商业地产分析报告范本

商业地产分析报告范本商业地产分析报告范本 商业地产-XX 年回顾及 XX 年预测 提要 随着北京大规模居住片区的日益壮大,对商业 配套发展提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来 的机遇,另一方面,是区别于传统的商业中心、商务型商业 设施的新型商业模式带来的风险。这种大型居住区的形成 所带来的商业催化效应正开始逐步释放,望京商业的蓬勃发 展可能仅仅是第一个开始。 商业地产(写字楼、商铺) (一)写字楼市场分析 1、市场供应量下降、新增供应出现向边缘扩散趋势 自 XX 年北京写字楼市场供应达到峰值后,供应量逐渐 回落。XX 年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响,写字 楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同 08 年基本持平,达到 167 万平米。XX 年随着全球经济逐渐 走出衰退,以及国内经济的稳定增长,北京甲级写字楼市场 回暖现象明显。XX 年下半年开始放量形成供应高峰,全年供 应量将超过 140 万平米。其中有将近半数为自用为主的甲 级写字楼。 根据 XX 年每月月统计数据,写字楼分布除传统的朝阳、 海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区 写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、 宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了 09 年 供应相对分散的趋势。 2、写字楼成交基本稳定,朝阳占比%居第一 XX 年随着经济逐步回暖,房地产市场整体好转,全年写 字楼成交较 XX 年有所回升,首次出现需求超过供应的局面, 全年写字楼(期房+现房)销售达到万平米,其中期房成交万 平米。XX 年写字楼成交需求仍较为强劲,但是受到写字楼供 应回落的影响,全年成交面积略有回落,预计全年成交将达 265 万平米,其中期房成交将达 185 万平米。XX 年写字楼市 场成交与 09 年基本持平,但是与住宅市场成交回落 3、4 成 相比,写字楼市场已经凸显其投资优势。 XX 年 1-11 月写字楼市场成交中,朝阳区仍稳居成交量 之首,成交占比达到%;海淀区与东城区成交基本持平,占比 均为 12%。西城区、昌平区成交量较有起色,逐渐接近海淀 区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集 中逐渐向多元化分布,未来市场供应分布很大程度上将维持 此趋势。 3、 写字楼均价强劲回升 XX 年写字楼成交均价为 17298 元/平方米,受到经济危 机持续作用的影响,全年写字楼成交价格未出现大幅下滑, 基本保持稳定。XX 年写字楼市场成交与 09 年基本持平,但 是与住宅市场成交回落 3、4 成相比,写字楼市场已经凸显 其投资优势,因此,在写字楼成交价格走势上,XX 年出现了较 大的上涨,上涨到了 25558 元平米。未来随着全球经济大环 境的逐渐回暖,写字楼价格上涨有一定得潜力。 数据来源:北京中原研究部 4、 成交呈现区域化差异 XX 年东城区写字楼均价达 30007 元/平方米,西城和海 淀两区写字楼均价也超过两万元。XX 年中心城区写字楼均 价继续回升,东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交 价格前四;其中西城区已突破 3 万大关,东城区也已超过 46000 元/m2;宣武区已达到 33000 元/m2, 朝阳区仍高于海 淀区位列第四。 5、XX 年北京市主要写字楼区位分布分散化发展 XX、XX 年北京市写字楼主要分布在东城、西城、朝阳、 海淀一些发展比较成熟的商圈,如 CBD、国贸、朝外、西单 等。XX 男北京市写字楼区位分布开始出现了分散化发展,丰 台、亦庄、顺义、昌平等区域写字楼分布变化较为明显。 (二)商铺市场分析 1、 新增供应呈下降趋势、朝阳、海淀、房山、东城 热点供应区域 XX 年商业地产市场新增供应达万平方米,新增商铺 7905 套。XX 年 1-11 月份商业地产市场新增供应仅为万平 方米,新增商铺 9393 套,预计 XX 年全年商业地产供应将达 100 万平米。 XX 年北京商业用房供应量仍以朝阳区为最多,供应面积 万平方米,占整个北京总供应量的%,其次为通州区,供应面 积为万平米,占比为%,东城区列位第三,供应面积为万平方 米,占比为%,预计 XX 年全年将延续这一供应态势。 2、XX 年呈现回落趋势,小面积商铺仍是投资主流 在 XX 年下半年金融海啸影响下,商业市场存量较大,伴 随着 XX 年楼市整体转暖商业市场需求呈现反弹,进入到 XX 年,1-11 月份商业市场期房成交达到了万平米。按这一趋势 预测,XX 年全年商业市场需求有望突破 100 万平米。 进入到 XX 年,截止到 XX 年 11 月份,月度平均交易商铺 面积仍然集中在 80-130 平米,单铺普遍总价在 200 万元- 350 万元之间,XX 年商铺市场中投资客群的投资心态越来越 积极,因商铺市场受楼市调控政策的影响较小,因此受到了 一些投资者的关注。 数据来源:北京中原研究部 3、 XX 年成交价格呈现大幅上涨趋势 随着全球经济大环境的逐渐回暖,企业经营状况的好转 和经营规模的扩大,都将促使商业地产需求的旺盛。北京市 商铺成交均价出现了较大的上涨,预计全年成交均价为 27729 元/平米。 4、10 年北京市新增商铺向边缘区域扩散 XX 年房地产市场预测内容 商业地产 1、商业地产未来供应略减,分布分散化趋势将更加明 显 从市场的供应情况来看,XX 年核心区商业地产的供应量 将会出现一定程度的下降,一方面是开发商推盘谨慎,另一 方面是核心城区大部分优质地段商业已被开发殆尽,传统商 圈内新增供应将逐渐缩减。因此,商业地产向边缘区域及郊 区扩散的程度将会进一步的加大,伴随着居住人口的外扩、 消费能力的聚集与增强,交通发展的更为便捷,以及消费理 念与模式的更新,城市副中心商业将继续发展,商业地产供 应将由区域集中式供应转变为分散式供应。 2、商业地产需求强劲,商业地产租金、售价均将上涨 从目前商业地产供应的区域分布及周边市场情况来看, 预计 XX 年北京市商业地产的租金和售价均将出现上涨。原 因分析,一方面市场需求强劲,本地和外资企业在经济复苏 期发展迅速,企业经营状况的好转和经营规模的扩大,都将 促使商业地产需求的旺盛;另一方面,XX 年政府出来一系列 政策调控住宅市场的发展,但是商业地产受冲击力度较小, 受到一些投资者的关注,较松的环境将促商业地产租金、售 价继续上涨。 3、住宅商业和区域特色商业模式逐渐成为市场热点 随着北京大规模居住片区的日益壮大,对商业配套发展 提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来的机遇,另 一方面,是区别于传统的商业中心、商务型商业设施的新型 商业模式带来的风险。这种大型居住区的形成所带来的商 业催化效应正开始逐步释放,望京商业的蓬勃发展可能仅仅 是第一个开始。这种新型的住区商业模式有别于传统商业, 将会成为未来很长时间内的主流开发模式。 区域特色商业是商业地产开发的一个亮点,各地着名的 区域特色商业有助于提升城市旅游业的竞争力,同时可