生态城信息大厦项目申请报告.doc

投资有限公司投资有限公司信息大厦信息大厦 项目申请报告 目目 录录 第一章第一章 项项目承目承办单办单位基本情况位基本情况.1 1.1 项目名称与建设地点1 1.2 项目承办单位基本情况1 第二章第二章 拟拟建建项项目情况目情况.2 2.1 项目建设背景.2 2.2 市场预测.3 2.3 项目建设地点.5 2.4 建设规模及建设内容.5 2.5 建设条件.5 2.6 工程技术方案.11 2.7 公用工程设计.17 第第三三章章 项项目目选选址址及及土土地地利利用用35 3.1 项目用地选址35 3.2 土地性质、土地利用现状及相关规划情况.35 3.3 土地利用指标情况.35 3.4 土地出让价格35 第第四四章章 环环境境和和生生态态影影响响分分析析36 4.1 建设地点环境现状.36 4.2 采用的环境保护标准.36 4.3 项目对环境的影响.36 4.4 环境保护措施.37 4.5 环保措施的预期效果38 第第五五章章 节节能能、 、节节水水分分析析39 5.1 节能分析.39 5.2 节水分析43 第第六六章章 经经济济和和社社会会效效果果分分析析46 6.1 投资估算.46 6.2 资金筹措.46 6.3 财务评价.47 6.4 社会效益分析.48 附 表 6-1 总投资估算表 6-2 项目资金使用计划与资金筹措表 6-3 借款还本付息计算表 6-4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 6-5 固定资产折旧费估算表 6-6 无形资产及其他资产摊销估算表 6-7 总成本费用估算表 6-8 利润与利润分配表 6-9 项目财务现金流量表 6-10 项目资本金现金流量表 6-11 财务计划现金流量表 6-12 产负债表 6-13 敏感性分析表 6-14 经济评价指标汇总表 附 件 1.企业营业执照（副本） 2.组织机构代码证（副本） 附 图 1、场址区域位置示意图 2、厂址总平面布置图 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 1 第一章 项目承办单位基本情况 1.1 项目名称与建设地点 1.1.1 项目名称：xx 信息大厦建设项目 1.1.2 建设性质：新 建 1.1.3 建设地点：本项目拟选项址在建 xx 城东南部，占地面积 为 100 亩。 1.2 项目承办单位基本情况 项目承办单位名称：xx 投资有限公司 法人代表：李 x 注册资本：1 亿元人民币，首期出资 3000 万元 企业类型：国有独资 单位概况： 第二章 拟建项目情况 2.1 项目建设背景 2.2 市场预测 2.2.1 2.2.2 规划 2.2.3 目标市场确定 2.3 项目建设地点 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 2 2.4 建设规模及建设内容 2.4.1 建设规模 该项目计划总占地面积 66666.67 平方米（折 100 亩），总建筑 面积 66000 平方米，其中地上建筑面积 60000 平方米，地下建筑面 积 6000 平方米。 2.4.2 建设内容 该项目为生态城信息大厦，共一栋，主体建筑地下部分整体设 计，主要包括中国移动营业大厅、中国联通营业大厅、手机、电脑、 数码产品等配件的销售场所、地下停车场等。 2.5 建设条件 2.5.1xx 区经济建设概况 开发建设曹妃甸是党中央、国务院和河北省委、省政府顺应国 家能源、交通发展战略，调整优化我国北方地区重化工业生产力布 局和产业结构，加快推进环渤海地区经济一体化发展，引领现代工 业走循环经济之路做出的重大战略决策。曹妃甸工程先后被河北省、 唐山市列为“一号工程”；2005 年 10 月，被列为国家首批发展循环经 济试点产业园区。2006 年 3 月，被列入国家“十一五”发展规划。 曹妃甸工业区初步规划面积为 310 平方公里，将立足京津冀、 背靠“三北”（华北、西北、东北）、面向世界，充分发挥地理区位、深 水大港、资源组合和产业后等优势，认真组织实施“依港促工、重化 立城、港城互动”战略，大力构筑现代港口物流、钢铁、石化和装备 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 3 制造等产业集群，建立健全交通、供水、供电、通信、用地、环保六 大基础支撑体系，努力把曹妃甸建成现代工业先行区、腹地发展龙 头带动区、经济增长方式转变创新区、与国际市场接轨开放区和循 环经济示范区。 从 1992 年开始启动曹妃甸工程的前期工作，累计投入资金 6000 多万元，先后完成了 50 多项工作成果和科研课题，聘请 14 名 院士和 3500 多名专家、学者反复论证、研讨和优化，为国家科学决 策提供了大量科学翔实的依据和定性结论。为适应曹妃甸全面开发 建设的需要，2005 年 10 月 8 日，经中共河北省委批准，曹妃甸工业 区党工委、管委会正式挂牌成立，从此曹妃甸开发建设进入了新的 阶段。从 2005 年开始，曹妃甸正式拉开大规模开发建设序幕。今后 五年，工业区计划完成开发建设投资 1500 亿元左右，到 2010 年国 内生产总值达到 560 亿元以上，财政收入达到 70 亿元以上，港城建 成区面积达到 90 平方公里。 2.5.2 曹妃甸国际生态城建设规划 曹妃甸国际生态城的建设总体上可分成三个发展阶段。在这三 个阶段内，生态城的空间布局和开发时序遵循“功能分区、分散布局、 综合配套、组团发展、有机融合、由西向东，由南到北”的原则，逐步 推进，最终完成 150 平方公里的用地。 近期（2008 年2010 年），为基础设施和起步区建设阶段，起 步区规划面积 12 平方公里，坚持依港建城、以城促港，快速推进基 础设施建设，形成 6 万人左右的人口规模。 中期（20112015 年），为加速建设阶段。在 30 平方公里的一 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 4 期建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市雏 形，形成 30 万人左右的人口规模。 远期（2020 年以后），全面完成曹妃甸国际生态城建设规划内 容，城市功能进一步完善，形成 100 万人口、150 平方公里面积的城 市规模。 2.5.3 自然条件 1、气象条件 曹妃甸地区属于大陆性季风气候，具有明显的暖温带半湿润季 风气候特征。极端最高气温 36.3，极端最低气温-20.9，多年年平 均气温 11.4。多年年平均降水量 554.9mm，最大年降水量 934.4mm，最大一日降水量 186.9mm。降水多集中在夏季，69 月 的降水量为 408mm，约占全年降水量的 74%。 曹妃甸地区冬季盛行偏西北风，频率为 47%，平均风速为 5.1m/s；春、夏季盛行偏南和东南风，频率为 49%和 64%，平均风速 为 5.1m/s 和 6.6m/s；秋季多偏西南风，频率为 34%，平均风速为 4.9m/s。海域受台风(热带气旋)影响不大，平均每三年出现一次，但 有时一年可发生两次。据统计台风(热带气旋)仅发生在 7、8 月份， 台风(热带气旋)期间的风速可达 25m/s，并可引起附近海岸较大幅 度的增水。 曹妃甸地区能见度低于 1km 的雾日数平均每年有 9d，多发生 在 11 月翌年 2 月，此期间雾日约占全年的 77%；最长连续雾日数 为 3d。年平均相对湿度 66%，7 月份相对湿度较高，为 79%；11 月份 相对湿度最低，为 60%。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 5 2、水文条件 潮汐 曹妃甸海域的潮汐性质系数为 0.77，属不正规半日混合潮。最 低潮面在当地平均海平面下 1.77m，在黄海平均海平面下 1.71m。 波浪 曹妃甸海域的常浪向为 s，频率 10.87%；次常浪向为 sw，频 率 7.48%；强浪向为 ene，最大波高 4.9m，该方向波高 h4%1.5m 的出现频率为 1.63%；次强浪向为 ne，最大波高 4.1m。 潮流 曹妃甸海域潮流性质为不规则半日潮流，运动形式基本呈往复 流，其流向与海底地形有密切关系。在浅滩外侧基本与岸线一致， 涨潮时的流向在曹妃甸甸头西侧向西而略偏北，东侧向西略偏南； 落潮流向则反之，在甸头以西流向东略偏东南，甸头以东流向东略 东北。 2.5.4 地形、地貌 曹妃甸位于滦河三角洲平原海岸，具有双重岸线的特征，其中 内侧大陆岸线为沿滦河古三角洲前沿发育的冲、海积平原；外侧岛 屿岸线与大陆岸线走向基本一致，为沙质海滩，其南段的曹妃甸沙 岛由 12 个小沙岛组成，西南段最大，高程 3m（当地理论最低潮面起 算，下同）左右，内外岸线间为宽阔的浅水泻湖。曹妃甸沙岛位居渤 海湾北岸岸线转折处，尤如矶头和岬角，紧贴渤海湾-20-30m 深 槽。 本项目场址地建港区后方位于滨海浅滩之上，北接古滦河三角 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 6 洲的前缘，由北向南跨越滨海浅滩、浅水泻湖二个地貌单元，南接 曹妃甸沙岛。地形平坦，地貌单一。 根据中国地震记录，该地区历史上少有地震发生，属建筑抗震 有利地段，地震基本烈度为 7 级，故按 7 度设防进行抗震设计。 2.5.5 工程地质的特征 拟选场址未发现地层有明显断裂、破碎等构造，周边 5 公里范 围无断裂发育带，场区地震裂度 7 度。场地埋深 20 米地层结构可满 足建场岩土施工条件。 2.5.6 交通 本项目位于曹妃甸工业区内，疏运条件便捷。疏港铁路可与京 山、京秦、大秦三条国铁干线相连。公路疏运，境内相互连接的京沈、 唐津、唐港三条高速公路沟通全国高速公路网，并辅以 11 条国道和 省道。可直接向华北地区用户供应进口铁矿，节约铁路往返运输费 用。水路疏运方面，曹妃甸港区位于环渤海港口群体中间地带，至 各港距离适中，水上中转运输条件便利。 曹妃甸毗邻京津冀城市群，距唐山市中心区 80 公里，距北京 220 公里，距天津 120 公里，距秦皇岛 170 公里。交通便利发达，铁 路有京山、京秦、大秦等国铁干线东西贯通，唐遵、卑水、汉南、滦 港 4 条国铁支线南北相连；公路与京沈、唐津、唐港高速和正在建设 的沿海高速、唐承高速互通。从国际海运看，曹妃甸港区 25 万吨级 矿石码头实现了国内外通航，距韩国仁川港 400 海里，距日本长崎 680 海里、神户 935 海里，与矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南 非、印度等国海运航线也十分顺畅，构成了运输便捷、成本较低的 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 7 海陆一体化的交通运输体系。 2.5.7 曹妃甸配套基础设施建设情况 1、供电、采暖 南堡开发区 220 千伏变电站引出 110 千伏线路 68 公里，并在 曹妃甸建 22 万千瓦变电站，安各庄 500 千伏变电站向曹妃甸实 施 220 千伏供电，电力供应充足。 场区由曹妃甸工业区集中供热。 2、通讯：初期建设方案为建立模块局 2 处，总容量 4000 门，总 投资 2870 万元。目前，架设了唐海五农场到林雀堡的通讯光缆，在 林雀堡和曹妃甸分别设置了 gsm 和 cdma 移动通讯基站，无线信 号以覆盖全岛，并在林雀堡开通了宽、窄带交换机 608 门，现已投 入运营。 3、给排水：目前，该区给水工程正在加紧进行，该工程包括取 水工程、输水工程、净水工程及配水工程，计划年供水 8200 万立方 米，以陡河水库为水源地，输水管道输水距离 95 公里。目前，工程 已完成唐海县至林雀堡段 23 公里管道安装。唐海至丰南段完成管 道基础 31 公里。 4、排水：本项目产生的污水排入厂区内的污水处理池，经处理 达标后排入市政污水管网，地面雨水排入雨水管网。 2.5.8 建筑材料 本项目处于燕山山脉与平原交接地带，岩矿储量极为丰富，多 为石灰岩、石英砂岩、花岗片麻岩等，皆为理想的筑路材料，丰润、 遵化、迁西、迁安、滦县是主要产地，且规格齐全，数量充足并具备 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 8 充足的开采条件和运输条件。 唐山市河砂储量较大，砂质好，主要以从滦河河道取砂为主， 迁安、遵化盛产河砂，砂质均为石英砂，以中、粗砂为主，细砂在道 路沿线附近区域内取用即可满足道路建设要求。 唐山钢铁集团公司各家企业生产多种规格的普通钢材，本项目 普通钢材可于唐山市内采购。唐山市是建材生产基地，水泥工业十 分发达，各种标号水泥不仅数量充足，而且质量稳定可靠，为降低 工程造价，按照就地取材的原则，本工程所用水泥可以完全由唐山 市内供应。 2.6 工程技术方案 2.6.1 总图设计 设计原则 本规划设计以“时代特色和地方性经济环境”为主题，以 21 世 纪初叶的经济发展水平为依据，积极采用新观念、新产品、新技术， 在兼顾环境质量和社会经济效益的同时力求创造适合地方性、舒适、 安全、优美、方便的商务环境，促进该地区经济的整体发展。 充分考虑地区和周围人文自然环境的特点，体现时代特点和 地域风貌，引导地方文化形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满 生机的并为人们提供通讯服务及产品的交易场所。 应处理好建筑与自然景观环境之间的关系，注重利用自然资 源和条件，并减少对生态的影响；重视地方气候条件和景观因素。 合理组织场外步行和活动场地，进一步提高场外公共设施水 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 9 平；通过景观设计为消费者创造宜人的空间环境，为休闲、娱乐提供 多样的空间。 总图布置 总平面布局 该项目规划用地为 66666.667 平方米，按照因地制宜，节约土 地的原则进行规划设计，依该场地形状进行合理布置。建筑物四个 方位均设有出入口，其中主出入口布置在西南，面向经六路。建筑 物周边布置道路、绿化、停车位及景观小品。 道路交通 该区域机动车交通围绕建筑物形成环路，并将整个区域内的建 筑物与周边城市道路连接起来，交通便利，并且设有消防通道，满 足消防规范的要求。 绿化景观 本项目区域绿化景观遵照以人为本的原则进行布置。主出入口 视线方向设计中心广场，广场上布置花坛、喷泉、雕塑及广场绿地， 形成气派的主入口景观。 在大厦的周边，建筑物与停车场之间用绿化带隔开，临近公路 的四周覆盖绿化，辅以小簇的树丛，形成一派具有绿色生命力的风 景线。 2.6.2 工程方案 1、平面设计 生态城信息大厦 地上部分（10 层)： 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 10 1 层：主要布置中国移动营业厅业务办理区、业务办公区、话费 缴纳区、等待休息区、奖品活动区、查询排号区等； 2 层：主要布置中国移动入网区、移动手机定制机、手机及其配 件的销售区、手机售后服务及维修区； 3 层：主要布置中国联通营业厅业务办理区、业务办公区、话费 缴纳区、等待休息区、奖品活动区、查询排号区等； 4 层：主要布置中国联通入网区、移动手机定制机、手机及其配 件的销售区、手机售后服务及维修区； 5-6 层：主要为品牌手机销售区、手机售后服务及维修区； 7 层：笔记本销售及售后服务区； 8 层：品牌台式电脑销售及售后服务区； 9 层：组装电脑及其配件销售及维修区； 10 层：数码产品及其配件的销售及售后服务区； 地下部分（1 层）： 地下一层：主要布置汽车库、设备动力用房。 本项目考虑曹妃甸地区综合信息大厦使用功能等多样化要求， 拟设建设可以作为移动、联通等通讯服务大厅及手机、电脑销售于 一体的综合信息大厦。 2、竖向交通设计 共设各类楼梯七部，自动扶梯一部，客用电梯两部，送货电梯 两部，其他楼梯分布在各功能区，兼顾交通及消防疏散的作用。平 时竖向交通主要由客梯解决，火灾时人员通过两部疏散楼梯疏散。 3、无障碍设计 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 11 该工程属于商业大厦，无障碍设计采用规范为城市道路和建 筑物无障碍设计规范（jgj50-2001），无障碍设计范围包括建筑物 入口、入口平台、门厅、大堂、侯梯厅、电梯轿箱、公共走道、餐厅、 公共卫生间等部位。 本工程室内外高差均为 30 mm，主要出入口设残疾人坡道； 除地下一层外，大厦首层至三层各设有无障碍卫生间一间； 大厦设无障碍电梯二部； 无障碍标志及满足拄盲杖者通行与使用要求的无障碍设计 由精装修考虑； 走道与残疾人用公共卫生间地面、无障碍客房地面与客户卫 生间地面高差不大于 15mm，并应以斜面过度。 4、立面设计 在建筑立面设计上重点进行主要出入口及整体特色的强化，突 出主体印象特点，展现现代建筑的艺术特点，突出主体定位。建筑 风格上体现现代化的浓厚商业建筑气息，建筑造型新颖别致、力求 创新，建筑色彩简洁明快，在变化中寻求统一，以简洁的几何线条 来体现建筑的性格，创造与周围环境和谐的建筑形象。 5、结构设计 本工程结构设计为钢筋混凝土框架结构，建筑耐久年限二级。 该建筑物外墙采用加气混凝土砌块墙 250 厚，外贴 30 厚聚苯板，内 墙采用加气混凝土砌块墙 220 厚，卫生间等局部隔墙采用 100 厚陶 粒混凝土空心条板。 根据“中国地震烈度区划图”，该区域地震动峰值加速度 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 12 g0.15g，地震动反应谱特征周期 s=0.40g，按 7 度设防，因此建筑 物结构抗震设计应按照上述数据进行设计。 6、装饰装修 内外装修采用高档材料，工艺精致，色调协调，应符合信息大 厦的设计标准。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 13 技术经济指标表技术经济指标表 2.7 公用工程设计 序号 项目 单位数量备注 1总用地面积m266667 2总建筑面积m266000 2.1.1 其中：地上建筑面积 m260000 2.1.2 地下建筑面积 m26000 3建筑物占地面积m26000 4绿化占地面积m223333 5道路及地面硬化m237334 其中:景观占地面积m2500 商品宣传活动区m25000 自行车库m21000 6停车位个290 6.1其中：地上个160 6.2地下个130 7建筑系数%9 8容积率0.99 9绿化率%35 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 14 2.7.1 给水 水源 本项目水源拟由纬二路城市自来水管网直接接入，水质、水 量可满足项目用水需要。给水经调压后由城市给水管网送至用水部 门。生活、消防采用统一给水系统。给水管采用衬塑钢管，直埋敷设。 用水标准 流动人员用水：20l/人次； 工作人员：100l/人d； 绿化用水按 1l/m2d 计算； 浇洒道路场地用水按 0.5l/m2d 计算； 消防用水量：室外 25l/s、室内 15l/s，消防按 2 小时考虑； 未预见用水量按日用水量的 10%。 用水量计算 用水量情况详见表 2-1：项目用水量表。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 15 表 2-1 全全场场用水量表用水量表 用水量 序号名称 标准单位 用水 单位 用水 小时 日均用水 量（m3/d） 时变化 系 数 最大时用水量 （m3/h） 备注 1工作人员用水100l/人d2001220.0025.0 2流动人员20l/人d500210.00212.5 5浇洒道路场地用水0.5l/m2次40667.0220.331.010.2 6绿化用水1l/m2d20000220.001.010 7未预见及漏损7.033.77 取上述水量的 10% 8合计77.3741.43 9室内消防用水15l/s2180.001.054.0火灾延续时间 2h 10室外消防用水25l/s2180.001.090.0火灾延续时间 2h 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 16 由上表可知，本项目最高日用水量 77.37m3，最高日最大 时用水量 41.43m3。项目年用水量 2.79 万 m3。一次消防用水 量 360m3，其中室内消防水量 180m3，室外消防水量 180m3。 消防系统 本工程应遵循建筑设计防火规范gbj16-87（2001 年版） ；高层民用建筑设计防火规范gb5004595（2001 年版）； 汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb50067-97；人民 防空工程设计防火规范进行设计。 本项目同一时间内火灾次数 1 次，室内消防用水量 15l/s，室外消防用水量 25l/s，火灾持续时间 2h；自动喷淋 20 l/s，火灾持续时间 1h 。一次灭火用水量 360m3，拟设地下消 防水池一座。 该大厦所有公共区域全部设烟雾报警器和自动喷淋系统， 符合消防规范的相关要求。 2.7.2 排水 本项目年废水日排出量为 2.23 万 m3。废水经污水处理 池处理达标后排入城市污水管网，对周围环境不产生影响。 该项目实行雨、污水分流。雨、污水收集后排入纬二路的雨、 污水管网。 2.7.3 通风与空调 唐山市地区室外设计参数 夏季：空调干球温度 32.7，湿球温度 26.2，通风温 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 17 度 29，室外风速 2.3m/s。 冬季：空调干球温度12，相对湿度 52%，通风温 度5，室外风速 2.6m/s。 空调冷热源 冷源由设于该大厦屋顶的热泵型可变制冷剂流量的 空调（vrv）系统统一供给。 热源由设于地下一层的热交换间提供。一次则由市 政热力网提供 95/70高温一次水。二次则回水温度 6050。 采暖热负荷估算 采暖热负荷情况详见表 2-2：采暖热负荷计算表 采暖热负荷计算表 序号采暖单位 采暖面积 （m2） 采暖热指标 （w/m2） 采暖热负荷 （kw） 1信息大厦66000.00452970 2小计66000.002970 3 管网热损失 5% 148.5 合计3118.5 经计算，该项目采暖面积 66000 平方米，总采暖热负荷 3118.5 kw，供热热源采用市政热力管网，经地下中央空调 转换后供往各房间。热力管线由纬二路供热管道接入。管道 敷设采用聚乙烯外壳直埋保温管，管道最小埋深为 0.7m。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 18 通风系统 各层办公区、交易区、服务区的新风由湿热交换器送 至各处，维持正压并压入走廊回风口回收，剩余风量由各层 公共厕所、开水间排出，排风口处设带回风流阀的吊顶式排 气扇，总排风机设在屋顶。 变电室设置机械送排风系统。 地下车库按照排风 6 次/小时，送风 5 次/小时设置机 械送排风系统。 地下车库排风系统兼消防排烟系统，平时作为排气， 火灾时转为排烟用。 在首层各主要出入口处设置空气幕。 2.7.4 供电 1、电源 该项目耗电为室内各类设备用电和室外照明用电，拟由 纬二路引入。 2、供电系统 该工程供电系统包括空调制冷系统、应急照明电源、消 防及保安监控中心电源、通信及网络机房电源、保安设备电 源、消防设备电源、电梯电源、重要场所照明电源、污水泵电 源等。 用电负荷计算详见表 2-3。 3、供电负荷计算 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 19 表表 2-3 电电力力负负荷荷计计算表算表 计算负荷 序 号 用电单元 工作负荷 （kw） 需要系数 （kx） 功率因数 cos 计算系数 tg 有功 （kw） 无功 （kvar） 视在 （kva） 年利用 小时数 年耗电量 （kwh103） 1照明负荷3300.000.60.750.881980.001742.4014404752000 2空调负荷3132.360.60.750.881879.421653.899002819124 3其他负荷360.000.60.750.88216.00287.2843201555200 4场区照明4.0010.71.024.004.0821608640 5预留发展50.000.40.80.7520.0040.402160 6合计6796.36 4079.423687.65913.50 7同时系数 0.90 0.750.903671.473318.884949.21 8电容器补偿 -2107.29 9补偿后低压侧负荷 0.950.333671.471211.593866.22 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 20 经计算，本项目用电总功率约为 6796.36kw。据此计算全场低 压侧电气计算负荷为：有功功率 3671.47kw，无功功率 3318.88kvar。经采用电容器无功补偿，补偿后有功功率为 3671.47kw，无功功率 1211.59kvar，视在功率 3866.22kva。补偿 后功率因数可达 0.95。项目拟安装 2 台 2000kva 和 1 台 1250kva 变压器,以满足曹妃甸生态城信息大厦用电需求。 4、低压电力配电系统 变压器低压母线采用分段运行方式，母线间设置自动联络开关。 一般用电负荷采用分区树干式配电与放射式配电相结合，部分较重 要的负荷以及大型用电设备采用放射式配电，全部重要负荷、消防 设备等均由配电室引出专用供电线路，双路供电并在末端互投。 5、照明系统 该项目照明分为一般场所照明、立面和景观照明、智能化照明、 应急照明。 一般照明严格按照建筑照明设计标准gb50043-2004 要求 的照明标准进行设计。 立面和景观照明通过采用不同的灯光配置，使建筑物与整体 环境相适应，体现该建筑作为唐山市标志性建筑的特点。 各会议室、首层大厅等区域的照明均采用智能化照明控制技 术，对场所功能照明、景观照明等实现集中智能控制，提高对照明系 统的控制管理水平，达到节约能源的目的。 配电机房、消防泵房、各弱电机房均设置备用照明，以保证在 正常电源因故失电后仍维持正常工作。大厦大厅、全部通道、楼梯间、 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 21 主要出入口均设置疏散照明和疏散指示标志，以保证在正常电源因 故失电后人员的安全疏散。 2.7.5 防雷接地 该建筑应按防雷建筑设计规范进行设计。 2.7.6 智能化弱电系统 该项目智能化弱电系统分为建筑设备监控系统和综合安防系统。 建筑设备监控系统功能为系统动态图像显示、数据采集、能 耗管理、报表打印、动力设备的启停控制与监视、各类参数的实时控 制与监视、参数与设备非正常状态的报警等。其监控范围为冷热源 系统、空调系统、给排水系统、送排风系统、电梯系统。 综合安防系统集成 cctv 控制、防盗报警管理、巡更管理、门 禁管理、考勤管理、停车场管理等功能，纳入到本工程的综合安防系 统包括的子系统为：闭路电视监控系统；防盗报警系统；巡更系统；停 车场管理系统。各系统采用模块化结构，单独设置，可以独立运行。 2.7.7 信息网络系统 该项目信息网络系统包括计算机网络系统、电话系统、信息发 布与查询系统。 计算机网络系统采用分层的结构，分为核心层网络、楼层接 入层网络。引入到客户终端数据达到 100mbps 应用。 电话系统根据需求数量，建立本地电信模块局，通过综合布 线系统平台运行，除为内部办公人员通讯服务外，同时提供 ic 卡或 投币式公用电话服务。模块局系统直接由电信部门实施、管理，由经 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 22 六路接入。 信息发布与查询系统设置在一层入口前厅、主要通道，通过 大屏幕显示屏、触摸屏等方式，显示面向公众的相关信息。 2.7.8 其他辅助设施 该项目其他辅助设施包括有线电视系统、会议系统、公共广播 系统、无线信号增强系统等。 2.8 项目实施进度安排 根据工期要求，该项目建设期拟定为 24 个月，其中建设工期 16 个月，于 2009 年 10 月份开工。工程建设进度安排如下： 申请报告审批、环保评估、现场勘察 3 个月； 初步设计报批 2 个月； 施工图设计报批 1 个月； 工程招投标，具备开工条件 1 个月； 完成工程施工、设备安装与调试 16 个月； 竣工验收 1 个月。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 23 工程实施进度表 单 位：月 序 号 时间 项目 123456789101112131415161718192021222324 1 完成立项报告审批、 环保评估、现场勘察 2方案设计 3施工图设计 4工程招投标 5 工程施工、设备安装、 室外工程 6竣工验收 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 24 2.9 劳动安全与消防 2.9.1 建设工程施工安全 建设工程安全生产管理，必须坚持“安全第一，预防为主”的方针， 这是国家在建设工程安全生产工作中“以人为本“思想的体现，是国 家对保护劳动者权力、保护社会生产力高度重视的具体体现。 1、工程施工中应执行的安全规程 建筑机械使用安全技术规程（jgj33-2001）； 建筑安装工人安全技术操作规程； 塔式起重机安全规程（gb5144-94）； 建筑基坑支护技术规程（jcj120-99）； 建设工程施工安全规程（db13(j)45-2003）。 2、施工中必须遵守的基本规定 施工单位必须建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培 训制度，并制定相应安全生产规章制度和操作规程，同时，应当设立 安全生产管理机构，并配备专职安全生产管理人员。 施工单位应当根据建设工程施工特点、范围，对施工现场易 发生重大事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故 应急救援预案，建立应急救援组织或者配备应急救援人员，配备必 要的应急救援器材、设备，并定期组织演练。 施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电 设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、基坑边沿、 爆破物及有害危险气体和液体存放等危险部位，设置明显的安全警 示标志。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 25 施工企业必须为从业人员提供各国家标准或行业标准的劳动 防护用品。作业人员必须按照使用规则佩戴、使用劳动防护用品。 各级施工管理人员和施工技术人员都应熟悉施工安全规程， 操作人员必须熟悉施工现场安全管理规定及岗位安全操作规程，不 得违章指挥和违章作业。 垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、其中信 号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定 经过专门的安全作业培训，并取得特种作业资格证书后，方可上岗 作业。 在施工组织设计中，编制安全技术措施和施工现场临时用电 方案，对达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工 方案，并附有安全验算结果，经技术负责人、总监理工程师签字后实 施，由专职安全生产管理人员进行现场监督。 施工过程中，如果发生工程变更等情况，影响安全施工时，施 工组织设计或专项施工方案应及时进行修改、补充和完善。 施工组织设计或专项施工方案应根据人员状况、工程结构、 施工方法、施工环境、作业条件、使用的材料、机械设备等情况进行 安全性分析，从管理、技术、防护设施等方面制定预防事故发生、消 除不安全因素的针对性措施。 2.9.2 消防安全 1、设计依据 本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主体建筑消防设 计采用规范为： 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 26 建筑设计防火规范gbj16-87； 高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）（2001 年版）； 人民防空工程设计防火规范（gb50098-98）。 2、主要技术措施 本工程建筑防火类别：高层一类；耐火等级：一级。 本工程消防控制室位于大厦首层南侧，设有直接通向室外的 出入口；建筑间距均满足上述规范对防火间距的要求；本工程建筑周 边设消防车道，消防车道宽度为 4m。 防火分区：本工程防火设计按高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95）（2001 年版）第 1.5.1 至 5.1.5.4 规定进行。 安全疏散：大厦每层设有两个防烟楼梯作为安全出口，每部楼 梯均通至屋面；大厦的首层、二层及三层每个防火区均设有两个以上 的安全出口；地下室每个防火分区均保证有一个防烟楼梯间作为一 个安全出口，防火墙上设一个通向相邻防火分区的防火门作为第二 个安全出口；疏散楼梯间及走道、疏散门的宽度均满足规范要求。 消防电梯：大厦设有两部电梯兼做消防电梯；消防电梯的载重 量为 1050kg，梯速 2.00m/s，首层至顶层运行时间60m/s；消防电梯 与防烟楼梯间共用前室，前室面积大于 10m2。 防火构造：所有防火分区间均用防火墙分隔，防火墙上开设的 门均为甲级防火门，所有空调机房、风机房均做防火隔音门，耐火极 限为 1.2h；消防水泵房、电梯机房均做甲级防火门；开向楼梯间及前 室的门均做乙级防火门。 按建筑物性质的不同采用不同的供电负荷等级，火灾照明和 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 27 疏散指示灯采用蓄电池作备用电源；消防用电设备采用单独的供电 回路，消防用电设备的配电线路穿管保护。 3、管理措施 制定消防安全制度 结合本项目建筑特点及性质，制定有效可行的防火制度，便于 有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到 最小。 确定消防安全的岗位责任人 确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作 责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。 针对项目特点抓好消防宣传、教育 结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使员工及入 住客人时刻保持警惕性。 定期组织防火检查，及时消除火灾隐患 定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方 面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用 直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决 处理。 按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修， 确保消防设施和器材完好、有效。 根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等 相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维 修和管理。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 28 2.10 项目招标方案 本项目将根据中华人民共和国招标投标法、 河北省实施办法并结合建设单位意见制定招标投标方 案。本项目采用公开招标方式进行，招标范围包括：工程勘察、设计、 建安工程、工程监理。本项目将委托有相应资质的招标代理机构组 织招标。具体内容见下表“招标基本情况表”。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 29 河北省建设项目招标方案和不招标申请表河北省建设项目招标方案和不招标申请表 表 2-4 项目名称曹妃甸国际生态城信息大厦建设单位 曹妃甸国际生态城投资有限公 司 项目承办单位负责人及 电话 李扬；8829918 建设内容信息大厦建筑面积 66000m2， 项目建设地点和时 限 曹妃甸国际生态城；2 年。 总投资额29223 万元资金来源及构成 全部企业自筹 9223 万元, 贷款 2000 万元 招标范围招标组织形式招标方式 合同估算额 （万元） 全部招标 部分招标 委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标 不采用 招标方式 勘察、设计637 建筑工程19009 安装工程118 监理334 设备802 重要材料 拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网、河北日报。 情况说明： 建设单位（盖章） 年 月 日 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 30 211 组织机构与人力资源配置 1、组织结构 本项目的工作开展实行总经理负责制，将主要设置办公室、人 事部、财务部、材料采购部、预算部、工程部、投资发展部、营销策划 部、销售部九个职能部门，各部门之间相互协调，相互配合，为完成 同一个目标而发挥作用。 图 2-1 机构设置图 2.8.2 劳动定员 根据本开发项目的特点，本项目实行总经理负责制，设总经理 1 人，副经理 3 人，分别负责项目的财务、市场营销、工程施工、内部 管理，项目定员拟定总人数为 38 人。详见表 2-5 劳动定员表 总经理 副经理副经理副经理 投 资 发 展 部 营 销 策 划 部 材 料 采 购 部 工 程 部 销 售 部 预 算 部 财 务 部 人 事 部 办 公 室 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 31 劳动劳动定定员员表表 表表 2-5 序 号部 门 管理人 员 一般人员备 注 1总经理室1 2副总经理室3 3办公室13文秘人员 4人事部12招聘培训 5投资发展部12 具体负责项目可行性研究、规划设计 和方案设计 6销售部12租售人员 7营销策划部14 负责项目可行性研究、项目总体思路 策划、销售策略制订和执行 8财务部12会计出纳 9材料采购部14 负责项目建设所需建筑材料、设备等 的采购 10工程部14 参与项目前期设计，制订项目施工计 划，现场指挥施工工作等 11预算部12 负责项目开发成本控制、工程合同管 理、预（结）算管理等 合计1325 本项目部分经营和管理人员从企业原有岗位调配，其它人员可 从当地应往届高校毕业生和当地劳动力市场择优录用。新上岗人员 应进行岗前培训，经考试合格后方可上岗。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 32 第第三三章章 项项目目选选址址及及土土地地利利用用 3.1 项目用地选址 该项目位于曹妃甸国际生态城东南部，交通条件便利。 3.2 土地性质、土地利用现状及相关规划情况 本项目场址土地性质为建设用地，土地利用现状为空地，项 目用地符合曹妃甸新区土地利用总体规划。 3.3 土地利用指标情况 占地面积：66667m2; 建筑占地面积：6000m2; 总建筑面积：66000m2； 建筑系数：9%； 容积率：0.99； 绿化率：35 % 3.4 土地出让价格 根据国土资发（2006）307 号文件关于发布实施全国工业 用地出让最低价标准的通知规定，唐海县土地资源等别为 12 等， 每平方米土地最低出让价为 120 元，每亩最低出让价为 8 万元。 本项目房地产土地获得方式为出让取得，参照本地工业用地 出让价格，本项目用地出让价格按 30 万元/亩计算。 第第四四章章 环环境境和和生生态态影影响响分分析析 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 33 4.1 建设地点环境现状 本项目所在地为曹妃甸国际生态城内，附近无水源地，自然 保护区、文物景观等敏感点，环境现状良好。 4.2 采用的环境保护标准 （1）建筑项目环境保护管理办法（86）国环字第 003 号 （2）建筑项目环境保护设计规定（87）国环字第 002 号 （3）环境空气质量标准gb30951996 （4）大气污染物综合排放标准gb16297-1996 （5）地面水环境质量标准（gb383888） （6）污水综合排放标准gb8978-1996 （7）污水排入城市下水道水质标准cj18-86 （8）城市区域环境噪声标准gb30961993 （9）建筑施工场界噪声限值gb1252390 （10）城市区域环境振动标准（gb1008088） 4.3 项目对环境的影响 4.3.1 施工期 本项目在施工建设过程中，对环境会造成一定的影响，其主 要的影响因素包括：汽车运输扬尘、材料堆置产生的无组织粉尘、 施工弃土及建筑垃圾、施工机械排放的废气、施工队伍的生活污 水、施工设备和作业噪声。 4.3.2 运营期 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 34 项目在运营过程中产生的污染物主要是小区居民日常生活 产生的污染物，主要是居民生活燃气产生的废气、生活污水、日 常生活垃圾。 4.4 环境保护措施 （1） 对于项目施工过程中，造成的粉尘污染，将采取以下的 防护措施： a.车辆运输弃土、石灰、砂石时，加盖苫布； b.对施工场区和道路定时洒水； c.使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声影响； d.开挖的土方即时清运。 （2） 项目施工过程中，产生的弃土将首先用于小区绿化，其 余外运。产生的建筑垃圾将按照环卫部门的要求运至指定的垃 圾填埋场予以处理。对于项目运营过程中产生的生活垃圾，将在 小区内设立若干垃圾箱，定期集中送至垃圾转运站，然后由市区 环卫部门负责运至指定的垃圾厂，予以处理。 （3）项目施工过程中，将采取一些措施预防噪声污染，包 括：合理安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行；在施工场界 设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境 的影响。 （4）项目施工和运营过程中，产生的生活污水将首先经化粪 池处理，在水质符合污水排入城市下水道水质标准（cj18-86） 后再排入市政污水管网。 （5）对于项目施工过程中产生的废气，要严格控制排放标准， 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 35 如有必要，加装净化装置。运营过程中，将有选择的引入环保、 高效的居民生活燃气，以减少对环境的污染。 4.5 环保措施的预期效果 通过实施以上的环保措施，项目在施工和运营过程中，将切 实保护环境，达到环保部门制定的各项环境保护标准，环保效果 明显。另外，项目建成后，还将采取一系列绿化美化环境的措施， 使环境质量得到进一步提高。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 36 第第五五章章 节节能能、节节水水分分析析 节约能源、节约用水都是我国资源利用方面的重要政策，也 是每一个项目应遵循的准则。本项目在设计、施工、运营过程中 始终以节约能源、节约用水为宗旨，通过选用合理的设备和材料， 切实的使能耗量和用水量降到了最小，并达到了国家制定的相 关标准。 5.1 节能分析 5.1.1 节能设计规范 十一五节能中长期专项规划 中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部 2006 年 12 月） 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（建质 2006277 号） 河北省节约能源条例（2006 年 5 月 4 日河北省第十届人 民代表大会常务委员会第二十一次会议通过） 民用建筑节能设计标准（jgj26-95） 公共建筑节能设计标准（gb25189-05） 绿色建筑评价标准（gb/t50378-2006） 建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（gb7107） 建筑照明设计标准(gb500342004) 城市道路照明设计标准（cjj45-2006） 建筑采光设计标准gb/t50033-2001 曹妃甸国际生态城信息大厦项目 河北瑞和项目管理集团有限责任公司 37 热力输送