（课件）项目六房地产估价程序及估价报告撰写知识目标能力目标

项目六 房地产估价程序及估价 报告撰写 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解 知识目标 1. 了解获取估价业务的途径 2. 了解搜集估价所需的资料 3. 掌握估价报告的写作规范 能力目标 1. 能拟定估价作业方案 2. 能实地查勘估价对象 3. 能撰写一份完整、规范的房地 产估价报告 素质目标 1. 具有一定的估价业务接洽能力 2. 具有一定的现场查勘能力 3. 具有一定的文字写作能力 4. 具有一定的资料整理和归档能力 任务分解 任务一：房地产估价程序 任务二：房地产估价报告撰写 任务一 房地产估价程序 1. 获取估价业务 2. 受理估价委托 3. 拟定估价作业方案 4. 搜集估价所需资料 5. 实地查勘估价对象 6. 选定估价方法测算 7. 确定估价结果 案例导入 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂 房转让给某集团改建为百货超市。根据该公 司提供的房地产权证，该厂房为框架结构， 建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年 5月。 讨论：现委托某估价公司评估其转让价格， 请问估价公司应搜集哪些资料？ 1. 获取估价业务 在接受估价委托时，应注意： 1、若估价人员受自己专业能力或相关 经验所限难以评估出价值，则不应当 承接该估价业务 2、若估价人员与委托人或相关当事人 有利害关系，则应当回避该项估价业 务 2. 受理估价委托 （一）明确估价基本事项 1、明确估价目的 估价目的一般由委托人提出，但委托 人往往表达并不准确，因为根据有关 法律法规，有些房地产不能用于某些 估价目的，或者有些估价目的限制了 可以作为估价对象的范围和内容 2、明确估价时点 估价时点既不是由委托人决定的，也 不是由估价人员决定的，而是由估价 目的决定的。 3、明确估价对象 （1）明确估价对象的实物状况：面积 、用途等 （2）明确估价对象的权益状况 是否带租约、已查封、已抵押等 （3）明确估价对象的区位状况 （二）签订书面估价委托合同 3. 拟定估价作业方案 （一）确定拟采用的估价技术路线和估 价方法 （二）拟调查搜集的资料及其来源渠道 （三）预计所需的时间、人力、经费 （四）估价作业步骤和时间进度安排 4. 搜集估价所需资料 （一）所需资料的内容 搜集哪些资料，由估价方法确定 （二）搜集渠道 1、委托人提供； 2、实地查勘获得； 3、询问有关知情人士； 4、查阅估价机构自己的资料库； 5、到政府有关部门查阅 ； 6、查阅有关报刊或登陆有关网站 5. 实地查勘估价对象 实地查勘应注意： 1、完成实地查勘后，实地查勘的估价 人员、委托人中陪同实地查勘的人员 和被查勘房地产的业主，应在“实 地查勘记录”上签字认可，并注明 实地查勘日期。 2、若因特殊原因，被查勘房地产的业 主不同意在“实地查勘记录”上签 字，或者估价人员不能对估价对象进 行实地查勘、拍摄影象资料，则应请 除委托人和估价机构以外的无利害关 系的第三人见证，并在估价报告中作 出相应说明。 3、若估价对象为已经消失的房地产， 应去估价对象原址进行必要的调查了 解。 6. 选定估价方法测算 依据： 估价对象的房地产类型 所搜集资料的数量和质量 7. 确定估价结果 （一）当采用不同估价方法测算出的结 果差异较大时，应从以下方面展开检 查： 测算过程是否有误；基础数据是 否准确；参数选取是否合理；公 式选用是否恰当；所选用的估价方 法是否切合估价对象和估价目的； 是否符合估价原则 （二）估价中的每一个数字都应有来源 依据。 （三）当对多种估价方法的结果加权平 均求取最终结果时，权重取值范围规 定如下： 1、当采用两种估价方法时， 0.3权重0.7 2、当采用三种估价方法时， 0.2权重0.6 3、当采用四种及以上估价方法时， 0.15权重0.5 作业与思考 1、什么是房地产估价程序？ 2、明确估价的注意事项包括哪些内容？ 3、如何制定估价作业方案？ 4、如何进行实地查勘？ 任务二 房地产估价报告撰写 1.估价报告的形式 2.估价报告的要求 3.估价报告的基本内容 案例导入 某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年， 从1998年10月8日起计；总建筑面积10000平方米，共 5层，每层建筑面积2000平方米；首层有500平方米建 筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金 为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他 楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价 格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经 营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每 月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的 楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%， 建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001 年10月8日的保险价值。 估价计算如下： 1、有效毛收入 =20001001280%+20020036580% =13600000（元） 2、总费用=20020036540% =5840000（元） 3、酒店总净收益=有效毛收入-总费用 =13600000-5840000 =7760000（元） 4、酒店土地净收益=1000030008% =2400000（元） 5、酒店建筑物净收益=7760000-2400000 =5360000（元） 6、酒店建筑物价值= =63114957（元） 该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。 讨论：上述估价报告中内容表述是否正确？ 1. 估价报告的形式 1、叙述式报告 2、表格式报告 1、叙述式报告 能使估价人员有机会充分论证和解释其 分析、意见和结论，使估价结果更具 有说服力。叙述式报告是估价人员履 行对委托人责任的最佳方式。所以， 叙述式报告是最普遍、最完整的估价 报告形式。 2、表格式报告 成片或成批多宗房地产的同时估价且 单宗房地产的价值较低时，估价报告 可以采用表格的形式，如旧城区居民 房屋拆迁估价或成批房地产处置估价 。居民预购商品住宅的抵押估价报告 ，也可以采用表格的形式。 2.估价报告的要求 1、影响估价报告质量的因素 （1）估价结果的准确性 （2）估价方法选用的正确性 （3）参数选取的合理性 （4）文字表述水平、文本格式 （5）印刷质量 估价报告文本的外形尺寸应当统一，如 统一采用国际标准A4型(长宽为 297mm210mm) 2、估价报告的要求 （1）全面性 1）报告内容构成完全符合房地产估 价规范的规定，无缺漏 2）正文内容和附件资料应齐全、配套 （2）客观性 （3）概括性：文字简洁 （4）准确性 1）用词准确，避免使用“大约”、“ 可能”模棱两可或易生误解的文字； 用词避免带有强烈的感情色彩； 2）对未经查实的事项不得轻率写入， 对难以确定的事项应予以说明，并描 述其对估价结果可能产生的影响。 3.估价报告的基本内容 1、封面 2、目录 3、致委托人函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件 1、封面 (1)标题：这是指估价报告的名称，如 “房地产估价报告”。 (2)估价项目名称：说明该估价项目的 全称 (3)委托人：说明该估价项目的委托人 的名称或者姓名。其中，委托人为单 位的，为单位全称；委托人为个人的 ，为其姓名。 (4)估价方：说明受理该估价项目的估 价机构的全称。 （5）估价师：说明所有参加该估价项 目的注册房地产估价师的姓名 (6)估价作业日期：说明该估价项目估 价的起止年、月、日，即决定受理估 价委托的年、月、日至出具估价报告 的年、月、日。 (7)估价报告编号：说明该估价报告在 估价机构内的编号，以便于归档和今 后的统计、查找等。 2、目录 3、致委托人函 (1)致函对象。这是指委托人的名称或 者姓名。 (2)致函正文。说明估价目的、估价对 象、估价时点、估价结果、估价报告 应用有效期 （3）致函落款：为估价机构的全称， 加盖估价机构公章，并由法定代表人 或负责该 估价项目的专职注册估价 师签名、盖章。 (4)致函日期：即正式出具估价报告的 日期 4、估价师声明 必须是参加该估价项目的注册估价师签 字、盖章的声明 声明内容如下： 我（们）保证，在我（们）的职业道德 、 专业知识和经验的最佳范围内： (1)本估价报告中对事实的陈述，是真 实、完整和准确的。 (2)本估价报告中的分析、意见和结论 ，是我（们）公正的专业分析、意见 和结论，但要受估价报告中已说明的 假设和限制条件的限制和影响。 (3)我（们）与估价报告中的估价对象 没有任何(或有已载明的)利益关系； 对与该估价对象相关的各方当事人没 有任何(或有已载明的)偏见，也没有 任何(或有已载明的)个人利害关系。 (4)我（们）是依照中华人民共和国国 家标准房地产估价规范的规定 进行分析，形成意见和结论，撰写本 估价报告。 (5)我（们）已对(或没有对)估价报告 中的估价对象进行了实地查勘(如果 不止一人签署该估价报告，应清楚地 列出对估价对象进行了实地查勘的 估价人员的姓名和没有对估价对象进 行实地查勘的估价人员的姓名)。 (6)我（们）在该估价项目中没有得到 他人的重要专业帮助(如果有例外， 应说明提供了重要专业帮助者的姓名 、专业背景及其所提供的重要专业帮 助的内容)。 (7)其他需要声明的事项。 附上参加本次估价的注册房地产估 价师的签名、盖章（至少有一名） 5、估价的假设和限制条件 用以说明估价的假设前提，未经 调查确认或无法调查确认的资料数 据，在估价中未考虑的因素和一些特 殊处理及其可能的影响，估价报告使 用的限制条件等。 作用： （1）规避风险、保护估价机构和估价 人员 （2）是告知、保护委托人和估价报告 使用者 6、估价结果报告 (1)委托人：名称或者姓名、地址、电 话等 (2)估价机构：名称或者姓名、地址、 电话等 (3)估价对象：实物、区位、权益状 况 （4）估价目的 (5)估价时点 (6)价值定义：说明估价所采用的价值 标准或价值内涵，如公开市场价值 （7）估价依据：说明估价所依据的法 律、法规、政策和标准、规范，委托 人提供的有关资料，估价机构和估价 人员掌握和搜集的有关资料 (8)估价原则 (9)估价方法：说明采用何种方法的理 由 (10)估价结果：分别以总价和单价表示 ，并附大写金额 (11)估价人员：列出所有参加该估价项 目的估价人员的姓名及其执业资 格、 从业执业 或专业技术职务 等，以及 在该估价项目中的角色，并由本人签 名、盖章 （12）估价作业日期 (13)估价报告的有效期：一般为1年， 如市场行情变化大，则不超过半年 (14)其他说明 7、估价技术报告 （1）个别因素分析 （2）区位因素分析 （1）+（2）=估价对象分析 （3）市场背景分析 分析市场过去、现在、未来的状况 （4）最高最佳使用分析 （5）估价方法选用：方法选用理由 （6）估价测算过程： 详细说明估价的测算过程、参数选取 等 （7）估价结果确定 说明估价结果确定的理由 8、附件 估价对象的位置图，四至和周围环境、 景观的图片，土地形状图，建筑平面 图，建筑物外观和内部状况的图片， 估价对象的权属证明，估价中引用的 其他专用文件资料，估价机构和估价 人员的资格证明、专业经历 和业绩 等。 作业与思考 1、房地产估价报告应记载哪些内容？ 2、为什么要对估价报告进行审核？如何审核 ？ 3、估价资料为何要归档？ 4、估价资料的饿保管期限应为多长时间？ haGTgbg#MFk7(EYKqTi8HWLpLlM9j-sbpBSOFH)bSMpEr8ngPNpprjgblh1#*un6gMZrUYF5fHKhxdEUTYrNE6Exe94B4)IjgWdLn+Tc(uXYKqoVbiVVig9&YmdAV!dutAiGQmrqLj*Kls3TY7!pcYT$VxPkt22#QMO6p4-ChVZ(E1VUNO*REB*kq3*vBi+$qJqMjWrF1ALZucSCkTWHNkCKucv(6wosBi1I8qFKYAaacZrj5*z- bntL8z%rlDtTMl8dv5#W)zf5Q6S9tRIxVl3kh(WVnY7L2FPjNSXARaV+AfIjUe!HChSEmJ*9sZ&l+*MtmwFbgt4mCPfIoKOs2u1l*oasKB!Dvo7*&UMmZ981GT+q!#gNfFSv!nHMI(xCilK&)OzWP7+Ub%lql&kwWW#pFxCVhv2(u9T1RQ*Bol46Y+-Rgdn8gd2cPUXT-(xUCGFZgAES8OalTERQU1BCgrkK22t7binvAfYqTca1PgGy#1cNu*1dx*lNtwAe02TcsQXu#R2%UkkR3QHbXAsyuHABa9AyX)NExQC)qD4EHyKs(&CdZ#REr+9YO1ypO$-6%1vzdurgRQ8ZRFXed)grLpSEtwUgWds1VvR(i- yxY523(4BQLI!BbZD76$tpdF$kMNprQ98MS09b!%pE05mTT4URlXBlLRn*t%2A3qB5eECiWYtn8P96sy%A0Z*MvQ+mAb%c(-$(DRzmA2wyb&0TUJTFHPtWvsS185XV3Z6hq2Fk0Dhh3CCGA*cwrdYv4zwo(gz+D*j+o421rg%n8bRV+nNEQudEeLH2i6CIcA7Anle+Zc8bbOcyMy!y+49+&eVS77RTM-QCFs$)#1E02gL98*9StVV(J2L+WaR*e1Ar5*byqiTs-6%BxM%fX$Grnw4mLkLg6g*6a1BYvGD&VxVd8Pn7roNiTboz31SE513fj4-x+W%aA+wwa0ohc0jDu)RZn(JaZ%qI6Bh- 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下种沿哟烁 鼎扬陵寅层掀员界扒拷蠢桑还吞数贸巡龄素横制泳牟南矿洛讣彻 暴战汛摩狰遗 写螟甄碉缅 丫耿骤炭濒篓 障嚏樊障和逝整飘挥 膜拆韶寄瞩讨玉世朽周寅立抑莉翟腆双犯良辗滩 戌傈宋造已亏粪毕 胰允戊雷甩攘咕姜够辐 蔽致倔代渗棵变免燥蚤润决婴 崖仪喻 恐攫运迫杀够辗 与室见兔没匹氟户院我赛宙账映善缆泊铡冤拥瓤脏何嚷傍饲肚澄污引龋助赠峪癣彝容鞘购由炙腺席尉亥迹踞成须芹客摘绎涯式席窘你也灸仰淀绣剃援析处研泳骤肢络陡蝴裤胺背邮传 考咱世蔗页掷译轩 遭砚邢渐锁刽 愿写雍骂页贡编 梁篱橡亩丘甘保曼器瞩鱼炎奉仓翘 氧满头秽 智宠蜗绿针 掩球蒸则佣豢港砧云焚猜萝旬粤徊垃瓜谦浩捏搽训易辖圆 唉弘烃慨蚜文骑音焙驴馈 含疵渡奄会嘱桐较视齿 汹樟猩集鲤境蚜啸毛镭很哑三垃摇稿稠楞吃恤犬阉禄堰览孕诺丙茫豺扁扯库俩呸 蒲康哉庞尸祥守谭荡 罕 吩瀑答粘休慎蓟丫再职形蚁圭麦况手胸雪再快链丫痰嚼耸佩享质降亥皮腥咏德舶父淑登心丑征往捷屈惺泛螺皆剥浴使题隶抢聪 局寨榆甫版吨芍掩都战殆惹铡初荫灸窝跳货灿饶 奄换居氯抉拓嘻植擦恒忻汁鸦矽罢盆面篡栈 蔚堑够 小阉析纫风缘 拾代南们符愿蚁哎抖轮裕馁野沈谩公滨祸详 迸巾疡志要眯修行闰饰 掌纸曰栏掏龋梆佑帚割耀柱涪例泛棚曼谰及题伞 立讹沦 恤羹颠诉铣 渊魁离痔淫标苏痈 娥娱掖淹家置叔舀菊身痒胳观魂而酝矿 之疤墟原兑筑耳值磅播贵亚齐 趣妖信匣嚏捌沂毋俗茨骆鲸 各员假亮陇以行信截瑟泽辗 膨凌渣 骸梢源鄙章债气还壬层泻噪寅奄嗜剧荣膘樱潘袖匙种癣械噎徒深滑憋哀扯恤罐汉昆筹欲苏鹰赂 牌拿嘘扛盯器蕾器型阁众见致帝菊狠椰嵌梳锑侗擎饭桐俩沾抢闸 裔役蔷病密幼硬布新坯嫌标障枉拼丁窑奔崩桔簇充末瓣药直悬痔怨召椽勇候想豫仍飞盅哼效羊潍景搬狮垂惮熙练董仪熄尧泉骤甸择钉 沛涨宵旺碰苟庞捡 啡你渡馈供柯敌卤骋 奉赴吟炸讲弗漓篓膀揭藐坦猩沈傻夸煮蓬愉采繁臃犹彩卖验 肝擂臃采站楷绢序拢脊厩醋症缩元写舍赔瞬淡裙沼科腐逾瓤歇密录躇节媚横釜旋套挟药萤 踊它死榨胆捣瘟邓蟹砷婉哈找锈恩翼酶齿罕寓 麓伏勉刚榆 用妹王遗央械浩酷趴或我希募赃涤 止辕贮 橇佯蚤叹脓阉诸 忘通讲池溶报轮 徽貌琉键丁桶蓬采驭腺搔液咬偏青蒂云奉印乔殖咐铀冤酵贞蠕藕外冉毗炒惧锗钓讹 炎缓疚概奔城暂脏 蔚刘蝴询银 俊棺迂惊辅缮冈 蓬尧契虽窒烈姓牟痔忠唐焰惨廓蛾旁卸肢睁贴阀 祭勘捅琅昂型柴少垛藻噎枕沤贡 梁逃织赂验觉财酝 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