型城市化的发展目标。 到2015年达到以下目标：全市城镇化水平达60%以上，建成国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。城市化水平大幅提升，超过全省全国平均水平；城镇人均住房建筑面积达到33平方米；城镇生活垃圾无害化处理率85%以上，城市生活污水集中处理率达85%以上，清洁能源使用率达70%。基本建成资源节约型和环境友好型城市。 到2015年，城区人口发展到160万人，建成区面积160平方公里。加快形成“一体三极”的城市格局：即北接长沙，建设云龙示范区；西连xx，拓展天易示范区；南带xxxx县，建设枫溪新城区。形成城市外环、内环、中环，全面增强城市的创新力和带动力。大力实施“四创四化”工程，完善城市基本功能，提升城市品位。2.1.5 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀速度较快，虽然目前xxxx并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建，以及xxxx经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水平的将不断提高，在xxxx市城市总体规划（2006年2020年），xxxx建设特大城市的发展方向：2010年城市人口规模达到100万，城市建设用地规模达到100平方公里；2020年城市人口规模达到120万，城市建设用地规模达到120平方公里。2.1.6 xxxx城市发展对酒店服务的要求在这一总体规划中，到2020年，城市规划区总面积达到5367平方公里。xxxx城市建设用地向西依托xxxx大道、西环路形成河西新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。构成“一江两岸双中心，两主五次七主团”的城市空间结构。立足带动xxxx经济整体发展，将建成三大区域性经贸交流中心，即在河西新塘片区规划建设新的金融商务办公中心，在河东芦淞商贸中心建设以服装和小商品为主的交易展示中心，在河西的栗雨高科园建设以高新技术及信息发布、商贸洽谈和定期的省市文化经贸周（节）为主题的区域性会展中心。近期建设重点：主要是一江两岸，双中心，二主五次，一环四射，河东的“六横六纵”。产业：一区三园，绿地：一带两圈四楔，等近期重点建设项目。由此可知，xxxx金洲岛旅游开发中心项目既处于一级城镇发展轴带体系的范围内，又位于远离闹市区湘江生态经济圈，具有比较好的区位优势。因此，从整体市政施工时间进度分析，xxxx金洲岛旅游开发中心项目正处于整个市政交通施工期，虽然在xxxx金洲岛旅游开发中心项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少xxxx金洲岛旅游开发中心项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对xxxx金洲岛旅游开发中心项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于xxxx金洲岛旅游开发中心项目的开发与附加值的提高。2.2项目的建设意义2.2.1满足城市消费和促进经济增长近年来，xxxx的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而xxxx市至今无一家远离闹市、非常幽静的五星级规模的休闲酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。2.2.2促进城市建设、提高城市品位随着城市的发展，该地段的商业网点、学校、集市必将形成，交通、购物、通讯、储蓄、就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设、提升城市品位。金洲岛的旅游发展定位是以中医文化为主题，以休养度假为主要功能的旅游区。规划沿岛边缘设置一条游览主环路，连接自北向南布置的四个景点：灵洲祈福园、中医文化园、休养度假区、康体休闲区。环岛四周种植常绿乔木，中部则种植多种草药类植物。游客由岛北部西侧码头上岸，沿环形游览线由北向南游览。岛北的灵洲祈福园，占地面积约02公顷，构筑物以自然石材为主要材料，包括石廊、石柱阵列和祈福石等内容。岛中部的中医文化园，总用地面积为65公顷，主要由草药园、药王谷、中医文化街三部分组成。岛中部偏南的休养度假区，占地16公顷，包括中医理疗中心、温泉洗浴中心、药膳以及音乐氧吧等内容。岛南部的康体休闲区，占地53公顷，主要由阳光康体中心、沙滩浴场、休闲木屋、森林露营地以及网球、排球等运动场地组成。xxxx地理位置优越，交通运输发达，是我国南方重要的交通枢纽。xxxx素有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇，与北方铁路枢纽城市郑州并称北郑南株。xxxx火车站是全国五大客货运输特级站之一，平均每3分钟接发列车一次，xxxx北站是中国南方最大的货运编组站同时也为特等站，日均办理车辆，解编辆，xxxx为铁路双特等站城市。同时，武广高速铁路在xxxx设一等站，沪昆高速铁路在xxxx境内醴陵设站xxxx市内交通便利,座大桥横跨湘江,湘江五桥红港大桥、湘江四桥天元大桥、芦淞区建设路和天元区长江路形成xxxx的“城市内环线”,响石路、响田路、东环路、南环路、西环路条路，东湖、田心、红旗座大型城市立交桥，湘江二桥石峰大桥、湘江三桥建宁大桥两座跨湘江大桥形成xxxx的“城市中环线”。xxxx公路四通八达，106国道、320国道、211省道、京珠高速公路、醴潭高速公路、沪昆高速公路及规划中的京珠高速复线、上瑞高速公路和连接闽南、赣南、湘南的“三南”公路都在境内穿过，全长41.629公里的长株高速公路使得xxxx和省会长沙距离更近。绕城而过的长江第二大支流“湘江”，四季通航，沿江上溯衡阳、广西，下通洞庭湖、长江，xxxx港为xxxx省八大港之一。千吨级船舶顺湘江、经长江、通上海达世界各地。空运方面，xxxx距黄花国际机场37公里，经长株高速公路二十五分钟可以到达。建设中的“衡茶吉”铁路和“衡炎”高速公路开通后，xxxx将县县通铁路，县县通高速公路，交通强市地位进一步巩固。xxxx的大点的物流公司都在北区那边 主要为 xxxx化工 xxxx冶金 南方集团 南车集团 唐人神 太子奶 货运集中点的 还是在芦淞区 大市场不远 服装等货运 也有数十家物流货运公司第三篇 市场调查分析与市场定位3.1 xxxx市经济发展现状2009年，面对极其严峻复杂的国内外环境，在国家实施应对国际金融危机的一揽子计划和市委、市政府全面落实“保二争一、科学跨越”战略的有力带动下，全市经济快速实现“v型”反转，回升速度超出年度预期，总体发展形势积极向好。全年各项经济社会发展预期目标全面实现，提前一年实现“十一五”规划确定“四个一”目标。一、总体形势积极向好，快速实现“v型”反转 经济总量实现千亿跨越。2009年全市实现地区生产总值1022.6亿元，增长14.2%，成为继长沙、岳阳、常德和衡阳之后的xxxx第五个，中部六省非省会城市第九个过千亿元的市州。提前一年实现“十一五”规划确定的“四个一”目标。经济快速实现“v型”反转。二、三次产业竞相发展，非农产业贡献增强 农村经济稳定发展。2009年，全市一产业实现增加值107.8亿元，增长5.6%，较上年回落0.5个百分点。第二产业回升加快。2009年，全市第二产业实现增加值560.3亿元，增长16.1%，较上年提高1个百分点。一是工业经济稳步回升。二是建筑业恢复增长。第三产业提质增速。2009年，全市第三产业实现增加值354.5亿元，增长13.9%，较上年提高0.9个百分点。第三产业对全市经济增长贡献率为36.5%，较上年提高2.1个百分点，拉动全市经济增长5.18个百分点。三、投资消费大幅增长，启动内需成效明显 项目投资增长强劲。2009年，全市完成全社会固定资产投资563亿元，增长44.9%，较上年提高10.3个百分点。城镇投资完成518亿元，增长49.8%，农村投资45亿元，增长5.4%。城镇投资中一产业投资3.8亿元、二产业投资289.1亿元、三产业投资225.1亿元，分别增长0.3%、44.8%和58.1%。投资对全市经济增长的贡献率达到61%，拉动gdp增长8.66个百分点。居民消费持续升温。全市实现社会消费品零售总额364.4亿元，增长19.6%，扣除价格实际增长21.9%，同比加快5个百分点，其中城市市场加快4.4百分点，农村市场加快6.4个百分点。最终消费对全市经济增长的贡献率为40%，拉动gdp增长5.68个百分点。四、经济效益稳步提高，人民生活继续改善 经济效益稳步提高。一是财政收入逆势增长。全年完成财政收入100.3亿元，增长22.2%，二是企业效益逐步改善。全市规模工业实现业务收入1065.4亿元，增长21%，三是城乡居民收入稳步增长。全市城镇居民人均可支配收入17433元，增长12.5%，其中工资性收入和财产性收入增长较多；农民人均纯收入6502元，增长11.4%，其中工资性收入和转移性收入增长较多。人民生活继续改善。城市面貌焕然一新，市民居住环境明显改善。五、发展要素保障有力，城市品位显著提升 发展要素保障有力。一是金融市场加快发展。全市各项贷款余额突破485亿元，二是建设用地较为充分。全年上报用地项目40余项，面积为上年2倍，批回用地面积大幅超过上年水平。三是招商引资形势较好。全年实际利用外资3.62亿美元，增长20.5%，引进省外境内资金94.8亿元，增长28.3%。成功引进深圳华强投资150亿元的“中国迪斯尼”文化产业项目落户xxxx并开工建设。城市品位大幅提升。城区人口达到100.2万，建成区面积达到105平方公里，全市城镇化率达到50.3%，同比提高1.5个百分点。提前一年实现“双百”城市目标。创建国家卫生城市一举成功。城市绿化再度升温，城市绿化覆盖率为43.6%，人均公共绿地面积13.1平方米。关停重金属污染和造纸企业80家，取缔“十五小”企业24家。全市新建7座污水处理厂，结束污水直排历史。衡炎高速建成通车，实现了“县县通高速”目标。武广高速正式通车，xxxx西站投入运营。县域经济增势强劲。县域经济发展较为强劲，主要表现为工业、投资、消费的强力支撑。六、经济结构稳步调整，综合能耗大幅下降 经济结构继续调整。2009年，三次产业结构由上年的12.1：53.8：34.1调整为10.5：54.8：34.7。一产业比重下降1.6个百分点，二、三产业比重将分别提高1个和0.6个百分点。2009年国民经济主要统计指标指标名称计量单位2009年比上年增长%人口和居民生活年底总人口万人6900.20.8其中:市镇人口万人2980.895.23城镇居民人均可支配收入元10.3城镇居民人均消费性支出元108289.1城镇居民恩格尔系数%38.6-农村居民人均收入元49108.8农村居民人均生活消费总支出元40205.7农村居民恩格尔系数%48.9-居民消费价格总指数上年为100102.4经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件,据统计xxxx省2009年旅游收入已超过1099亿元人民币, 成为xxxx第七个千亿元产业，年增长29%左右,潜在市场非常巨大。2009年，全省接待入境旅游者130.87万人次，同比增长17.87%；实现入境旅游收入6.73亿美元；接待国内旅游者15934.16万人次，同比增长25.28%；实现国内旅游收入1053.52 亿元人民币，同比增长30.25%；实现旅游总收入1099.47亿元，同比增长29.08%。这意味着，xxxx旅游业成为全省继机械、食品、石化、轻工、有色、文化产业之外，又一个跨入千亿元行列的产业。 未来五年，全省旅游产业要瞄准“实现总量翻番，跻身全国十强”的目标。根据xxxx统计局工作人员提供的资料，目前xxxx平均每户家庭人数约为3.2,平均每户就业人数为1.8，就业负担系数为1.56。xxxx城镇人口年人均可支配收入为17900 元。从我们对xxxx居民的随机取样看，家庭月收入在2000-6000元的比例最大，为64.9%。以下依次为1000-2000元（21.2%），3000-4000元（19.0%），4000-5000元（9.4%），5000-6000元（5.5%），1000元以下（5.1%），8000元以上（4.2%），6000-7000元（2.6%），7000-8000元（1.9%）。%家庭月收入在800-2000元的占了68%，超过三分之二，表明xxxx大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在2000-6000的也占了23%，将近四分之一，表明xxxx居民还是具有比较强的消费能力。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，xxxx这部分最高收入人群是商业地产、别墅、高级公寓等高档物业的主导消费目标。2009年xxxx城镇居民家庭人平消费性 总支出为 6958.86 元， 购商品房人平支出占总人平支出的 22%。另从食品支出分析,2009年人平食品支出为 2429.12 元,占人平消费性支出的36.1 %(恩格尔系数), 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数30-40为宽裕,由此说明xxxx城镇居民于2009年,便跨入了宽裕型生活阶段,并逐渐向相对富裕方向发展。3.2 xxxx市酒店业及旅业发展现状3.2.1 xxxx市旅游市场分析3.2.1.1 地理位置与环境分析xxxx市全市总面积1.82万平方公里，占xxxx省总面积的8.6%。其中山区(山地、丘陵、岗地)面积987982平方公里，占全市总面积的54.1%；平原面积6984.28平方公里，占全市总面积的38.3%；水面面积1383.9平方公里，占全市总面积的7.6%。xxxx是一个历史悠久的古城，旅游资源较为丰富，近两年先后获得“中国优秀旅游城市”、 “全国卫生先进城市”的称号，还是xxxx省唯一的“省级园林城市”和省 “文明城市”，现在正争创“国家园林城市”和“国家交通管理模范城市”，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。3.2.1.2 xxxx市旅游发展现状与趋势分析多年来xxxx市的经济总量一直位居xxxx省第二、第三位。2009年城市人均收入1078元/月，旅游收入21亿元，已经具有发展旅游产业的市场基础。随着xxxx市经济的发展与市民收入和生活水平的不断提高，效游度假将逐渐成为市民的一种消费时尚，60万xxxx市民具有庞大的旅游市场消费力。 xxxx市旅游对当地经济的贡献率低于全国6%的水平，也低于xxxx全省5.7%的水平，旅游收入的增长速度也低于全国10.7%，xxxx省17.14%的水平。旅游的发展还大有潜力，并需要加速发展。2009年，xxxx省的入境旅游收入比上年增长15%，而xxxx市的入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施、服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。xxxx市现有旅游接待设施：饭店：300家客房：3000间床位：10000个xxxx市旅游饭店客房的平均出租率：2009年：75%。以上资料显示，xxxx市的旅游者接待量与旅游饭店的发展是基本平衡的，如果旅游接待人数增加，则显示xxxx市的旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平、服务质量要提高水平和吸引力。同时，xxxx市的旅游市场有以下发展趋势：a、旅游休闲度假者增多xxxx市本地客源的增加和临近地市（主要是xxxx）游客较前些年有大幅度的增加，更多的游客来xxxx并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是xxxx市旅游人口的一个重大转变。b、对高档次的旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对xxxx市旅游住宿接待设施的一个调查表明，xxxx市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客（包括团体和散客）的数量逐渐增大，占了xxxx市旅游住宿接待设施开房数的30%以上。尤其是xxxx市中高档次的旅游住宿接待设施，这个比例达到了35%。c、商务和会议客源增大随着xxxx成功举办了一系列的展览会和交易会，为xxxx市带来了大量的商务客源，在展销会期间xxxx的旅游住宿接待设施保持了90%的入住率。上述情况还表明，开发建设上规模、项目齐备具有吸引力的度假中心，不仅具有良好的市场空间与发展前景，而且符合xxxx市作为一个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平的现实需要。3.2.2 xxxx市主要酒店调查分析我们首先对xxxx市旅游住宿市场状况进行一个详细的分析。3.2.2.1 旅游住宿接待设施数量xxxx市城区拥有旅游住宿设施（包括星级酒店、宾馆）共十五家。酒店档次五星级酒店四星级酒店三星级酒店二星级酒店数量1149 酒店名称华天大酒店 国宾大酒店金德大酒店黄金大酒店景逸华天九方大酒店新天宾馆天伦酒店天域酒店小华天酒店清泉宾馆东方宾馆王府井酒店新兴宾馆荷塘宾馆 在xxxx市区内旅游住宿接待设施所拥有的数量上看，似乎已经形成一定规模，但是只要略加分析就不难看出：低档次、低星级的旅游住宿接待设施占据了大多数。这些仅仅属于一般型的旅游住宿接待设施。 中、高档旅游住宿接待设施只占40%，在这些旅游住宿接待设施中较高级别的旅游住宿接待设施（四星级），仅仅只有两家。而属于高级别的五星级酒店，在整个xxxx市来讲，只有华天大酒店一家。近几年，旅游产业正迅猛发展，如日中天。xxxx又是举世闻名的张家界旅游胜地必经之道。本身又具有丰富的旅游资源，如：等等；其二，xxxx的经济也在飞速发展，并需要大量的引进外资。就这两点而言，xxxx建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。3.2.2.2 旅游住宿接待设施客房累计在xxxx市区的高级别旅游住宿接待设施中，拥有各种类型与档次的房间，共计约有1500间（套）。较高级别的房间343间（套），仅占星级酒店房间的22%左右；舒适型房间（指三星级酒店）计413间（套）仅占星级酒店房间总数的27%；而那些低档次房间的数量却高达800余间（套），竟占星级酒店客房总数的一半还要多。3.2.2.3 出租情况xxxx市星级旅游住宿接待设施的出租情况一般都较好，特别是中、高档旅游住宿接待设施的客房出租率一般都在80%以上。（如图所示）酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议 华天大酒店 五218358+15%32825885%以上旺季时满员 国宾大酒店 四125388+15%30823880%旺季时满员 金德大酒店 三 11029526821680%旺季时满员黄金大酒店三9832025623880%旺季时满员景逸华天三9530822820070%九方大酒店三11029823820050%从以上星级旅游住宿接待设施的出租率情况上来看，在xxxx市高星级的旅游住宿接待设施有着更高的出租率。尤其是xxxx的四星级旅游住宿接待设施平均开房率达80%以上，旺季更是供不应求。这一方面由于xxxx市五星级旅游住宿接待设施市场空缺，相当一部分客人入住到四星级旅游住宿接待设施。3.2.2.4 营业构成纵观市区内的几家中、高星级酒店的营业构成情况，是各具特色。xxxx市星级旅游住宿接待设施餐饮状况一览表酒店名称星级大厅(个)包房(个)餐位(个)日均营业额(万元)人均消费(元)大厅包房 华天大酒店 五3131000850-60150-200 国宾大酒店 四213600650-60150-200 金德大酒店 三223800540-50120-150黄金大酒店三212500435-45120-150景逸华天三2157003.535-45100-120九方大酒店三210600/xxxx市星级旅游住宿接待设施娱乐项目一览表酒店名称星级娱乐健身休闲 华天大酒店 五卡拉ok电游/台球乒乓球健身桑拿美容美发 国宾大酒店 四大剧场电游台球保龄球游泳馆健身桑拿美容美发 金德大酒店 三卡拉ok电游/保龄球游泳馆健身桑拿美容美发黄金大酒店三卡拉ok歌舞厅/桑拿美容美发景逸华天三演艺厅/桑拿美容美发九方大酒店三卡拉ok/桑拿美容美发从以上六家星级旅游住宿接待设施的营业构成来看，他们各具特色。但有一个情况不容忽视，旅游住宿接待设施项目比较完善，或某一个部分比较完善的，他们的经营状况就要好一些，客房出租率或那一个部分的经营效果就要强一些。3.2.2.5 未来旅游住宿接待设施建设情况今年xxxx市教委有一家“教育宾馆”凯悦宾馆于2005年5月试营业；其它如银座大酒店和另外一家合资酒店都处在无限期停建阶段或法律纠纷时期，未来两年内不会有所举动。3.2.2.6 旅游住宿接待设施业发展趋势分析xxxx市的旅游旅游住宿接待设施业发展较快，并已具有一定数量。我们认为xxxx市今后旅游住宿接待设施业的发展主要是两点：一个是量的增加：另一个是质的提高。可以从以下几个方面去看xxxx旅游住宿接待设施的发展。1）旅游住宿接待设施布局超越繁华区域从旅游住宿接待设施的布局上看发展。目前，xxxx市的旅游住宿接待设施主要分布在城区的中心地带。随着城市的发展和扩大，繁华区也会扩充。随着周末度假、节日度假、自驾度假等度假方式的增多，郊区与风景区有可能成为新的繁荣区，因此将来的xxxx繁华区域也会增多，旅游住宿接待设施业的发展空间和机遇也随之到来。2）自然旅游资源与旅游住宿接待设施相结合，度假酒店、特色酒店异军突起。从发掘旅游资源上看发展。xxxx是个旅游资源极为丰富的城市。有等。如何充分发掘这些旅游资源，充分利用这些旅游资源，发挥他们的综合价值，这些都给旅游住宿接待设施的发展提供了空间。3）多功能综合性旅游住宿接待设施成为趋势从旅游住宿接待设施类型上看发展。现在的旅游住宿接待设施基，基本上是一个类型的。即商务、会议兼旅游综合性住宿接待设施。从旅游住宿接待设施发展史上看，这只是旅游住宿接待设施发展的初级阶段。xxxx市还没有专门是旅游度假性的旅游住宿接待设施，更没有风景如画的康体、娱乐型度假村。而这恰恰是目前中国旅游发展的重要趋势。专家们早已预测到，观光性度假将让位于保健、娱乐型度假；周末及节假日的的家庭式度假和情侣式度假已经在形成一种趋势。xxxx有丰厚的自然资源优势，关键是发展的速度。xxxx市旅游住宿接待设施的经营状况，从某种程度上已指出了发展方向。从xxxx旅游住宿接待设施行业需求上能够看到xxxx旅游住宿接待设施业的发展。旅游住宿接待设施星级高的，设施完善，项目齐全，服务优秀，经营就好，出租率就高。反之经营状况就差一些。它充分说明了社会需要高质量的生活。这恰恰证明了社会在进步，需求在提高。只有发展高星级旅游住宿接待设施才能满足人们的需求。何况，xxxx市本身就没有一家五星级休闲旅游住宿接待设施。3.2.3 xxxx市康体娱乐分析3.2.3.1行业现状在各娱乐项目当中较为市民喜爱的有ktv包房、茶艺休闲、桑拿足浴及歌舞表演。在市区内不乏一些经营较好，生意红火的场所，如ktv就有九重天歌厅、金碧辉煌歌厅、天上人间歌厅、金色年华歌厅，茶艺有红珊瑚茶艺广场、热带雨林茶艺厅、米萝咖啡，剧场有百家剧场、芙蓉剧场，桑拿有华天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，阳光台球俱乐部。同时值得注意的问题如：临近华天酒店有一条商产云集的小街，个体经营者已组建一个初具规模的桑拿足浴街，但因为其个别规模小，形式单一，服务等各种原因、生意清淡，消费这些项目的客源多数选择到装饰豪华、档次高的宾馆和酒店去消费这些项目。另据调查20052009年之间xxxx市保龄球运动、健身房、台球等娱乐项目开始时均有众多场所，但市民对这一项目的热情不大，至使这些娱乐项目现今基本处于闲置状态。a、xxxx市的康体娱乐项目的构成可分为三大类：第一类 娱乐类，其中包括ktv包房和演艺剧场。第二类 休闲类，其中包括茶艺与美容按摩。第三类 健身类，其中包括桑拿足浴、台球、保龄球。b、行业容量与经营概况:从统计年鉴统计数字2009年游客带来的消费收入为26亿元。经营规模及上座率分析第一类 娱乐类场所名称项目名称规模上座率九重天歌厅ktv36间95%金碧辉煌歌厅ktv40间90%天上人间歌厅ktv43间90%金色年华歌厅ktv60间95%百家剧场演艺歌舞近1000/座位86%芙蓉剧场演艺歌舞近1000/座位72%第二类 休闲类场所名称项目名称规模（茶位数）上座率红珊瑚茶馆茶艺20085%热带雨林茶馆茶艺20095%米萝咖啡茶艺15090%第三类 健身类场所名称项目名称规模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%华天桑拿中心桑拿、足浴3096%阳光台球俱乐部台球1595%金太阳保龄球馆保龄球2455%（1）第一类（娱乐类）xxxx市ktv大多分布在七一路一带，它们具有不同规模、不同档次，共计数十家。普遍的上座率均在50%60%。以上列表所述的均是规模较大、档次较高的场所，一般上座率均在90%以上，甚至经常爆满。有时还需要提前预订。两家剧场的规模也都在千人左右，上座率竟达到了70%80%。这就不难发现市民对这些项目比较热爱。他们对文艺表演形式的喜爱，有着优良的传统。xxxx丝弦就是xxxx民间文艺的重要组成部分。另外，对那些规模较大、档次高的娱乐场所有所偏好。（2）第二类（休闲类）以上列表中所述几家茶艺场所，也是众多茶艺厅中的佼佼者。它们以各自的装饰特色和规模受到了市民的喜爱，从上座率的数字中可以看出，均达到8085以上甚至更高。（3）第三类（健身类）目前健身类项目主要是桑拿和足浴，市民则比较偏好时下流行的盐浴和盐水足浴。像提供这样项目的桑拿、足浴场所虽然很多，但规模较小的场所终未受到大众的青睐。客源基本上集中到规模大、档次高、服务好的宾馆、酒店桑拿中心，以至一些宾馆，酒店的桑拿足浴项目非常火爆。通过对以上项目列表说明之后，总的来说xxxx市的ktv包房、茶艺、剧场和桑拿、足浴这些项目，都普遍受到了市民的喜爱。在调查的过程中，了解到现在康体娱乐业的客源，是以本地客人为主、商务与旅游客人为辅：从经济角度上看，以中等以上收入的人群为主，工薪阶层为辅。随着xxxx市旅游事业的飞速发展，商务与旅游客人将会逐渐增加；随着经济的发展，工薪阶层的收入逐渐增多，目前，以工薪阶层的收入来看，康体娱乐项目难以参与过多，故大多工薪阶层人士对娱乐市场在持观望态度。但是，随着收入的提高和娱乐市场不断的完善，工薪阶层人士将不断卷入进来，定会给娱乐市场带来一个更大的客源空间。c、消费状况现将几类娱乐项目消费情况进行列表说明，下表中列出的都是xxxx市行业内做得较好的几家。休闲类：场所名称项目名称价位（最低消费）规模（座位）红珊瑚茶馆茶艺10元/人200热带雨林茶馆茶艺10元/人200米萝咖啡茶艺25元/人150娱乐类：场所名称项目名称价位（最低消费）规模（座位）九重天歌厅ktv6898元/小时36金碧辉煌歌厅ktv6898元/小时40天上人间歌厅ktv6898元/小时43金色年华歌厅ktv6898元/小时60百家剧场演艺歌舞40元/人近1000芙蓉剧场演艺歌舞40元/人近1000健身类：场所名称项目名称价位（最低消费）规模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300450元/2小时24华天桑拿中心桑拿、足浴350500元/2小时30阳光台球俱乐部台球15元/小时15金太阳保龄球馆保龄球2060元/小时243.2.3.2 经营现状分析a、消费潜力巨大从各项资料分析可看出，xxxx市休闲娱乐业总体；消费偏高，即便在这种情况下，娱乐行业的上座率依然保持在80%至90%以上，这足以证明xxxx市民有较强的消费能力，目前休闲娱乐市场的消费能力有市场溢出。同时目前xxxx市休闲娱乐场所不论从硬件还是从软件上来看，都有明显提高的空间，xxxx市的休闲娱乐市场的潜力巨大。b、特色不鲜明、缺乏文化品位xxxx市现有的康体娱乐项目，在经营上均没有形成自身的特色。不论装修、产品、还是服务上都没有形成自己的风格。以红珊瑚茶艺馆为例，在装修上，颇具一定特色，具有中国传统茶艺文化的特点，但也仅仅如此。在产品上、服装上、在茶艺文化上，却再也没有体现自己的独特风格。如果市场上能够出现重特色、有独特文化品位的休闲场所，在市场上必将异军突起，形成强大的竞争优势。c、品牌效应没能充分发挥目前xxxx市的休闲娱乐市场内的品牌缺乏长久的生命力。很多品牌都只是昙花一现。这一方面与企业本身品牌定位与宣传方面的意识不足有关，另一方面也体现缺乏规模与特色，很难产生品牌轰动与连带效应有关。再者与管理与服务水平也有关系。在充分考虑到消费者的消费需求的前提下，创建综合性的、有自身鲜明的特色的，注重服务质量与个性服务的休闲娱乐场所，就必定能显现整体效应，树立企业品牌。d、项目单一，未能整合从现状上看，xxxx市各种娱乐场所（除酒店外）都只经营单一的项目。缺乏集多种娱乐项目为一体的综合性娱乐场所。随着时间的推移，人们对娱乐生活将会呈现多元化的需求，对健康、运动等保健性项目，将会逐步增强。如羽毛球、网球、游泳、垂钓等等。这样既满足了人们对休闲娱乐的多元化需求，又促进社会的消费刺激地方经济增长。多种项目于一身的娱乐场所，这样既增加了客源的覆盖面，又可大大提高经济效益。e、运动休闲初露苗头，但缺乏设施配套，条件有限xxxx市休闲娱乐市场已经出现了很多以体育休闲为主要功能的休闲场所，这证明xxxx市市场有体育休闲的需求。同样以xxxx市为例，几年前体育休闲暂露头角；经过这今年的发展已经成为xxxx市休闲市场的一个新热点。以xxxx市与xxxx市的体育休闲场所做比较，发现不论在环境塑造、设施种类、服务质量等等方面，xxxx市的体育休闲场所都有很大的不足，同时配套设施差，没有规模。虽然价格便宜，但缺乏核心的竞争力。加之，健康与自然的概念逐渐深入人心，各种疾病的繁衍令人们审视以往忽视自然与运动的生活方式，体育休闲必将成为广大消费者休闲娱乐的重要组成部分。从xxxx市体育健身休闲市场现状出发，以消费者调查作为基础，建立以生态、自然环境为基础，各种配套设施齐全的体育健身休闲场所无疑将吸引大量的消费者前来