厂房租赁合同注意事项

厂房租赁合同注意事项厂房租赁合同注意事项 签订厂房租赁合同是常见的一项法律活动,为了尽可能 保护企业承租厂房中的合法、合理利益,避免在租用过程中 产生不必要争议,对于相关条款应明确约定,所以合同的签 订一定要慎之又慎。 一、 审查承租方与出租方的基本情况 1、对出租方主要应了解内容: 租赁场所相关手续是否齐全。例:厂房是否有合法 的产权证件?是否属于共有产权?是否能正常使用,不属于危 险房屋之列?是否属于违规建筑等。 租赁物基本情况,如:租赁场所的位置、租赁场所实 际有效使用面积、租赁场所功能、租赁场所设施设备等。 2、对承租方主要应了解的内容有: 法律地位; 经营范围; 社会信誉; 财务情 况;履约能力即资金问题。 上述内容是双方基本情况的指标,应认真分析和判断。 二、订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关 信息 订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资 信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察,如当事人 自己进行了解有困难,可以向对方当事人所在地的工商部门 进行查询,并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。 三、 租赁合同之租金及相关费用的条款 (一) 租金 1、明确约定租金的支付方式,如以现金、汇票或是支 票;实行按季支付制。 2、明确约定租金支付时间,每期于每季的几月几日支 付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按时支付,应支付 迟延租金或违约金,或出租方有权解除合同。 3、约定出租方在租赁期间不得擅自提高租金。 (二) 相关日常费用 租赁期间,承租方使用该租赁场所发生的水、电、燃气、 通讯、设备、物业管理等费用的承担进行明确约定。 四、对代理人签订合同应对其代理权进行了解 对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合 同,应注意了解对方的授权情况,包括授权范围、授权期限、 所开立介绍信的真实性,对非法定代表人的高级管理人员, 如副总经理、副董事长等,应了解其是否具有代表权。 五、 租赁合同之维修责任条款 为避免风险,应特别注意租赁合同中出租方对租赁物的 维修责任,以及租赁场所及相关的配套设施和经营条件,以 保障承租方正常经营。 出租方应负责租赁场所固有配套设施设备等的免费维 修,在一定时间内未派 员维修或未恢复正常使用的情况下, 承租方自行维修产生的费用可直接从应付租金中予以扣除。 六、对于租赁合同中的条款,制订应尽量详尽明确。在 订立租赁合同中当事人应注意如下事项: a.合同条款应当尽量全面,尤其是主要条款不能遗漏, 否则易出现纠纷。 b.对合同字句应当认真斟酌,字句表述应清晰具体,避 免模棱两可,易产生多种解释的语句出现。 c.在租赁合同中,对于租赁物的使用、租赁物的维修保 养应当予以明确规定,以避免出现纠纷。 d.在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。 e.为避免合同欺诈,当事人可以附加一些条款,如,担保 条款、附期限条款、附条件条款等,以保证合同顺利履行。 f.订立租赁合同,期限在六个月以上的应采用书面形式,未 采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,我国 合同法规定,当事人可以随时解除合同。 七、 租赁合同之拆迁补偿归属条款 当前由于规划原因导致的拆迁经常发生,租赁合同中应 对拆迁中相关补偿费进行详细约定,如一次性经营补助、搬 迁补助等。 八、对租赁合同履行中欺诈行为的防范 a.对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合 同预期的目的,承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔 偿损失。 b.对技术要求较高的出租物,出租人应交付有关使用说 明、装配图纸、操作规程等,这些在制订租赁合同时就应加 以明确约定。 c.租赁物上存在权利瑕疵,第三人对租赁物主张权利致 使承租人不能使用收益的,承租人可以要求减少租金或免交 租金。 d.承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人 可以要求承租人在合理期限内交付,逾期不交付的出租人可 以解除合同。 e.承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人 恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租 赁物的价值,返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定 开支。 f.承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的,出租人 有权解除合同。 九、 租赁合同之押金条款 在厂房租赁合同订立中,合同双方当事人都尽量避免风 险,预防欺诈,承租方应在合同订立前交给出租方一定的押 金,应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。 十、对利用押金进行合同欺诈的防范 在租赁合同订立中,合同双方当事人都尽量避免风险, 而主要工作都应在合同订立前进行。出租人一般希望承租 人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当,以防 止合同欺诈的发生。承租人则希望不交押金或少交押金。 对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外,还应对承 租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。 对承租人来讲,则应对租赁物的价值有清楚了解,根据不同 情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。 十一、 其他事项 签订厂房租赁合同时,建议根据实际情况对租赁用途、 租赁期限、免租期装修期、转租、违约责任、诉讼管辖地 等约定清楚,以降低合同履行风险和保证合同顺利履行,并 尽可能保障承租方的合法、合理利益。 十二、如果有以下 8 种情况的房屋是不准出租: 凡新建住宅,在未经国家有关部门综合验收和未取得 出售或租赁许可证的房屋不准出租。产权证是房屋权属唯 一的证件,不具备“房屋所有权证”的房屋不准出租。 产权属于二人以上共有的房屋,在共有人意见不一致 和产权权属有争议的情况下,不准出租。 未签订书面房屋租赁合同(租房用途、租期、租 金、租赁双方的权利义务和违约责任等)和未办理房屋租赁 登记备案手续的房屋不准出租。 承租人住用房管部门的公有房屋或是其他企事业单 位自管房的房屋不准转租、出租。 未经原出租人同意,承租人现住的全部或是部分房屋 不准出租。 已经抵押的房屋,在未得到抵押权人的同意之前不准 出租。 未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的 无证房不准出租。 有倒塌危险的破旧房屋或是临时性建筑不准出租。 合同范本 出租方: _ 承租方: _(身份证复印件 张贴处) 双方经友好协商,根据合同法及国家、当地政府对 厂房租赁的有关规定,就租赁厂房一事达成以下协议。 第一条 厂房座落、间数、面积、质量 1、出租方保证向承租方出租的厂房系本人共有,拥有 完全所有权和使用权。 2、出租厂房概况: 出租厂房座落地址:_ 出租厂房用途: _ 出租厂房间数:_ 出租厂房建筑面积:_(平方米) 出租厂房使用面积:_(平方米) 出租厂房质量: _ 第二条 租赁期限 厂房租赁期限:租赁期共_年零_月,承 租方自_年_月_日起将出租厂房交 付承租方使用,至 年 月 日收回。 第三条 租金和保证金条款 1、租金每(季度)人民币 元(大写:_元整)。 2、租金按(季度)支付;自本合同生效之日内,承租方应 支付给出租方 1 个季度的租金;以后应在每季度最后一个月 的 28 日前付清下一季度的租金。 3、租金支付方式: 4、出租方收取租金时只提供普通收据,如承租方要求 支付有效发票,则由承租方自行负责发票税。 5、出租方和承租方双方在签定本合同书时,出租方收 取承租方保证金每年人民币 元正(大写: 元整)。 第四条 相关费用 1、厂房在租赁期间产生的税收由承租方承担,不因本 租赁合同无效,或撤销,或变更而变动,除非双方对此达成书 面变更协议。 2、租赁期间,承租方因正常生活之需要的煤气费、水 电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、 治安费、装修费用等由承租方自行承担。 3、租赁期间,厂房的使用权归承租方,包括出租方有所 有权或独立使用权的厂房外墙、屋顶、及厂房的附属配套 设施(厂房内的空地、汽车车位)等。 第五条 厂房变更与设立他项权利 1、租赁期间,出租方如将房产所有权转移给第三方,应 提前 1 个月通知承租方,承租方有以同等价格的优先购买权。 房产所有权转移给第三方后,该第三方即成为本合同的当然 出租方,享有旧出租方的权利和承担旧出租方的义务,旧出 租方不再承担本合同约定的权利与义务。 2、租赁期间,承租方如欲将厂房转租给第三方使用,须 征得出租方书面同意,并与出租方重新签定新的合同书,出 租方有权没收原承租方的保证金。 3、租赁期间,出租方欲对厂房设立抵押权,须提前 1 个 月告知承租方,承租方有权决定是否继续承租。如承租方在 7 日内无异议或不作为,则视为认可出租方的行为。如承租 方作出决定终止本合同,则租赁关系自终止本合同通知到达 出租方的次日起计算。出租方没有按以上约定告知承租方, 承租方有随时单方面解除本合同的权力,并追究出租方违约 责任。 4、出租方设立其它他项权利,可以不征得承租方同意, 但应提前 1 个月告知承租方。 第六条 厂房修缮 1、租赁期间,出租方应负责厂房的正常维修,或委托承 租方代行维修,维修费由出租方承担。出租方只保证厂房能 满足承租方正常使用和居住之需要。 2、租赁期间,如厂房发生非因承租方原因造成的自然 损坏,或屋面漏水等,影响承租方正常居住生活事由的,出租 方应在接到承租方通知之日起 20 天内予以修缮,超过 20 天 的,承租方有权自行修缮。 3、租赁期间,如厂房有倾倒危险,或其它严重妨碍承租 方正常居住的,或威胁到承租方的生命财产安全的,出租方 应在接到承租方的通知后立即进行修缮或暂时补救,如果出 租方对此怠慢,或不予以理睬,或采取维修保养措施不力,承 租方可以退租或代出租方修缮。 第七条 出租方权利与义务 1、出租方保证如实向承租方解释和说明厂房情况和周 边概况,应包括厂房权属、厂房维修次数、物业管理、治安、 环境等,及如实回答承租方的相关咨询,否则视为欺诈行为。 2、出租方要按本合同规定时间向承租方提供租赁厂房。 3、租赁期间,如出租方确需收回厂房自用,必须提前 2 个月通知承租方。解除合同后,出租方应支付违约金共计人 民币 5000 元正,并如数退还保证金。 4、租赁期间,如有政府或经正常合法程序审批的拆迁 行为,则按照国家拆迁条例和当地的拆迁有关规定执行,出 租方不作任何赔偿给承租方。 第八条 承租方权利与义务 1、承租方按本合同约定交付租金,出租方如无正当理 由拒收,承租方不负迟延交租的责任。 2、租赁期间,如承租方需要退房,必须提前 1 个月通知 出租方。双方协商一致解除合同,承租方应付给出租方违约 金,违约金以剩余租期内应交租金总额的 50%计算,出租方有 权没收承租方的全部保证金。 3、租赁期间,承租方未经出租方同意改变厂房的结构 及用途,故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、倒塌,应 负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失。承租 方如需装修墙、安装窗和防盗门等,须事先征得出租方同意,如 需要经政府审批的,则应经有关部门批准方能施工。 4、承租方在厂房内的装修,在合同期满搬出时全部均 属出租方,但安装的设备、物品除外。双方如无法达成协议,则 承租方应自合同期满之日起 7 天内自行拆除,恢复至厂房原 状。超过 7 天,出租方有权无偿保留或自行拆除,拆除费用 由承租方在合理数额内承担。 5、根据本合同约定提前终止合同或合同期满,承租方 应在收到出租方正式通知之日起 15 天内搬出全部设备、物 件,但双方另有协商除外。如承租方短期内另找厂房确实有 困难或另有其它特殊情况,则出租方应允许承租方延期 20 天,但承租方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁 后 5 日内厂房里如仍有余物,如双方无约定,视为承租方放 弃所有权,由出租方处理。 6、租赁期满,承租方需续租,应提前 10 天通知出租方, 出租方自收到通知之日起 10 天内应提出异议或与承租方协 商续约;如在接到承租方通知之日起 10 天内出租方不予以 答复,则视为默认同意承租方续租,本合同自动延长半年,自 10 天期满次日起计算。 7、租赁期满,承租方在同等租金下有优先承租权。 第九条 不可抗力和例外 1、不可抗力意指不能预见、不能避免且不能克服的客 观自然情况。 2、因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履 行本协议约定的有关义务时,双方相互不承担违约责任。但 遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后 10 日内将 情况告之对方,并提供当地有关部门的证明。在不可抗力影 响消除后的合理时间内,一方或双方应当继续履行合同。不 可抗力影响如持续 2 个月以上,任一方均有权单方面终止合 同。 3、合同履行期间,如非因承租方原因,厂房发生漏水、 倒塌,或厂房被认为危房原因致使承租方无法正常居住生活 的,则由出租方负责维护或修缮。 4、因不可抗力致使本合同无法履行,本合同则自然终 止,出租方应在本合同终止之日起 20 天内返还承租方支付 的保证金和多支付的租金,其它有关问题按国家相关规定处 理。 第十条 争议解决 对于因本协议履行而发生的争议,双方应协商解决,协 商不成,应向厂房所在地法院诉讼。 第十一条 合同生效 本协议自双方签字之日起生效,本合同另有约定或法律、 行政法规有规定的,则从其约定或规定。 第十二条 违约责任 1、任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视 为违约。 2、任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通 知后,应在 10 天内对此确认或提出书面异议或补充说明。 如果在 10 天内不予以书面回答,则视为其接受书面通知所 述内容。在此情形下,双方应对此问题进行协商,协商不成 的,按本协议争议条款解决。违约方应承担因自己的违约行 为而给守约方造成的经济损失。 第十三条 索赔 1、如果因出租方非正当原因致使本合同无法履行,出 租方应返回承租方多交付的租金及承租方交纳的保证