经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告.doc

经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司1 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 一、申一、申报单报单位位 1、单位名称：山东连城置业有限公司 2、企业性质：有限责任公司 3、法定代表人： 4、注册资本：3000 万元 5、主营业务：山东连城置业有限公司成立于 2005 年 9 月 29 日，主要经营房地产开发、销售；物业管理；建筑及装饰材料的销售。 二、申二、申请报请报告告编编制制单单位位 单位名称：山东鲁咨工程咨询有限公司 工程咨询等级：甲级 工程咨询证书编号： 发证机关：国家发展和改革委员会 第二节 项目概况 一、一、项项目名称目名称 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目 二、申二、申请报请报告告编编制依据制依据 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要； 2、 济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司2 3、 城市房地产开发经营管理条例； 4、 济南市建设事业发展第十二个五年规划纲要； 5、 济南市城市总体规划(2006-2020)； 6、 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发 200318 号)； 7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发 改投资20071169 号)； 8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三 版)； 9、国家和山东省有关政策规定； 10、建设单位提供的有关资料。 三、建三、建设设背景背景 商业地产的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动， 如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前我国第三产业占国民 经济产值的比重较发达国家低，所以从趋势上来说，商业地产市场 空间非常大。我国商业地产即将步入大发展的关键期，从项目的开 发模式、产品的功能设计到整体的运营管理水平，都有广阔的发展 空间。商业地产利好形势主要体现在两个方面：首先，我国的商业 地产市场投资回报率非常高。其次是市场空间巨大。随着政府营造 的商业投资环境的逐步规范、房地产新政和网点规划即将实施，将 非常有利于商业地产的开发和投资。由此可见，今后一段时期内， 我国市场对商业网点的需求将保持供需两旺。 对于济南这个省会城市来说，商业地产的城市价值更是不容 忽视。济南还没有跨入一线发达城市的一个重要原因，就在于商业 氛围不够浓厚。在济南房地产市场，商业地产项目长久以来处于弱 势地位，济南虽有多个传统商圈存在，但论规模论品质都和其它发 达城市相去甚远。随着政府对住宅市场的调控力度加大，房地产行 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司3 业中最市场化、最有创新性的商业地产迎来了机遇。 按照规划设想，东部和西部新城将建成人与自然共生的山水 都市新区，良好的生态环境、安全、快速、便捷的交通风格使新城 成为济南热点的区域。加之济南城区总体规划，带来了大投入的市 政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加方便，良好的市政设 施同时带动了东西部新城房地产的发展，加速了区域市场的成熟。 随着济南“西进”战略的实施，济南市西部已成为对外开放的 窗口。项目建设位置位于济南市槐荫区，经七路以南，经十路以北， 纬十二路以东。区内基础设施完善，交通十分便利。 目前西部商务办公及商业规模并不足以支撑未来庞大的消费 力，在售或即将推出商业的容量有限。因此，山东连城置业有限公 司响应国家号召，顺应济南市西部发展的政策，针对济南市目前房 地产市场的需求现状，为加快济南市尤其西部房地产业的发展，拟 对经七纬十二东南片区 a、c 地块项目进行开发建设。 四、四、项项目建目建设设地点与交通状况地点与交通状况 项目位于经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。交通条件 优异，周边有多路公交车，可迅速进入济南多条城市主干道及绕城 高速路，交通十分便利。 五、主要建五、主要建设规设规模和内容模和内容 项目主要建设商业金融业。项目可规划建设用地面积 27908.7m2。规划总建筑面积 175824.58m2，其中地上建筑面积 121110.62m2（包括商务办公楼 34346.89m2、酒店式公寓 53205.73m2，沿街商业 33558m2），地下建筑面积 54713.96m2（包括 地下车库及设备用房 54713.96m2）。 六、六、总总体体规规划方案划方案 1、空间形态规划 根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司4 计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。 (1)平面布局 整个基地大致呈长方型，设计将建筑物与地块自然地契合。a 地块主要建设 2 栋 24 层公寓和 4 层沿街商业，在地块西北角设置 商业广场，对社会开放使用，作为整个项目的中心集散区，为城市 中心商业区提供宝贵的休闲广场。c 地块设计 1 栋商务办公楼和 4 层沿街商业。地块中央布置一条商业步行街。均设计有一层地下 建筑，主要为地下停车场及设备用房。整个项目是集办公、休闲、 住宿、餐饮为一体的一站式大型综合商业体。 项目在设计理念上突出一种空间上的围合感和元素上的动静 结合。其间，广场和景观、绿化相互贯穿，整个建筑群体与周边建 筑群呈现出一种对比的协调。 (2)视线形态 以自然、生态、绿色、环保贯穿场区的生命主轴，是交织期间 的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计 脉络。 整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗 透。 设计手法的选择上，以平和、自然、舒适为基调，同时配以质 朴的材质，以创造自然动人、和谐统一的空间。 2、公建系统规划 合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的 分配，被各阶层共享，共同构建商区的活力。 公共配套设施完善，布局合理，地上物业管理、书报亭、公厕 等，地下设停车场与中水、配电室、消防泵房等设备用房，保证环 境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。 3、景观系统规划 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司5 景观系统由开放景观系统半开放景观系统半封闭景观系 统封闭景观系统四个层次组成，形成空间层次丰富的景观体系。 公共绿地广场、入口商业广场景观空间与沿街商业景观空间 形成开放的景观系统。 林荫道形成区内的公共景观为半开放景观系统；组团内部景 观形成了半封闭的景观系统。 楼内的景观露台、阳台，景观飘窗形成了封闭景观系统。 4、交通系统规划 a 地块在南侧布置一处公寓主出入口，在西南侧和东南侧各 布置一处车库主出入口，c 地块在东西方向各布置一条商业步行 街入口，北侧和东北侧各布置一处地下车库主出入口，保证了人流 的快速集散，使地面车辆无阻碍的快速进出地下泊车位。 道路：规划道路分级连接，车行道按 4 级设置。区级道路，联 系整个商业区和城市的主要道路，规划道路红线宽 20 米。进一步 划分各楼，内部联系各楼，外部与区级道路相连，道路宽约 15 米， 其中车行道宽 9 米，两侧布置人行道宽 3 米，并设置绿化带。所有 建筑周边均设有 4 米宽的环形消防车道，满足防火规范要求。 楼间道路，联系各楼出入口，结合绿化场地灵活设计，打破一 般商业区道路单调的做法，使楼间道路与广场融为一体，丰富空间 景观。 静态交通：并充分考虑车流的影响，合理设置停车库，适宜不 同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。停车采用地面与地下 结合方式，地面停车利用环路旁建筑退缩地带位置设部分分散的 室外临时停车空间。地下停车充分结合地势高差，设置地下停车 位 585 个。 5、人防规划 人群疏散路径为区间路、小区路，结合地下机动车停车库做人 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司6 防设计，按区内总建筑面积共需人防总建筑面积 1558 平方米，地 下人防部分平时为车库，战时具有相应等级的防护功能，为人员、 车掩蔽所和物资贮存库，设两个出入口，总宽度 10 米。 6、技术指标 表 1-1 总总技技术经济术经济指指标标表表 序序 号号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1可规划建设用地面积m227908.7 2总建筑面积m2175824.58 2.1地上建筑总面积m2121110.62 2.1.1商务办公楼m234346.89 2.1.2酒店式公寓m253205.73 2.1.3沿街商业m233558 2.2地下建筑面积m254713.96 2.2.1地下停车库及设备用房 m2 54713.96 3绿化用地m27648 4道路及其他用地m29767.7 5建筑物占地m210493 6停车位个 1479 地面停车位个 77 其中 地下停车位个1402 表 1-2 a 地地块块主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序序 号号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1可规划建设用地面积m213396.2 2总建筑面积m296703.52 2.1地上建筑总面积m267286.67 2.1.1酒店式公寓m253205.73 2.1.2沿街商业m214080.94 2.2地下建筑面积m229961.36 2.2.1地下停车库及设备用房 m2 29961.36 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司7 3绿化用地m24019绿地率 30% 4道路及其他用地m24689.2 5建筑物占地m24688建筑密度 35% 6地上容积率 5.02 7地下容积率 2.24 8停车位个808 地面停车位个40 其中 地下停车位个768 表 1-3 c 地地块块主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序序 号号名名 称称单单 位位数数 据据备备 注注 1可规划建设用地面积m214512.5 2总建筑面积m279121.06 2.1地上建筑总面积m253823.95 2.1.1商务办公楼m234346.89 2.1.2沿街商业m219477.06 2.2地下建筑面积m224752.6 2.2.1地下停车库及设备用房 m2 24752.6 3绿化用地m23629绿地率 25% 4道路及其他用地m25078.5 5建筑物占地m25805建筑密度 40% 6地上容积率 3.71 7地下容积率 1.71 8停车位个671 地面停车位个37 其中 地下停车位个634 七、建筑方案七、建筑方案 1、工程概述 项目场址位于济南市槐荫区，经七路以南，经十路以北，纬十 二路以东。地上建筑面积 121110.62m2，建筑包括 1 栋商务办公楼、 2 栋公寓及沿街商业。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司8 2、建筑方案 (1)商务办公楼方案 根据建筑物的功能使用要求，建筑部分的设计以突出商业为 主，采用大开间大进深的空间布局。 目前济南市各类物业中的商务办公楼竞争最为激烈，建议采 用新技术、新材料，打造在济南市适度超前的智能化、生态化商务 办公楼。智能化概念在新建商务办公楼中已经得到普遍运用，生态 化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时 换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材 料，降低有害物质排放，杜绝商务办公楼综合症；具备较高的绿化 率。 (2)酒店式公寓 公寓项目包括客房、餐饮、娱乐、会议中心等，酒店按国家 5a 标准设计建造，将打造成济南市西部最有特色、方便、舒适的豪华 型休闲文化公寓。 (3) 立面与造型 由于项目所处的独特地理位置，决定了其外立面形象的重要 性，建筑以体快简洁、色彩明快、注重细部处理，材质对比的处理 手法为其鲜明的特征。 沿主要城市干道四栋错落有致的高层建筑凸显出现代化城市 景象，沿街商业综合体外立面形象力争表现商业建筑动态、高雅的 氛围，运用现代科技的电子广告与 led 技术相结合，使得济南西 部城市焕发出新的繁华景象。 3、结构方案 （1）根据 gb18306-2001中国地震动参数区划图，本项目抗 震设防烈度为 6 度；抗震等级二级，基本风压 0.5kn/ m2。 本工程为甲类建筑，应特别注意考虑抗震设防，设防标准执 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司9 行 gb50011-2001建筑抗震设计规范的有关规定。并适当增加抗 震措施。 （2）结构类型 本项目拟采用钢筋混凝土现浇框架剪力墙结构体系，平 面中心形成剪力墙核心筒，内部为楼、电梯间，竖向贯穿主楼直落 基础底板，构成主要的抗侧力构件，其余部分基本为梁柱框架。竖 向构件采用高强混凝土，以减少截面尺寸，内外墙及楼、电梯间隔 墙采用保温彩板或空心砌块，以减轻结构自重，并与主体结构柔性 连接，适应变形。 （3）基础设计 由于本工程场地地质条件较好，地基承载力较高，因此各单体 建筑采用钢筋混凝土筏板或条形基础。选用方案时，建议做载荷试 验，验算其变形能否满足设计要求。 （4）活荷载设计值 阳台：2.5kn/ m2； 楼梯间：2.5 kn/ m2； 非上人屋面 0.5 kn/ m2； 其余房间：2.0 kn/ m2。 （5）主要材料 混凝土强度：地下层采用 c40，抗涌等级 s8，地上结构采用 c35、c30。 钢筋：梁采用新级钢筋，板采用冷轧带肋、冷轧扭钢筋，柱 采用普通级钢筋。 墙体：外墙均为 240 厚加气砼砌块。内墙为两种厚的墙体材料， 一种为 240 厚加气砼砌块，一种为 70 厚 tb 钢丝网架珍珠岩夹芯 板轻质隔墙。 轻质隔墙技术指标：单位面积重量小于 25kg/m3，隔音性能大 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司10 于 50db，耐火极限大于 2 小时。 4、给排水工程 （1）生活给水系统 1)用水量估算 表 1-4 编编号号名名 称称数量（数量（m）用水量用水量标标准准 最高日用水量最高日用水量 (m3) 备备 注注 1办公、公寓87552.622.5 升/ m.d219 2绿化浇洒76482.5 升/ m.次19中水 3未预见水量15%33 总 计271 2)给水系统 以城市自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水管网结 合地块环路设置成枝状干管，各级给水支管自状管网接入，整个区 域形成树状的给水系统。 3)用水量估算：最高日用水量约 271m/d。 4)系统设计 生活给水由低区、高区给水管网供给，低区一至三层，供水压 力为 0.30mpa，由市政管网直供。高区四至十一层，供水压力为 0.45mpa，由生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。高区十一层 以上采用水池水泵水箱联合供水。 室内冷水管采用 pp-r(pn1.25)管，热熔连接。热水管采用 pp- r(pn2.0)管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫 层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。 卫生洁具采用节水型(6l)。 5)用水计量：一户一表，水表出户。 6)中水：根据济南市城市中水设施建设管理暂行办法的规定， 需配套建设中水设施。本项目拟在地下车库内设置一处中水站，各 用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司11 所、浇灌花草树木、清洁道路等。 （2）生活排水系统 排水量估算：排水按用水量的 85%计算，本工程最高日排水量 约为 230m/d。 排水系统：采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水送入 中水处理站，经生化处理达标后排放。室内排水管为 pvc 排水管， 室外地下排水管为混凝土管。 （3）雨水排水系统 雨水自成体系，有组织排水，根据雨水排放就近原则，沿道路 雨水主管线排入区内泄洪沟。 雨水量根据济南市暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取 2 年。 （4）消火栓给水系统 室外消防系统：本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给 水系统合用，场址内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过 120 米。 室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统和自动喷淋系 统。自动喷淋系统为中危 ii 级系统。消火栓系统设计流量：室内 25l/s，室外 40l/s；系统用水由消防泵房接来，压力 0.55mpa。 喷淋系统为湿式系统，流量 30l/s，压力 0.35mpa，由消防泵 房内的消防泵供水。屋顶设消防高位水箱、消防稳压设备，以保证 最不利点消火栓静水压力不低于 0.07mpa，自动喷淋系统最不利 点处喷头工作压力不低于 0.1mpa。 灭火器按轻危险级配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式 磷酸铵盐干粉灭火器。 消火栓系统：地下层至五层均采用 snj65 型减压稳压消火栓. 每个消火栓设自动启动消防泵按钮。消火栓栓口直径为 65mm，水 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司12 带长度 25m，水枪喷嘴口径 19mm。 消火栓及喷淋系统采用内外壁热镀锌钢管，管径小于或等于 dn100 者，丝扣连接；管径大于 dn100 者，卡箍连接。设于地下室， 楼梯间内的消火栓管道和水箱间内的所有管道，采用 40mm 厚带 铝箔的离心玻璃棉管壳保温， 消防水箱采用 40mm 厚带铝箔的离 心玻璃棉板保温。 5、通风工程 （1）设计内容 本工程通风系统设计； （2）通风、防排烟系统 商务办公楼、公寓的卫生间等排风由排风扇排至竖向专用的 排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。 本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。 地下层通风量按换气次数 6 次/h 设计，电梯机房通风量按换 气次数 10 次/h，地下层做机械通风及防排烟系统，机械通风与防 排烟系统合用，排烟风机选用消防高温排烟风机。 （3）热负荷计算 本项目每平方米建筑面积采暖热指标取 50w/m2，地上建筑面 积 121110.62m2，则热负荷约为 6056kw。 6、电气方案 (1)设计范围 1)220/380v 配电系统； 2)建筑物防雷、接地系统及安全措施； 3)有线电视系统； 4)电话语音系统； 5)数据布线系统； 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司13 6)访客可视对讲系统； 7)火灾自动报警系统。 本工程电源分界点为：在地下层电气间电源进线柜内的进线 开关。 (2)220/380v 配电系统 1)本项目商务办公楼、公寓为一类高层建筑。 2)负荷分类： 二级负荷：应急照明、消防电梯、无障碍电梯、排水泵、弱电、 防排烟风机、防火卷帘等。 三级负荷：商务办公楼用电、公寓用电、商业网点用电等。 3)供电电源： 本工程高层商务办公楼、公寓、商业用电从小区变配电室引来 两路 220/380v 电源，进线电缆从室外穿管进入地下层电气室，分 别接入各进线配电屏。两路电源来自变电所两段母线。 4)计费： 本工程商务办公楼、公寓每户设一表单独计量，电表集中装置。 5)用电指标： 根据工业与民用配电设计手册，一般商业建筑负荷密度指 标为 4080 w/m2，公寓建筑负荷密度指标为 3050 w/m2，旅馆 建筑负荷密度指标为 4070 w/ m2，办公建筑负荷密度指标为 3070 w/ m2。综合考虑，本项目地上建筑负荷密度按 50w/ m2计 算，则地上建筑有功功率为 6056kw，其他部分用电按 5%计取，为 303kw，则项目有功功率为 6359kw。 6)供电方式： 本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防 负荷等二级负荷采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司14 载保护均只作用于报警信号。 7)照明配电： 照明、插座均由不同的支路供电；插座回路均设剩余电流断路 器保护。 本工程照明设计按照国家现行的建筑照明设计标准确定， 照明电压为标准的交流 220v。套内办公室等功能房间均采用 e27 吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。卫生间采用防潮吸顶灯具。楼梯、电 梯间、疏散通道、机房内设应急照明灯，其中疏散指示灯具自带蓄 电池，应急时间不小于三十分钟，其它应急明灯具均采用双电源自 动切换箱供电。 8)设备安装 电源各总进线屏采用仿 ggd 型配电屏，落地安装，进线方式 为下进下出。 计量屏、电梯控制屏落地安装，配电箱及控制箱均底边距地 1.5m 挂墙明装。 开关、插座分别距地 1.3m、0.3m 暗装。卫生间内插座选用防 潮、防溅型面板。 (3)导线选择及敷设 室外电源进线由上一级配电开关确定。 本建筑物电力线采用 zr-yjv-1kv 型电缆、zr-bv-0.5kv 型 铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙稀 管保护在地、墙、顶板现浇层暗敷设。 消防线路暗敷时，保护层厚度须大于 30mm；明敷时做防火处 理。 (4)建筑物防雷、接地系统及安全措施 1)建筑物防雷： 本建筑物年预计雷击次数为 0.058，防雷等级为三类。建筑物 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司15 的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置 总等电位联结。 接闪器：在屋顶采用直径 10mm 热镀锌圆钢作避雷带，屋顶避 雷带连接线网格不大于 20m20m 或 24m16m。 引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根 16mm 以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于 25m。所有外 墙引下线在室外地面下 1m 处引出一根 404 热镀锌扁钢，扁钢伸 出室外 1m。 接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然 接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。 引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等 的外墙引下线在室外地面上 0.5m 处设测试卡子。 凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋 架等均与避雷带可靠焊接。 2)接地及安全措施： 本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地 极，要求接地电阻不大于 1 欧姆，实测不满足要求时，增设人工接 地极。 本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建 筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用 等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。 过电压保护：本项目建筑为一类高层商业，建筑物电子信息系 统雷电防护等级为 d 级，在电源总配电屏、重要配电箱内装第一、 二级限压型浪涌保护器(spd)，标称放电电流分别不小于 50、10ka。 有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等处设过电压保 护装置。本工程接地型式采用 tn-c-s 系统，电源在进户处做重复 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司16 接地，并与防雷接地共用接地极。 (5)火灾自动报警系统 在建筑物底层设置消防控制室，采用集中报警系统，设置消防 联动控制设备，根据需要设置若干感烟探测器、手动报警按钮及警 铃。 7、消防方案 本工程按建筑设计防火规范和高层建筑防火规范的要求 进行设计。 (1)总体消防设计 1)防火间距及消防通道 本工程南邻城市道路经十路，北邻经七路、西邻纬十二路，可 利用城市道路及基地内部道路作为消防环路；沿建筑周边也设有 4 米宽的环形消防车道，车道最小转弯半径为 12 米，并与城市道 路连通；高层建筑之间的防火间距均大于 13m，满足消防要求。 2)消防控制室设于地下一层，周围隔墙耐火极限 3h，楼板 1.50h，可直接疏散至室外。 (2)设备的消防设计 消防给水、消火栓、排烟系统及自动报警、控制系统均按有关 设计规范及要求设计。 (3)防火设计 本工程高层建筑为一类高层建筑，地上部分按一级防火来设 计，各楼顶层分别为电梯机房层，水箱间层，每层为一个独立的防 火分区。 地下车库分为两个防火分区。主楼标准层一层为一个防火分 区。防火分区之间墙体采用 240 厚加气砼砌块，其耐火等级大于 3 小时，在防火墙上所开的门窗及卷帘均为甲级防火门、甲级防火窗 和甲级防火卷帘。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司17 所有通风机房，变配电室，消防控制室，消防电梯房，水泵房， 防火分区之间门均为甲级防火门。所有防烟楼梯间及其前室均为 乙级防火门，所有管井均设丙级防火门。 (4)消防电梯设置 高层建筑利用核心筒，结合防烟楼梯间，设置一部消防电梯和 楼梯间共用前室，面积大于 10 m2，消防电梯速度 2.5m/s，消防电 梯载重量大于 800kg。 (5)电梯井和管道井 电梯井道独立设置，其周围井壁为 300 厚钢砼墙，电井、管井、 排烟并分别独立设置，其井壁为耐火极限不低于 1.00h 的不燃烧 体；井壁上的检查门为丙级防火门。其中，电井、管井管道安装完 毕后，在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的砼封堵。 (6)建筑室内装修 采用不燃 a 级标准。 (7)疏散宽度 走廊净宽大于 1.7 米，疏散楼梯总宽度 2.58 米，以满足疏散距 离的要求。 八、投八、投资规资规模和模和资资金筹措方案金筹措方案 1、投资估算 （1）估算依据 1）国家发展改革委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与 参数（第三版）。 2）山东省建筑工程综合定额 3）山东省安装工程综合定额 4）现行投资估算的有关规定 5）当地相关工程的有关资料 （2）建设投资估算的范围和方法 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司18 1）建筑安装工程费用 包括房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫 生、通风等设备费用及其装设、油饰工程的费用；列入建筑工程预 算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；为施工而 进行的场地平整，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、 电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。 2）工程建设其它费用 根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。包括：土地使用 费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、劳保统筹费、预算 审查费、城市建设配套费、规划及设计费、施工图审查费、消防工 程审查费、防雷设施及监测费等。 3）基本预备费：基本预备费计算基础为建筑安装工程费用与 工程建设其它费用之和的 6%计列。 （3）建设投资估算 表 1-5 建建设设投投资资估算表估算表 单位： 万元 序序 号号 工程或工程或费费用名用名 称称 建筑工程建筑工程 费费 设备购设备购置置 费费 安装安装费费其他其他费费用用合合计计占比占比备备注注 一工程费用 5015267.57% 1地上28527 28527 1.1办公、公寓20137 20137 1.3沿街商业8389 8389 2地下车库13678 13678 3绿化38 38 4中水150 150 5道路及其他88 88 6給排水工程13847194 703 8强电工程141707141 989 9通风工程241825165 1231 10空调工程275943189 1407 11消防工程225985197 1407 12弱电工程168739148 1055 13电梯172589118 879 二工程建设其他 1986626.77% 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司19 费用 1土地费用 1131811318 2 建设单位管理 费 752752 建安工程费用 *1.5% 3勘察设计费 551551 建安工程费用 *1.1% 4工程监理费 401401 建安工程费用 *0.8% 5劳保统筹费 13041304 建安工程费用 *2.6% 6预算审查费 501501 建安工程费用 *1% 7 城市建设配套 费 43254325 按 246 元/m2估 算 8 规划定点、放 线费 8888 5 元/m2 9地形测绘费 22 总用地面积 *0.85 元/m2 10规划及设计费 352352 20 元/m2 11施工图审查费 141141 8 元/m2 12 消防工程审查 费 7171 4 元/m2 13 防雷设施及监 测费 1818 1 元/m2 14 城市规划技术 服务费 4040 2.3 元/m2 三基本预备费 420142015.66%按（一+二）*6 四合计4384163112406774219100% 比例59.07%8.50%32.43%100% （4）建设期利息 本项目银行贷款 37000 万元，建设期限两年，贷款利率按 6.45%计 算，则建设期利息约为 4850 万元。 （5）项目总投资 总投资为建设投资与建设期利息之和，总计为 79069 万元。 2、资金筹措 本项目投资总额为 79069 万元人民币，其中申请银行贷款 37000 万元，其余部分通过建设单位自筹解决。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司20 九、九、项项目目实实施施进进度度计计划划 本项目计划于 2011 年 5 月底前完成立项、勘察设计等前期准 备工作，2011 年 6 月开工建设，本项目建设期约两年，预计 2013 年 5 月底工程竣工。 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司21 第一节 发展规划分析 一、一、济济南市南市发发展展规规划划 济南市国民经济和社会发展规划纲要指出：积极推动信息 服务业、中介服务业的整合创新，充分挖掘房地产业、社区服务业 的市场潜力，培育形成新的增长点。加快形成以住宅为主体、商业 用房和商务办公楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大 的房地产发展格局。扶持品牌企业发展，提升产业整体水平。 济南市房地产业发展规划是济南市第一次推出房地产业的 专项规划。根据这一规划，济南市房地产业将按照“东拓、西进、南 控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路，加 快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造。根据规划，到 2010 年，济南市主城区建成区面积达到 240 平方公里，人口达到 250 万 人；东部城区建成区面积 50 平方公里，人口 50 万人；西部城区建 成区面积 40 平方公里，人口 40 万人。济南市中心城新增商业用房 需求总量在 275 万平方米左右，为满足各类房地产需求， “十二五” 期间中心城房地产开发总量(建筑面积)至少应达到 2725 万平方米， 考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在 2800 万平方米。 该项目将积极挖掘该区域在商业、办公和休闲等功能上的潜 力，通过与周边的相互依托，将该商业区打造成一个充满活力的现 代商业空间，满足城市商务办公楼以及商业用房的需求，同时还提 升了该区域的经济地位和整体环境，对济南市房地产的发展将起 到推动促进作用，其开发的内容完全符合国民经济和社会发展规 划的要求。 二、二、济济南市西部城区建南市西部城区建设规设规划划 按照新的城市发展规划，济南市要通过“新区开发、老城提升、 两翼展开、整体推进”，拉开“东部城区、主城区和西部城区”的城市 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司22 建设布局，带动周边城市群发展，为新一轮城市竞争发展提供空间 载体。拟建项目位于济南市槐荫区，符合济南市“西进”的整体规划。 有利于拓展济南城市发展空间，促进经济和社会发展。 项目地处经十路北侧，交通便利，文化气息浓厚，地理位置优 越。项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件、丰富 的文化气息以及成熟的生活氛围，为济南市西部和槐荫区增添一 处新的商务办公、休闲场所。同时通过该项目的开发建设，能够极 大地促进该区域面貌的改变，有效改善周边地区环境状况，吸引更 多的人流、物流，带动该地区经济的发展。 因此，项目建设是必要的。 第二节 产业政策与项目建设的必要性分析 在我国，房地产业除其本身属支柱产业之外，还带动着诸多相 关产业，如钢材、水泥、物流、建筑、装饰窗体、顶端窗体、底端装 修、物业、家具、家电等；据估算，其带动产业产值是本身的 1.2 倍， 现在房地产占国家 gdp 约 10%，加上产业链上的相关产业产值， 将占到 gdp 的 20%以上，可见产业链条之长，关联度之高，在国 有经济中所占比重之大。引导和促进房地产业持续稳定健康地发 展，不仅有利于保持国民经济平稳较快增长，还可满足广大群众的 基本住房消费需求。这些年来，国家把房地产开发作为新的经济增 长点加以培植，房地产业对经济的拉动作用越来越强。 山东省服务业发展规划指出：“逐步把文化旅游业、房地产 业等发展成为支柱性产业。为此，要加强房地产市场调控，积极有 序发展房地产业。提升商务办公楼宇规划建设档次，完善配套设施， 提高综合服务能力。 ” 作为新兴服务业的房地产业， 济南市“十二五”服务业发展规 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司23 划要求要以开发建设经济适用房、中低价商品房、商贸用房等为 重点，促进房地产业持续、稳定、有序发展。2010 年，房地产业增 加值已达到 115 亿元，年均增长 13.6%，占服务业增加值的比重达 到 7.2%。大力发展楼宇经济。以高档商务楼、写字楼为载体，规划 建设一批布局合理、环境优美、设施齐全、管理完善，具有一定超 前性和示范性，能够体现济南特色的商业组团，吸引大批集聚性、 拉动性强的管理型、智能化高科技企业及现代服务业企业入驻。结 合各层次商业中心建设，以重点项目为支撑，大力推动楼宇经济发 展。 实现房地产开发区片的合理布局，能够使城市功能分区日趋 合理有序，有利生产，方便生活，节约社会成本，有助于构建和谐 社会和节约社会，也有助于建立房地产开发项目库。按照总体规划 的商业设施布局，将形成市级商业中心和副中心、地区级商业中心、 社区级商业中心三级布局结构，即提升扩大泉城路市级商业主中 心和建设燕山、腊山、唐冶、崮山四个市级商业副中心、18 个地区 商业中心、以及结合居住区建设形成约 60 个社区商业中心，未来 商业地产开发将以此为空间开发导向。 依据发展目标中的商业地产需求规模， “十二五”期间济南市拟 重点开发建设的商用地产(包括商铺、商务楼、物流等)项目将分布 于 28 个区位，共计占地 6914 亩，主要集中在经十路沿线、济泺路 沿线、老城区和东、西部新城区的核心地带。 本项目的实施有利于促进商业地产的发展，符合济南商业地 产规划政策，符合国家地方加快发展服务业的产业政策。 第三节 行业准入分析 一、一、项项目开目开发资发资本金的有关本金的有关规规定定 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司24 根据最近公布的国务院关于调整固定资产投资项目资本金 比例的通知，国务院决定自 2009 年 5 月 25 日起对固定资产投资 项目资本金比例进行适当调整，其中其他房地产开发项目的最低 资本金比例由此前的 35%下调至 30%。 二、二、项项目开目开发单发单位的位的资质资质条件与开条件与开发业绩发业绩 山东连城置业有限公司，注册资金 3000 万元，拥有房地产开 发资质。具有经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目的开发资格。 公司主要进行房地产开发与经营。公司的行业领尖专业人才 团队以及房地产投资经验将有助于本项目的开发。 三三、 、项项目开目开发发企企业业的行的行业业准入条件准入条件 山东连城置业有限公司在拥有土地使用权的土地上进行经七 纬十二东南片区 a、c 地块项目的建设；拥有房地产开发资质条件； 没有土地闲置的问题；资本金比例达到开发该项目总投资的 53.21%， 满足项目开发资本金的有关规定。 综合上述，项目开发企业有能力完成经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目的开发任务，符合准入条件。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司25 第三章 资源开发及综合利用分析 本项目为房地产开发项目，不属于申请报告通用文本中所指 的资源开发类项目，不涉及矿产等资源开发，因而在此不作相关论 述。但房地产开发项目是以土地资源为基础的，有关土地资源的合 理开发利用分析详见第五章。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司26 第四章 节能方案分析 第一节 用能标准和节能规范 一、一、节节能的法能的法规规、国家和山、国家和山东东省、省、济济南市的政策南市的政策规规定定 中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国可再生能源法 中华人民共和国建筑法 民用建筑节能管理规定(建设部部长令第 143 号) 节能中长期专项规划(发改环资20042505 号) 国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知(国发 200540 号) 国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号) 产业结构调整指导目录(2005 年本)(国家发改委令第 40 号) 中国节能技术政策大纲(2006 年)(国家发改委、科技部) 关于推进节能省地型建筑发展的指导意见(建设部建科 200578 号) 国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工 作的通知(发改投资20062787 号) 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改 革委员会第6号）2010.09 关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见(建设部建 科200578 号) 山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定(山东省 人民政府令第 181 号 2005 年 9 月) 山东省建筑节能审查监督暂行管理办法(山东省建设厅鲁建 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司27 发200530 号) 二、二、节节能能标标准和准和节节能能设计规设计规范范 我国的节能标准体系框架由 6 个子体系、41 个类别、706 项标 准组成，其中国标 377 项、行业标准 329 项，目前已经颁布实施的 国家标准 124 项、行业标准 143 项。项目遵循的合理用能标准及节 能设计规范如下： 公共建筑节能设计标准gb50189-2005 设备及管道保温技术通则gb4272-92 绿色建筑评价标准gb/t50378-2006 绿色建筑设计导则（建科【2005】199 号） 采暖通风与空气调节设计规范gb50019-2003 通风与空调工程施工质量验收规范gb50243-2002 建筑节能工程施工质量验收规范gb50411-2007 外墙外保温工程技术规程jgj144-2004 地源热泵系统工程技术规范gb50336-2005 建筑照明设计标准gb50034-2004 建筑采光设计标准gb/t 50033-2001 城市道路照明设计标准gjj45-19 民用建筑电气设计规范jgj/t16-92 空调通风系统运行管理规范gb50365-2005 民用建筑节能设计标准(jgj-95) 居住建筑节能设计标准(山东省 dbj14-022-2003) 严格遵循指令性标准、最低能耗性能标准、平均能效标准和能 效分级标准，形成完善的用能标准体系，提高能源的利用率。贯彻 落实国务院关于加强节能工作的决定、 关于发展节能省地型住 宅和公共建筑的指导意见，严格执行公共建筑节能设计标准和 有关的建筑用能强制性标准，严格执行建筑能效专项测评的各项 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司28 标准，严格按照相应的建筑用能标准委托工程项目的规划设计，建 立完善的用能标准体系。 此外，继续推动可再生能源在建筑中应用工作，加强施工项目 内部建筑节能制度建设，完善建筑能耗统计及测评标识制度。 第二节 能耗状况和能耗指标分析 本项目的能源消耗种类和数量见下表： 表 4-1 项项目能耗指目能耗指标标表表 序号序号项项目目年耗用量年耗用量能耗能耗(吨吨标标准煤准煤)备备注注 1电19077000mwh2344 2采暖62789gj2142 3一次水75600kt6常温 合计4492 第三节 节能措施和节能效果分析 一、建筑一、建筑节节能能 按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟 采取以下节能措施： 1、围护结构 屋面：100 厚憎水膨胀珍珠岩块保温层； 外墙：240 厚加气混凝土砌块，外做 40 厚聚苯板保温层； 门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑 钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为级。 采暖: 本项目采用集中供暖，因环保、高效、经济受到广大 居民的格外关注。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司29 2、建筑物朝向采用南北向且拥有超大的楼间距，以保证冬季 室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的 光线射入室内。 3、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数 值，即北向窗墙面积比为 0.25，东、西向窗墙面积比为 0.30，南向 窗墙面积比为 0.35。 4、采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前 提下，节约能源，避免浪费。 5、创造节能环境 创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体 措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙面垂直 绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。减少硬质铺地， 采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。采用高大落叶乔木， 遮挡阳光辐射，疏导通风。 6、节能目标 项项 目目单单位位细则细则限限值值设计设计指指标标 体形系数0.350.247 外墙平均传热系数w/( m2.k)1.160.849 建筑物耗热量指标w/ m220.519.61 二、二、电电气气设备节设备节能措施能措施 1、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯 具，提高用电效率。本工程采用紧凑型荧光灯、t5 高效节能灯管 等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。 2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的建筑照明设 计标准执行。 3、每个开关控制不超过一个灯具，走廊等公共场所采用声光 控自熄开关，利于节能。 4、选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。 经七纬十二东南片区 a、c 地块建设项目申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司30 5、采用能耗低的给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。 6、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并 采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。 三、三、节节水措施水措施 项目用水主要是办公及绿化用水。为控制用水，达到节约用水 的目的，拟采取以下措施： 1、制定用水计划，做到合理用水。 2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋 升降式水嘴，推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为 6 升的坐 便器。 3、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、 滴、漏现 象