住宅小区项目可行性研究报告2.doc

xx住宅小区项目可行性研究报告58目录一 总论 1二 市场预测 5三 建设规模与建设方案 13四 场址选择 23五 技术方案 设备方案和工程方案 26六 总图运输与公用辅助工程 33七 节能节水 36八 环境影响评价 39九 劳动安全卫生与消防 41十 项目实施进度 44十一 投资估算 45十二 融资方案 46十三 财务评价 48十四 风险分析 53十五 结论 55附件 56第一章 总 论1项目名称：xx住宅小区拟建场址：项目拟建场址位于xx市区2 编制依据1、xx市委、市政府关于加快城市建设的战略发展精神；2、项目土地挂牌出让地形图；3、建设部1997年建设项目可行性研究报告内容和深度规定；4、建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；5、建设单位提供的设计依据资料及关于“xx住宅小区”的建设思想和使用要求；6、国有关规划设计定额、设计标准及规范。3 编制原则1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；2、积极进行实地考察，充分了解“xx住宅小区”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。3、根据“xx住宅小区”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“xx住宅小区”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。“xx住宅小区”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。4 项目可行性研究报告的工作范围本报告根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目可行性研究报告。5 项目可行性研究报告的工作概况对“xx住宅小区” 项目进行了实地考察，了解“xx住宅小区” 项目基本情况，重点了解了“xx住宅小区” 项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“xx住宅小区” 项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目可行性研究报告。6 项目可行性研究报告6.1建设方案本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。（详见方案图）6.2建设规模一期：总用地面积28828 m2住宅套数336户总建筑面积45486 m2容积率1.32住宅建筑面积36195 m2商业建筑面积1858 m2地下建筑面积7433 m2绿化率41.3%二期：总用地面积11391 m2住宅套数21总建筑面积5240 m2幼儿园建筑面积510 m2住宅建筑面积4730 m2容积率0.46绿化率43.2%6.3 主要经济指标a、总投资： 6527.51 万元，其中：建安费 4282.12 万元，其它工程费用 1717.69 万元，预备费 359.99 万元，建设期贷款利息 167.71 万元；b、建设周期：2年6.4 投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为6257.51万元，企业拟自筹2000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。经济效益：销售收入 15378 万元利润总额 7480.4万元净利润额 5011.81万元财务内部收益率 42.61%投资回收期 2.5 年6.5综合评价结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求。“*住宅小区” 地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。本项目的建设是可行的。第二章 市场预测1.市场现状调查 改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热点。为了进一步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布取消住房建设47项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进一步刺激了住房消费。“十一五”期间，xx市房地产开发投资平均保持了20%的增长速度，房地产投资占全市固定资产投资的比重超过了20%。房地产作为xx市国民经济的支柱产业，其重要性不断提高。2005年xx共推出各类土地858宗，总占地面积为6902.11万平方米，总建筑面积为8192.81万平方米；同比分别增长72.98%、65.17%和41.90%。 2005年xx共成交各类土地774宗，总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比分别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平方米，比04年（775元/平方米）增长27.48%。 与04年相比，2005年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺：国土资源局推出了更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进一步助涨商品房价格。 另据调查显示，我市居民五年内准备购房的占调查总体的31.9%，在已拥有产权的家庭中23.3%的家庭预计五年内购房，已拥有产权的家庭希望购置更大的房子，属二次置业，为改善生活质量。尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积、改善居住条件的居民多了一种选择。虽然当今购房者购房的用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长的势头。但据调查，居民购房用于改善居住环境的比重依然占65%。居民中的高收入人群毕竟只占极少数，所以住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众改善居住条件，现阶段住宅的开发主流应是建设高品质的康居住宅。有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为17.2%，80至100平方米的面积需求为32.4%，100至120平方米的住房需求仅为47.4%，说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，是近年二次置业者增多，这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购80至120平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。据xx市统计局城调队的最新抽样调查显示，由于xx城市规划建设项目的实施，特别是市民生活水平的不断提高，使得2004年xx城市居民家庭消费呈现出购建房支出增势强劲、居民社保意识增强、居民通讯消费结构发生根本性改变、居民家庭耐用消费品市场“新老交替”等10大消费热点。统计资料显示，2004年城市居民家庭人均用于购建房的支出为2762元，比上年增长68.5%，增幅比2003年上升39.5个百分点。家庭商品房拥有率为16.1%，提高了2个百分点。另外，本市城市居民家庭2004年住房贷款人均713元，比上年增长27.1%。表明经济环境持续良好的态势，促进了房地产消费。xx市仍处于稳定发展的起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。05年6月居住土地让出状况一览表地块位置用途占地面积（平方米）起拍价（万元）起始日期截止日期津静静海县大邱庄镇规划十八号路南侧城镇住宅1400.116906月9日6月28日津宝宝坻区钰华街道办事处通唐公路南侧城镇住宅21055.828606月9日6月28日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住176418.3327036月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧商业、酒店式公寓、居住148672.7275606月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住174066.1484566月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住126718.6234906月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住180525.2334656月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住、商业、金融业149938.4317566月11日6月30日05年6月居住土地成交状况一览表地块位置用途占地面积（平方米成交价（亿）成交日期楼面地价（元/平方米）津武武清区京津公路西侧城镇住宅118521.10.0616月9日294.20津武 武清区南蔡村镇莲胜路北侧城镇住宅4746.10.2156月9日181.20津宁宁河县造甲城镇田辛村城镇住宅88128.930.79326月13日620.72津宁宁河县造甲城镇田辛村、赵温村城镇住宅181361.011.63236月13日750.02津丽东丽区津汉公路北、杨北公路东城镇住宅、商服189806.36.8156月22日2663.46津丽东丽区津汉公路北、杨北公路东城镇住宅、商服185427.47346月22日2190.39津蓟蓟县人民西大街南侧商业、金融业、居住145808.136月23日762.042.产品供需预测2004-2005年xx土地市场推出情况对比2004-2005年xx土地市场成交情况对比市内六区全年仅出让27宗，总建筑面积为340万平方米，在全市所占的比重最小，不足5%；随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。 环城四区和远郊五区县的土地供应量相差不多，分别占全市的22.92%、23.40%；远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区的土地单宗面积要大于远郊区县。随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，普通住宅项目之间的竞争日趋激烈，而市场需求方基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，对于此类产品需求量较大。同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场需求对于8090平米两居、110平米三居等经济型户型的需求范围也扩大到部分中高档产品中。04年是xx城建力度极大的一年，目前规划的快速路长度就达200公里，整个快速路工程预计于2007年全部完工，快速路将设置31座互通式立交桥、20座分离式立交桥和10座下穿地道。便捷的交通环境将在很大程度上提升周边项目的价值潜力。快速路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面的关注，快速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新的焦点。3.价格预测周边楼盘定价调查楼 盘楼盘性质售价（元/m2）百家湖花园公寓现房2200江南文枢院多层（现房）1600-2100温泉公寓多层住宅（现房）1000-1800温泉花园别墅联排别墅（现房）2000-2400xx第一城多层住宅（现房）1480湖滨世纪花园多层住宅1880-2110太阳城多层住宅1950-2180碧水华庭公寓别墅1880-2300中国人家别墅（期房）2200-2350养龙山庄多层住宅（现房）2180-240021世纪假日花园多层住宅（期房）2100-24002005年xx土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有一定涨幅，预计2006年xx土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。从目前的市场趋势来看，xx的房地产市场不存在恶性炒作、囤积房屋的违规行为，整体上来说是平稳健康上升的发展趋势，价格稍有上升的主要原因还是供应结构所致。“十五”后三年，即2003-2005年，是本市房价的快速上涨时期。自2003年以来，本市房地产投资、房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与2002年相比，2003年房屋销售价格上涨4.1%。2004年继续保持了较快增长的势头，价格水平上涨幅度较大，与2003年同期相比，房屋销售价格上涨13.5%，成为房价涨幅最大的时期。2005年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅，相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施(点击浏览专题)，房价大幅度上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计，2005年本市房屋销售价格比2004年上涨6%，涨幅回落7.5个百分点。4.竞争力分析项目与xx市的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。附近交通非常便捷，有医疗、教育、金融、餐饮、通信、休闲等生活场所。生活、娱乐、消费、上学都很方便。xx小区是以住宅小区为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型住宅小区。项目与其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，小区的建设理念也在不断发展变化。xx小区将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而于xx市的其他居住区拉开差距。加上公司的企业形象及其在xx市的显著影响也有利于本项目赢得市场。xx小区与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在18002000元平方米。此价位与xx市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与xx市相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。5市场风险分析2003年xx市房屋销售面积和销售套数高于2004年销售水平，2005年在波动中，整体交易水平均高于2003年和2004年，在房价方面，2003年整体交易价格在略高于2002年后，2004年在动段中，基本持平于2004年，随着滨海新区建设和国家“救市”政策的双重刺激，xx房地产市场已经进一步复苏，基本摆脱了“金融风暴”的负面影响。2005年xx全市共成交商品房126156套。从交易面积来看，商品房04年共成交1325.1万平方米。从交易金额来看，商品房05年共成交980.3亿元。05年xx市共成交商品房1325.1万平方米，同比2004年上涨162.66%，是近四年来的最高值。全年交均价为2000.2元/平方米，同比2004年上涨7.03%，商品房均价在12月份出现极大值，为2105元/平方米。从交易套数来看，交易最活跃的月份出现在05年的8月份，正是房地产市场的传统旺季初期；而位居第二的就是刚刚过去的12月份，可见年底的政策面刺激，对于楼市的影响是很明显的。2005年是xx楼市极不平凡的一年，商品房突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了04年市场寒冬之后，05年初市场徘徊在十字路口，未来的市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月的调整，05年3月份市场经历了05年度的首次上扬。这一轮的涨幅是04年受到抑制的刚性需求，借着房价下调的机会，得到了集中释放所致。其中以婚房类的首次置业为主，这些需求的积极入市，使得交易活跃、市场回暖。刚性需求在05年初完成了帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月，楼市保持了高位活跃状态。改善型和投资型购房者相继入市，他们与拆迁、婚房等刚性需求一起，将市场整体支撑在高位运行，无论是成交量，还是交易均价，都呈现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律，在3月到10月间，基本上各月交易量均处在较活跃状态，至此05年市场回暖的大趋势已定。2005年11月，楼市带着加速度驶入最后的两个交易月份，然而这两个月的市场表现堪称是空前绝后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而04年末的抢购无疑已经透支了2005年的部分需求。加之政策面的收紧和调控基调已明朗，预计2006年的市场，将经历一个冷静降温的过程，而总体情况将趋于更加的理性和平稳。第三章 建设规模及建设方案1.建设内容本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。主要工程内容：主体工程，室外给排水、暖、电、煤气、消防配套工程，有线电视及通讯配套工程，小区内的道路、绿化、景观工程等。2.设计理念近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变化，丰富城市的个性。根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。小区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。康居住宅区的设计，针对我们定位的消费人群，建筑面积以90至130平方米为主流户型。有调查资料表明，购房者选择二房二厅或二房一厅的比例共占50%，比一、两年前的比例有所下降，说明他们在改善生活环境时更倾向于购买面积不大但多间隔的住房。选择三房二厅的比例为36%，较以前增加了，也同样说明这个问题。住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。小区公共场所是全体业主的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于25平方米，主卧室使用面积不低于15平方米，其余卧室使用面积不低于10平方米，厨房能有6平方米，卫生间6平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间设有主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私分离、食寢分离、居寢分离、洁污分离。合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通风效果，按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多，过道面积不太小；阳台深度大一些、实用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光好；套型设计合理，重视自然通风，使用变頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表户外计量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切的色彩，为居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。3.建设规模与建设方案的比选随着经济的迅速发展，人们的收入水平增加。而中国又是一个人口大国，住房问题就显得尤为重要。鉴于本市人均经济增长速度和平均收入水平，选择将本项目工程定位于中、高档消费人群，是一个面对有一定收入和社会地位的人群的及餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的住宅项目。因此，项目先设计了两种方案，由工作人员带着这些建议方案多方走访调查以及专业人员的估算，最终会确定一份最优方案进行建设。经有关人员的前期调查，我们发现如今市场上最好卖的房型，单套面积在80120m2,而房型多集中于三室二厅二卫、二室二厅两卫两种。由于一期工程和二期工程的总用地面积已经确定 ，考虑到顾客群，重点设计了两种有关于户型和单套面积的方案。具体方案如下：方案一： 户型三室二厅二卫abc合计套数484824120单套面积105120130合计504057600312013920户型两室二厅二卫abc合计套数484824120单套面积10596120合计50404608288012528户型四室二厅二卫abc合计套数12241248单套面积120140150合计1440336018006600户型一室一厅一卫ab合计套数242448单套面积6071合计144017073147方案一中户型主要为三室二厅二卫和两室二厅二卫，辅之以四室二厅二卫和一室一厅一卫。方案二： 户型三室二厅二卫abc合计套数48242496单套面积105120130合计50402880312011040户型两室二厅二卫abc合计套数484848144单套面积10596120合计50404608576015408户型四室二厅二卫abc合计套数12241248单套面积120140150合计1440336018006600户型两室一厅一卫ab合计套数242448单套面积6577合计158018573417方案二中户型以三室二厅二卫和两室二厅二卫为主，特别是两室二厅二卫为主，加之以四室二厅二卫及一室一厅一卫。前期调查人员做了多方面的调研，并向社会发放了200份问卷，结果显示：大多数人更偏爱方案二。（一）、调查人员总结出方案二有如下好处：1、房型合理，消费者更热衷于此方案的房型。有比较好的市场前景。2、此方案更贴近项目的中高档小区的定位。3、此方案的设计更接近于本市的人均收入和消费水平。4、此方案能有较好的投资回报，收益更高。 （二）、调查人员总结出的方案一的不足，主要有：1、一室一厅一卫此房型市场并不多见，而它也并不受人们所喜爱。2、房型套数分布不理想，由于本市大多数人更喜欢两室二厅二卫，因此，此房型应相对多建。3、房型设置偏离了项目的总体定位，市场前景不理想。（三）、调研结论：经过多方的调研与考证，分析出第二种方案，也就是以三室二厅二卫和两室二厅二卫为主，特别是两室二厅二卫为主，加之以四室二厅二卫及一室一厅一卫的方案更适用于本项目的建设。4.建设规模随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围城市设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。4.1 建设面积一期工程：总用地面积28828 m2住宅套数336户总建筑面积455486 m2容积率1.32住宅建筑面积36195 m2商业建筑面积1858 m2地下建筑面积7433 m2绿化率41.3%二期工程：总用地面积11391 m2住宅套数21总建筑面积5240 m2幼儿园建筑面积510 m2住宅建筑面积4730 m2容积率0.46绿化率43.2%4.2 主要建设经济指标主要经济指标如下：总投资6527.51 万元 其中：建安费4282.12 万元其他工程费用1717.69 万元预备费359.99 万元建设期贷款利息167.71 万元建设周期：2年4.3投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为6257.51万元，企业拟自筹2000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。4.4销售方案销售收入：市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。结合本项目的实际情况，价格定为：商品名称单价（元/每平米；）住宅楼3000临街商业5000地下室1600多层住宅楼（二期）50005.建设方案5.1建筑立面设计根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的方面造型，要充分吸收现代设计理念，做好细部造型，在风格上追求统一的建筑风格，在建筑造型上要追求多样化性，让住户居民感受现代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，为美化城市街景，要突出商业的沿街立面造型，为了更加吸引家长们和孩子们的注意，我们更加要注重幼儿园的外观造型.5.2小区内部环境设计重视居住小区中心空地美化设计，并搞好住宅楼各单体建筑归属领域的美化设计，提高居住区的文化内涵。为了美化小区、吸收噪音以及净化空气，我们将建一个大型绿地广场，以方便业主休闲健身。5.3户型设计根据目前住宅的发展趋势，并适应不同阶层的需求，一期住宅设计定位为中高档型住宅，户型的配置以三室二厅二卫、二室二厅两卫为主，并配置部分四室二厅二卫和两室一厅一卫等户型。建筑设计除注重建筑物的外部立面设计外，还要强调住宅内部平面分割和功能组合设计，要针对不同群体，根据经济收入、职业生活模式，家庭结构，文化层次等差异进行不同户型，不同功能的组合设计，功能组合要实用，还应考虑室内空间的可改性，以满足不同的需求，提高卖点。本项目为满足不同层次消费人群的需要，一期建筑336户住宅，其面积从65到150平方米不等；考虑到大多数消费者的购买能力及需要，将建设的重点放到96-130平方米的住宅。其中，将建设不同的户型，每类户型均分为不同的单套面积，以供各类消费者选择。一期工程具体的户型及建筑面积如下表所示：户型三室二厅二卫abc合计套数48242496单套面积105120130合计50402880312011040户型两室二厅二卫abc合计套数484848144单套面积10596120合计50404608576015408户型四室二厅二卫abc合计套数12241248单套面积120140150合计1440336018006600户型两室一厅一卫ab合计套数242448单套面积6577合计158018573417而二期工程将建有21栋多层建筑，供更高级的消费人群选择，同时将配有先进的配套设施，和大型绿化广场。5.4内外装修所有单体建筑外装修一次到位，幼儿园内装修一次到位，商业住宅进行初装修，或根据及业主要求进行菜单式内装修。5.5地下建筑由于本项目定位为中高档型住宅，针对于有一定收入和社会地位的人群，因此我们要充分考虑到私家车的数量问题，因此我们需要建立一个7433m2的地下停车场，以满足业主们的需求。6.总平面规划6.1总平面规划原则1、据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总平面规划设计。2、总平面规划则要充分利用环境资源和文化资源，尽可能使小区居民对地段的景观资源共享，同时还受到小区的文化熏陶。3、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个内外环境具佳的花园式小区创造条件。4、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个环境优美生活方便，居住安全，且具有文化内涵的新型社区。5、注重临街建筑物的规划设计，以美化外部环境，尽力为*县营造一个新的景点，丰富周边的环境。6、以人为本，注重建筑的人性化设计，温泉入户，为居民提供优质的保健服务。6.2总平面规划综述6.2.1平面布置本项目规划用地60亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求小区分为两期，一期位于北部，占地约40亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约20亩，为高档别墅区。一期、二期各自均有自己的景观广场，且以带状的绿化宽容变化的水悬连接，并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次丰富、流动。北侧多层区广场为铺地，绿化与喷泉结合，为居民提供一个散步，休闲的去处，并成为北入口的一个对景，起到标志性的作用。多层住宅区均为南北朝向，为防止含苞空间的呆板和重复，几幢楼采取了不同的层数而同一幢楼的不同单元又采用了错落的平面布置，在宅间又布置了凉亭，健身设施，使得空间开敞且有层次。临公路一侧住宅底层为商业，为居民的购物提供了方便。别墅区同样有一个独立的景观，这里主要以水景为主，静静的水面为居民提供了诗一般的环境，水面周围别墅点式，双联、联排相结和，疏密有致，绿树掩映亭台楼阁穿插其中，形成一幅有着小桥流水人家的北国江南风味的风景园林住区。以上总平面规划是基于以下考虑：居住区与北侧嘈杂的公路分区，静化小区环境，增加居民的安全感，居住区强调环境的均好性，在布置两片集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“水”的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，有两片大片的绿化水景广场供居民共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些小景和供邻里交流的活动场地。6.2.2交通组织居住区主出入口没有公路一侧，为方便居民出行在街一侧设置了两个出入口，车辆主要停在街北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行过程中并不单调乏味。幼儿园的出入口设在街南部入口内侧，方便幼儿的接送，并且不会扰乱小区内部的生活环境。第四章 场址选择1.场址现状1.1地点与地理位置xx住宅小区项目位于xx市和平区南京路沿边。xx位于北纬3834至4015，东经11643至11804之间。本项目归属市中心位于北纬39度10分，东经117度10分。xx，中国四个直辖市之一，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。xx位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。1.2场址土地权属类别与占地面积 占地面积：总占地面积28828 平方米。土地权属*地产开发有限责任公司。2.场址方案比选2.1待选场址：场址1：xx市西青区锦绣家园路旁，紧邻外环线，交通方便，地段成本低。场址2：xx市和平区南京路旁，位于市中心，黄金地段，地段成本高。2.2场址比选：成本交通周遭地区繁华度土质状况产权状况场址一成本低紧邻外环线周边有快速路，去机场之类的方便待开发良好私有场址二成本高市中心，地铁、公共汽车等公共交通比较成熟十分繁华紧邻商业圈周围配套设施成熟良好私有我们的定位是要建造创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区，且提供他们方便高质量的生活，经上述分析，场址二无论实在在周边配套还是在商业环境更加适合我们的需求。场址一在繁华度舒适度还有待开发度都和本项目本意不太相符，所以选择场址二。2.3 推荐的场址条件2.3.1地形和地貌条件位于xx市和平区，属于平原地形，土壤以褐土、潮土为主。2.3.2工程地质条件项目建设区主要为第三系上新统、中新统、气孔状玄武岩为主。玄武岩厚度约为5-10米，粘土厚度为1-5米，广泛分布在整个区域。工程项目抗震设防裂度为7度，根据以往区域地质调查以及勘察资料分析，该区域处在相对稳定地段，无不良地质发育，属抗震有利地段，无饱和沙土地震液化存在。3.气候条件xx地处北温带位于中纬度亚欧大陆东岸，主要受季风环流的支配，是东亚季风盛行的地区，属温带季风 性气候。虽临近渤海湾，但半封闭的内海海湾对xx的气候影响不大。主要气候特征是，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪，因此，春末夏初和秋天是到xx旅游的最佳季节。xx年平均气温在13-14，市区平均气温最高为17.8。1月最冷，平均气温在-3；7月最热，平均气温在28。xx季风盛行，冬、春季风速最大，夏、秋季风速最小。年平均风速为24米/秒，多为西南风。xx平均无霜期为196246天，最长无霜期为267天，最短无霜期为171天。在四季中，夏季最长，有140-160天；冬季次之，有130-150天；春季45-60天；秋季最短，仅为35-45天。xx年平均降水量为520660毫米，降水日数为6370天。在地区分布上，山地多于平原，沿海多于内地。在季节分布上，6、7、8三个月降水量占全年的75%左右。xx日照时间较长，年日照时数为25002900小时。4.水文条件xx位于海河流域下游，是海河五大支流南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河的汇合处和入海口，素有“九河下梢” 、“河海要冲”之称。流经xx的一级河道有19条，总长度为1095.1公里。还有子牙新河、独流减河、马厂减河、永定新河、潮白新河、还乡新河6条人工河道，总长度为284.1公里。二级河道有79条，总长度为1363.4公里，深渠1061条，总长度为4578公里。xx还多次引黄济津，并有一定数量的地下水。5.交通通讯条件位于市中心，交通便利，地理位置独特，在xx市和平区，交通条件也已成熟，方便通行。交通优势明显，协作区域广阔，陆路口岸和窗口作用十分突出。 通讯业以中国网通、中国电信、中国铁通、中国移动、中国联通为主，固定通信和网络宽带业务已覆盖全区。6.公共设施条件 该地块用水由自来水水厂提供，在地块东、南、北侧均建有管径为300毫米的给水管，地块用水可由该管接入；该块地雨水和污水系统均排入雨水和污水系统；该地块先用供电线路有锦绣家园街引来；天然气由管道天然气公司供气，由锦绣街引来；由锦绣街热力公司的城市供热管道；地去邮局位于南京路，该地块通信，广播电视和备用线路由锦绣街引来。7.施工条件各类建筑施工力量雄厚、专业技术人才齐全，为本项目的顺利实施创造了良好的外部条件。第五章 技术方案和工程方案1.工程概况规划用地60亩，分两期开发。一期位于北部为多层住宅区，分别46层砖混住宅均设一层地下室，其中最北端两栋为底框结构，上托4层砖混。二期位于南部，为高档别墅区，地上23层砖混结构。本工程安全等级二级，建筑抗震类别丙类，抗裂强度7级。2.土地利用本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在*县总体规划范围内，属城市商住两用建设用地，不占用耕地，不需补充耕地。相反通过项目的实施，可以大大提高土地利用率。3.地质及场地条件3.1地质条件拟建场址岩土主要为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。参考附近建筑工程地质报告，建设地点地势平坦，地质构造属第四纪冲积所成。从上至下分三层：第一层：表层为1.5m厚杂填土，其下为亚粘土，厚度约为5m，黄褐色。可塑，软。第二层：细砂、中砂，经6m厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示数平均15.6次，为中密。第三层：亚粘土，黄褐色，可塑，3-4m厚。地基承载力：第一层：亚粘土 120-140kn/m2第二层：细砂、中砂 180-190kn/m2第三层：亚粘