太原市城中村改造专题研究报告.pdf

本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您 影响您 成就您提供最有价值的专业服务帮助您 影响您 成就您 市场分析市场分析 研究方法及基本论点 综述 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 一、 研究方法 本研究课题以城中村形成、特征以及改造必要性等作为全面了解城中村的基本角度，发 掘其发展机理、改造模式，梳理和重构城中村改造涉及的经济、社会价值，预判未来城 中村改造所带来趋势变化，以利于捕捉未来房地产市场发展趋势和机会。 基本研究方法：定性分析和定量分析：以现象的基本研究为基础，辅之以数理性分析。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 二、基本论点综述 1、太原城中村分布面广。太原市主城区360平方公里，此范围内共有城中村153个。城 中村现有村民77634户，总人口约35.6万人，其中农业人口约25.6万人。有宅基地的市 民约为10万人。土地面积约为286.2平方公里，其中农用地约175.1平方公里(其中耕地面 积为100.1平方公里)，建设用地为89.9平方公里，未利用地约21.2平方公里。 2、太原城中村改造所释放出来的新增商品房供应将会对太原未来二级市场形成强大冲 击。改造的前三年新增供应将会形成一种强大的势能，2013年以后将导致太原新建商品 房市场供需失衡。 3、受城中村改造的影响，未来太原市场内高层/小高层/超高层住宅的比例将会大幅增 加，商业的供应体量也会出现暴增。受国家政策影响，别墅等中高端产品的市场供应占 有率空间将会被压缩，别墅、花园洋房等中高端产品将成为稀缺。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 二、基本论点综述 4、太原城中村拆迁的挤出需求使二三级市场在未来五年内出现分化。短期内，需求和资 金主要流向二手房市场。不同于住宅市场，受投资渠道的影响，太原城中村改造所释放 的商业将会得到市场的持续消化。 5、对于开发商而言，城中村改造项目运作主要面临三大难题：权属明晰（改造启动之前 ）、利益分割（拆迁启动之后）以及政策导向（市场运作之时）。项目前期最大的风险 是资金投入巨大，后期可能面临没有实现销售利润最大化。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 目录 part 2太原市城中村目前土地利用特征 part 4城中村改造对太原房地产市场发展的影响 part 3 “城中村”土地开发建设及交易涉及的 法律、法规和政策 part 5太原市城中村改造的具体措施 part 1太原城中村概况 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第第一一部分部分 市场分析市场分析 太原市城中村概况 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 在高处远眺，鳞次栉比的 高楼大厦间，间或有片片 低矮的村落杂处其中。由 于没有上下水设施，狭窄 的巷子里污水夏季横流， 入冬结冰；取暖则靠小锅 炉，浓浓的煤烟味弥漫四 周；一座座伸手就可以摸 着对方窗户的 “肩膀 楼”里，是大量外来人员 的栖息地。这些就是城中 村状况的一个形象概括。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 太原市城中村简介 一、城中村概况 二、太原城中村改造规划 三、太原城中村改造现状 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 一、城中村概况 城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总 体规划建设范围内，农业用地很少或已经没 有，居民职业结构与生存方式已经向城市转 型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社 区内涵特征，建立在集体性质土地上的习惯上 仍成为“村”的居民聚落。 城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源， 外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内 部服务型经济为主的城乡过度型社区。 城中村改造是指将城市规划 区范围内村庄的村民转为居 民，撤销村委会建立居委会， 农村集体经济组织改制为股 份制经济组织，集体土地依 法征收为国有土地，按照城 市规划、建设管理规定进行 建设的行为。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 （一）扰乱城市总体规划布局。 城中村存在的问题 从空间分布特征来看，太原市的 城中村主要分布在城市主干道两 侧、规划建设的重要设施用地、 城市发展用地之内，它们的存在 直接制约了城市的总体发展布局。 （二）严重影响市容市貌。 城中村里“乱搭乱建、未批先建、 批后乱建”的违章建筑遍地开花， 建筑布局杂乱无章，加之道路、排 水、垃圾处理等市政设施不配套， 使得城中村道路狭窄、污水横流、 垃圾成堆，成为了太原市最“脏、 乱、差”的地方。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 （三）治安状况令人担忧。 城中村中往往有大量的外来人口， 村民、市民和流动人口混合居住。 由于外来人口管理制度不够健全， 许多城中村成了“黄、赌、毒”的 温床，恶性事件不断发生。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 （四）社会管理结构二元化。 虽然城中村行政区划上已经属于城 市，但其在社会形态尤其是管理模式 上依然属于农村，使得城中村居民在 社保、就业、就学等一些方面无法享 受到与市民“同城同待遇”的应有权 益，这不仅不利于村民参与城市社会 分工和竞争，而且助长村民养成了一 些不健康的生活方式，影响了社会风 气。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 （一）总体规划涉及153个城中村 二、太原城中村改造规划 今年，太原市经济工作会议“把城中村改造作为全市最重要的经济增长 点大力推进”的精神，提出太原市将对25个城中村进行改造。3月30日， 太原市城建工作会议下发城中村改造目标任务，将杨家堡等35个城中村列 为整村拆除改造计划。“十二五”期间，力争基本完成建城区范围内和重 点工程建设涉及征地拆迁的城中村改造。 太原市城中村改造2003年开始起步，2006年城中村改造进入推进阶 段。根据太原市城市总体规划(20082020)，2020年太原市中心城区 城市建设用地规模为360平方公里，此范围内共有城中村153个。 （二）35个村将被整村拆除改造 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 三、太原城中村改造现状 （一）153个城中村完成基础工作 目前，太原市编制完成了153个城中村涉及的65个用地片区规划，同时将纳入名 录的153个城中村分为近期、远期两类，实行动态管理，分步实施改造； 完成了153个城中村基础数据备案文本登记的收集，形成了规范化、程序化的档 案管理模式；联合太原市测绘院建立了城中村改造基础信息系统，为城中村改造的管 理与决策提供信息服务。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 招商引资 小店区杨家堡村 改制成立 迎泽区郝庄村 招商引资 尖草坪区新村 改制成立亲贤村 山西恒实房地产开 发公司 太原东城工贸集团 公司 葛洲坝集团海集房 地产开发有限公司 千禧集团 （二）“城中村”改造典型 太原市改造“城中村”，不是实行政策和方式的“一刀切”，而 是因地制宜、对症下药。到目前为止，已有杨家堡、郝庄村、新 村等“城中村”改造的典型取得了较好的效果。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 今年将完成25个“城中村”的整村拆迁 改造。这25个“城中村”包括：迎泽区 的枣园、郝庄等，杏花岭区的剪子湾、 耙儿沟等，小店区的杨家堡、许东等， 万柏林区的前北屯、下元等，尖草坪区 的大东流、新村等，晋源区的董茹、义 井等，经济区的城西、下庄、化章堡 等，龙城新区的庄儿上等。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城市中心区和新区范围内“城中村”的整体改造，今后这 里重点发展商务办公、金融贸易、商业服务等产业1. 高新区、经济区、不锈钢园区等重要产业片区内“城中村” 的异地重建，以此满足当地产业发展和结构升级的需求 2. 晋祠、晋阳湖、双塔、崛山围山等重要文化旅游景区周边“ 城中村”的分类改造，将其建成具有浓郁地方特色的城市社区3. 配合公共设施建设，需要整体改造的“城中村” 4. 上述“城中村”的改造分为四类： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 四、太原市城中村名录 尖草坪区（23个） 西流、大东流、小东流、新村、赵庄、西留庄、西村、下兰、南固碾、北固碾、东 张、赵道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上兰、土堂、呼延、大留、三给、 摄乐 杏花岭区（16个） 中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南、丈子头、享堂、伞儿树、耙儿沟、剪子湾、 道场沟、小枣沟、敦化坊、杨家峪、淖马、长江 万柏林区（22个） 前北屯、移村、瓦窑、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙沟、闫家沟、神堂 沟、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、东社、小王、新庄、南上庄、南屯 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 迎泽区（10个） 郝庄、郝家沟、双塔、王家峰、东太堡、枣园、店坡、马庄、新沟、水峪晋源区 （28个）南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄新 村、南大寺、北大寺、长巷、小站、晋祠、金胜、北阜、董茹、武家庄、南阜、城 北、西寨、木厂头、贾家庄、古寨、义井、南堰、北堰、吴家堡、棘针 小店区：（38个） 亲贤、杨家堡、大马、坞城、北张、王村、狄村、寇庄、许西、许东、西峰、龙 堡、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把、大吴、西吴、北营、郑村、庄儿上、小 吴、北畔、窑子上、黄陵、东峰、红寺、嘉节、范家堡、李家庄、巩家堡、大村、 小店、横河、西贾、西攒、薛店 高新区：（2个） 殷家堡、小马 经济区：（7个） 南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡、杨庄 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第二节、太原市城中村经济状况 收入情况：太原市城中村村民的收入情况因各村的整体状况不同而有所差别，但是大 多数的村民人均月收入万元以上。 村民收入的来源：有村集体分红、出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其 中出租房屋是城中村村民收入来源的主要途径。 “出租屋经济”：大部分外来人口选择租金较低、管理松弛并且交通方便、接近工作 地的地点居住。这些外来人口对价格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租 屋的主要供应者，从而形成了独特的“出租屋经济”。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 出租屋经济繁荣是太原市城中村的普遍 现象，并且租金成为城中村村民收入的 主要来源，成为村民所依赖的生存途径， 同时也带来了很多问题。在利益的驱使 下，产生了大量的违章建筑。另外，在 一定程度上鼓励村民不劳而获，抑制村 民参与市场经济的积极性，导致城中村 经济结构畸形发展，不利于村民素质的 提高。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第三节、太原市城中村社会状况 四、社会保障 目前，村民的福利保障都是村集体承 担，村民比较担心的是改制后原有的 这些福利保障都会失去，并且生活没 有着落。 一、管理体制 从目前还没有进行改制的城中村来 看，城中村仍然保留了原有的农村管 理模式，随着城市的发展，原有的管 理体制出现了许多问题。城中村村民 处于城市之中但是享受不到城市居民 的待遇。 二、人口状况 外来人口的比例相当于本村人口 的510倍，并且人口构成情况 复杂，来源广泛。 三、治安状况 特殊的人口构成引发了城中村严重的社会 治安问题。在太原市的城中村中，经常可 以看到各种各样的发廊和美容屋，其数量 之多已经远远超出了人们的想象，也远远 超出了正常的供需比例。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第第二二部分部分 市场分析市场分析 太原市城中村目前土地利用特征 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 根据太原市城市总体规划(2008 2020)，2020年太原市中心城区城市 建设用地规模为360平方公里，此范围 内共有城中村153个。城中村现有村民 77634户，总人口约35.6万人，其中农 业人口约25.6万人，有宅基地的市民约 为10万人。土地面积约为286.2平方公 里，其中农用地约175.1平方公里(其中 耕地面积为100.1平方公里)，建设用地 为89.9平方公里，未利用地约21.2平方 公里。 城中村村民（户）77634 总 人 口 35.6万 农业人口25.6万 有宅基地 市民 10万 土 地 面 积 286.2平 方公里 农用地175.1平方公里(其 中耕地面积为100.1 平方公里) 建设用地89.9平方公里 未利用地21.2平方公里 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 尖草坪 杏花岭 万柏林迎泽晋源小店经济区 高新区 2004年33612220 2008年5654132452 长期157105141400 总计23162210293872 太原市城中村分布及改造规划时间(单位：个) 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 一、城中村分布总体分散，部分相对集中。 第一节、太原市城中村分布现状及特点 由于城市的多年发展建设，老城区（迎泽、 杏花岭、万柏林）土地开发强度已经接近 饱和，大部分土地基本上已被用作城市建 设用途。因此，这部分地区内的城中村数 量较少，并且面积较小。换句话说，这部 分地区内已经基本上没有“完全的城中村 ”，尖草坪、小店、晋源由于距市中心相 对较远，而且在城市建设中，有大量的村 落在逐渐失去农用地，导致“完全的城中 村”越来越多。因此，这部分地区成 为太原市城中村分布最多、问题最多的地 区，也就成为太原市城中村改造的主战场。 另外经济区与高新区属于新城开发建设， 基本属于刚起步，区域范围相对较小，纳 入的城中村最少，开发较为容易。 城中村个数 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 滨河东 西路沿 线 二、沿太原市的主要交通线分布。 高 速 路 口 高 速 路 口 高 速 路 口 太原市城中村基本分布可以划分为两大区 域：一、滨河东西路两侧；二、太原环城高速 沿线及出入口附近。 道路网的改造占据了原来村里的耕地，将土地 分割成小块，使原来的村落变成了城中村，同 时由于交通状况的改善，带动了道路周边地区 的开发建设，工厂、商业店面和居住区相继包 围了附近的村落，促使了城中村的发展。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 三、城中村分布大部分处于城市开 发建设的热点地区。 对于快速发展的太原市来说，尤其 是城市功能区域的划分，使得城市的集 中建设和空间的集聚扩张具有一定的现 实意义。太原的“南移西进”开发策略， 使晋源、小店、高新区、经济区成为未 来城市的重心，使得上述区域成为目前 太原市房地产增速最快的区域，经济效 益十分显著。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 一、因土地制度的城乡差异，造成“城中 村”土地权属不清。 二、城中村土地利用混乱，综合效益低 下。 三、城中村”的城市基础配套设施差，影 响该区域的潜在价值。 第二节、太原市城中村土地开发利用情况 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 “城中村”由农村集体组织向居委会、街道办体制转变的过程中，仍由原来的村、 镇管理，或同时受两套体制的管理，或成为无人管辖的地带。这种行政权力的交错、 混乱，是产生现在“城中村”土地问题的重要原因之一。 一、因土地制度的城乡差异，造成“城中村”土地权属不清。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 建设用地中既有居民(农民) 住宅，又有工业、商业用地，还有党政机关、学校、公 益事业用地或部分耕地，土地容积率低下，产生的综合经济效益相对较低。目前除少 数完成改造的城中村外，基本城中村土地利用（开发）有四种形式： 1.居民（村民）自主建房，居民在自有土地上搭建4至6层简易楼 房进行廉价出租，或临街搭建商业用房。 2.集体合作开发，在村集体土地上由村民合资建立商场、会 所、物流园等集体经济实体。 3.出让土地进行房地产开发，村委会出让土地由开发商进行商品 房开发建设，使得市场上出现大批小产权商品房。 4.单纯的农业生产。 以上四种土地开发利用方式也在一定程度上决定了城中村居民的收入状况，除个别纯农业生产用地 外，其他三种方式都给城中村集体以及村民个人带来较为丰厚的经济收益，所以在城中村改造过程中 涉及的拆迁补偿问题便成为改造工程的关键所在，以及城中村土地性质的更迭，这些都相应增加了企 业参与城中村项目的难度。 二、城中村土地利用混乱，综合效益低下。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村在发展过程中规划滞后、缺少公共绿地和文体休闲等设施，在地块价 值方面则很难占到比较优势。 三、城中村”的城市基础配套设施差，影响该区域的潜在价值。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 太原市城中村地理位置优越，同时随着城市发展不断提速，具有巨 大的升值潜力，但由于政策、土地属性、经济利益分配、基础配套等 问题的羁绊，企业参与城中村开发的难度是存在的。 结论 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第第三三部分部分 市场分析市场分析 “城中村”土地开发建设及交易涉及的法律、法规和政策 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第一节、开发建设中涉及的法律 中华人民共和国保险法 中华人民共和国招投标法 中华人民共和国建设法 中华人民共和国规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国物权法 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城市绿化法 城市市容和环境卫生管理条理 村庄和集镇规划建设管理条例 村庄和集镇规划建设管理条例 土地管理法实施条例 城镇个人建造住宅管理办法 城市私有房屋管理条例 城市房屋拆迁管理条例 物业管理条例 第二节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法规 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城市房地产权属档案管理办法 建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件规定 太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知2004-10-13 太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见2005-11-29 太原市人民政府关于加强城中村集体土地规划建设管理的意见2007-03-09 关于确定我市城中村改造建设用地范围的通知2008年1月31日 太原市城中村改造管理试行办法2008年7月26日 关于进一步加快太原市城中村改造的实施意见（征求意见稿）2011年3月30日 山西省人民政府办公厅关于印发全省城市扩容提质大行动实施方案的通知2011-06-02 第三节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的政策 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第第四四部分部分 市场分析市场分析 城中村改造对太原房地产市场发展的影响 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村改造对太原土地市场的影响 城中村改造对太原新建商品房市场的影响 城中村改造对太原二手房市场的影响 太原城中村改造背景下的太原商业地产市场发展趋势 城中村改造项目商业物业入市过程中的建议 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第一节、城中村改造对太原土地市场的影响 2010年年初，太原市各区域新增在售住宅项目共有71个，在新增在售住宅项目 中，城中村住宅项目有15个，占全部住宅项目个数的21%。 数据一： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 项目名称项目名称 房屋性房屋性 质质 所属区域所属区域物业类型物业类型 占地占地 面积（万面积（万 m2） 当月供应面当月供应面 积（万积（万m2） 销售均价（时销售均价（时 价）价） 户型区间户型区间 （平方米）（平方米） 当月销售当月销售 套数套数 证件情况证件情况 1 1美林湾一期美林湾一期城中村城中村万柏林区万柏林区住宅住宅9.59.521.3421.34520052008080- -2302304 4证件不全证件不全 2 2水域金岸水域金岸城中村城中村晋源区晋源区别墅别墅21211515 88008800 a a区区448 b b区区320 c c区区200 内购内购证件不全证件不全 3 3a+4a+4城中村城中村杏花岭区杏花岭区住宅住宅1.61.61.741.74290029004040- -2002001 1证件不全证件不全 4 4滨河滨河27栋栋城中村城中村小店区小店区住宅住宅1.141.140.970.9748004800 109109- -150150 复式复式165-230 0 0证件不全证件不全 5 5公元公元2010城中村城中村晋源区晋源区住宅住宅6.676.670.830.833600360080.6780.67- -104.4104.40 0证件不全证件不全 6 6都市都市e线线城中村城中村晋源区晋源区住宅住宅1.531.530.70.7390039004444- -1201201111证件不全证件不全 7 7华城华城城中村城中村晋源区晋源区住宅住宅3 37.297.29420042006969- -1031031313证件不全证件不全 8 8泰和怡苑泰和怡苑城中村城中村杏花岭区杏花岭区住宅住宅1 12.662.66340034008484- -1351353 3证件不全证件不全 9 9山水天城山水天城城中村城中村小店区小店区别墅别墅7.27.23.63.6未定未定主力主力210-460形象形象证件不全证件不全 1010自由度自由度城中村城中村小店区小店区住宅住宅3 35.975.97370037005050- -1401401111证件不全证件不全 1111圣湖观澜国际一期圣湖观澜国际一期城中村城中村晋源区晋源区住宅住宅 1313（66.67 总）总） 52.8452.84380038009595- -1601601010证件不全证件不全 121280908090朝阳青年城朝阳青年城城中村城中村迎泽区迎泽区住宅住宅0.750.751.81.8350035006969- -80801111证件不全证件不全 1313乐活城乐活城城中村城中村小店区小店区住宅住宅13.3313.336.576.57 24002400 6060- -110110认购认购证件不全证件不全 1414万年花城万年花城城中村城中村晋源区晋源区住宅住宅6 625.2225.2239003900100100、136三期排号三期排号证件不全证件不全 1515朝阳盛景朝阳盛景城中村城中村迎泽区迎泽区住宅住宅13.3313.331010300030006060- -2002002525证件不全证件不全 2010年初太原市城中村在售项目信息表单 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 根据太原市城市总体规划(20082020)，2020年太原市中心城区城市 建设用地规模为360平方公里，城中村土地面积约为286.2平方公里，其中建设 用地为89.9平方公里。 数据二： 其他 73.8 20% 建设用地 89.9 25% 其他 196.3 55% 土地面积 286.2 80% 太原市城中村土地面积比 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村土地的供应与原来的净地供应存在区别，城中村土地何时能推出市场还取决于其前 期改造、拆迁的推进力度。以此不难看出，历经两年的改造之后，大量拆迁后净地即将流入 市场，城中村土地也将开始进入交易阶段，成为未来2-3年内的土地交易市场的主角。 在土地供应方面，太原城中村拆迁后净地集中流入市场必然会导致土地供应市场出现失 衡，另一方面，主城区大量居住和商业金融用地会推高太原土地交易价格，不仅会推高房 价，而且土地高价还可能加剧土地流拍的风险。 结论： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第二节、城中村改造对太原新建商品房市场的影响 一、城中村改造项目对于太原市场供应的影响 （一）太原城中村改造对供应市场的供应量影响 城中村改造项目的基本规划条件大同小异，未来市场供应项目将会呈现“高容积 率、低密度”的高层、小高层项目集中面市，产品同质化竞争将会相当激烈。 （二）太原城中村改造对供应市场的产品形态的影响 城中村改造造成土地供应量急剧增加，而人口的增长和经济的增长都跟不上这个 增幅，太原的市场将在短时间内消耗不掉如此大量的房源 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 （一）城中村改造对于太原整体市场的影响 二、城中村改造项目对于太原需求市场的影响 （二）城中村拆迁的挤出需求对于太原新建商品房市场的影响 从目前来看，太原城中村项目处于集中拆迁以及变革土地性质或土地交易的阶段，尚未集中入 市。之前在售城中村项目虽未对市场形成较为强烈的影响，但其影响力已经凸现。2013年将是 城中村改造启动以来项目集中供应年份，城中村改造项目对于太原新建商品房市场的影响将会 集中显现。 自今年起，太原部分城中村开始进入实质性的拆迁工作中，村民将要拿到拆拆补偿款。大量的 城中村居民有了经济实力，又有刚性需求，因此必将形成了一股强劲的购买力。出于自住和投 资的影响这部分需求也会得到释放。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 （一）市场运作风险暗藏 （二）中低端产品扎堆，高端产品或将成为稀缺 （三）城中村将是未来太原房地产市场价格推手 （四）目前尚无数据表明，城中村拆迁基础需求大量进入新建商品房市场 三、城中村改造项目对于太原商品房市场影响综述 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村项目供应体量巨大，预期内部需求 市场消化能力严重不足，供需倒挂以及价 格弹性不足可能会导致市场出现内生风 险，短期内会形成“改造成本过高供量 集中以及价格弹性不足导致的销售不畅 回款困难后期工程推进困难”针对于开 发商项目运作隐藏风险冲击。如果此种关 系处理不当，将会出现“改造城中村出 现烂尾楼”的危害性效果。 （一）市场运作风险暗藏 改造成本过高 供量集中以及价格弹性不 足导致的销售不畅 回款困难 后期工程推进 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 2010年以来，特别是两会以后，中央 和地方政府面对社会压力对房地产市场 开始施以调控。“国19条”土地调控新 政、重申“严禁别墅供地”，土地监管 等规范性政策不断出台，这就意味着太 原未来高端物业供应将会出现断档，大 量高层、超高层的低密度高容积的中低 端住宅将成为太原市场上供应产品的绝 对主力，高端产品稀缺将成为事实。 （二）中低端产品扎堆，高端产品或将成为稀缺 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村项目将会对整体市场形成极大 的拉动作用，未来城中村项目集中面 市将会使整体市场交易价格出现非线 性增长，简单来说就是价格肯定会上 扬，而且短期内增幅会很大。 （三）城中村将是未来太原房地产市场价格推手 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 从目前来看，城中村拆迁基础需求虽然已经形成一股针对新建商品房市场形成的 强大势能，但这并未转换成对市场实际的动能。新房大多属于期房，而城中村拆 迁户入市第一目的便是满足自身的居住需求，然后才是投资需求。而新房对于投 资行为有限的拆迁户来说并不是一个短期内就能产生效果的购房产品。加之目前 太原新房供应位置相对离城中村本土较远，区域价值认同有限。这些都限制了城 中村拆迁需求进入新建商品房市场。 （四）目前尚无数据表明，城中村拆迁基础需求大量进入新建商品房市场 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 对于开发商而言，城中村改造项目往往都是看上去很美，实际上在项目整体运作开始后相对 于生地开发会有很多麻烦，包括前期拆迁以及后期融资建设，都是考验企业实力的硬门槛。 谨慎介入：充分做好前期市场调研、收益测算以及规划论证，切忌盲目行动； 量力而行：充分了解自身实力，包括开发经验、政府关系、融资能力等，量力而行； 风险控制：在开发模式上尽量选用联合开发的模式，增强风险抵御能力； 不要贪心：优化规划中的各种经济技术指标，一切以提高小区居住品质为目标，以此提高产 品的溢价能力。项目快进快出，快速回笼资金，可以按照少量多次的项目运作方式，实现滚 动开发； 四、城中村改造项目入市过程中的建议 谨慎介入，量力而行，风险控制，不要贪心 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第三节、城中村改造对太原二手房市场的影响 拆迁挤出需求集中上市，太原二手房租售市场即将火爆，量升价涨，涨幅较大。 大规模城中村改造将会挤出大量的拆迁居住需求。大量的城中村居民会涌入了二手房 市场买房、租房。 我们认为，未来3到5年内城中村改造持续，二手房的成交和价格将保持平稳上涨。但 随着新建商品房大量入市，城中村拆迁补偿资金可能有一大部分转投新建商品房市场， 二手房价格方面增长空间有限。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第四节、太原城中村改造背景下的太原商业地产市场发展趋势 城中村改造挤出大量的商业投资需求，短 期内商业物业投资市场或将出现火爆行情。 未来投资需求透支也可能暗藏风险。 趋势之一： 集中性社区型街铺将成为未来商业成交主 力，大型商业综合体集中上市，竞争压力 加剧，或成未来销售难点。 趋势之二： 集中性或商业综合体商业物业自持将会成 为主流。 趋势之三： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 太原城中村改造将会拆迁出城中村商业，大量集中拆迁将会在短时间内形成较 为强大的投资需求，未来1-2年内，有限的新增商业物业将会承担这种无处释放 的投资愿望，可以预见，商业物业投资市场或将出现火爆行情。 集中拆迁的背景下之下，往往一铺难求，租金上扬幅度过高，而目前商铺供应 资源有限、加之过度集中和高租金的作用下，或将造成商业经营利益的提前透支， 进而导致商业经营成本过高，严重者可能使得城市商业的发展严重失衡，市场供 求出现失衡。 趋势一： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村改造工程一般限定为“高容积低密 度”，未来集中式的社区中心、邻里中心模 式的商业体将是趋势。过去商业一般为社区 底商，利用率低，呈线或带状分布，容易出 现商户占道经营的情况。而改造后的社区中 心的商业模式，则将采取立体分布、统一管 理的方式，提高商业的集中度和使用效率。 同时，随着商业集中度的提高，规划普遍采 用的敞开式社区街铺将成为投资门槛较低的 稀缺产品。 趋势二： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 但在目前条件下，太原城中村改造项目规划大多无一例外的采用“高大全” 的规划模式，加之政府所谓高瞻远瞩的高起点，开发商在改造项目运作过程中， 热衷于最大、最全、最高等概念性词汇，设计全套的物业形态，城市综合体及 其类似的规划模式项目将会在太原集中上市。按照太原目前购买力条件下，城 市综合体面临着招商困难，投资门槛高的问题，最终导致项目销售或招租不畅， 短期内很可能导致成功运作城市综合体项目的几率不高。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 首先，对于中小开发商而言，未来招租或销售不畅将会倒逼开发商商业自持，这 是一种无奈的市场表现。其次，实力较强的开发商已经意识到城中村改造项目优越 位置以及其商业物业高投资回报率和未来增值效益将会促使其商业自持成为主流。 再者，中国地产行业也开始有意无意向商业物业开发转型。对于太原而言，未来城 中村改造项目将有大部分因为开发商回笼资金的需要而出售，对于投资者而言，可 能会存在大量的低价入市甚至是抄底商业物业的机会。 趋势三： 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第五节、城中村改造项目商业物业入市过程中的建议 对于政府的建议加强引导，切忌盲目指挥。提高门槛，保证后期运营。 对于开发商的建议量力而行，切忌盲目跟风。 对于投资者的建议调查比较论证先行，街铺投资空间较大。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 对于政府的建议加强引导，切忌盲目指挥。提高门槛，保证后期运营。 我们认为，对于政府而言，城中村改造项目最终的目的是“城市发展百姓安 居企业获利”三方共赢的结果，在规划指导过程中，政府应该立足于项目顺利运 作运营，结合市场实际进行规划引导，以保证三方共赢的结果。 另外一方面，政府部门加强论证，在市场化运作的前提下，提高商业项目参与的 准入门槛，严格审核开发商业项目的开发公司资质，包括资金平衡情况、资源整合能 力等，以避免后期出现烂尾楼盘、纠纷等的情况。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 对于开发商的建议量力而行，切忌盲目跟风。 商业项目收益大风险也大，在前期论证的基础之上，也应该对商业项目有足够的 了解，并掌握了足够丰富的商业资源后，再介入大型商业项目开发，以提升运作的 抗风险能力。特别是在商业综合体方面，更应该加强论证和考察，资金不足的情况 下切忌盲目跟风开发，后期销售不畅很有可能贱卖最终损害自身利益。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 对于投资者的建议调查比较论证先行，街铺投资空间较大。 投资城中村改造项目商铺，投资者应该对项目做细致分析，比如对项目的竞争优 势、投资回报时间、未来经营对象、周围的替代性产品情况等加以了解再做决策，切 忌盲目出手。城中村大多位于居住氛围浓厚的城市核心位置，小型的社区商业中心型 街铺因其投资门槛低、回报率高、投资收回周期短将会是不错的投资选择。 另外一方面，有实力的投资者不妨关注一下市场销售不畅的综合体商业。开发商 可能因为回收资金的需要而降低投资门槛，投资者在细致论证的基础之上可伺机而动。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第第五五部分部分 市场分析市场分析 太原市城中村改造的具体措施 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 开发商参与太原市城中村改造的困境 太原市城中村改造策略 太原市城中村改造的具体措施 对开发商的创新建议 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 第一节、开发商参与太原市城中村改造的困境 改造成本困境 拆迁补偿困境 利益协调困境 土地权属困境 容积率困境 规划设计困境 开发周期困境 后期销售困境 竞争压力难点 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 改造成本困境 拆迁补偿费用是城中村改造项目中开发企业投入 的一项重要成本，城中村高密度的建筑体量和居 民数量，未开发前期的安置增加的巨大的成本投 入。开发企业不但进行拆迁补偿安置，还要承担 大量道路拓宽、市政管线等市政配套费用。这使 得城中村改造项目用于拆迁补偿的费用在总投资 中比重过大。面对成本困境，开发企业应该进行 详细的成本预算和资金平衡管理，详细计算整个 项目的成本收益，在项目周期内，保持资金的平 衡管理。 小店区杨家堡补偿方案按照宅基地 发证面积乘以补偿系数（3.6586倍） 作为回迁补偿面积，每平方米回迁 补偿面积补偿现金5000元, 每份宅 基地（以0.41亩计算）补偿金500 万元左右。山西恒实房地产开发有 限责任公司为顺利的完成拆迁，安 抚拥有土地证的村民，出资了高达 18亿左右的赔偿款。公司领导向太 原的其他房地产商和银行进行了高 利息的贷款，回转资金后，借100 万还150万。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 城中村的原村民头脑中有着根深蒂固的“旧土”观念，不愿意离开固有 的居住区域。由于这些村民主要依靠出租房屋维持生计，害怕失去房屋后， 自身收益受到影响，因而会过高提出拆迁补偿标准，而且由于村民数量众 多，很难达成一致的补偿意见。在一些城市旧城改造中就出现了“钉子户” 现象。针对拆迁难、补偿难的问题，开发企业必须争取政府部门的配合与 支持，用政府的公信力来主导城中村拆迁工作。 拆迁补偿困境 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮助您 影响您影响您 成就您成就您 利益协调困境 在城中村项目改造过程中，会涉及到诸多利益关系，包括：市政府、区 政府、开发商、村委会、村民等利益主体。如何协调这些利益主体，对于城 中村项目的顺利改造十分重要。 开发商与政府的利益关系主要体现在：土地规划、公用配套建设、土地 费用返还、项目报建等方面； 开发商与村委会的利益关系主要是村民安置房建设与选址； 最主要的是开发商与村民的利益关系，主要体现在补偿标准和方式。 征求多方利益主体要求，共同商量。 本土最具价值的地产服务商本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务提供最有价值的专业服务帮助您帮