2009年易居中国青岛超级大盘的前期可行性研究.ppt

青岛市进入机会及李沧区旧村改造 项目可行性研究报告 易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司 南京机构 2009年5月 1 呈中南集团 2 1.青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况 3.房地产发展趋势 4.四地块详细解析 6.投资初步可行性结论 5.投资价值与风险评估 3 强 西宁 贵阳 银川 兰州 乌鲁木齐 哈尔滨 海口 南宁 济南 太原 呼和浩特 石家庄 大连 沈阳 成都 重庆 天津 深圳 广州 北京 福州 合肥 长春 厦门 南京 宁波 郑州 青岛 西安 长沙 南昌 武汉 杭州 上海 昆明 城市竞争力 房 地 产 可 持 续 发 展 潜 力 弱 强 报告总结论一 注：右图为我司根据全国35个 大中城市的统计数据，包括行 业环境、市场基本面、市场发 展面和发展协调面以及未来需 求面5个一级指标，30个二级 指标，通过层次分析法和因子 分析法评价而成的结果。下同 青岛的城市竞争力与房 地产可持续发展潜力均 处于三线城市的较高水 平，适宜进入。 在三线城市当中，青 岛住宅市场活跃程度 较高，而且由于城市 外向型经济的跨越式 发展，未来城市经济 加速发展和人口快速 导入都为青岛住宅和 商业地产的开发增添 更加巨大的动力。与 其它三线城市比较而 言，具备更高的投资 价值。 城市综合竞争力 重庆 成都 天津 广州 深圳 合肥 昆明 福州 南昌 郑州 长沙 西安 青岛 杭州 宁波 南京 武汉 厦门 沈阳 南宁 海口 呼和浩特 石家庄 长春 大连 济南 兰州 哈尔滨 太原 贵阳银川 西宁 乌鲁木齐 上海 强 弱 强 住 宅 市 场 投 资 机 会 北京 报告总结论二 5 我们建议， 四地块的拿地时序为： 地块c 双峰山李村河片区改造项目 地块a 大枣园南岭社区改造项目 地块b 上王埠东王埠桃园改造项目 地块d 南王埠金水路片区改造项目 地块c属于青岛cld规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立 ，必将获得丰厚收益。 地块a顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改 变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。 地块b区位良好，但地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大 。 地块d虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在 合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。 地块c 投资回报50% 风险程度 1 2 3 4 地块a 投资回报32% 风险程度 地块b 投资回报33% 风险程度 地块d 投资回报43% 风险程度 投资 回报 风险 程度 强 强 弱 各地块在报告下文中只简称编号 6 1.青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况 3.房地产发展趋势 4.四地块详细解析 6.投资初步可行性结论 part 1 5.投资价值与风险评估 7 part 1 青岛城市宏观环境 青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙 头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居 住功能。 李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相 比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的 地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。 随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成 为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、 快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难 题，并拉动市民到李沧置业。 青岛全市总人口761.56万人，市区276万人 李沧人口46万人（含11万外来人口） 全市2008年gdp增速17.16%，李沧区仅3.59% 全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42% 李沧零售额增速与全市持平，为22% 李沧人均可支配收入达到全市水平20464元 青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展” 李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区 中部打造青岛北部商贸中心 东部打造青岛中央居住区 交通规划将对对城市扩容产生长远影响 魅力青岛 潜力李沧 1 城市概况 自然地理：山优海美,气候宜人 8 青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西 南与日照市接壤 地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明 全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市的三大特色 经济港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋 青岛 1 城市概况 城市地位：东部沿海中心城市 9 中国著名品牌之都中国著名品牌之都 中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一 综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中国北方旅游大市中国北方旅游大市 2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入 281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。 中国对外贸易强市中国对外贸易强市 青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一位 口岸外向度75%，列中国第一位 交通强市交通强市 高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一 青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到 发达国家水平。 城市 中国名 牌产品 中国驰名 商标 中国行业 标志品牌 深圳 4416 11 青岛 4415 7 佛山 4014 7 宁波 3512 5 奥帆基地第一海水浴场 国家历史文化名城/国际港口城市/滨海旅游度假城市 中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一 1 城市概况 青岛辖七区（市南、市北、四方 、李沧、崂山、城阳、黄岛）五市 （胶州、即墨、平度、胶南、莱西 ）。 李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾 ，南与四方区相邻，北与城阳区接 壤，位于青岛市中部，是青岛城市 中心连接外界以及城市纵深发展的 必定选择。 行政区划：李沧是青岛主城北大门 市北区 29平方公里/54万人 四方区 35平方公里/43万人 崂山区 389平方公里/19万人 黄岛区 277平方公里/ 32万人 城阳区 553平方公里/50万人 李沧区 98平方公里/35万人 市南区30平方公里/50万 人 1 城市概况人口特征：李沧将承接主城人口居住功能 截至2008年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%； 五市(县级)485.3万人，增长0.6% 。人口自然增长率缓慢，仅1.73。 李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万 人（户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人， 主要为分布在李村中小企业外来务工人员。 规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到 550600万人。未来将以导入外来人口为主。 青岛主城人口的工作、生活目前聚集在 市南、市北和四方三区。而三区目前可 供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓 、东进”的推进，以及李沧中央居住区 的规划，土地资源丰富的李沧将主要承 接其它三区人口外扩的主城人口居住功 能。 1 城市概况 交通布局：立体路网，四通八达 12 公路公路：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补充 ，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市122个乡镇（街道办事处）均实现了 晴雨通车，通公路的行政村达到100%。 铁路铁路：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中， 胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通道的重 要组成部分。 港口港口：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其中 ，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要口 岸，是国家综合运输体系中的主枢纽港之一。 航空航空：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线94条、年旅客吞 吐能力787万人次、年货邮吞吐量11.6万吨。 青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、 华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家 联系的纽带。目前初步形成港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系。 李沧gdp低速增长 2005到2008年全市经济发展较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列， gdp的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业 等，高附加值的服务业（如金融、高新it技术）发展则相对缓慢。 而李沧区是青岛传统工业聚集区, 以利润较低的重工业企业为主, 2008年受全球经济下 滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下， gdp低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的 大力投入，gdp将得到很大提升。 13 2 宏观经济 李沧四大工业集团： 青岛汽车 青岛碱业 钢铁集团 青岛石化 14 2 宏观经济 近年来，李沧的房地产市场投资力度明显加大，特 别是2008年投资额增幅明显，在全市的比重也在逐 年增加。 房投力度：李沧房投增长明显 零售额：李沧增速与全市持平 社会消费品零售总额连续三年增幅上涨，李沧的增速高于全市总体水平。 在经济增速放缓的大背景下，青岛市社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费 者对后市经济仍然充满信心，这对商业地产的发展是个重大利好。 商贸业一直是李沧区的相对优势产业。李村商圈的维客、北方国贸、利客来多年 位列青岛十大零售企业销售额排行榜。 15 2 宏观经济 16 2 宏观经济 可支配收入：李沧增速高于全市水平 李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平，未来消费潜力较大。 青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业 化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群。 3 城市规划 总体规划：环湾保护、拥湾发展 立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈 层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为 外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三 条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向） 对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼 ”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半 岛区域一体化进程。 莱西 平度 即墨 胶州 胶南 18 四方、李沧至城阳环湾区域 积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照 多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升 级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都 市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为 主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市 组团。 目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经 出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融 、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区 域核心区。 相关阅读：李沧西部将成为该区拥湾发展主力 3 城市规划 四方、李沧至城阳环湾区域 “环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”， 成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区 交通规划：对城市扩容产生长远影响 19 3 重庆路将建设贯穿市区南北的 快速公交系统; 青银高速李沧收费站将北移至 城阳区，与环胶州湾高速公路 一起打造成市区快速内环。 2020年之前将建成m2、m3、 m1地铁，2020年之前将建成 的m2、m3、m1地铁，将在李 沧的中西部设立多个站点。 在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置 业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。 m2：一期（20092014） m3：二期（20132017） （北到金水路） m1： 三期（20162020） 四横三纵纵快速路网轨轨道交通建设规设规划 城市规划 20 西部打造胶州湾东岸核心商务区 西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从 这里崛起。 中部打造青岛北部商贸中心 中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是 青岛的北部商贸中心。 东部打造青岛中央居住区 东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成 青岛的中央居住区。 3 城市规划 李沧规划：两区一心 a b c d 21 相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区 3 城市规划 建设 中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26 平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。 相关阅读：李沧中部打造青岛北部商贸中心 3 城市规划 郑郑家商圈家商圈：重点发展金融、会展、总部 经济等高端服务业，努力建成集商务、 旅游、服务于一体的现代化商务区。 东李商圈东李商圈：全力建设鞋帽、服装、高档家具 、文化产品专业规模市场，打造立足青岛、 辐射半岛城市群的专业消费市场群。结合东 李旧村改造，在九水东路两侧，建设东李特 色商业街区。 a b c d 中心商圈中心商圈：重点发展商务商贸、金融 保险、餐饮娱乐业，打造综合购物、 餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大 功能区。 沧口商圈沧口商圈：大力发展现代物流业。结合青岛火车 新客站拆迁改造，建设（鲜、干）海产品、服装 、崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮五大街 区。沧口飞机场地块建成集商贸、文化、服务机 构以及商务办公酒店、公寓、居民楼等为一体的 青岛北部中央商住区。 地块a及b的青 银高速以西部 分位于此片区 规划范围。 1 7 3 6 4 2 5 规划区域西起308国道（黑龙江路）和青银高速，东至崂山区界松岭路一线，横跨 25个村庄，现住人口3万多人，改造后可以容纳30万人。cld占地34平方公里，建 设用地面积约18平方公里。在未来的8到10年内形成一个，总投资160亿元、总建 筑面积约500万平方米、吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成为市区北部最适 宜发展和安居的新城区。 23 相关阅读：李沧东部打造青岛中央居住区 3 城市规划 规划中的青岛中央居住区分为7个 片区 1.青岛休闲商住区 2.银路东环山居住区（地块b部分） 3.工业片区 4.双峰山片区（地块c） 5.虎山片区 6.金水路片区 7.天水路片区（地块d） b地块 c地块 d地块 地块b的青银高速以东部分 ，及地块c、d都属于此片 区规划范围。 24 1.青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况 3.房地产发展趋势 4.四地块详细解析 6.投资初步可行性结论 part 2 5.投资价值与风险评估 25 part 2 房地产市场概况房地产市场概况 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧产品的 单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。总 体来看，中低价位的中小户型房源即刚性需求的释 放成为支撑李沧市场活跃的主力。 客源外来化、年轻化将成为区域客源变化的必然趋 势。从板块来看，四方跟李沧区的房价相对比较低 ，客户地位相对重合，未来冲击较大。 本次中南的四个项目的开发未来将直接与绿城、伟 业两个百万大盘短兵相接，在共同炒热、炒熟区域 市场的竞合当中，通过产品细分市场的错位竞争抢 夺客户资源是投资成败之关键。 大盘竞争，错位求生 2008年青岛市投资与建设规模： 房地产开发投资额年增15.7% 施工面积3074.7万平米，竣工面积657.3万平米 2008年李沧住宅市场交易数据： 成交面积42万 ，现有市场规模不大； 成交均价4678元，增幅7.8%，增幅水平不高； 成交主力总价为60万以下 成交主力单价为6000以下 成交主力户型为二房 成交主力面积80-100平方米 竞争环境方面： 四方与李沧目前客重合度高，需有效引导 李沧成为青岛百万大盘聚集地，规模优势明显 外地大鳄提升市场形象，为丰富产品线奠定基础 2008年李沧土地供应成交31.32万平米 首次置业为主， 档次偏低； 1 开发规模 开发投资平稳增长 26 青岛市房地产投资增长速度在05年达到最高峰之后，房地产开发投资额增速减缓， 但依然保持平稳增长态势。 施工面积增速渐缓，竣工面积保持平稳 27 1 开发规模 03年开始，青岛房地产施工面积逐年增长，但增速渐缓；竣工面积基本 保持平稳。 28 2 土地市场 05-08土地供应与成交 总体来看，青岛市土地市场供应和需求较为平衡 李沧区从05年开始土地供应明显加快，出现了短暂的供大于求状态，之后则出现了明显 的供不应求的反超现象，08年供求关系达到平衡。 李沧土地供需基本平衡 29 3 住宅市场 06-08住宅成交面积及增长率 纵观2006-2008年市内四区成交面积，整体呈现先升后降的趋势，2006年市内四区住 宅成交面积为104.1593万，2007年同比上涨41.3%，达成交面积最高峰147.1679万 ，2008年成交量同比下降21.2%，达115.9290万，略高于2006年水平。 李沧区住宅整体表现平稳，2006年成交面积为32.8827万、2007、2008年成交面积 均保持在42万左右。 从李沧在四区的占比来看，2008年增幅较大，李沧房市崭露头角。 2008年李沧区住宅成交面积42万 ，与往年持平 30 3 住宅市场 06-08住宅成交均价及增长率 纵观2006-2008年市内四区住宅市场成交均价，成交均价整体走势为先升后降，2006年成 交均价为6303元/，2007年成交均价同比上涨11.8%至7048元/，2008年成交均价又同 比下降3.6%至6794元/。 李沧区2006-2008年成交均价较为平稳，价格增幅100-300元/。尤其在2008年在青岛市 内四区整体均价下降的前提下，李沧区住宅成交均价却同比上涨300元/左右。 2006、2007、2008年李沧区住宅成交均价分别为4427元/、4338元/、4678元/. 2008年李沧区住宅成交均价4678元，增幅7.8% 31 住宅市场 3 05-08年住宅成交总价段 从成交总段途图中我们可以看出，青岛市住宅成交总价集中在40-60万元/套之间，占 比59%，其次为60-80万元/套占到总体的17%; 李沧区成交总价则集中在40万元/套以下，这主要是受政策房总价低的拉动，40-60万 元的主力总价也是李沧区的第二主力总价，占比28%。 李沧区成交主力总价为60万以下 32 住宅市场 3 05-08年住宅成交价格段 从上表可以看出，市内四区成交主力价格段为6000元/平方米以下，占比59%，其中 5000-6000元占比最多为30%，其次为6000-8000元价格区间，占比23%，8000- 10000元价格区间占比仅为8%。 李沧区成交主力价格段为6000元占比87%，而小于4000元的占到总体的40%，这主 要是受政策房销售的影响，其次5000-6000元占27%， 4000-5000元占到21%，均为该 区域销售的主力价位。 李沧区成交主力单价为6000以下 33 住宅市场 3 05-08年住宅成交户型段 从上表可以看出，青岛市内四区成交户型二房占比最高为62%，其次为三房占比 28%，一房占比7%。李沧区成交主力户型降序排列分别为二房、三房、一房，占比 分别为74%、18%、5%。李沧区二房占比超过市内四区二房所占比例。 李沧区成交主力户型为二房 34 住宅市场 3 06-08年住宅成交面积段 李沧区面积80-100平方米户型成交量占到68%，四区为50% 100-120平方米户型占到市内四区成交比例的18%，而李沧区仅9%。 李沧区成交主力面积80-100平方米 35 住宅销售均价（ 元/） 2008年7月2008年8月2008年9月200年10月 2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月 市南区141131908212056133501175217099118211134013789 市北区713475768830781376367816712181208282 四方区650765445964621967426553655470286905 李沧区 535159965738565755425672565863886096 四城区 均价741281877855773574758781828785718761 相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧区产品的单价、总价始终处于市内 四区梯次房价的末端。 从青岛市商品住宅排行榜可以看出热销楼盘主要呈现以下特征： 大品牌绿城理想之城、万科四季花城、万达39克拉等品牌开发商以项目优越的品质赢得消费者认可； 低总价、中小户型百通馨苑、兴隆花园、鲁岳梦境江南等中小户型、低总价的优势热销； 降价多颐中高山、嘉合新兴等主要由于近期大幅降价促销，促进了项目的销售； 准现房良辰美景即买即住，减少了购房的过渡成本。 36 排名项目名称区域成交面积( ) 成交套数成交金额(元)备注 1绿城理想之城李沧区68270.41486415192400两年预热期、品牌开发商、产品 2百通馨苑李沧区57081.83664318714752小户型、总价低、良好的口碑 3海岸阳光四方区33817.07392192246600中小户型、低总价 4颐中高山市南区27521.3299261573700针对小高层小户型推出特价房 5兴隆花园四方区25687.26245171347400中小户型、产品稀缺性 6万科四季花城即墨市23625.7222593606220品牌开发商、产品 7万达39克拉市北区21847.41276204421700中小户型、区位、品牌 8良辰美景市北区19465.76161163342700准现房 9鲁岳梦境江南四方区18694.59186107509700中小户型、低总价 10柏丽澜庭市南区17364.781481854700海边豪宅、小高层产品稀缺、景观社区 相关阅读：2008年青岛热销楼盘主要特征 37 4 主城板块分布特征 竞争环境 板块单价总价产品和户型消化速度客户特征 海岸线板块（ 城市住宅） 一线海景 25000-30000元 大于900万 别墅为主，大于300平；辅以高 端公寓 供应较少，多数属于尾 盘，10-20套/月；复合 性大盘开盘集中成交能 实现100套/月 国外或者外地财富阶 层 二线海景 16000元 300-600万多层和小高层为主；大于150平青岛财富阶层 三线海景12000元200-300万小高层和高层为主；120-160平青岛准财富阶层 市南区板块 （除沿海一线 ） 9000-11000元60-140万 小高层和高层为主；60-160平 ，主力120平 15-40套/月 中产阶层为主，少量 准财富阶层 市北区板块 从南到北，递减效应明显 ：10000-8000-6000元 60-100万 多层、小高层；80-110平，主 力85平 120套递减到30套 准财富阶层为主，少 量中产阶级 四方区板块8000-7500-5000元40-80万 多层、小高层；主力户型80- 100套二户型为主 50-80套/月 区域目前在售楼盘数量 较少 中低收入阶层（拆迁 、低端改善等刚性需 求） 李沧区4500-5000-650040-60万 多层、小高层； 主力户型80-100套二户型为主 70-90套/月 中低收入阶层：首次 置业人群，以及拆迁 、低端改善等刚性需 求 崂山区 （除沿海一线 ） 9000-8000-7500元60-120万小高层和高层为主：100-120平80-100套/月 城市中产+富裕工薪阶 层 城阳主城区 板块 两极分化严重 普通住宅3000-5000元； 高端住宅6000-8000元 50-100万 小高层、高层、多层均有，小 高层为主；80-180平，主力 120-140 80-100套/月 城阳地缘性客户+部分 城市中产阶层+韩国投 资客 四方跟李沧区的房价相对比较低， 客户地位相对重合，冲击也很大。 38 李沧区将成为集生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住于一体的现代化新城 李沧楼市正朝着市区最适宜发展和居住的新城区的方向大步迈进 4 李沧区楼盘发展历程 竞争环境 39 4 外地知名开发商项目介绍 竞争环境 开发 商 开发楼盘位置首次开盘时间及报价基本指标项目特色市场效果及影响力描述 万科 万科 魅力之城 城阳区 2007-05-1， 7400-8600元/ 建面38.0万 容积率1.90 社区配套齐全，综合性大型商业设施及各 具特色的小型商业，在社区内广泛设置的 泛会所休闲娱乐设施。 2009年3月份销售144套， 09年1季度月均成交87套 保利 保利 百合花园 四方区 2009-3-28， 起价5080元/ 建面22.9万 容积率3.40 现代简约的德式建筑风格；利用内部坡地 优势，打造坡地立体园林景观。70-90平 米两居、三居亲情社区。 开盘当天去化400余套，销 售额近2亿元 万达 万达 39克拉 市北区 2008-9-7， 起价9000元/ 建面30.7万 容积率7.00 集合大型shopping mall、五星酒店、住 宅、公寓、室内步行街等建筑形态于一体 的城市综合体。 新的市北区地标。 绿城 绿城 理想之城 李沧区 2008-7-30日， 6400-8600元/ 建面20.9万 容积率1.63 地中海风情西班牙式和意大利式的风格建 筑。多层以四层为主，局部五层或三层， 是绿城理想之城独有的产品特色。 2008年8月成交287套 宝龙 宝龙国际 社区 城阳 2007-7-28， 住宅3900-6250元/ 建面17.0万 容积率1.50 城市综合体，地理位置优越，产品功能定 位完善。 月均去化50套左右 中海 中海 银海一号 市南区 2009-4-5， 起价9500元/ 建面23.5万 容积率3.96 高层及高层围合近2万平方米中央花园， 户型面积约90-205，最大接近100米超 宽楼间距。 开盘当天累计认购380余套 房源，总认购金额5亿元 40 4 竞争环境 李沧百万大盘介绍 楼盘名称绿城理想之城伟东幸福之城 出让时间2007-3-29 开发商青岛绿城华川置业伟东置业 地块位置李沧区李沧区 取地总价35.28亿23.84亿 楼面地价12601703 容积率1.632.2 建筑面积280万平140万平 动工时间2007-8-22009-4-22 项目配套商业面积一期7310平米20万平米 开发物业型态多层、小高层小高层，高层 销售均价均价6600均价5400 绿城、伟业的两个项目都在李沧cld片区且位置接近，未来周边地区竞争激烈 41 1.青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况 3.房地产发展趋势 4.四地块详细解析 5.投资价值与风险评估 6.投资初步可行性结论 part 3 42 part 3 房地产发展趋势 预计2009年青岛房地产市场将逐渐走出低谷，供应 量将大幅提升、成交量也会逐渐回暖，但整体市场 存量较高，而李沧存量最少。 区域内整体房价将保持平稳，低开平开将成为新开 楼盘普遍的价格策略，个别热销楼盘会出现小幅上 扬。 每年近百万政策房的不断推出，将挤压本地大量的 刚性需求。 政府主导，房价平稳 预计09年市内四区商品房上市量约146.31万平米 商品房成交总量约为103.65万平米 市南区房价下跌压力大 市北区小盘将主导市场 四方区未来竞争加剧 李沧区价格保持平稳 李沧区近期可供应总建面积达434.67万米 青岛四区近三年每年提供近百万保障住房 五大政策支持居民购房 山东限制青岛地块出让规模不得20公顷 供应量：仍将稳步增长 2008年的土地成交量较07年出现小幅上扬，09年开盘项目将略多于08年 预计09年市内四区商品房上市量约为146.31万平方米，较08年增长28%左右 各年的一季度是房地产交易传统淡季，但由于很多原本打算08年末开盘的项目延迟到09年上市，预计 2009年一季度新增供应量将高于08年四季度；09年二、三季度，入市项目开始逐渐增多，到9、10月份 达到一个高峰，但由于部分谨慎开发商持观望态度，将项目推迟至09年四季度开盘，故09年四季度新增 供应量仍然会处在一个较高的位置。 43 【数据说明】：09年供应量根据08年在建项目和成交土地的情况预测09年市场新增供应量。 1 走势预测 成交量：相对低迷，逐渐回暖 预计09年青岛市内四区全年商品房成交总量约为103.65万平米 全年成交总量呈回暖态势，预计随着市场回暖、需求释放，全年月均销售量维持8万平米左右 成交量变动原因： 09年一季度由于受宏观经济走弱、国内楼市萧条以及市场观望的影响，市场成交量仍呈低迷状态，但 在开发商主动降价促销和政策利好的带动下，09年一季度市场同比08年会有较大的增长； 09年中后期，由于各种救市政策效果相继显现、宏观环境趋好、热销户型的供应量增加以及五一旺季 和金九银十的到来，致使需求受到刺激并逐渐释放，预计成交量将会大幅增加。 44 1 走势预测 市区（住宅）市南区市北区四方区李沧区 现存套数（套）5578514334222351 现存面积（万）63.0150.3834.7923.74 2 消化速度 青岛市内四区住宅存量李沧最小 截止到2009.04.29，青岛四区供应总套数16494套(约171.92万)，李沧区在售楼盘30 个，总共套数2351套(约23.74万)，供应套数仅占整个青岛供应量的14%，就目前供应 来说，李沧区存量最小。 46 随着市南区旧城改造工作的不断落实，以及银海一号、锦绣华城等大体量住宅项目 的推出，预计09年市南区市场供应量将比08年出现较大幅度增长； 同时由于国家针对二套房的调控政策仍未松绑和股市大幅下挫导致人们财富缩水， 而市南区多以投资型和改善性产品为主，因此当前市场积累了大量的可售房源未能 去化。 按照2008年下半年月平均的去化速度，09年市场存量需54个月才能全部销售完成， 未来房价下跌的压力和项目去化压力较大。 2 消化速度 市南区：房价下跌压力大 47 市北区未来供应量相对较少，现市北区在售项目未来已无可推案面积，但08年市北 区共成交6块土地，全部为住宅或综合用地，预计6项目均会于09年内开盘，将带来 一定的市场供应量。 由于项目以小体量为主，09年供应量很难超越08年水平。 按照2008年下半年月平均的去化速度，市北区09年市场存量全部销售完成需要28个 月，在市内四区中去化周期最短，去化压力较小。 从数据上看，2009年市北区项目供应量和去化周期均在合理水平，且供应项目体量 较小，开发商没有太大资金压力。 预计2009年市北区房价下行空间非常有限，部分项目由于周边基础设施的改善住宅 价格将平稳上涨。 2 消化速度 市北区：小盘将主导市场 48 四方区西部大批工厂迁址，腾出大量建筑用地，一批体量大、品质高的住宅项目如 保利百合花园、海信锦绣海岸、恒锦世家等将会陆续进入市场，预计2009年四方区 供应量将比08年出现大幅度增长。 按照2008年下半年月平均的去化速度，四方区09年市场存量全部销售完成需要55个 月以上，仅从数据来看，市场去化压力较大。但是知名开发商的进驻和政府对基础 设施的大力投入，势必会极大改善四方区的居住环境，并且四方区现在售项目房价 多在5000-7000元/平米之间，价格适中，将吸引更多具有刚性需求的初次置业者的 关注，市场供求关系有望改善。 四方区未来楼市风险与机遇并存，但市场观望氛围犹在，另外由于供应量短期内急 增势必造成竞争加剧，而且消费者对新的热点区域认知有个过程，预计2009年四方 区房地产市场去化压力较大，不排除个别楼盘采取降价策略加速去化，但房价下行 的空间较小。 2 消化速度 四方区：未来竞争加剧 49 李沧区未来供应量居市内四区之首，李沧区金水路周边定位于中央居住区，多个大 盘聚集于此，2009年伟东幸福之城、绿城理想之城二期相继开盘，预计09年李沧区 市场供应量将比08年出现较大幅度增长； 按照2008年下半年月平均的去化速度，李沧区09年市场存量全部销售完成需要30个 月，去化压力适中。 经过多年的努力，李沧区特别是金水路周边作为中央居住区已经被大多数购房者认 可，2009年李沧区由于供应量的拉动成交量将会出现反弹，预计各主要开发商仍然 会坚持低开平走的价格策略，价格将保持平稳。 2 消化速度 李沧区：价格保持平稳 50 李沧区近期供应达434.67万平米 李沧区即将推出 土地信息 （含双改项目） 3 李沧预测 名称占地面积容积率总建面积楼面价格 郑庄项目61万m21.56约95万m21480 大枣园、南岭项目84.1万m22.18183万m2 尤家改造项目15.6万m21.828万m2 李家庵村改13万m21.417.5万m21590 湾头旧村改造项目79.4万m21.4111.17万m2 湾头 尤家 郑庄 大枣园 南岭(a 地块) 李家 庵 b c d 五项政策支持购房 2008年11月15日，青岛市关于支持居民购买住房的意见正式出台。 （政策执行时间从2008年11月1日至2009年12月31日） 51 4 产业政策 五项新政针对首次置业或初次改善人群， 通过降低税费、提高公积金贷款额度等手段来释放该类消费者的购房需求。 类别内 容 调标准 调整普通商品住房认定标准。144m2以下，容积率1.0以上认定为普通商品住宅 （此前120平方米以上） 降首付 购买自住商品房和二手住房的。商品住房最高可贷40万元，公积金贷款最低首付比例20% 。二手房最高可贷25万元，公积金贷款最低首付比例30% 降契税个人首次购买90平方米以上144平方米以下普通住房的，契税率为1.5%（此前为3%） 免营业税 个人转让自用家庭唯一生活住房，一年内又购房，个人不负担营业税及附加和个人所得税 个人将购买过超过2年的商品住房，二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加 扩对象一户家庭中以18周岁以上子女名义购买住房的，可比照手套住房贷款政策执行 52 市内四区 年度目标 廉租房（套均50m2内）经适房（套均65m2内）限价房（套均75m2内） 套数（套）面积（m2 ） 套数（套）面积（m2 ） 套数（套）面积（m2 ） 2008年 3000 15万500032.5万670050万 2009年 3000 15万500032.5万670050万 2010年 3000 15万500032.5万670050万 累计 900045万1500097.5万20100150万 青岛市住房保障发展规划(20082010年) 李沧区是青岛市经济适用房集中供应区域，目前区域经济适用房、限价房价 位在3200元4246元平方米。 每年近100万保障住房的上市将对居民的住房刚性需求带来不小冲击。 4 产业政策 保障房政策冲击销售市场 53 二八年九月十六日，山东省政府公布关于推进土地节约集约利用的实施意见 其中规定，济南、青岛主城区房地产开发用地每宗不得超过20公顷，其他省辖市主城区 不得超过15公顷，其他地区不得超过10公顷，土地出让前要制定控制性详细规划和土地 供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等。 此举旨在防止地块规模过大，开发商囤积土地 对我们开发单位来说，要与相关政府部门建立良好的战略合作关系 4 产业政策 限制地块出让规模 54 1.青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况 3.房地产发展趋势 4.四地块详细解析 5.投资价值与风险评估 6.投资初步可行性结论 part 4 四地块详细解析 a b c d 总用地面积98万平方米 地上总建面积180万平米左右 容积率 1.86 物业形态小高层为主 总用地面积106.7万平方米 地上总建面积200万平米左右 容积率1.6 物业形态低密度住宅、小高层 总用地面积111.6万平方米 地上总建面积125万平米左右 容积率1.32 物业形态低密度住宅，多 层，小高层 总用地面积238万平方米 地上总建面积340万平米左右 容积率1.48 物业形态多层，小高层 四地块均为占地100万平米左右或以上大盘 地块综述 地块位置与经济指标（预估） 1 a b c d 重庆路城市快速 干道，未来还建设高 架桥和快速公交 市内及区市间交通网络尚不十分畅通，公共交通较为拥挤。轨道交通将缩短 南北距离，拉动市民到李沧置业，快捷路网将缓解李沧区居民的出行难题 黑龙江路大站 快速公交，未来还 将打造景观大道 青银高速2010年收费站 将北移至城阳区，市区段将 成为快速内环 金水路李沧区 第一条东西贯通 的景观大道 九水东路李沧 区东部东西向主 干道之一 轨道一期（20092014） 轨道二期（20132017） 轨道二期延长线（2050年之前） 四地块与李沧区交通分析 地块综述 1 a b c d 四地块与李沧区环境景观分析 崂 山 区 崂山余脉 老 虎 山 山 系 胶 州 湾 渗透范围 c地块d地块景观资源佳，a目前污染较重 李沧东部区域面积较为广阔，三面环山，一侧 濒临青银高速公路和滨海景观大道，地下水域 丰富，山体植被茂密，自然环境优美，地理位 置优越，主要以村庄、空地和山体为主 工 业 园 区 地块综述 1 李村河 李沧西部目前是青岛的传统老工业基地，分布着大量厂房 ，城区面貌破旧，是青岛工业污染源密集区，也是工业废 水、废气、固体废弃物排放集中区，环境污染严重，空气 质量较差。 远期规划将打造成胶洲湾核心商务区，但工厂具体迁出时 间尚未明确。 李村商圈 东李商圈 沧口商圈 四地块与李沧区商圈分析 a b c d 现状：传统的商业区，以向阳路步行街为轴 心呈放射性发展，大商家聚集的辐射效应明 显。 未来：中心商圈重点发展商务商贸、金融保 险、餐饮娱乐业，本项目和宝龙城市广场的 进入将进一步促进中心现代服务业的升级 abc地块都能受到现有商圈辐射， d地块配套相对较薄弱 商圈渗透范围 地块综述 1 现状：属开发初期，尚未形成真正 的商圈规模，商业以商场和街铺形 式，点、线布局为主。 未来：突出生活终端产品集约消费 的发展方向，打造立足青岛、辐射 半岛城市群的专业消费市场群 现状：依托沧口广场和汽车站发展 起来的传统商圈，发展较慢，档次 较低，商业形象较为落后； 未来：围绕青岛火车新客站建设、 沧口广场改造进一步完善商圈功能 ，港澳商城为此商圈注入了新的商 业活力。 a-1 a 规划中的地铁一期工程及重庆快速路 工 业 园 区 沧口商圈 十梅 庵生 态公 园 中心区 地块外部条件 区域位置： n青岛李沧区西北部 n紧邻贯穿市区南北的快速通 道重庆路中北端，十梅庵路南 面 交通： n有5路(112、113、116、130 、364）公交线路可到达 n距离李沧中心区约10分钟车 程 周边环境： n西侧紧邻青岛市重工业区 n东侧处于李沧区楼山-老虎山 山系，紧靠十梅庵生态公园 n工业园区的存在对人们的身 体健康构成威胁，区域内及周 边居民反映强烈；环境吸引力 不强，影响了投资者的热情。 n外部配套： 依托沧口商圈 青钢、一汽、碱业、石化是是李沧 的工业产业支柱，但受经济大环境 影响，近年来效益不佳。特别是产 业工人的购买力有限 a 十梅 庵生 态公 园 规划中的地铁一期工程及重庆快速路 片区商业现状主要沿街商铺，档次较低，商业形象较为落后 重庆路沿线 主要以餐饮、汽配、购买和日常服务的商业 配套为主，但档次低、体量小、业态少 地块内高压线 厂房内部现状 地块北侧十梅庵路 地块南侧海信南岭风情 地块西侧汽车工厂 地块东侧居民楼 项目四至 本项目地块北侧为十梅庵路沿街商铺、工程主要以汽车配套为 主，地块南侧为海信南岭风情，西侧为汽车工厂，东侧为现有 居住小区，整体面貌较差。 地块西北角的汽配城不在地块建设范围。 资源条件 本项目地块位置图 十梅庵路 重庆中路 海信南岭风情海信南岭风情 项目规模为大盘，预计建面万平米左右，容积率小于2.35， 地块内北部和西部多为汽车工厂，东部多为居民平房。平房 拆迁已完成2/3，工厂基本未动迁 地块自身现状 地 块 东 侧 居 民 楼 权比 细目 优良一般较差差 土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 社会人文 区位形象 基地价值评估 环境污染较为严重 63 a-2 建设基地面积约97.84万平方米 容积率1.86 建筑密度23% 建筑层数多层、高层 主要交通出入口西（重庆中路）、东（文昌路） 绿化率35% 设计要求 地块内套型面积小于90平方米的小户型应不少于住宅总面积的75% 配套要求 应配套48班中学两所，用地规模不小于2.76公顷 商业及公建建筑面积不小于22.74公顷（包括中小学） 地块经济指标 64 a a 工 业 园 区 润发湖畔雅居 住宅单价5200-5500 别墅单价 10000-12500 文昌阁改造 （楼面地价1502元 ） 项目周边典型竞争项目分布及概况a-3 周边楼盘 颐中千千树 65 相关阅读：项目周边典型项目 a-3 润发湖畔雅居 项目体量100800平方米 物业类型多层、小高层、别墅 项目特色 小区内有三处共三万平米的天然湖泊， 湖水均为虎山“养生泉”的优质山泉. 湖岸上的观湖亭.钓鱼台.西餐厅.篮球场 .儿童乐园等设施 主要卖点物业类型、景观、市政规划 主力户型二房 395套占比64.75% 销售状况 住宅：5200-5500元/; 别墅 10000-12500元/; 客群构成首次置业的年轻客户群为主 润发湖畔雅居主要以中小户型为主 60平米左右的套二住房、70平米左右的套三房是其最大亮点 66 67 相关阅读：项目周边典型项目介绍 a-3 潜在入市项目 颐中千千树 楼盘地址：李沧区唐山路南，近重庆中路 物业类型：普通住宅 建筑面积：125800平方米 容积率：1.10 销售状态：未公开 开发商：青岛千千树置业有限公司 本项目尚未动工，具体细节均未定。 文昌阁改造 楼盘地址：李沧区文昌阁村 总占地面积：约33.86万平方米 总拆迁建面：约13.1万平方米，共拆迁356户，其 中，住宅335户，非住宅21户 建筑面积：约87.5万平方米 产品型态：普通住宅+经济适用房+集中式商业 项目目前尚未正式推出，具体细节未定 预计项目将于09年底正式入市。 未来需重点关注文昌阁改造地块的动向 68 a-4 s（strength优势）： 青岛市2008年“两改”工程重点项目，拆迁进 度已进行2/3，现基本具备招拍挂条件； 有一定的自然景观资源； 地块基本方正平整，易于规划 t(threat威胁）： 西部大型重工业区污染严重，核心商务区进 程缓慢；短期内区域形象难以提升； 李沧旧村改造规模较大，未来区域供应数量 较多； 文昌阁地块将是本地块已知最强劲竞争对手 o（opportunities机会）： 位于规划中青岛北部商贸中心内，西侧将 打造成胶洲