莱蒙水榭花都2-B组团开发项目申请报告.doc

莱蒙水榭花都2-b组团开发项目项目申请报告莱蒙水榭花都2-b组团开发项目项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况21.3项目申请报告编制依据4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析52.1发展规划、产业政策、行业准入分析52.2主要技术经济指标符合性分析62.3其它7第三章 资源开发及综合利用分析83.1资源利用83.2资源开发方案83.3资源利用方案83.4资源消耗估算83.5资源节约方式9第四章 节能方案分析104.1节能设计依据114.2节能设计要求114.3本项目节能方案建议13第五章 建设用地分析145.1项目建设用地145.2项目土地利用方案145.3项目用地符合性分析14第六章 项目选址与建设条件166.1项目建设地址166.2地块交通176.3基础设施18第七章 项目建设方案197.1项目定位197.2总平面布局197.3各专业设计207.4项目进度计划27第八章 投资估算及资金筹措288.1估算范围及依据288.2投资估算288.3资金筹措31第九章 环境和生态影响分析329.1生态环境保护依据329.2主要生态环境问题329.3环境影响分析及保护措施329.4绿化34第十章 经济和社会效益分析3510.1社会效益分析3510.2经济效益分析35第十一章 项目招投标计划3611.1招投标依据3611.2招标范围3611.3招标方式3711.4招标组织形式3711.5投标单位资质要求38第十二章 项目申请3912.1结论3912.2建议39附件 附件1: 莱蒙水榭花都2-b组团开发项目总投资估算表附件2: 莱蒙水榭花都2-b组团开发项目销售估算表附件3：企业法人营业执照（复印件）附件4：开发资质证书（复印件）附件5：国有土地使用证（复印件）附件6：武进区“常州（武进）新城市广场”项目开发建设合作意向书附件7：关于莱蒙城项目建设相关问题的会议纪要附件8: 武进区行政中心南地块规划设计条件附件9: 常州市武进新城市广场2-b地块建设工程设计方案总平面图附件10: 标准层平面图附件11：环评批复（复印件）附件12：工程咨询资质证书（复印件）49第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况企业名称：常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：黄俊康注册资本：3150万美元企业地址：常州市武进区永胜路武进区委党校教学楼四楼成立时间：2006年4月28日经营年限：2006年4月28日至2036年4月25日开发资质：按贰级标准从事房地产开发经营业务，证书编号：kf01673 有效期：2013年9月28日经营范围：许可经营项目：房地产开发一般经营项目：房地产投资、销售，物业管理，房屋租赁。机构设置：1、总裁办2、营销部3、客服部4、工程部5、采购部6、预算部7、财务部8、人力资源部职工人数： 22人技术力量：有职称的专业技术人员20人。专业技术人员占员工总数90%。其中：建筑结构类工程师8人。助理工程师6人。经济师1人、会计师1人、助理会计师1人、统计师1人其他类工程师2人公司介绍：莱蒙水榭花都房地产开发有限公司隶属于香港莱蒙鹏源集团有限公司。莱蒙鹏源集团有限公司成立于1993年，集团本着“立足香港、融合国际、投资中国”的发展战略，在香港及中国拥有全资及控股公司10余家。主要业务涉及房地产开发、零售百货、收购合并等多个领域。在地产领域，集团开发和参与投资、开发的北京莱蒙湖大型别墅区、香港鹏利中心、香港世贸中心、香港鹏源大厦、香港冬青道一号、广州鹏源发展大厦、深圳水榭花都、常州莱蒙都会国际商业街区等多个项目均成为业界的杰出典范；在商业领域，集团和深圳中航集团共同成立的“深圳天虹商场有限公司”现已在深圳、东莞、厦门等地开设了19家大型综合性百货公司，逐步发展成为广东省最具影响力的百货连锁集团，2005年上半年利润总额排名全国第六，傲居深圳、广东零售业龙头；集团作为美国沃尔玛在中国的战略合作伙伴之一，正在参与沃尔玛购物广场在中国大陆的商业布点。现深国投、莱蒙鹏源资本运作与地产运营的强劲合作新城市广场，新城市广场是武进新城区的大型高尚生活示范区。项目毗邻武进区政府南面，东临规划中的花园商业街、西靠武宜南路、北临延政中路、南到滆湖中路；总占地面积为570000。项目作为城市的发展核点心，规划有武进迄今为止最豪华的星级假日酒店。新建的体育馆将以前卫的建筑形态，成为热点不断、活动四射的展览、运动中心。新城市广场拥有130亩的绿地，这也决定了项目将是一个远离城市喧嚣，在新区宁静的环境下，不可置疑的生态型大盘。项目内部主题景观不断，并以town house、高层等多元化建筑语汇，打造出一座符合现代人居理念的新城市中心。1.2项目概况1.2.1拟建项目情况1、项目名称：莱蒙水榭花都2-b组团开发项目2、建设单位：常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司3、建设地点：位于常州武进区湖塘镇小留村，延政路与花园街交叉口西南角角，莱蒙城东北角。4、建设用地土地证编号：武国土（2009）第1203773号使用权面积：98766.9（约合148.15亩）使用权类型：出让土地使用性质：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年土地状况：净地。5、规划用地面积：23725.956、总建筑面积：94327.32m2（含地下室）7、土地用途：商业、住宅8、容积率：3.269、建筑密度：53.6%10、居住户数178户11、项目总投资：21151.40万元12、资金来源：建设单位自筹解决。13、项目建设工期：24个月1.2.2项目建设规模1、用地规模根据莱蒙水榭花都2-b组团国有土地使用证（编号：武国用(2009)1203773号），本项目地块使用权面积为98766.9（合148.15亩），土地用途为商业、住宅，使用权类型为出让。2、建设规模本项目规划用地面积为23725.95（合35.59亩），为地块使用权面积的一部分。拟建项目地上总建筑面积77389.32（其中住宅建筑面积22332.85，公寓式办公建筑面积30340.38，商业建筑面积23950.41，公建配套设施建筑面积765.68）；地下建筑面积16938。3、入住规模本项目建成后，可提供30340.38公寓式办公用房、23950.41商业用房、22332.85住宅房，178户。有利于推进武进中心城区重点核心区建设, 增强城市功能，临延政路的商业气氛可以得到改善，形成既利于商贸，又宜于居住的商住环境。1.3项目申请报告编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）。2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、外商投资项目核准暂行管理办法（国家发改委2004第22号令）4、外商投资产业指导目录2007版5、房地产开发项目经济评价方法（建设部）6、国家发改委发布的项目申请报告通用文本7、常州莱蒙水榭花都2-b组团国有土地使用证8、常州莱蒙水榭花都2-b组团方案设计9、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司委托合同10、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司提供的其它资料第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划、产业政策、行业准入分析2.1.1发展规划根据常州市总体规划，常州市主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体：即中心城区，范围为北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为常州城市的本体；其主要功能为生活居住、公共服务、商业金融、文化旅游、科技教育和高新技术产业等；包括中心、高新、城西、湖塘、城东五个组团。湖塘组团：西起西绕城高速公路，东至青洋路，北起规划京杭运河，南至沿江高速公路。主要功能以科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，形成以高等职教和淹城遗址为特色的综合组团和城市南部商贸副中心。莱蒙水榭花都2-b组团属于湖塘组团，湖塘镇是武进区东部镇之一。为加快城市化建设步伐，实现城镇三集中，改善湖塘镇商业氛围和居住环境，项目区规划为住宅、商业，符合常州总体规划，也符合加强常州环境综合整治，创建“全国生态示范区”和“国家园林城市”的目标要求。2.1.2产业政策、行业准入分析目前我国正在经历工业化、城镇化，市场化，国际化，并行快速发展的阶段，房地产既是重要的生产资料，也是重要的生活资料。经济的繁荣发展，和生活水平的持续提高，都必然导致房产业的发展。房地产业产业链很长，与上下游的关联众多。由此决定了房地产业在国民经济中具有支柱产业地位。所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。本项目为商业、住宅，符合房地产开发的产业政策。项目建设单位常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司于2006年经常州市武进工商局成立，按贰级标准从事房地产开发经营业务。2.2主要技术经济指标符合性分析2.2.1主要技术经济指标1、主要技术经济指标表2-1 项目主要经济技术指标一览表项目单位建筑面积备注规划用地面积23725.95总建筑面积94327.32其中地上建筑面积77389.32其中住宅22332.85公寓式办公30340.38商业23950.41公建配套设施765.68地下建筑面积16938不计入容积率其中机动车库面积13408非机动车库面积3530建筑密度%53.6容积率3.26绿地率莱蒙城整体平衡体育活动场地莱蒙城整体平衡居住户数户178机动车停车辆442非机动车停车辆2997备注：1、居住停车：非机动车1.5辆/户 机动车户面积90以上1.0辆/户，户面积60-900.8辆/户。2、商业、办公停车：机动车50辆/万，商业非机动车750辆/万，办公非机动车300辆/万。3、非机动车采用复合双层机械停车，每辆占地按0.9计。2.2.2指标符合性分析详规指标与控制性指标对比项 目指 标与控制指标比较备 注控制指标规划指标规划用地（）98766.923725.95满足本项目为总用地的一部分容积率2.53.26偏大与地块其余部分均衡建筑密度（%）商业50%居住25%53.6%偏大与地块其余部分均衡2.3其它2.3.1人防工程本项目修建一层人防地下室,平时为停车库。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源利用本项目并非资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等自然和矿产资源进行开发，故不对资源开发及综合利用展开分析，只简要介绍如下。3.2资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，对资源开发方案不予论述。3.3资源利用方案本项目开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为：钢材、水泥、砂、石、木材等。材料在常州有其生产的企业，可以就近取材。钢材与水泥，当地有生产企业，本项目就近取材，可节约了建材采购费用和运输费用。3.4资源消耗估算1、本项目总用地面积23725.95（合35.59亩）2、地上总建筑面积77389.32，地下建筑面积为16938，本项目主材用量估算(经验值)： 表3-1 主材用量估算表序号名称单位总消耗量每百平方米消耗量1钢材t7546.1982水泥t18865.46203砂t42447.29454石子t75461.86805木材m51885.53.5资源节约方式建设资源节约型的社会如今已成为全国上下的共识，建设行业是民生性、社会性很强的行业，在节约型社会的建设中具有举足轻重的作用。常州东南经济开发总公司将认真落实科学发展观,在项目建设过程中注重资源节约,通过选择技术水平先进的施工单位,提高对资源的利用效率,降低对环境的影响,真正做到可持续发展。项目在建设过程中会采取以下资源节约措施：1、多渠道推进建筑节材，拉动新型建材应用。因地制宜选择采用新型墙体材料和粉煤灰、矿渣、石粉等工业废料资源作为本项目建设的主导墙材。2、大力应用高性能、低材耗的建筑体系和建筑材料。在附属建筑场所中运用可循环利用的新型建筑体系，如钢结构。3、选择优质的施工企业并要求其适当提高建筑施工技术装备水平，全面提升施工现场装配和机械化生产能力，大幅度提高建筑过程的劳动生产率。4、要求施工单位积极推行“绿色施工”。通过有效应用清洁生产技术，推进“绿色施工”，减少施工对环境的负面影响。创建节约型工地，在施工过程中节约使用煤电油气等资源，降低建筑施工能耗。第四章 节能方案分析中国是能源资源严重短缺的国家。石油、天然气人均剩余可采储量仅有世界平均水平的7.7%和7.1%，储量比较丰富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。按目前探明储量和开采能力测算，中国煤炭、石油、天然气的可采年限分别只有80年、15年和30年,而世界平均水平分别是230年、45年和61年。 近年来能源消费急剧增长，供需矛盾日益突出，已经成为中国经济社会持续发展的最大制约，直接威胁国家经济安全。2005年煤炭产量达21.9亿吨，比2000年翻了一番，仍不能满足需要。石油净进口量由2000年的0.76亿吨，迅速增长到2005年的1.43亿吨。 与能源短缺形成强烈反差的是，能源浪费惊人。近年来单位国内生产总值能耗不降反升，单位gdp能耗数倍于发达国家，按2000年价格计算，2002年至2004年分别为1.30、1.36、1.43吨标准煤万元，2005年与2004年持平，今年上半年同比上升0.8%。 面对如此严峻的形势，今年十届全国人大四次会议审议通过的“十一五”规划纲要确定，2010年单位国内生产总值能耗比2005年降低20%，这是新中国成立以来第一次以法律文件的形式，将节能确立为必须完成的约束性目标。 在众多能耗领域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我国各工业部门全国总能耗的1/3。建设部已把能耗标准作为一个强制性门槛，推行到建筑的各个环节。 把能耗标准作为项目审批、核准和开工建设的强制性门槛。凡是达不到工程建设节能强制性标准的，不得进入市场。” 目前我国城乡建筑围护结构保温隔热和气密性能差、采暖空调系统能源利用效率低下，这与发达国家不断提高的建筑节能要求相比，差距越来越大，譬如北京市，一个冬季每平方米采暖需耗费22.4公斤标准煤，而在德国，这一数字小于9公斤。我国已经编制的居住建筑与公共建筑节能设计标准，都是在原有能耗基础上，通过改善建筑围护结构保温隔热性能，以及提高设备和系统能源利用效率，做到节能50%。按照标准建造的节能建筑，不仅节约能源，还提高了建筑的舒适性，做到冬暖夏凉。统计数据表明，我国目前已累计建成节能建筑面积106亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积7的比例。通过执行建筑节能标准就能把我国巨大的节能潜力挖掘出来，从而提高我国国民经济的总效率。4.1节能设计依据1、民用建筑节能管理规定2、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准【jgj134-2001】3、民用建筑热工设计规范【gb50176-93】4、建筑照明设计标准【gb50034-2004】5、公共建筑节能设计标准【gb 50189-2005】6、江苏省住宅设计标准【dgj32/j26-2006】7、江苏省民用建筑热环境与节能设计标准【db32/478-2001】8、建筑采光设计标准【gb/t50033】9、建筑节能工程施工质量验收规范【gb50411-2007】4.2节能设计要求我国幅员辽阔、地形复杂、由于地理纬度、地势和地理条件的不同，各地区气候差异悬殊，根据气候特点，我国分为五个建筑热工分区：严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区、温和地区。江苏地区属于夏热冬冷地区，累年最冷月平均温度为0-10,最热平均温度为25-30，该地区的建筑必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。江苏又分为两个热工区：寒冷地区（盐城、淮阴、连云港、宿迁、徐州）夏热冬冷地区（南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州）。根据江苏、常州地区的气候特征及相关标准规范，本项目的有关节能要求如下：1、设计指标：室内热环境指标：冬季采暖建筑室内平均温度不低于18，换气次数为1.0次/小时，夏季空调建筑室内平均温度不低于26，换气次数为1.5次/小时，夏季自然通风情况下，建筑物外围护结构内表面温度不高于35。建筑能耗指标：表4-1：本项目采暖耗热量、空调耗冷量、耗电量指标采暖期空调降温期耗热量指标qh(w/m)耗冷量指标qr(w/m)耗电量指标qer(w/m)22.024.012.82、本项目建筑热工设计的一般要求建筑宜布置在良好光照和自然通风条件的地块上，建筑群体的平面和竖向布局，宜采用交错排列、斜、坡地台阶排列形式。不宜采用不利于自然通风的周边式和混合式布置，朝向宜为南偏西5至南偏东30.5之间，住宅建筑的间距系数按江苏省住宅设计标准冬至日底层南向房间宜保证日照系数不少于1小时，绿化方面宜在建筑需要遮阳部位南侧或东西侧布置树冠高大的落叶树，有条件可以采用绿化屋面、并做好建筑物周边场地的绿化工作。3、围护结构规定性指标要求1）本项目所处城市位于夏热冬冷分区，维护结构的热工性能应符合下表规定，其中外墙的传热系数为包括结构性热桥在内的平均值km。表4-2：夏热冬冷地区维护结构传热系数和遮阳系数限值维护结构部位传热系数k w/(m2.k)屋面0.7外墙（包括非透明幕墙）1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数k w/(m2.k)遮阳系数sc（东、南、西向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.24.7-0.2窗墙面积比0.33.50.55/-0.3窗墙面积比0.43.00.50/0.600.4窗墙面积比0.52.80.45/0.550.5窗墙面积比0.72.50.40/0.50屋顶透明部分3.00.42）外墙与屋面的热桥部位的内表面温度不应低于室内空气露点温度。3）建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。当窗（包括透明幕墙）墙面积比小于0.40时，玻璃（或其他透明材料）的可见光透射比不应小于0.4。4）透明屋顶部分的面积不应大于屋顶总面积的20%。5）建筑中庭夏季应利用通风降温，必要时设置机械排风装置。6）外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。7）外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（gb7107）规定的第四级。8）透明幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级（gb/t15225）规定的3级。4.3本项目节能方案建议1、外墙选用苯板外保温。2、屋面采用挤塑聚苯保温板，起到良好的保温隔热作用。3、外门窗采用断热型中空玻璃彩色铝合金系列门窗，密封性，耐久性好，可提高隔声，隔热效果。4、墙体采用节能型砌块。5、厨房卫生间通风排气采用的变压式排风管。6、电梯井避免与卧室相邻，如相邻则作衣柜及隔噪处理，机房做降噪处理。第五章 建设用地分析5.1项目建设用地地块位置：本项目位于常州武进区，延政路以南、花园路以西，规划用地总面积2.0309公顷。莱蒙水榭花都2-b组团使用权类型：出让出让面积：98766.9（约合148.15亩）土地用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年土地获得方式：挂牌竞拍土地状况：净地5.2项目土地利用方案本项目地块经挂牌出让，建设单位已于2009年8月13日取得国有土地使用证，宗地总面积98766.9（约合148.15亩），方案根据集约和节约利用土地资源的原则，在符合常州市总体规划和土地利用规划要求范围内，尽量提高土地利用程度。5.3项目用地符合性分析5.3.1土地开发建设与利用条件受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：1、规划用地性质：商业、住宅用地2、绿地率、建筑密度及容积率控制：表5-1 土地利用控制性指标一览表用地面积（）建筑密度(%)容积率98766.9商业50住宅252.55.2.2用地符合性分析1、该项目竞得的土地在武进区。根据武进用地规划，该地块为商住用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已办理国有土地手续。3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理，一期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。5.2.3投资强度本项目用地面积为35.59亩，总投资21151.40万元，投资强度为每亩594万元。方案符合集约和节约利用土地资源的原则。第六章 项目选址与建设条件6.1项目建设地址6.1.1地理位置拟建项目地点在常州武进区湖塘镇。常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬31。0932。04、东经119。08120。12之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。湖塘镇位于常州市武进区东南部，地处美丽富饶的长江三角洲，在上海、南京两大城市中间，东距上海163公里。湖塘镇既是一座具有悠久历史的文化古镇，又是一座新兴的现代化工业镇。是武进区的三大镇之一。东邻无锡市，西邻常州市戚墅堰区，南与洛阳镇相连，北有联系紧密的横山桥镇，是江苏省首批对外开放的工业卫星城。项目建设基地位于武进莱蒙水榭花都2-b组团，延政路南侧。基地为一规则地块，呈长方形。6.1.2自然状况1、地形、地貌武进地处亚热带北缘，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”之称。植物资源丰富，森林覆盖率14.8%。东南部雪堰、潘家两镇低山丘陵地区盛产茶叶和桃、梨、葡萄等水果。境内有滆湖、阳湖、宋剑湖等自然湖泊，河港塘荡纵横交错，淡水渔业资源丰富，适宜于鱼蟹虾蚌等水产养殖。矿产资源主要有郑陆的石膏矿、焦溪和新安等地的白泥、紫砂、陶土等矿，以及潘家、芙蓉两镇的优质矿泉水。2、气候、气象武进地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236天；常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。6.1.3区域经济2009年，武进全区实现地区生产总值965亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，其中第三产业增加值299.4亿元，按可比价格计算，增长21.1%。第三产业增加值占地区生产总值的比重为31%，比上年提高2.4个百分点。全区人均地区生产总值9.79万元（按户籍人口计算），比上年增加1.1万元。完成预算内财政收入203.82亿元，比上年增长24.4%，其中地方一般预算收入62.88亿元，比上年增长18.6%。财政收入占地区生产总值的比重21.1%，比上年提高0.8个百分点。6.2地块交通6.2.1区域交通常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡常地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家一类开放口岸；常州民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。6.2.2地块交通本地块位于武进区延政路与花园街的西南角。周边道路情况如下：表6-1 道路规划表序号路名起点讫点长度(km)红线宽度(m)建筑后退红线(m)1延政路龙江路常武路6.06010常武路青洋路4.040 102花园街人民路滆湖路4.4366810（1）动态交通本项目住宅出入口设置于延政路,超市主入口设置于花园街，商业街入口共设置三个,分别设置于花园街、地块西侧规划道路、规划南侧规划道路上。（2）静态交通本项目停车方式采用地下停车与地面停车相结合的方式，机动车停车住宅按不小于1辆/户配置。商业、办公机动车停车按不少于50辆/万平方。小区的机动车停车以地下集中停车为主，地面停车为辅，地下停车方便居民私家车的使用，地面停车结合环路设置，方便外来车辆的临时停车，同时避免对居民生活的干扰，非机动车车位位于住宅地下室。为提高小区品质及适应机动车数量日益增长的趋势。地块机动车停车位共442个，其中商业、公寓式办公机械停车位：240个、商业平层停车位：35个、住宅平层停车位：167个6.3基础设施6.3.1给排水给水：由花园街市政管网引入给水管进入小区，并在小区内连成环状管网。商业部分利用市政管网压力直接供水，住宅生活用水由水泵房集中供水。污水经化粪池处理后排入市政污水管网雨水有组织收集后，接入市政雨水管网6.3.2强弱电供电线路道路敷设已经到位，都为地下敷设。弱电地下敷设到位。第七章 项目建设方案7.1项目定位本项目位于常州市武进中心城区中部，西临花园街，北至延政路。本案的定位：综合重视基地的物质以及文化内涵；提供高效的功能布局；运用切实可行的技术，同时具有一定的超前意识；关注日渐迫切的可持续发展问题等因数构成一个城市标识性建筑。7.2总平面布局7.2.1整体布局住宅主楼(32f)尽量布置于北侧，这样可以远离南侧组团住宅塔楼，将日照及视线干扰降到最低，公寓式办公楼（31f）布置于东侧。这样，从东北角度看，两栋塔楼沿道路方向左右布置，使沿街立面空间完整，形体均衡。7.2.2项目建设规模1、用地规模根据莱蒙水榭花都2-b组团国有土地使用证（编号：武国用(2009)1203773号），本项目地块使用权面积为98766.9（合148.15亩），土地用途为商业、住宅，使用权类型为出让。2、建设规模本项目规划用地面积为23725.95（合35.59亩），为地块使用权面积的一部分。拟建项目地上总建筑面积77389.32（其中住宅建筑面积22332.85，公寓式办公建筑面积30340.38，商业建筑面积23950.41，公建配套设施建筑面积765.68）；地下建筑面积16938。3、入住规模本项目建成后，可提供30340.38公寓式办公用房、23950.41商业用房、22332.85住宅房，178户。有利于推进武进中心城区重点核心区建设, 增强城市功能，临延政路的商业气氛可以得到改善，形成既利于商贸，又宜于居住的商住环境。7.2.3道路交通组织住宅塔楼各单元出入口位于地块内部北侧道路上，公寓式办公出入口位于东侧花园街，商业货运和地下车库出入口位于西侧规划道路，在南侧规划道路上设置机动车上下客点，方便卖场巴士和顾客使用，各出入口之间互不干扰。北侧、东侧、南侧作为主要商业界面，布置商业人行出入口。7.3各专业设计7.3.1建筑一、设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法（建设部）城市居住区规划设计规范（建设部）江苏省城市规划管理技术规定（2004）常规200528号关于贯彻执行常州市关于江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）实施的补充规定的通知建筑设计防火规范gbj16-87高层民用建筑设计防火规范（2005年版）gb50045-95住宅设计规范gb50096-1999商店建筑设计规范jgj48-88二、户型平面布置1.四明设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局2.两房及两房以上房型餐厅直接对外通风采光，强调房型设计都以客厅、餐厅独立分区为原则，南北通风。提高住宅的适用性。3.两房及两房以上房型每户均保证两到三间居住空间朝南，每户均保证两间居住空间朝向主要景观。大房型尽量保证所有的起居空间都位于南向，所有客厅净宽一般为4.0米以上，一侧墙的长度不小于3米。4.合理组织套内空间，动静分区，洁污分区，精心设计公共空间和私人空间，就餐空间与起居空间的关系，在控制单套面积的同时，满足各使用空间的建筑面积要求。中小套住宅有净宽大于0.6米,净宽大于0.8米壁橱。5.卧室设置低窗台，内加防护栏杆，通过端头转角阳台的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活品位。6.有房间保证足够的窗地比。分户墙空气计权隔声量设计值不小于40db,套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于30db。7.高层以点式构成为主,端头套型精心设计，充分利用景观和南向面，并且通过转角阳台，侧面阳台和小阳光室,法式阳台等的设置享受到更多的阳光,清风和美景。8.住宅标准层特点：客厅南面大进深阳台营造出空中庭院的感受，并可作为居住空间的拓展；作为工作阳台出售的厨房北侧凹阳台，可扩大厨房的使用面积，还可改造为早餐间；入户花园的设计在提供半室外绿色空间的同时，也为不同住户提供改变空间功能的可能。三、厨卫设计1厨房设计符合整体模数化的要求,以满足不同类型厨房的整体装修要求,包括成套定型设备,一整套排油烟系统和标准定型接口,采用新型管材,作暗藏式管道设计集中管井,采用防渗漏措施,各种接口和配件标准定型化厨房装修.厨房的平面布局以l型为主,增加了操作面长度,满足台案,储,洗,切,烧等个功能要求.每户厨房面积均满足规范要求.并考虑了冰箱的放置位置。2卫生间的设计满足洗浴,洗衣,便溺,梳洗四个主要功能,在部分卫生间布置中考虑干湿分区,所有卫生间均自然通风.单卫生间一类每套不小4, 二三类每套不小5，双卫生间不小于8，并保证至少一个直接采光自然通风。并且在户内适当的地方考虑放置洗衣机的位置。3每一个生活阳台上都预留了污水盆的位置，考虑到以后的住户使用方便。四、建筑造型设计1注重住宅尽端户型的处理：房屋的侧面是它的观景面，尽端户型的山墙上不应是沉闷的一面实墙，而是开放，通透的观景面。2注重阳台处理： 阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。户型设计中尽量保证每户均有向南大阳台，端头户型有侧向大阳台。3注重窗的变化： 窗是使房间空间生动活跃的重要元素。在本次设计中，大量使用了各种不同形式的窗，低窗台，落地窗，转角窗等，使观景的视线更加开阔。并结合建筑立面，在合适位置设置空调机位，外设百页遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。并且成为立面的一部分。4传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，为每一单元设计了一座透明的独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简洁现代的装修营造出住户放松回家的感觉，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等增加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时增加了安全性与领域感。5住宅立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。注重空间造型手法的变化，追求空间，光影，色彩，质感的对比组合。突出个性，强调识别性和归属感。同时也将古典建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。色彩的运用和体形的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。7.3.2结构1、依据建筑结构荷载规范（gb5009-2001）混凝土结构设计规范（gb50010-2002）建筑抗震设计规范（gb50011-2001）高层建筑混凝土结构技术规程（jgj3-2002）地基基础设计规范（gb50007-2002）建筑桩基技术规范（jgj94-94）砌体结构设计规范（gb50003-2001）2、自然条件(1)工程所在地区基本风压为wo = 0.4okn / ，地面粗糙度类别为c类。(2)工程所在地区基本雪压为so =0.35kn / ，雪载准永久值系数分区为区。(3)工程所在地区为常州武进，抗震设防烈度为7 度，设计地震分组第一组，设计基本地震加速度值为0.1g。3 、主要设计参数(1)本工程建筑结构以及各类结构构件的安全等级均为二级；结构的设计使用年限为50 年。(2)本工程建筑抗震设防类别为丙类。(3)本工程地基基础设计等级为丙级以上。4、材料选用(l)各类结构构件所用混凝土等级及构件尺寸根据计算及构造要求在后续设计阶段明确。(2)普通钢筋采用hpb235 级和hrb400 级钢筋，预埋件采用q235 钢。(3)建筑填充隔墙采用轻质材料。 5、结构上的作用(1)永久荷载为结构及大型设备的自重。(2)可变荷载： 楼面及屋面活荷载标准值按 建筑结构荷载规范 （gb 50009-2001 ）取值。 6、其他作用：(1)结构分析时不计温度应力的作用，通过在合适的位置设置后浇带及适当提高配筋率等措施，控制因温差产生的不利影响。(2)结构分析时不考虑地基、基础及上部结构的共同作用，基础设计时按规范要求控制建筑的整体沉降及整体倾斜，控制基础相对上部荷载的偏心。7、上部结构设计(1)上部结构选型：根据国家的技术经济政策，坚持因地制宜、就地取材的原则，合理选用结构方案和建筑材料，做到技术先进、经济合理、安全适用。为保证结构的整体受力性能，控制楼板裂缝，楼（屋）盖均采用全现浇钢筋混凝土楼（屋）盖。(2)伸缩缝、沉降缝、抗震缝的设置：本工程高低层层数相差较多，应设置沉降缝。当采用筏形基础时，如能通过先施工主楼、采用加强后浇带等措施控制各部分基础沉降差，可不设沉降缝。地下室长度超过规范要求应设伸缩缝，地上部分在合适的位置设置伸缩缝，伸缩缝应满足抗震缝的要求。(3)商业楼采用框架结构体系，高层住宅采用剪力墙结构体系。 8、结构措施高层地下室不设伸缩缝，长度超过规范要求，但设计施工中采取如下措施：(1)地下室顶板加强配筋以提高抗裂性能，全截面的配筋率不小于0 . 5 % ，配筋应采用小直径、小间距。(2)选用低水化热水泥，减少粗细骨料的含泥量，优化混凝土集料的配比，控制混凝土的水灰比。(3)根据本工程特点，采用uea 补偿收缩混凝土技术。(4)在合适的位置设施工后浇带。(5)生活水池应和主体结构脱开。设计时水池池壁和地下室外墙、底板、顶板分开，间距满足设备专业要求。(6)房屋顶层的剪力墙、房屋的楼梯间、电梯间、端开间的纵向剪力墙、端开间，水平和竖向分布筋的最小配筋率为0.3 %。间距为200。(7)电、楼梯间使楼板削弱，将电、楼梯间周边的楼板加强，并双层双向配筋。(8)形成凹槽部分增设拉梁、拉板，并加强配筋。7.3.3其他一、消防设计1设计依据及设计标准(1)中华人民共和国高层民用建筑设计防火规范 (gb50045-95)(2)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）(3)民用建筑设计防火规范本地块建筑为一类及二类建筑物和耐火等级为一级和二级设计。2.总体消防车道形成环道，消防车道通达到每一单元，车道宽4米。每幢高层住宅均设有不少于一个长边的消防扑救面和一个不小于15米*8米的消防登高场地。沿街商铺总长度均不超过150米，其长度超过80米设置人行通道，满足消防要求。各栋楼之间距离均满足规定的消防间距。3 .防火分区地下车库均小于4000平方米划分防火分区,同时设有火灾自动报警系统和自动灭火系统及不低于二级耐火等级的消防器材间,另外还设有事故照明和疏散指示灯。地下自行车库不设计喷淋系统，每个防火分区小于500平方米，每个分区都有至少一个独立疏散出口，并在相邻防火分区间的防火墙上开设防火门，作为该防火分区第二个疏散出口。沿街底层商铺二层商铺自身为一个防火分区.高层住宅每栋每层总面积小于1000平方米。每500平方米设置防烟分区,防烟分区不跨越防火分区.地上和地下的不同部分分别设计可开启窗户进行自然排烟和设置机械排烟设备4.消防疏散地下车库按照疏散规范要求,每个防火分区设两个以上的疏散口,最大疏散距离小于60米。设置底层商铺二层商铺的高层居住组团, 一、二层的商铺与住宅的楼梯间电梯间完全分离,互不干扰。商铺的疏散距离满足常州市消防局发布的规定。高层住宅每单元靠外墙设置一个能够通向屋顶的封闭楼梯间，同时靠外墙设置共用消防前室，与前室相通的门为乙级防火门。通向地下室的楼梯在底层加设乙级防火门。每部疏散楼梯在底层均能直接疏散到室外。每单元设置两部电梯，其中一部考虑作为消防电梯使用。二、卫生防疫1.基地内设有大面积绿化提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。2.基地内住宅均为南偏东或者南偏西，经过日照分析，均满足日照要求。其卧室、厅的窗地比大于1/7，厨房、卫生间窗地比大于1/10。3除一室户外每户均保证二个以上朝南房间。4居住用房均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。5电梯尽量远离卧室、起居室，或作处理降低了噪声干扰。6城市道路卧室外窗采用双层中空玻璃，以利安全并隔绝噪声。7生活水池采用不锈钢材质成品水池，并采取水质技术、结合，定期打扫、消毒，保持水质。小高层分高区、低区供水，高区运用水箱技术，低区水经减压阀减压后供水。8公共场所的卫生按照不同使用功能规范的卫生标准执行。9公共场所的公共卫生器具按照规范设置，公共卫生间的大便器采用蹲式大便器。三、环保设计1、设计依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）给排水和热水供应设计规范（tj1574）2、生活废水、污水处理本基地废、污水纳入市政水管道。生活粪便污水：经化粪池厌氧处理后排入市政污水管网。3、给水泵基础均设置减震器，进出水管设置可曲绕橡胶接头，以降低噪音水平。4、屋面明露给水管均采用保温措施。所有相连建筑均采用合用泵房。5、生活垃圾：本基地内居住区不设置压缩垃圾站，在每个组团物业放置废物箱，由专人收集至小区附近的垃圾生化处理站处理。6、噪声预防为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房作建筑隔声处理。对风机、水泵等采用低噪音型。所有电动设备均设橡胶减震垫或弹簧减震器、风机、水泵的进出口均安装软接头，以隔断噪声与震动对环境的影响。设备机房围护结构内侧均贴吸声材料。机房各进风、排风口由土建做吸声处理。7、废气排放地下室停车库的废气经管道可至高空排放。厕所排风按照规范经管道井至屋面排放。8、绿化环境绿化环境是整个地块重要组成部分，绿轴将中心景观与组团绿化串联，使组团绿化与绿轴相互参透，风格相互统一协调。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市住区氛围，形成都市中的“绿洲”。“人可以改造环境，环境也可以改造人”。贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，是增长人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。7.4项目进度计划7.4.1本项目建设期24个月。项目实施进度安排详见下表：表7-1 项目实施进度表时间内容建设期（2010.05起）2010.05-2010.122011.01-2011.042011.05-2011.102011.11-2012.04项目前期准备工程勘察与设计建筑工程道路工程给排水工程供电工程信息管线工程燃气工程小区环境配套工程竣