酒店项目可行性研究报告1.doc

山东山东山东山东 xxxxxxxx 配套酒店项目配套酒店项目配套酒店项目配套酒店项目 项项项项目目目目申申申申请请请请报报报报告告告告 二二 一一 年年 五五 月月 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况.1 第二节第二节 项目概况项目概况.2 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析38 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析.38 第二节第二节 产业政策分析产业政策分析.38 第三节第三节 行业准入分析行业准入分析.39 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析40 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析42 第一节第一节 用能标准和节能规范用能标准和节能规范.42 第二节第二节 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析.43 第三节第三节 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析.44 第五章第五章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析49 第一节第一节 项目选址及用地方案项目选址及用地方案.49 第二节第二节 土地利用合理性分析土地利用合理性分析.50 第三节第三节 征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案.50 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.51 第一节第一节 设计依据及标准设计依据及标准.51 第二节第二节 厂区周围环境质量现状厂区周围环境质量现状.51 第三节第三节 设计原则设计原则.51 第四节第四节 施工期环境影响及治理措施施工期环境影响及治理措施.51 第五节第五节 运营期环境影响及治理措施运营期环境影响及治理措施.53 第六节第六节 生态环境影响分析生态环境影响分析.55 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析56 第一节第一节 经济效益分析经济效益分析.56 第二节第二节 行业影响分析行业影响分析.59 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析61 第一节第一节 社会影响效果分析社会影响效果分析.61 第二节第二节 社会适应性分析社会适应性分析.61 第三节第三节 社会风险及对策分析社会风险及对策分析.62 第九章第九章 结论和建议结论和建议64 第一节第一节 结论结论.64 第二节第二节 建议建议.64 山东*配套酒店项目 1 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况 一、项目名称一、项目名称 山东*配套酒店项目 二、项目建设单位二、项目建设单位 *有限公司 三、项目法人代表三、项目法人代表 法人代表：吴克孟 通讯地址：*市*区新区菊香苑 四、建设地点四、建设地点 山东*配套酒店项目位于*市*区黄河路南约 200m， 庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。 五、建设单位概况五、建设单位概况 *有限公司成立于 2007 年 11 月 27 日，是由全国 500 强 企业华泰集团有限公司与大型国有独资企业*市城市资产经营有限公 司投资兴办的合资企业。公司现有职工 106 人，注册资本 3000 万元， 年开发建设能力 20 万平方米，是具有四级资质的房地产开发企业。 公司下设财务部、综合办、工程部、预算审计部、市场部五个职能部 门。拥有一批适应房地产开发发展需求的高素质专业人才，具有高、 中、初级各类专业技术人员 80 余人，占职工总数的 80%。是一个集房 地产开发、商品房销售、售后服务、物业管理、房屋租赁、会展服务、 酒店管理服务于一体的综合性企业。 公司成立之初，凭借集团公司的雄厚实力，取得了*市有史以来 投资最大的市政项目-*场馆项目的承建权。*场馆项目主要包括* 展览中心、会议中心、国际大酒店及配套设施项目（简称“黄河国际 山东*配套酒店项目 2 论坛中心”）。三大项目统一规划、同期设计、同期建设。展览中心、 会议中心规划建筑面积 8 万平方米，投资 6 亿元；国际大酒店规划建 筑面积 6 万平方米，投资 4 亿元。项目规划选址（黄河路以南、广利 河以北、庐山路以东、天目山路以西区域内）北邻*区政府、西近* 市新长途汽车总站、南接广利河最大水上景观、东驱*职业学院，恰 在东西城对接中心地带，周边约计 20 公顷的面积将由市政府统一规 划打造成*市中心城“中心商务区”之标志性地段。项目建设期二年， 2007 年 12 月-2009 年 9 月。项目建成后，对完善*市城市功能、提 升城市形象、加快*市外向型经济发展、带动周边土地升值具有非常 重要的意义，同时公司将获得与项目投资价值相等的可开发土地，为 公司房地产项目未来十年内的开发与发展储备了丰厚的土地资源，将 极大促进公司业绩的增长。 “十一五”期间，*有限公司将在集团公司“走出去”战 略实施的带动下，逐步拓展在青岛、日照、安徽等的房地产开发业务， 时间见证成功，机遇和挑战相生，诞生于二十一世纪的*有限 公司将不断解放思想、与时俱进，同社会各界共同携手努力，打造* 房产新明星，为构建和谐*作贡献。 六、项目申请报告编制单位六、项目申请报告编制单位 第二节第二节 项目概况项目概况 一、项目申请报告的编制依据一、项目申请报告的编制依据 本项目申请报告的编制依据主要包括： 1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书 2、产业结构调整指导目录(2005 年本) 3、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 山东*配套酒店项目 3 4、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定 5、房地产行业现行有关法律、法规和现行技术规范、规定 6、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 7、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 8、*市城市发展总体规划及相关规划 9、*市房地产发展有关规划 10、项目承办单位提供的基础资料 11、项目所在地有关基础资料 二、项目申请报告研究范围二、项目申请报告研究范围 1、申报单位概况 2、拟建项目概况 3、建设用地和相关规划 4、资源利用和能源消耗分析 5、环境影响分析 6、经济效益和社会效果分析 三、研究总结论三、研究总结论 该项目的建设符合国家产业政策和*市城市发展规划，有利于改 善城市环境面貌，将成为*市的一座标志性建筑。 山东*配套酒店项目位于*市*区黄河路南约 200m。 庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。该宗 土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独 厚的建设条件。 基地用地面积 31261.3 平方米，总建筑面积 50667 平方米，其中 地上建筑面积 46324 平方米，地下建筑面积 4353 平方米，建筑总高 度 99.895 米。主体建筑地上二十七层，地下一层。 山东*配套酒店项目 4 经估算，本项目建设总投资 36000 万元，固定资产投资为 34927 万元，铺底流动资金为 1073 万元。在固定资产投资中，建筑工程费 15931 万元，设备购置安装费 11484 万元，配套工程费用 1743 万元， 其他费用 3755 万元，预备费 2014 万元。 资金筹措：项目建设资金全部由企业自筹解决。 项目营业收入 13110 万元，销售税金及附加 849.53 万元，利润 总额 6658.27 万元，所得税 1664.57 万元，税后利润 4993.7 万元。 项目总投资收益率 18.02%，项目财务内部收益率 14.25%。 经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和*市城市发展规 划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，自然和人文 环境优美。酒店按照五星级酒店标准设计，集餐饮、住宿、康体、娱 乐、休闲为一体，是融水文化内涵与现代建筑艺术于一身的国际商务 度假酒店，它的建成将成为山东*地区的一座标志性建筑。 通过以上分析，项目切实可行。 四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表 序号序号项目项目单位单位数量数量备备 注注 1总用地m231261.3 2总建筑面积m250677 地上建筑面积m246324 地下建筑面积m24353 3架空面积m2650（不计入容积率） 4建筑占地面积m27066 5绿地面积m29554 6建筑层数层27 7建筑高度m99.895 8总客房数间/套260 9地上停车位个200 10地下停车位个40 山东*配套酒店项目 5 11总图规划指标 容积率-1.48 建筑密度22.6 绿地率%30.5 12建设期月20 个 13总投资万元36000 14销售收入万元13110 15销售税金及附加万元849.53 16利润总额万元6658.27 17所得税万元1664.57 18税后利润万元4993.7 19总成本费用万元5602.2 20总投资收益率%18.02 21所得税后内部收益率%14.25 22盈亏平衡点%27.82 23投资回收期年7.46含建设期 1.67 年 五、项目提出的背景五、项目提出的背景 自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民 群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质 文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务业的发展和建设。 *市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的 发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城市面貌发 生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发 展步伐，实现*市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重 视城市的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大 招商引资力度，优化投资环境，加快了城市化的发展速度。 随着*市经济的快速发展，城市面貌的改善，这个因胜利油田而 扬名的城市，越来越多的被外界关注，吸引了大批投资者和从业者前 来。国内外成功人士纷纷前来考察投资，但宾馆档次不高，功能较欠 缺，难以真正满足旅客的消费需求。需要高档的、具有一定规模的酒 山东*配套酒店项目 6 店来为投资者、游客提供服务，因此，*有限公司决定投资 3.6 亿元建设山东*配套酒店项目。 六、项目建设的必要性六、项目建设的必要性 1、符合国家的相关产业政策 *市区位优势明显，产业基础良好，各方面条件具备，当前是服 务业发展的良好时机。按照市委、市政府的总体部署，我市服务业发 展将确保一年求突破、两年大发展、三年上水平，努力把*打造成为 济南与青岛之间的服务业发展高地。服务业发展的主要任务目标是： 到 2010 年，全市服务业增加值年均增长 20%以上，占地区生产总值 的比重达到 36%，服务业实现税收占地方财政收入的比重达到 40%以 上，就业人数占全社会就业人员的比重达到 35%以上，加快形成与先 进制造业相融合、与现代服务业相配套、与城镇化进程相协调的现代 服务业体系，带动全市经济整体素质有新的明显提高。 *有限公司投资兴建的山东*配套酒店项目可 健全、提升*市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名 度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此该项目的建设符合 国家相关的产业政策。 2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要 房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、 机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电 器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行 业的发展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能带动相关产业 发展的新的经济增长点。同时，房地产销售增长 10%，可带动 gnp 增长 0.5%。因此，该项目开发建设项日的实施将极大地促进相关产业 的发展，拉动地方经济增长。 山东*配套酒店项目 7 3、是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要 我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民 转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生 面临找工作，我国就业形势严峻。20 世纪 90 年代以来，我国推出了 一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展 方面起到了积极作用。商业属于劳动密集型项目，日常运营需要大量 的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大 量的工作人员，能够为社会提供大量的就业机会。 目前各地第三产业的发展滞后，很大程度上是限制了商业的流通 和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台， 而该项目的建设就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。通过商 贸物流可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加 工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机 会，推动区域经济的快速发展。 综上所述，该项目的建设不仅符合国家产业政策，而且对*市的 经济发展产生巨大的拉动作用。因此，山东*配套酒店项 目的开发建设是十分必要的。 七、建设地点七、建设地点 （一）建设地址 山东*配套酒店项目位于*市*区黄河路南约 200m。 庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。该宗 土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独 厚的建设条件。该地块水、电、交通、通讯等基础设施齐全，交通方 便，是开发建设酒店的理想地段。 （二）建设场址优点 山东*配套酒店项目 8 a：地理位置良好。该处是*市*区，出行便利，教育、医疗、娱 乐、购物极其方便，多条公交线路纵横交错，住户出行方便。 b：公共服务在较近范围内可以获得，功能齐全。 c：靠邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，拆迁、建 设施工便利。 d：建设用地较规整，便于改造方案的布置。 e：周围机关、企事业单位较多，人文环境较好。 八、建设规模、主要建设内容及公用工程八、建设规模、主要建设内容及公用工程 （一）建设规模、建设内容 本项目地上分为酒店，外出租办公，酒店员工宿舍三个部分： （1）酒店的裙房四层为酒店配套，主楼的 1227 层为酒店客房， 总客房数 260 间/套。酒店的主楼标准层面积 1262 平方米左右，设置 18 个客房。建筑面积为 36819 平方米。 2）主楼的 510 层为外出租办公楼层。建筑面积为 11670 平方米。 3）酒店裙房的东北角布置了一栋 5 层的酒店员工宿舍。建筑面 积为 2116 平方米。 （二）公用工程 1、交通运输 本项目位于*市*区。*市*区位于山东省东北部，黄河三角洲 腹地。地跨东经 11812421185952，北纬 37 1413373157。东濒渤海，西依黄河，南与广饶县、博兴 县接壤，北与垦利县毗邻。东西最大横距 67.5 公里，南北最大纵距 26.5 公里，总面积 1155.62 平方公里。城区北距垦利县城 15 公里， 山东*配套酒店项目 9 西距利津县城 20 公里，南距广饶县城 50 公里，西南到省会济南 220 公里，西北到首都北京 450 公里。 2、通讯条件 *区通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内 外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输 交流，为项目的建设提供了便利条件。 3、供电 该项目用电由*区供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电 网络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。 4、供水 该项目所需用水由*区自来水公司供给，可从就近的市政供水管 网接入即可满足项目用水需求。 5、排水 该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水 管，生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。 6、采暖 项目采用集中供热方式取暖，热源由 市政供热管网 供给，自 就近的供热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。 7、生活用气 本项目气源为天然气，由市政天然气公司供给，自就近的供气管 到引入，可满足项目居民生活需求。 九、总图布置九、总图布置 建筑整体程开放的 u 字形布置，裙房位于基地的东侧，主楼在西 南角，酒店弧形的裙房和主楼围合出一个空间，作为酒店的主入口， 酒店的入口从二层进入，汽车通过大坡道可以直接到达酒店的入口， 山东*配套酒店项目 10 站在酒店的入口和大堂里面可以直接看到广利河和耿井水库的景观， 视线非常好。在酒店的主楼底层设置两个单独的出入口，一个设在西 南角，一个设在西北角，为今后在酒店中办公的人员进出，实现酒店 人员和办公人员流线互不干扰。酒店的主楼一层和裙房一层的南面组 成一个大空间，作为对外出租的空间，同时裙房设置独立的出入口， 在基地东面的支路上设置了两个出入口。东南角的入口为酒店的后勤 出入口，后勤工作人员和酒店的货物由此进出，不影响酒店客人的流 线。同时基地东南角的入口为酒店的次入口，会展会议中心的人员可 以方便的进入酒店和办公楼。 在酒店的东北角布置了一栋酒店员工宿舍，宿舍和酒店裙房之间 有 9 米的间距，两者通过外墙金属装饰百叶相连，外型看两者为一体， 其实两者主体相互独立，尽量减少员工宿舍对酒店形成的影响。 十、平面功能设计十、平面功能设计 地下室平面： 地下室为一层，设地下汽车库，局部为平战结合核 6 级人防及设 备用房，设备用房为制冷机房、变电所、水泵房、消防水池、生活水 池、柴油发电机房及员工通道。 建筑面积 4353m2 ，地下室层高 4.5 米，局部设备用房层为 5.8 米。 底层平面： 南侧部分：银行营业厅，办公门厅。 东侧部分：设员工入口、卸货车位、卸货区、洗衣机房及架空自 行车库。 西侧部分：设消防控制室、厨房粗加工、酒店总仓、职工办公室、 保安室、打卡、更衣室、制服间、职工餐厅和职工厨房。 山东*配套酒店项目 11 北侧部分：员工宿舍，架空停车位。 酒店入口架空部分：设酒店停车位及酒店辅助出入口。 建筑面积 3947m2 ，层高 4.3 米。 二层平面： 南侧部分：西餐厅兼咖啡吧，大堂吧，商务中心 西侧部分：设置酒店大堂(两层通高)，两侧车道直接上二层进入 酒店大堂，入口大台阶下设架空层汽车库（为 4.6 米）。 东侧部分：厨房。 中间部分：酒店总台，餐厅。 建筑面积 5404m2 ，层高 5.1 米。 三层平面： 设置多功能厅（两层通高），豪华包厢（为 5.5 米），包厢，厨 房。 建筑面积 4767m2 ，层高 4.2 米。 四层平面： 设置康乐健身中心。 建筑面积 2949m2 ，层高 3.65 米。 五层平面： 设置室内游泳池（至池底为 5.9 米），出租办公区。 建筑面积 2616m2 ，层高 3.55 米。 六十层平面： 设置出租办公区，各层建筑面积 1262m2 ，层高 3.55 米。 十一层平面： 设置为设备层，新风机组等设备放在此楼层内。层高 2.195 米。 十二二十三层平面： 山东*配套酒店项目 12 设置酒店客房。各层建筑面积 1262m2左右，层高 3.55 米。 二十四二十六层平面： 设置行政客房，行政酒廊（两层通高）。各层建筑面积 1262m2左 右， 层高 3.55 米。 二十七层平面： 设置客房。建筑面积 1322m2 ，层高 5.0 米。 十一、交通、绿化景观设计十一、交通、绿化景观设计 （一）交通设计 酒店的主入口在西面，入口两侧各设有 8 米宽的弧形汽车坡道可 直接进入酒店入口区域，这样既方便了客人的进出，也使酒店的入口 更加气派，主入口的坡道下面设置了架空层停车场。在基地的东侧设 置地下室汽车库出入口。 1、交通系统按基地实际情况采用主路和支路结合的车行系统布 局方式，合理组织人流，车流及停车问题。 2、道路等级：酒店区规划道路宽均为 8 米，消防车道宽 4 米， 绿地步行道宽 0.61.5 米。 3、出入口选择：酒店的主入路口在西面规划路，后勤入口从基 地东南角进入，出租办公的主入口在南面。 4、停车系统：本工程共设置 240 个机动车停车位，酒店的停车 位主要布置在地面和主入口架空的室外停车场，分为南北两个区，共 设有 200 个停车位，（其中包括：其中架空层 65 个及 4 个大巴停车 位）。地下室共设有 40 个停车位供办公和酒店的业主使用。 （二）绿化景观设计 山东*配套酒店项目 13 1、本工程集中绿地布置在用地南侧，结合入口广场布置，其它 绿地布置在大楼四周，停车场布置植草砖，绿化。 2、纯绿地按 100%计入绿地面积，地下室顶板上覆土 1200 高，按 100%计入绿地面积，总绿地面积 9554m2，绿地率 35%。 十二、土建结构设计十二、土建结构设计 1. 工程概况 本工程位于*市*区黄河路南约 200m，拟建建筑包括：510 层 办公，1227 层酒店、4 层裙楼、5 层宿舍，用结构缝分开。 2. 各子项工程的概况如下表： 子项名称 地下层数 地上层 数 房屋高度 (m) 结构体系 楼盖结 构 基础型式 酒店 12798.945 框架-核心 筒结构 钻孔灌注桩 裙楼 1417.200 框架结构钻孔灌注桩 宿舍 0516.300 框架结构 现浇板 钻孔灌注桩 说明：1 地下车库为人防地下车库，人防抗力等级为六级。 3.建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构的安全 等级 设计使用年限 抗震设防类 别 地基基础设计等 级 地下室防水 等级 二级50 年丙类乙级二级 4.自然条件 1) 风雪荷载 基本风压地面粗糙度基本雪压 多层 wo=0.45kn/m2 高层 wo=0.55kn/m2 c 类 so=0.40kn/m2 2) 抗震设防的有关参数 抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组 山东*配套酒店项目 14 七度0.10g第二组 5.场地的工程地质及水文地质条件 基础设计水位的确定 地下室设有主要机电设备，一旦进水将使建筑物正常使用受到影 响或损失，建筑防水设计按历年最高水位考虑；验算地下室外墙承重 能力及地下车库抗浮验算时设计水位的取值，根据地质勘探报告取室 外地坪以下 1.5m。 6.本工程相对标高0.000 对应的绝对标高 6.500 7.结构选型 1) 抗侧力结构体系 各子项工程的抗侧力结构体系和抗震等级详见下表： 抗震等级 子项名称结构体系 框架剪力墙 酒店框架-核心筒结构二二 裙楼框架结构三 宿舍框架结构三 2)屋盖及楼盖结构 本工程全部的屋盖及楼盖结构均采用现浇钢筋混凝土楼板。人防 地下室的顶板厚度为 250mm，以承受核爆动荷载的作用，并对早期核 辐射进行防护。 3) 关于结构缝及后浇带的设置 地下车库的尺度较大（总长度达 120m 左右），因此，每隔 40 米 左右设 800 宽的抗收缩后浇带（纵横方向共 3 条）；上述后浇带应在 其两侧结构施工完两个月后，采用比相应构件部位混凝土强度等级高 一级的微膨胀混凝土进行补浇；地下车库为超长建筑，为减小建筑超 山东*配套酒店项目 15 长带来的混凝土收缩和温度应力等对结构的不利影响，拟采取以下措 施： 设计：适当提高基础以及地下室顶板、地下车库顶板的最小 配筋率，配筋率控制在 0.3%左右，顶板采用双层贯通配筋。 材料：混凝土原材料应采用低收缩、低水化热水泥(例如粉煤 灰水泥等)，采用碎石骨料，基础底板的混凝土加入适量防水剂；同 时应严格控制混凝土外加剂的品种、质量和剂量。 施工：控制混凝土的浇筑时间和浇筑温度，以部分抵消混凝 土收缩和温度应力对结构的不利影响。在混凝土浇筑施工中，应采取 二次振捣措施，并应加强混凝土养护，特别是前期养护。 4) 地基基础 拟考虑采用钻孔灌注桩，桩承台间设置地梁。 5) 抗浮设计 根据地质资料，地下水埋深较浅(地表下 1.5m 左右)，水压力较 大，地下车库进行抗浮验算后，要求无上部结构处增设抗拔桩。 8.主要结构材料 1)钢筋 梁主筋采用 hrb400 级钢筋，板钢筋采用 hrb400 级钢筋，混凝土 墙体、柱主筋采用 hrb335 级钢筋；箍筋一般采用 hpb235 级钢筋，配 筋大处采用 hrb335 级钢筋。 2) 混凝土 构件部位 混凝土 强度等级 备注 地下室 c35 酒店c30c60（c30） 柱墙采用 c30c60， 梁板采用 c30 山东*配套酒店项目 16 裙楼c35（c30） 框架柱采用 c35， 梁板采用 c30 宿舍c35（c30） 框架柱采用 c35， 梁板采用 c30 3) 砌体 非承重砌体（用作填充墙） 墙体材料使用部位砌块强度等级砂浆强度等级 混凝土多孔砖 外墙、楼梯间、电梯 井 mu10.0m5 加气混凝土空心砌块内隔墙mu5.0m5 十三、给排水设计十三、给排水设计 （一）设计依据、设计范围 1. 建筑专业提供的平、剖、立面图，以及建筑设计说明。 2. 建设单位提供的基地周围部分市政配套资料。 3. 现有国家颁布的有关规范和规定。 （1）建筑给水排水设计规范 （gb50015- 2003） （2）高层民用建筑设计防火规范 gb 5004595）（2005 年 版） （3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb 50067 97） （4）人民防空工程设计规范 （gb 50038 2005） （5）人民防空工程设计防火规范 gb 50098-98 （6）自动喷水灭火系统设计规范 （gb 50084-2001）（2005 年版） 山东*配套酒店项目 17 （7）建筑灭火器配置设计规范 （gb50140- 2005） （8）室外给水设计规范 （gb50013- 2006） （9）室外排水设计规范 （gb50014-2006） 4. 建设单位和建筑专业提供的人数资料。 5. 设计范围:红线内建筑物室内外给水、排水、热水、消火栓消 防、自动喷水灭火及灭火器配置等设计与配合。 （二）给水设计 1、本项目用水水源取自市政供水管网 ，据甲方提供市政供水压 力最低为 0.25mpa。 2、分不同方向从市政管网引入两条 dn2000 进水管，在区块周边 形成环形供水管，从此环管供给生活、消防用水。 3、用水量汇总表 各用水部位统计结果如下 用水部位用水 标准 单位数量用水 时间 变化 系数 最大日最大 时 平均 时 宾馆客房(旅 客) 400.00l/ 床d 51224.02.20204.8018.778.53 宾馆客房(员 工) 90.00l/ 人d 40024.02.2036.003.301.50 办公 50.00l/ 人班 12008.01.2060.009.007.50 职工宿舍 100.00l/ 人d 40024.02.8040.004.671.67 餐饮业(中餐 酒楼) 50.00 l/顾 客次 60010.01.3030.003.93.00 餐饮业 10.00 l/顾 客次 4008.01.304.000.650.50 理发室、美 容院 60.00 l/顾 客次 10012.01.706.000.850.50 桑拿 170.00 l/顾 客次 10012.01.7017.002.411.42 山东*配套酒店项目 18 总计如下 未预见水量百分比：10 最大日用水量：580.71（立方米） 最大时用水量：62.26（立方米） 平均时用水量：36.77（立方米） 4、给水系统 1)绿化由市政直供。给水系统按建筑功能分区，竖向分四区。 2)低区：-14 层，为裙房，由低区变频供水设备供水； 3)中区：510 层，为办公区，由中区加压变频供水设备加 压供水； 4)高 1 区：1219 层，为客房 1 区，由高 1 区加压变频供水设 备加压供水； 5)高 2 区：2027 层，为客房 2 区，由高 2 区加压变频供水设 备加压供水； 在地下水泵房内设置 50 吨不锈钢生活水箱两座，设置低、中区， 高区变频供水设备各一套。 （三）热水设计 洗衣房 70.00 l/每 kg干 衣 5008.01.3035.005.694.38 会议厅 8.00 l/座 位次 7174.01.305.741.861.43 游泳池(游泳 池补充水) 0.15 水池 (容积 立方米) /d 48024.01.0072.003.003.00 绿化 2l/m2100008.01202.52.5 山东*配套酒店项目 19 裙房和客房设置集中热水系统，分区同冷水系统，采用机械全循 环。热源采用地源热泵供给的 60热水。在地下室水泵房内设置 30 吨不锈钢热水箱一座，并设置低区，高 1，高 2 区热水变频供水设备 各一套。热水管道采用上行下给形式，每个用水点尽量做到同程供水。 （四）排水设计 1、酒店办公采用雨、污、废分流制，公共厨房废水经隔油池处 理，生活污水经化粪池处理。经收集后排入市政污水管网 2、室内污水设专用通气立管，保证排水的通畅，同时减少噪音， 并每隔两层设结合通气立管。 3、污水排水量 450m3/day 4、雨水： 屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，就近排入市政雨水管道。水 量计算采用当地暴雨强度公式， 其中：重现期 p=10 年 设计降雨历时：t=t1+t2,t1=10 分钟 综合径流系数：=0.80 主要设备表主要设备表 序 号 名 称型 号 及 规 格 单 位 数 量 备 注 1 不锈钢 生活水箱 有效容积50m座 3 设在酒 店地下 泵房内 2 酒店高区 变频供水设备 配泵gbws-i-28.5-128-3-slg三台三 用，单泵性能： q=9.5m3/h，h=128m, n=5.5kw/台 配800气压罐 套 1 1627 层 山东*配套酒店项目 20 2 酒店中压 变频供水设备 配泵gbws-i-28.5-88-3-slg三台三 用，单泵性能：q=9.5m3/h，h=88m, n=4kw/台 配800气压罐 套 1 616 层 3 酒店消火栓泵 xbd40-140-hy q=40l/s，h=140m，n=90kw 台 2 一用 一备 4 酒店自喷泵 xbd30-150-hy q=30l/s，h=150m，n=75kw 台 2 一用 一备 5 湿式报警阀组 zsfz150 套 10 6 消防水泵 接合器 sqs150 套 10 7 自动搅匀潜水排 污泵 80jywq40-15-1600-4 q=40m/h，h=15m，n=4kw 台 24 消防电 梯集水 坑内 8 自动搅匀潜水排 污泵 65jywq25-15-1400-2.2 q=25m/h，h=15m，n=2.2kw 台 8 地下室 排水 9 自动搅匀潜水排 污泵 50jywq10-13-1200-1.1 q=10m/h，h=13m，n=1.1kw 台 16 地下室 排水 10 单栓 sn65 套 150235 11 自闭式喷头 dn15 个 6600 12 自喷 增压稳压设备 （）z13型套 1 设于稳 压机房 13 消火栓 增压稳压设备 （）x10型套 2 设于稳 压机房 十四、电气设计十四、电气设计 （一）设计依据 1、民用建筑电气设计规范 （jgj 16-2008） 2、10kv 及以下变电所设计规范（gb50053-94） 3、高层民用建筑设计防火规范 （gb 50045-95）（2005 版） 4、供配电系统设计规范（gb50052-95） 5、建筑物防雷设计规范 （gb50057-95）（2001 版） 6、火灾自动报警系统设计规范 （gb50116-98） 山东*配套酒店项目 21 7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97） 8、城市中低压配电网改造技术原则 9、建筑照明设计标准（gb50034-2004） 10、人民防空地下室设计规范 （gb 50038-2005） 11、 建设单位设计任务书及设计要求 （二）设计范围 1、变、配电系统 2、电力配电系统 3、照明系统 4、自动控制系统 5、火灾自动报警和联动控制系统 6、漏电火灾报警系统 7、建筑物防雷系统 8、接地安全系统 9、节能 10、人防电气系统 (三）变、配电系统 1 负荷等级：本工程中所有消防设备用电、应急照明、消控中心、 安防系统电源、弱电机房、餐厅、厨房、ktv、多功能厅、银行营业 厅、高级客房、客梯、生活水泵、排污泵等均按一级负荷供电，其中 经营管理用和设备管理用计算机系统电源为一级负荷中的特别重要负 荷。其余一般照明及动力负荷为三级负荷。 2、负荷估算： 酒店专变 总计算有功功率=2937kw 山东*配套酒店项目 22 总计算无功功率=1305kvar 总计算视在功率3214kva 补偿后：cor=0.9 选 sc(b)10-1000kva/10kv/0.4kv 型干式变压器 4 台。 总装机容量：4000kva 3、供电电源： 本工程拟由当地供电部门提供两路独立 10kv 电源进线，采用电 缆埋地引入设在地下车库内的专用变电所。并在地下室内设柴油发电 机房一座，作为第三电源。 4、专用变电所： 本工程拟设一座 10/0.4kv 专用变电所，设置于地下车库内，采 用 10kv 双电源供电，内设 4x1000kva 干式变压器，为本工程提供所 需电源。并在地下室内设柴油发电机房一座，内设一台 1120dflc（常 用 1000kw）柴油发电机组保证酒店消防负荷及重要负荷用电。 变电所内高压运行方式为 10kv 双路常供，不设母联，操作机构 采用 cit 型，手动+电动操作，系统为中性点直接接地。变压器均采 用干式变压器，高配选用 sm6 型环网开关柜，低配采用 artu 低压开 关柜。 0.4kv 侧采用单母线分段结线，母联常断。0.4kv 进线开关与母 联开关之间均设电气连锁+机械连锁，先断后通。同时变压器进线柜 进线开关与柴油发电机组电源进线开关之间设电气连锁+机械连锁。 且柴油发电机的启动命令必须当两段主母线均失电时才可启动，不能 并网运行。平时柴油发电机组投入使用时，应根据需要切除部分负荷， 确保发电机组不过载运行。火灾时由消防控制中心自动或手动切除非 消防负荷，确保消防负荷用电。 山东*配套酒店项目 23 5、电能计量方式： 本工程采用高压集中计量方式。在每路 10kv 进线处设置总计量 装置。 6、功率补偿： 本工程无功功率采用低压集中自动补偿方式，每台变压器低压母 线上装设不燃型干式补偿电容器，对系统进行无功功率自动补偿，使 补偿后 10kv 侧的功率因数大于 0.91，0.4kv 侧的功率因数大于 0.93。本工程要求荧光灯均选用电子整流器，功率因数不小于 0.95。 7、变电所内无功补偿电容器选用抗谐波电容。 (四)电力配电系统 （1）配电电压为220v/380v，对大容量负荷、电梯均采用放射式 供电，动力及通风系统采用混合式配电方式。对重要设备如：消防用 电设备（消防水泵、排烟风机等）、信息网络设备、消控中心等均采 用双回路专用电缆供电，在最末一级配电箱处设双电源自投，自投方 式采用双电源自投自复。为保证用电安全，用于移动电器装置的插座 的电源均设电磁式漏电保护（动作电流30ma）。 （2）非消防设备用电干线采用密集型母线槽或阻燃低烟无卤交联 聚乙烯铜芯电缆，消防设备用电干线采用耐火型阻燃低烟无卤交联聚 乙烯铜芯电缆沿桥架沿井道敷设。照明、动力配电支线均采用阻燃低 烟无卤聚乙烯绝缘铜芯线（消防设备用电采用耐火型阻燃低烟无卤聚 乙烯绝缘铜芯线）穿管（sc 焊接钢管）沿墙、楼板、地板及吊顶内暗 敷。消防管线应敷设在不燃体结构内，且保护层厚度不小于 30mm。当 采用明敷时，采用金属管或在金属桥架上涂防火涂料保护。 （3）照明开关、插座均为暗装，除注明者外均为250v，10a，应 急照明开关应带指示灯。插座均为单相两孔加三孔安全型插座。卫生 山东*配套酒店项目 24 间内开关、插座选用防潮防溅型面板。各层照明配电箱除强电井内、 配电间、地下室明装外，其它均为暗装。动力箱、控制箱为配电间、 强电井、机房、车库内明装，其它暗装。 （4）室外强电管网采用电力电缆穿电缆排管敷设，电缆排管采用 双壁波纹管，管与管之间应用 c20 细砼填实并包方。砼包方顶层应在 道路路面以下-0.5 米，若达不到要求则需在管道上方加扎钢筋，砼层 相应加厚以增加强度。 (五)照明系统： 本工程设正常照明、应急照明，重要场所及设备机房设备用照明， 主要出入口、走道、疏散楼梯前室等设疏散照明。工作照明以电子整 流节能型日光灯为主。所有插座回路采用 30ma 的漏电开关保护人身 安全。 消防控制中心、变配电所、楼梯间、水泵房、保安用房等重要机 房的应急照明照度按 100考虑；门厅、走道按 30考虑；其他场所 按 10考虑。本工程应急照明采用自带蓄电池应急灯，应急工作时间 应不小于 45min。 (六)自动控制 （1）生活泵、潜水泵等采用水位自控、超水位报警；消防加压 泵采用压力控制。 （2）消防水泵、排烟风机等平时就地检测控制、火灾时通过火 灾报警及联动控制系统自动控制。 （3）空调机和新风机控制要求见暖通专业说明书，火灾时接受 联动控制。 （4）空调、生活泵、潜水泵、防火卷帘等由厂商配套控制箱。 山东*配套酒店项目 25 （5）非消防电源的切除是通过空气断路器的分励脱扣或接触器 来实现。 (七)防雷系统： 1、本工程按二类防雷设置。屋顶装避雷网加避雷小针，防雷建 筑物避雷网格不大于 10 米 x10 米或 12 米 x8 米。凡突出屋面的建筑 构筑物及金属管道和大型金属门窗均应与避雷系统作可靠连接。引下 线利用柱内二根大于 16 主钢筋对号焊接而成，并设置接地电阻测 试点。 2、防雷击电磁脉冲：为预防雷电电磁脉冲引起的过电压和过电 流，在下列部位装设电涌保护器（spd）： 1）在变压器低压侧装一组 spd。当 spd 的安装位置距变压器沿线 路长度不大于 10mm 时，可装在低压主进断路器负载侧的母线上，spd 支线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。 2）在重要设备如：重要的弱电系统、电梯控制装置、消控中心 及对人身安全要求较高的或贵重的电气设备等供电的末端配电箱的各 相母线上。 3）对重要的信息设备、电子设备、控制设备的订货提出装设 spd 的要求。 4）由室外引入或由室内引至室外的电力、信号、控制、信息线路等 在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱的引入处装设 spd。 (八)接地系统： 1、本工程接地系统采用 tn-s 系统，所有配电箱外壳及插座接地 线应可靠接地，接地装置与防雷接地装置共用，建筑物内 pe 线与 n 线严格分开。 2、接地体采用联合接地体，防雷接地、电气安全接地及其它需 山东*配套酒店项目 26 要接地的设备均共用接地体，接地电阻小于 1 欧姆。接地装置采用基 础主钢筋环形焊接而成。当接地电阻达不到要求时，可补打人工接地 极。 3、变压器中性点直接接地，pe 线与 n 线严格分开。专用变内设 总等电位联结箱，把变电所内接地钢板、公共设施的金属管道（上、 下水、热力、煤气等管道）及建筑物金属结构等与总等电位联结箱作 可靠电气连接。所有带浴室卫生间内均设局部等电位联结箱，局部等 电位联结箱须用-25x4 镀锌扁钢与卫生间内地面钢筋网可靠联结。在 消防控制室、电梯机房、弱电机房以及各层强、弱电井等处做专用接 地。 游泳池设局部等电位联结箱，用-25x4 镀锌扁钢将 0，1，2 区内 所有导电体做辅助等电位联结，用-40x4 镀锌扁钢将游泳池局部等电 位联结箱与接地装置可靠联结。 4、凡正常不带电，绝缘破坏时可能带电的电气设备的金属外壳、 穿线钢管、电缆外皮、支架等均应可靠与接地系统连接。 5、总等电位箱、局部等电位箱由紫铜板制成，应将建筑物内保 护干线、设备金属总管（上、下水、热力、煤气等管道）、建筑物金 属构件等部位进行连接。总等电位连接线采用 bv-1x25 sc25。总等电 位连接均采用各种型号的等电位卡子，绝对不允许在金属管道上焊接。 主要设备表主要设备表 序号名 称型号及规格单位数量备 注 1干式变压器scb10-1000kva 10/0.4kv台4 210kv 进线柜sm6-imp台2 310kv 出线柜sm6-qm台4 山东*配套酒店项目 27 410kv 计量柜sm6-gbc-b(改)台2 5低压进线柜artu台4 6低压馈出柜artu台21 7低压电容柜artu台4 8低压联络柜artu台2 9油机投切柜artu台1 10柴油发电机组1120dflc（常用1000kw）台1 11火灾自动报警系统jb-3102/200套1 12漏电火灾报警系统jha-2000套1 13照明配电箱、柜bx台23 14动力配电箱、柜bx台14 15双电源配电箱bx台31 16应急照明配电箱bx台32 十五、暖通设计十五、暖通设计 （一）主要设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 (gb50019-2003) 高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95（ 2005 年版） 公共建筑节能设计标准 50189-2005 公共建筑节能设计标准（山东省标准）j10786-2006 锅炉房设计规范 gb50041-2008 城镇燃气设计规范 gb50028-93 通风与空调工程施工质量验收规范 gb50243-2002 热泵系统工程技术规范 gb503662005 与建筑专业和业主商量确定的空调制冷、制热方案。 山东*配套酒店项目 28 （二）设计范围 本工程集中空气调节系统设计。 地源热泵制冷机房系统设计。 锅炉房设计。 消防防排烟、地下汽车库排烟通风及其它设备房通风系统设计。 地下室人防通风系统设计。 本工程采用地源热泵系统，其中地下部分竖井埋管设计，由建设 方委托具有水文地质勘察设计资质的单位设计施工。 （三）设计计算参数 1、室外设计参数：（参济南） 夏季空调室外干球温度 ()：34.8 夏季空调室外湿球温度()：26.7 夏季空调日平均温度()：27.2 最热月相对湿度(%)：73 夏季室外平均风速(m/s)：2.8 冬季采暖室外干球温度()：-7 冬季空调室外干球温度()：-10 冬季室外平均风速(m/s)：4.3 最冷月相对湿度(%)：44 2、室内空气调节设计参数 区域夏季温度 夏季相对湿 度 (%)* 冬季温度) 冬季相对 湿度