农业生产资料交易中心及技术研发项目初步可行性报告.docx

农业生产资料交易中心及技术研发项目初步可行性报告第一章 项目背景一、项目概况项目名称：农业生产资料交易及技术研发中心建设地点：大连市东港区建设规模：本项目占地面积约148亩（10万），新建农业生产资料交易中心及技术研发中心等建筑面积约1万，总投资45亿元。建设内容：（1）新建现货垫资交易平台、电子信息中心、技术研发中心、配套服务设施及信息综合服务中心等；（2）新建专家公寓、工作人员住房、配套公共设施用房等；（3）相配套的总图工程、给排水、供电、消防等公用基础设施。建设期：3年项目经济效益：项目建成后农业生产资料交易中心部分年产值10亿元，利税总额为 3000万元。投资单位：中国供销集团有限公司建设单位：中合置业有限公司运营单位：大连农业生产资料交易中心二、相关单位简介（一）投资单位简介中国供销集团有限公司（以下简称“中国供销集团”）于2010 年1月经国务院批准，在国家工商总局登记注册，是中华全国供销合作总社(以下简称“总社”)全面落实国务院关于加快供销合作社改革发展的若干意见精神，全额出资打造的全国供销社系统企业龙头。中国供销集团是总社以所属企业为基础组建成立的，是集贸易、实业、信息、服务、科研于一体的综合性企业集团。经营范围涉及农业生产资料、棉花、农副产品、再生资源、日用消费品、融资服务、进出口贸易、房地产开发及旅游酒店业等几大板块。目前，农资、棉花、再生资源、农村日用消费品等经营领域处于全国领军地位。拥有中国农业生产资料集团公司、中华棉花集团有限公司、中国再生资源开发有限公司、新合作商贸连锁集团有限公司、北京全国棉花交易市场有限责任公司、中合置业有限公司等16家企业集团和专业公司。2011年末总资产400 亿元，2011年度营业收入1300亿元。中国供销集团以确立主营业务行业龙头地位为目标，坚持为农服务宗旨，以城乡统筹的理念、国际化的战略、专业化的经营、现代化的管理，依托全国供销社系统独特优势，通过塑造品牌，打造平台，规范管理，加快优势资源整合、重组，巩固、完善全国农业生产资料、农村日用消费品、农副产品、再生资源经营服务网络体系；不断向上下游、前后端产业链延伸，积极开拓国际市场，大力扩展服务范围，快速扩大经营规模，促进工农产品双向流通、城乡产业紧密融合，着力培育一批主业突出、竞争力强、影响力大的领军企业、行业旗舰。中国供销集团的成立，对于深化供销社企业管理体制改革，优化资源配置，提升供销社企业品牌形象，打造核心竞争力，推动供销社企业加快发展，引领供销社系统构建新农村现代经营服务新体系，具有重要战略意义。（二）建设单位简介中合置业有限公司（以下简称“中合置业”），简称（ccre）由中华全国供销合作总社发起，于1997年经国家工商总局批准成立，目前为中国供销集团出资直属公司。公司注册资本3亿元，注民用和商用建筑产业的投资开发。以新儒家理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是中合置业的最大特色。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是中合人获得成功的基石。自创建以来，中合置业一贯主张工作与生活的平衡，为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单的人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。中合置业发轫于1997年，2007年进行战略调整，将大众物业开发确定为公司核心业务。经过近10余年的发展, 目前业务覆盖到了长三角、环渤海、中原地区的多个城市，累积开发面积数百万平米。中合置业已经发展成为立足北京,面向全国,布局二、三线主要重点城市的颇具规模的中国一线房地产开发企业。中合置业有限公司建立了规范的管理制度和激励有效约束有力的运行机制，企业决策体系科学理性。凝聚了一批年富力强、成熟稳重、掌握时代特征与时俱进的职业精英。中合置业秉承“以人为本、创新为魂”的核心价值观，凝聚智慧，发挥整体最优的企业优势，力争成为具有品牌竞争力的国内主流房地产开发公司。三、大连农业生产资料交易中心该农资中心建成后，主营业务为农业生产资料的购销，五年内建起集信息助推、农化服务、物流配送于一体的农资经营服务体系，业务可辐射整个辽东半岛乃至东北三省。中心依托供销社的物流体系，按照“电子商务/实物交割+物流配送”模式，以现代信息技术为主要手段，发挥铁海联运优势，打造全程物流服务，构建连接农产品生产者、经营者和终端消费者的产销直供电子现货交易平台，形成运作规范、品种齐全、技术先进、机制灵活，以国内农产品及其加工产品、物流运力、现货选择为交易标的的新型粮食交易市场。（一）经营范围主要经营范围有粮食及其制成品电子交易；农业生产资料电子交易；物流能力电子交易；粮食代采代销；物流配送服务、物流金融服务、信息咨询服务、企业展示服务；有机肥料的技术开发与研究、货物及技术进出口等。（二）交易模式依托粮食物流体系建立，以电子商务/实物交割+物流配送为基本模式，主要通过将粮食网上交易与产销区物流配送有机组合，也可通过实景交易即实物交割，增加农民收益、提高粮食流通效率、降低粮食流通成本，保障粮食安全。（三）交易流程（电子交易、实物交易）电子交易1、交易商根据本中心保证金入金标准将资金汇入指定监管银行专用结算账户（卖方可使用注册仓单），获得交易权限（要约与应约权限）。 2、交易商在本中心发布要约；要约的信息包括：品名、交收时间、交易价格、交收仓库、价格类型、验收地、产地、执行标准、品质（含容重、不完善粒、杂质等指标）、包装说明、详细说明、要约有效期、相关图片等内容。本中心交收时间最长为自发布要约时间起60日，交易商应选择在此时间之内的日期设定交收时间。3、要约一经发布，交易系统自动冻结该要约交易保证金（或注册仓单），要约交易保证金=要约订货量*要约订货价格*要约交易保证金标准。4、交易商对于未成交或未完全成交的要约可以进行应约。应约一经确认，交易系统自动冻结该应约交易保证金（或注册仓单），应约交易保证金=应约订货量*应约订货价格*应约交易保证金标准。5、卖方应约价格小于或等于买方要约价格，或买方应约价格大于或等于卖方要约价格，确认提交应约即生成电子合同；卖方应约价格大于买方要约价格，或买方应约价格小于卖方要约价格，要约方有权选择是否按应约方价格成交。要约方选择成交并确认即生成电子合同，要约方选择不成交则应约方交易保证金（或注册仓单）解冻。6、成交的要约，要约订货量根据卖方销售量或买方购买量自动减少，交易商需按成交保证金标准在成交后的5个工作日内补足成交保证金，逾期未补足的按交易违约处理。实物交易1、交易中心提供各卖家成品展地（节假日照常营运），卖家根据自身需求场地规格与交易中心商谈，中心收取场地租赁费；2、买家进场自主查看并选择所需农产品，买卖双方本着平等、公平、自愿的原则自主交易。四、项目意义东三省农业已经进入了参与国内竞争的时刻，并且粮食安全日趋成为东北农业重要课题，但是东北至今仍没有一个具有较强竞争力的农业生产交易中心，大连率先建设农资交易中心意义甚大。1、首先作为农产品主销地，有助于打破地方保护主义，促进农产品市场集聚，有效缓解农资因季节性影响而出现价格大起大落的局面；2、其次项目中心先进的管理理念，创新的交易手段，推动了当地农业生产资料市场效益增长方式的转变；3、最后率先发展现代农业，提高质量标准也为东北农业参与国内甚至国际竞争奠定了一定基础。第二章 项目建设的必要性和可行性分析一、项目的必要性（一）发展农资交易中心是配合落实国家农业政策的需要为贯彻落实国务院关于促进农业机械化和农机工业又好又快发展的意见精神，近日，商务部印发了关于加快农机现代流通体系建设的意见。此意见强调，各地要完善相关政策扶持措施，积极争取多渠道资金，支持完善农机销售和服务网络，加强农机专业市场、配送中心、信息采集发布系统和区域性售后服务中心等农机流通基础设施建设。发展农业生产资料交易中心顺应国家对农业发展期望。 （二）注重农业技术研发是当前市场形势的要求随着有限农业资源的开发利用和生产集约化程度的提高，人们越来越注重发挥科技进步的作用。这不仅是因为科学技术的潜力是无穷的，而且它比其他资源代价低。据测算，我国农业总产值的增长贡献中，农业科技进步作用所占的比例在上世纪八十年代为27%左右，现在大约40%左右。但是，与发达国家科技进步因素占60-80%相比，我国农业技术研发与发达国家相比尚有较大差距，农业科技应用潜力甚大。（三）注重农业技术研发是从根本上解决农业效益低、利润薄的途径传统的农业技术是在小农分散经营、手工劳动条件下发展起来的,因而劳动生产率很低，对农业发展有很大的局限性。如加大科技投入，采用现代农业技术体系，可使农业经济效益大为提高。科教兴农的实践也证明，科技推广应用好的地区及专业户，生产经营的效益也颇为突出。依靠科技增产，借助科技致富，是广大从事农业生产与交易者的迫切要求。（四）两者互为必要，缺一不可农资交易中心可为技术研发提供资金保障，科技研发又可反作用于农资获得更高产、更高效收益，两者互为必要性。二、项目的可行性（一）公司技术优势明显支撑项目可行中国供销集团旗下的中农集团是专业从事农资生产、销售和服务的大型企业集团，在平抑农资价格、服务农业生产上发挥了不可替代的主渠道作用。旗下的中棉集团在全国棉花主产区和主销区设有分支机构，国际贸易业务发展到全球主要产棉国，棉花经营量名列国内前茅。旗下的中再生公司是我国最大的专业性再生资源回收、加工和利用企业，年回收再生资源能力500多万吨。旗下的新合作集团是全国前10位的连锁超市重点企业，网络布局全国16个省区的800余个县域市场。旗下的全国棉花交易市场创建了国内领先的棉花现货交易服务平台，为3300余家涉棉企业提供储备棉、商品棉交易，物流配送，仓储监管，供应链金融、信息等综合服务。旗下的中棉工业公司是我国棉花加工机械制造的龙头企业，拥有100多项专利技术和国家级棉花加工工程技术中心。（二）公司经济实力雄厚支撑项目可行2011年，中国供销集团实现销售收入1239亿元，位居2011年中国500强企业第83位，中国服务业500强企业第31位。有足够的财力支持农业生产资料交易中心的持续运营及技术研发中心的稳步建设。（三）大连政策扶持优势保证项目可行辽宁沿海经济带发展规划要求把大连建设成东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心、区域性金融中心，这为农资交易平台的搭建、物流配送提供了地方政策支持。三、 swot分析（一）优势分析1、项目区位优势项目地位于的东港区域规划占地约5.97平方公里，是大连着力打造的新cbd中心，其功能及影响力将辐射整个东北三省和环渤海经济圈，将成为环渤海经济圈建设的，标志性核心价值区域之一。依山傍海，背靠繁华，配套成熟，人文环境高雅。毗邻大连和东北传统的金融商贸中心人民路，驻大连70%的银行、80%五星级酒店、60%外资公司云集于项目2公里半径经济圈内。2、投资单位优势（1）依托中国供销集团搭建该平台，可以将集团旗下子公司涉农产业加入到交易系统中，实现不同产业之间的互动良性发展；（2）供销集团凭借自身品牌知名度，产生客群聚集效应。（二）劣势分析1、农资交易模式创新度不高，与全国农批市场交易方式无本质区别，对客户吸引力无明显优势；2、建设地处于一线海景地段，潮湿度严重，若不采取充分的防潮措施，将对建成后的办公、居住环境产生困扰。（三）机会分析我国农业科技贡献比与发达国家存在较大差距，未来发展潜力巨大，项目建成后，可率先迎合农资行业科技化发展大势。（四）威胁分析项目所在地为大连最高端区域，但处于起步阶段，规模成形尚需一定时间，公共设施还不完善，未来项目办公、居住便捷性不足。第三章 项目设计和方案一、项目设计及方案（一）设计依据1、国家城市居住区规划设计规范gb50180-93(2002年版)；2、国家及省、市现行建筑工程设计规范标准等及相应法规；3、国家及省、市规划建筑设计方案报批的有关要求；4、项目地形图及用地红线图；5、商业建筑设计规范；6、国家及省市现行建筑、结构等各专业设计规范标准及相应法规；（二）项目概况项目位于大连市中山区东港区东南部，项目4公里范围内可到达火车站、人民路、青泥洼商圈，距离周水子机场约9公里，沈大高速约19公里。大连城市大动脉原点，四通八达。项目名称：农业生产资料交易中心及技术研发开发单位：中合置业有限公司项目的定位：农资交易及技术研发等相关配套服务开发项目地址：大连市中山区东港区占地面积：项目总占地面积10万建筑面积：配套住宅、公寓25.5万，商业中心4万，农资办公楼1 万，其中：编号项目名称二级部室建筑面积（）1技术研发中心技术研发室2000监测仓储室1000结算监控室10002农资交易中心农机部2000现货电子交易部1500加工配送部10003综合服务中心服务室1500建设内容：研发中心、交易中心、信息服务及配套服务设施。（三）项目总体规划设计1、农资办公楼组织框架农资办公楼技术研发中心农资交易中心综合服务中心技术研发室农机部监测仓储室现货电子交易部服务室结算监控室加工配送部2、人员配置办公楼设总经理一名，下辖三个中心各设主任一名，副主任二名，五个室、部各设负责人1-2名。3、组建方式农资办公楼由中国供销集团为主体，各业务涉及相关子公司参与合作组建。经费投入上由供销集团负责筹措。运行机制上实行由总经理带领，各中心主任负责制下的职能组室结构，按各室岗位职责既分工又合作，达到科学高效运作。4、运行管理机制按现代企业管理制度的模式经营，实行总经理负责制下的职能部室结构，依性质和任务定岗、定职、定人员，建立以质量效益为中心的管理制度。实行绩效优先和按劳取酬相结合的报酬制度，使办公楼各项规章制度健全，运行机制良好，经营走上规模化轨道。二、价格定位针对项目区域进行了广泛、细致的市场调查后，根据项目区域价格的发展趋势，中国供销集团与入场农资办公楼经营的会员单位签订承租协议，依据市场公允价格确定租赁价格。剩余配套建筑部分（专家公寓、办公人员住房、便民配套商业）采取公开出售，根据合作框架协议书，现将地块片区定价如下：楼层片区名称建筑面积（）租金 （元/*日）年收入（万元）备注10-11技术研发室20002146农资办公楼年租金总收入857.75万元9监测仓储室10002738结算监控室10002736-7农机部200032194-5现货电子交易部15003164.253加工配送部10002731-2服务室15002109.5编号片区名称建筑面积（）售价 （万元/）销售收入（亿元）备注1公寓、住房2550002.563.75销售总收入79.75亿元2便民公建40000416 三、进度安排依据所制定的开发计划，项目分3期开发，每期10万约一年建成，开发经营期共计为3年，计划2012年10月动土开工，2015年9月底全面竣工交付使用，2016年9月销售完毕。2012.09-2012.09 规划设计、工程招投标2012.10-2012.10 场地平整、土石方工程2012.10-2012.12 基础及地下室工程2013.01-2013.05 主体工程（出地面达0即可预售）2013.05-2013.07 外立面装饰工程2013.07-2013.09 外围配套及景观绿化施工2013.10 一期工程竣工验收交付使用剩余工程依此进度开发，合理地施工安排时间，在规定的时间内可完成项目整体建设。第四章 投资估算和效益分析一、项目投资成本估算（一）投资费用主要内容该项目从初步可行性研究到建成后投产，需投资金额较大。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算，该项目投资成本费用估算的主要内容包括：1)、土地取得费及税费；2)、前期工程费；3)、政府前期性收费；4)、建筑安装工程费； 5)、基础设施费用；6)、工程管理费用； 7)、销售费用；8)、不可预见费；9)、财务费用；10)、各种税费。其中：前8项合计为项目开