房地产项目开发阶段划分及主要工作.doc

ys-置业咨询 投资与产品分析 lz-2006.11.3房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1 全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获取土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。这八个步骤又可以分为以下一些阶段： 投资机会研究及土地竞投阶段 项目立项阶段 项目全程策划阶段 规划设计阶段 工程施工阶段 市场推广和营销阶段 物业管理阶段 物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。1.2 各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在30左右。这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。这一阶段的很多工作可以和项目全程策划阶段的工作结合起来做，即全程策划的工作成果可以用来进行项目立项审批。全程策划阶段的投资估算内容涵盖本阶段的投资测算内容。（3）项目全程策划阶段这是房地产项目全寿命周期中很重要的一个阶段，需进行全面、详细、深入的技术经济分析论证，评价选择拟建项目的最佳投资方案。这一阶段的主要工作有：投资环境分析，确定项目的投资方向、投资组合，以及确定项目的总体资金运作方案等。投资环境包括：宏观环境与整体行业环境，区域环境，项目所在地房地产市场环境等，通过对这些环境的分析，为拟建项目的定位、定价和营销等提供有利的参考依据；投资方向、投资组合分析：选择合适的投资类型，并对不同类型房地产进行合理的投资组合，可以利用其相互影响提升项目的整体价值，使项目综合效益最大化。其中最重要的工作是进行项目定位，并形成文件。项目资金运作方案包括资金筹集、资金分配使用和资金回收等内容。这一工作与投资直接相关。（4）规划设计阶段这一阶段的主要工作有：申领规划红线图、规划条件通知书等，根据项目全程策划内容，通过方案竞赛等方式优选规划设计方案，通过招标方式优选设计单位进行设计，最终提供高质量的设计图纸。规划设计是否经济合理，对投资控制意义重大。这一阶段还必须取得建设工程规划许可证等政府许可证书。这里所说的“高质量”应至少包含这样几个含义：设计图纸全面体现本公司的设计开发意图，严格遵守国家大技术标准、法规；图纸中无错误和矛盾，满足设备材料选择与确定要求，满足非标准设备的设计和加工制作要求，满足施工图预算的编制要求，满足建筑工程施工和设备安装要求；投资费用应在控制限额内。设计质量不仅关系到项目的一次性投资，而且影响到建成后运营阶段经济效益的良好发挥，如经营费用、物业日常维护费用、大修更新费用的高低，还关系到合理利用有限资源以及消费者生命财产安全等重大问题。（5）工程施工阶段这一阶段的主要工作有：依法进行招标发包工作，优选承包单位，签订承发包合同；公司工程管理部门或外聘监理管理项目实施；最后进行竣工验收。（6）市场推广和营销阶段这一阶段的主要工作有：市场推广和营销方案策划、实施。好的市场营销通常贯穿于项目开发全过程，而不是等到项目建成后再进行。好的市场营销有利于项目投资顺利收回，并实现盈利目标。投资回收情况可以与资金运作方案计划进行对比考核。（7）物业管理阶段本企业集团所属全资子公司参与本公司出售、出租房产的物业管理，将延续对公司前期出售、出租承诺的兑现，如果物业管理服务质量很高，将在很大程度上完善、提升公司作为房地产开发商的形象，这一效果会在公司下一轮房产的销售价格中得到体现。因此，集团对物业管理公司的投资补贴将物有所值，或者可能获得超额回报。（8）物业拆除与报废阶段由于土地使用权期限届满、不符合城市规划、物业确认为危房等原因，物业需报废与拆除。这一阶段的主要工作有：拆除与报废条件满足并经权威部门确认，报废与拆除方案批准，拆除实施，残值回收，土地再利用等。开发项目全寿命周期各阶段的主要参与方参见表2-1，开发项目全寿命周期各阶段的主要工作和涉及的政府部门和合同参见表2-2。表2-1 开发项目全寿命周期各阶段的主要参与方abcdefgh投资机会研究和土地竞投项目立项全程策划规划设计工程施工市场推广和营销物业管理物业拆除与报废开发商咨询机构规划设计单位施工供应商监理营销物业银行用户表2-2 开发项目全寿命周期各阶段的主要工作和涉及的政府部门和合同投资机会和土地竞投（a）项目立项（b）全程策划(c)规划设计(d)工程施工(e)市场营销和推广(f)物业管理(g)物业拆除与报废（h）各阶段主要工作市场调研投资机会研究土地竞投申请项目用地的选址红线图；申领规划要点；可行性研究；获取立项批复。市场调研；市场定位；产品定位；经济效益分析；营销方案。委托设计监理；组织设计招标或设计方案竞赛；编制设计任务书；签订设计合同；初步设计审核；技术设计审核；施工图审核、审查；获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。获取施工许可证；编制施工总体组织设计；委托施工监理；组织施工招标；签订施工合同；工程实施项目管理；工程竣工验收；物业交接。项目定价；项目市场推广；销售策划实施；获取商品房销售许可证；实现投资回报。编制物业管理方案；物业管理招标；物业交接和住户入住；物业维护和管理。物业质量鉴定；物业报废和拆除；物业资源回收涉及的政府部门国土、计委、建委规划局规划局、建委、园林、绿化、消防、人防、卫生、环境、市政等建委、招标办、环境、卫生、安全、质监站等国土、房产、税务测绘、消协、工商等物业办、街