润东融洲风情可行性研究报告.doc

润东融洲风情可行性研究报告 目 录第一章 开发商背景2第二章 项目的综合技术经济指标3第三章 项目一期工程所取得的相关批复文件说明.5一、融水县概况6二、融水县房地产发展简析71、整体水平处于起步发展阶段72、房地产发展应提升县城建设品位8第四章 项目区域常规及swot分析. 8一项目区域功能分析8二项目swot分析9项目swot分析因子图解10第五章 项目规划及可行性分析11一、项目规划11二、项目建设的可行性13第六章 项目建设及组织实施计划16一、计划拟定原则16二、经营周期及计划进度16第七章 项目开发、协作团队18一、项目开发商背景18二、开发协作团队18第八章 投资估算18第九章 效益测算与分析18 一、收入预测18 二、利润预测18第十章 项目销售组织及回款计划20第十一章 项目资金需要求21总 述20完成投资情况表20第一章 开发商背景广西融水润东投资置业有限责任公司，注册资金人民币5000万元。本公司属独立核算、自负盈亏的有限责任公司，具有独立法人资格，并获自治区建设厅颁发房地产开发三级资质证书，目前正在申报二级开发资质。分支机构设有融水分公司。公司有在职员工55人，其中专业管理人员15人、工程技术人员15人，是一支年轻、充满活力的经营管理、技术队伍，管理层均为大专以上学历，具有较高的文化素质和水平。其中有土建、水电、财会、房地产经营管理、金融投资等各种专业人才。同时，为了经营开发好项目，公司从南宁、柳州等开发成熟地区邀请了一些设计、物业管理、营销专业人员对项目进行咨询指导，从人才、技术、理念等各方面整合资源，实实在在打造一个优质项目。本公司秉承“勤奋、务实、创新”的企业精神，注重各种资源的优化整合，采用资本运作模式对项目进行联动开发，从而达到规避风险、良性运作、快速发展的目的。通过科学管理（即制度管理，“法治”）和文化管理（即企业文化管理，“文治”），打造企业的核心竞争力：即“以人为本”，体现了本公司现代企业文化管理的宗旨；“讲究经营之道”，强调了本公司企业理念与经营战略的组合；“培育企业精神”，涵盖了本公司企业规章制度、企业风貌和企业道德的建设内容；“塑造企业形象”，综合了本公司项目形象、服务形象和员工形象等的建设发展要求。本公司将在企业发展过程中，注重铸造优良的企业品牌与企业形象。第二章项目的综合技术经济指标 “润东融洲风情”项目规划总用地面积212315.77m2（合318亩），总建筑面积391782.538m2，总投资约6.6亿元，共分两期进行开发。项目一期工程规划占地面积93870.1m2（合140亩），建筑面积155128.09m2，总投资额约为3亿元，共建52栋，住宅楼29栋，三至四层商业17栋及酒店1栋，共计商品住房1094户（不含商住）；项目二期工程占地面积118445.67m2（合178亩），建筑面积236654.448m2,预计总投资约4亿元，共建约38栋，小高层15栋，商住及住宅楼约23栋 计约2112（不含商住）套商品住房。项目地块主要经济指标表一期总占地面积二期1、规划总占地面积212315.77m293870.1 m2118445.67 m22、规划建筑总面积391782.538 m 2155128.09 m21236654.448m2多层住宅建筑面积295657.8m2103886.72236654.448酒店建筑面积13233.6商业建筑面积73523.1m251033.7 m222489.4 m23、地下车库面积19426.3 m26010.32 m213415.98 m24、道路面积10263.735、公共建筑面积406、架空层建筑面积3150.63826927、绿地率35.02%29%39.8%8、容积率1.845281.652581.9989、总户数3206（不包括商住）1094户（不含商住）2112户（不含商住）10、停车位数1621729892项目一期工程规划建筑造价及建设规模根据项目一期工程建设规划许可证审批单记载内容，一期工程52栋商品房的建筑造价及建筑面积如下表列示（单位：万元、平方米）：楼号层数造价单位造商铺建筑面积架空层建筑面积住宅面积建筑面积价多层住宅建筑面积小高层住宅建筑面积1#6+1485.45 0.10860 0.00 573.33 3896.70 0.00 4470.03 2#6+1322.14 0.10810 0.00 382.22 2597.80 0.00 2980.02 3#6+1302.37 0.12000 831.86 0.00 1687.90 0.00 2519.76 4#6+1586.45 0.10860 0.00 688.81 4711.32 0.00 5400.13 5#6+1642.24 0.14000 1472.56 0.00 3114.88 0.00 4587.44 6#6+1696.47 0.14000 1687.55 0.00 3287.20 0.00 4974.75 7#6+1589.19 0.14000 0.00 530.37 3678.12 0.00 4208.49 8#6+1634.31 0.14000 0.00 0.00 4530.76 0.00 4530.76 10#6+1642.24 0.14000 1472.56 0.00 3114.88 0.00 4587.44 11#6+1536.55 0.14000 1264.41 0.00 2568.08 0.00 3832.49 12#6+1461.75 0.14000 1219.47 0.00 2078.72 0.00 3298.19 13#6+1412.35 0.14000 953.74 0.00 1991.61 0.00 2945.35 14#6+1373.91 0.14000 0.00 0.00 2670.81 0.00 2670.81 s-1#3117.54 0.13800 851.72 0.00 0.00 0.00 851.72 s-2#3341.23 0.13800 2472.66 0.00 0.00 0.00 2472.66 s-3#2257.59 0.13800 1866.58 0.00 0.00 0.00 1866.58 h-1#6292.35 0.12880 450.33 0.00 1819.50 0.00 2269.83 h-2#6358.06 0.12880 599.50 0.00 2180.50 0.00 2780.00 h-3#6411.76 0.12880 650.62 0.00 2546.25 0.00 3196.87 h-4#6438.18 0.12880 675.03 0.00 2726.95 0.00 3401.98 h-5#6423.12 0.12880 0.00 0.00 3285.09 0.00 3285.09 h-6#6282.32 0.12880 0.00 0.00 2191.90 0.00 2191.90 h-7#6423.12 0.12880 0.00 0.00 3285.09 0.00 3285.09 h-8#6306.87 0.14000 0.00 0.00 2191.90 0.00 2191.90 h-9#6306.87 0.14000 0.00 0.00 2191.90 0.00 2191.90 h-10#6459.91 0.14000 0.00 0.00 3285.09 0.00 3285.09 h-11#6423.12 0.12880 0.00 0.00 3285.09 0.00 2285.09 h-12#6141.51 0.12880 0.00 0.00 1098.71 0.00 1098.71 h-13#6386.28 0.12880 0.00 0.00 2999.05 0.00 1999.05 h-14#6325.70 0.10860 0.00 0.00 2999.05 0.00 2999.05 h-15#6325.70 0.10860 0.00 0.00 2999.05 0.00 2999.05 h-16#6325.70 0.10860 0.00 0.00 2999.05 0.00 2999.05 hs-1#291.87 0.14000 656.22 0.00 0.00 0.00 656.22 b-1#121957.73 0.14000 0.00 0.00 0.00 13983.77 13983.77 b-2#482.50 0.14000 589.32 0.00 0.00 0.00 589.32 b-3#476.09 0.14000 543.51 0.00 0.00 0.00 543.51 b-4#482.50 0.14000 589.32 0.00 0.00 0.00 589.32 b-5#476.09 0.14000 543.51 0.00 0.00 0.00 543.51 b-6#4335.90 0.14000 2399.32 0.00 0.00 0.00 2399.32 b-7#3153.03 0.14000 1093.10 0.00 0.00 0.00 1093.10 b-8#4298.86 0.14000 2134.70 0.00 0.00 0.00 2134.70 b-9#4203.49 0.14000 1453.50 0.00 0.00 0.00 1453.50 b-10#4212.69 0.14000 1519.20 0.00 0.00 0.00 1519.20 b-11#367.74 0.14000 483.84 0.00 0.00 0.00 483.84 b-12#4321.75 0.14000 2298.20 0.00 0.00 0.00 2298.20 b-13#4297.01 0.14000 2121.50 0.00 0.00 0.00 2121.50 b-14#396.77 0.14000 691.20 0.00 0.00 0.00 691.20 b-15#3355.95 0.14000 2542.50 0.00 0.00 0.00 2542.50 b-16#3211.57 0.14000 1511.20 0.00 0.00 0.00 1511.20 b-17#3211.57 0.14000 1511.20 0.00 0.00 0.00 1511.20 b-18#51578.82 0.14000 11277.32 0.00 0.00 0.00 11277.32 b-19#243.48 0.14000 310.55 0.00 0.00 0.00 310.55 合计19570.73 50737.80 2174.73 82012.95 13983.77 146909.24第三章 项目一期工程所取得的相关批复文件说明 项目一期工程已取得国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、（已办理一期全部52栋） 的“四证”。项目一期工程已取得的批文详见下表:证件名称国有土地使用权证建设用地规划证建设工程施工许可证建设工程规划许可证项目核准批复环境影响报告书证号国用（2010）第046号、188号、326号、048号、038号地字第4502252010000014号建管字2011007号建字第450225201100008号发改登201011号环审字2831号发证日期2010.2.5、2010.4.1、2010.7.282009.5.172011.4.192011.3.252010.4.262011.5.10发证机关融水苗族自治县国土资源局融水苗族自治县建设局融水苗族自治县住房和城乡建设局融水苗族自治县住房和城乡建设局融水苗族自治县发展和改革局环境保护局项目开发背景一、融水县概况一、自然概况融水苗族自治县地处广西北部，东邻融安县，西接环江毛南族自治县，南连柳城县和罗城仫佬族自治县，北毗三江侗族自治县和贵州省叭江县，枝柳铁路和融江从境内穿过，全县总面积4624平方千米。融水县处于云贵高原东南缘，广西盆地北缘，恰好处在我国阶梯地势第二与第三级的过渡地带。全县地貌以山地为主，山地占全县土地总面积的862，素有“九山半水半分田”之称。二、经济概况融水苗族自治县，成立于1952年，是全国成立最早、广西唯一的苗族自治县。人口总量约50万人。2009年全县全年完成地区生产总值36.3亿元，财政收入完成2.29亿元；一、二、三产业占gdp的比重分别为26.6：34.04：39.36。城镇居民人均可支配收入13827元；农民人均纯收入2920元。至今年，融水县城面积已扩展到8.7平方公里，城区人口近9万人。融水是少数民族聚集地，县境内居住有苗、瑶、侗、壮、汉、水等民族。其中苗族197085人，占总人口的40.81 %；汉族128757人，占26.66%。融水县旅游资源丰富，苗族风情浓郁。融水旅游业的基本布局是游览在贝江、疗养在雨卜、探险在元宝、度假在滚贝、风味小吃在杆洞。 综述：融水县具有丰富的自然资源（包括农业、旅游资源），奠定了发展经济的良好基础，随着广西经济的逐步发展，高速路的开通建设区域板块的开发和发展，将为发展房地产业提供了一个良好的潜力空间。二、融水县房地产发展简析1、整体水平处于起步发展阶段据调查，目前融水县房地产开发已有一定的年限，但整体发展水平较低，以早期大量的天地楼的投资开发无形中仍然难以满足人们的居住观念，即传统的一户一宅地的传统居住习惯。随着国家政策的调整，近几年，房地产的开发有了一定的发展，但是仍处于单纯的满足市场需求，为居住而造房的开发、经营理念上，只有少量的项目开始对居住环境、物业管理、社区文化等方面有所关注。融水县房地产市场启动时间较晚，从2004年开始起步，截至2007年竣工小区5个，竣工面积16万平方米；在建小区9个，在建工程面积17.86万平方米。从2008年开始融水开始掀起新一轮的市政建设和房地产投资开发热潮，并逐步确立了以房地产开发带动旧城改造的建设思路，实施了碧绿星城、富丽商城、苏城新天地、苗山步行街、华都商贸、宝庆商业中心等6个房地产商业开发项目。目前住宅销售均价为1780元。在建项目尚未有景观型、人文化住宅社区。基本形态呈现为商业中心区位商铺附加自住型商品住宅，开发体量较小。旅游地产基本属于空白地带。2、房地产发展应提升县城建设品位房地产业作为一个综合性行业，不仅对经济具有多元拉动效应，在创造社会效应方面也具有独特的优势，良好的、高品质的房地产市场发展也能改善区域环境、提升区域品位。因此，伴随融水的经济快速发展、城市拓展，也必须加快基础建设发展、加快提升融水的房地产市场，以树立、打造融水良好的投资平台。综述：从融水县房地产市场的现状来看，目前开始进入真正的营销时代，而不单单只是钢筋水泥的商品房，本项目创意性的开发理念，在融水市场具有很大的发展和提升空间。第四章 项目区域常规及swot分析 项目区域功能分析根据区域地缘来看，项目位于融水县的北面，紧靠规划北环路，是北城对外交通的出入门户，东临北府大街，南接民族路，有两路公交。西南部有民族体育公园，东南部是融水县民族中学，民族体育公园由园林路、民族路和规划北环路合围而成的不规则松林公园，占地约200多亩，已初步建好游泳馆、 田径场，在建篮球馆、综合训练馆，遗留有斗马场、斗牛场等有利旅游开发的场所。 项目区域功能发展分析依托县城旅游规划发展及本项目商业旅游地产的开发，本区域将会成为融水县高品质、高收入、高档次的“三高”中心生活区的代名词。更新、升级随着城市的发展及居民消费理念的提升，对于居住需求将逐步提高，因此更新、升级是一个必然的趋势，尤其是增加都市化的生活配套设施和居住理念。扩大影响一方面随着融水经济的发展及对外影响力的扩大，依托融水县的区域生活氛围和居住环境必将得到增强。另一方面，随着融水县城市建设的扩展和高速路的开通建设，也将会增强、充实融水县房地产业的整体发展。项目swot分析项目swot分析因子图解a政策环境 b经济环境 c交通环境d景观环境 e商业环境 f开发时机g生活配套 h产品品质 i产品配套j服务品质 k 区域发展 l竞争环境m需求环境 n地块区域核心位置度 o项目开发商背景p项目营销推广 q项目规模 r地块资源说明：图中指标代号越靠近中心“趋强”的说明该指标强度越大，如 “优势”时表明优势越大，尽量强化；“劣势”时表明劣势越大，尽量弱化；“机会”时表明机会越大，尽量发挥利用，“威胁”时表明威胁越大，尽量规避。第五章 项目规划及可行性分析一、项目规划一总体规划思路充分利用项目地缘优势，结合项目创意性的开发设计理念，本项目遵从以下规划设计思路：1、项目整体以旅游地产为基本定位，民俗风情主题广场以打造融水旅游集散地为基本目标。2、项目所在地为融水新城区，无成型商圈，可发展腹地广阔，牵制较小，以润东融洲项目为领军地产的崛起，将带动新城区的整体发展，预计5年内，新城区常住人口有望发展到3万人，以融洲民俗风情广场为轴系的年人口流量接近2000万。3、根据商圈趋向形成的理论，项目将成为新城市建设的动力引擎。民俗风情主题公园将引领融水新城启航商业新时代！、以完善的小区配套打造融水“高端”、“宜居”、“休闲”的新型居住理念。二规划要点1、小区设计多个组团的中心花园，让业主能充分感受到生活之外的休闲、娱乐、健身的人文生活；2、建筑布局合理，保证充分的通风采光；3、沿马路面设计商业裙楼和18层电梯房，为业主提供相对完善的生活商业配套，打造融水县北大门的地标性建筑。4、在融水开创式首次引进包含准四星级酒店、购物广场、美食街、超市等集小区配套和大型商业一体化的社区居住享受。三规划特点1、利用融水县的北大门的地缘优势，引入都市化的中心生活区理念，打造都市生活的居住环境。2、充分结合融水县当地居民的需求，并将此需求提升到都市生活的高度，把项目建设成为“宜居”的生活社区，突显融水县的城市化进程。四项目规划优势1、都市化的住宅产品 首创融水六个第一的项目：第一个配置大型地下停车场的住宅社区、第一个构筑24小时监控防盗系统的社区、第一个配套准四星级酒店的社区、第一个集娱乐、休闲、健身于一体的中心花园社区、第一个引进知名双语幼儿园的社区、第一个打造大型旅游商业中心的社区优越的环境、优越的居住氛围，将使本项目所在区位居住环境更显品质，因为本项目必将成为融水县都市生活的标志产品，大大改善当地居民的居住环境及购物环境，在融水县北部发展一个新的繁华中心。2、合理的产品设计分配合理性的产品开发设计，真正做得：实用、合理的超高性价比产品，同时配套有一定的商业面积，合理的产品搭配不仅提供了多样化的选择，更为项目后期形成有节奏的销售奠定基础，保证项目实现的价值最大化。二、项目建设的可行性1、融水县交通较发达便利，旅游开发的力度逐渐加大及深入，周边居住人群收入水平逐渐提高。随着融水经济的发展及城镇建设的不断扩展，必将成为更宜居宜商的地方，因此在不断推进的市政建设发展过程中，必定带动房地产业的发展。2、我公司在准备开发本项目的过程中，充分利用自身优势开发团队在河池、柳州、南宁等地积累的丰富项目开发经验及公司主要负责人在工作中积累的关于建筑、设计等经验。在项目开发规划策划时，充分结合融水县的实际情况及参考一些成熟地区的开发建设经验，如多组团花园设计、户型产品设计等，充分地把景观引进小区，产品中创意性的设计空间，为业主营造良好的居住环境。3、进入二十一世纪，人们的消费观念发生了巨大的变化，住房已不能仅仅满足“住得下”，而是“住得好”，“火柴盒”式的自建房已不再适合当代的居住需求，追求更舒适的住宅已成为许多消费者的共识。顺应这种消费趋势，我们首先考虑的是项目本身的市场定位问题，通过我公司专职团队开展市场调研，充分了解融水县及周边乡屯许多居民的居住需求特性，开发出更具有针对性的居住产品。加之本项目创意性的旅游投资产品，必将成为融水县人民热切关注的住宅项目。4、据调查，目前融水县房地产市场需求的潜力是巨大的，这主要体现在几个方面。一是良好的招商投资环境，促进更多的商家进驻融水县，无形中会拉动该镇第三产业的快速发展。周边不少居民纷纷要求迁徙到融水县区生活，外来人口的涌入使得住房需求增加；二是国家房改政策从实物分配调整为货币补贴后，让不少教师、职工和公务员急需购买住房。再就是国家调整居民一户一宅地的建房政策，使得缺房的居民也只能在房地产市场购买商品房。因此，在融水县投资兴建旅游地产住宅小区，是一项顺民意，促和谐，利国家之举，得到了政府有关部门的大力支持和帮助，开发可行性较强。第六章 项目建设及组织实施计划一、计划拟定原则1、依托本项目开发团队整合的优势施工技术水平。2、经公司董事会初拟通过投入充裕的项目工程建设资金。因此争取本项目建设经营周期要比一般性房地产项目相对要短。3、项目一期实施建设，一期开发146909.24平方米。二、经营周期及计划进度本项目拟定开发经营周期约为三年（36个月），具体周期如下：一期：2010年10月开工建设，2011年4月前取得开工证实施建设至2012年，2013年10月底通过竣工验收；1、“润东融洲风情”项目一期工程，开发周期为36个月，以下是工程计划进度情况表：2010年10月2010年12月b19栋主体工程封顶；1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#栋完成桩基础工程；b2、b3、b4、b5、h5、h8、h9、h12 、h15 、h16栋完成基础工程。2011年1月6月b19栋完成装饰、装修、水电及其他竣工验收；b2、b3、b4、b5栋主体工程封顶；h6、h7、h10、h11 、h13 、h14、hs-1、1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、14#栋完成基础工程2011年7月12月b2、b3、b4、b5、h1、h2、h3、h4、h5、h6、h7、h8、h9、 h10、h11、h12、h13 、h14、h15、h16、hs-1栋完成装饰、装修、水电及其他，竣工验收；1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、14#栋完成栋主体工程封顶；b1、b7、b13、b14、b15、s-1、s-2、s-3栋完成基础工程。2012年1月6月1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、14#栋完成装饰、装修、水电及其他，竣工验收；b7、b13、b14、b15、s-1、s-2、s-3栋主体工程封项；b6、b8、b9、b10、b11、b12、b16、b17完成基础工程。2012年7月12月b7、b13、b14、b15、s-1、s-2、s-3栋完成装饰、装修、水电及其他，竣工验收；b1、b6、b8、b9、b10、b11、b12、b16、b17栋主体工程封项；小区配套工程开始。2013年1月10月b1、b6、b8、b9、b10、b11、b12、b16、b17栋完成装饰、装修、水电及其他，竣工验收；小区配套工程完成。2、截止2011年6月底工程建设进度及投资情况到6月底止，b19栋完成装饰、装修、水电及其他竣工验收；b2、b3、b4、b5栋主体工程封顶；h6、h7、h10、h11 、h13 、h14、hs-1、1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、14#栋完成基础工程，已建有在建工程面积约12000平方米。计划月号开盘。截止2011年6月底，项目一期工程已完成投资额10,610.00 万元，占评估总投资额的35 %。第七章 项目开发、协作团队一、项目开发商本项目开发团队曾开发多个房地产项目，积累了丰富的开发经验，拥有较强的综合协调能力（包括建筑施工、规划设计、金融、营销等等）。开发商成熟的开发运作经验将为本项目的成功开发奠定了坚实的基础。二、协作团队1、规划设计单位柳州建科院2、营销团队住友房地产经纪项目营销团队为一家专业的销售、策划机构，以柳州、来宾为主要业务区域，在本地区具有丰富的销售经验及销售资源，其专业的销售、策划将帮助本项目最大限度规避市场风险，保证项目的良性运行。3、 施工单位广西矿建集团有限公司4、 监理单位广西恒大监理工程有限公司第八章 投资估算项目一期总建筑面积146909.24平方米，预计投资总额30,000.00万元（见下表）。一期投资估算明细表序号项目金额（万元）占总投资额的比率%1土地成本24477.092前期费用685 2.283建安成本2249476.044销售费用1500 55管理费用974 3.256财务费用19006.33合计30,000.00100单位成本：1,933.00元。第九章 效益测算与分析一、收入预测1、 本期项目多层住宅建设规模为102886.72平方米,商业建筑面积为51033.70平方米，地下车库建设规模为5010.32平方米。2、 销售收入估算：住宅: 102886.722,827元=