龙湖地产项目可行性研究报告

1 龙湖地产集团有限公司 项目可行性研究报告 项目名称： 综合房地产项目 建设单位： 龙湖地产集团有限公司 邮政编码： 610000 环境保护研究设计院 设计证书： 国环设甲字第 970175 号 工程咨询证书： 工咨甲 9627005 2 1 总论 目背景与概况 目名称 本项目提名 “ *”，在以下的项目可行性研究报告中，我们 将专门的对项目的概念进行诠释和升华。 目开发单位概况 包头市 *房地产开发公司成立于 2006 年，注册资本 2000 万元，公司地址位于稀土高新区 *中心。是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。 目可行性报告编制的依据 、包头市高新区发展规划 、内蒙古 2004 版建筑定额、现行建筑市场行情 、项目实地考察、市场调查有关资料 、政府相关部门的规定及相关数据 目提出的理由 房地产行业作 为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。 包头市拥有人口超过 200 万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众 多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。 3 本项目选址在包头市稀土高新区内，稀土高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了 *项目的拟建方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。 目拟建地点 本项目选址位 于包头市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠 富 强南路，并临近于地税小区、敬 老院、建材城等。 目规模及期目标 本 项目总占地面积 近 17 亩，总建筑面积 近 3万平方米。遵循 中央 务区、高层居住 社区完整功能的要求，做出融住宅、 购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐 、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全， 除基础配套外， 配套 增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设 有托 管 所、 大超市 、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是 包头市开发区 新崛起的一个 迷你型组团区 。 目 主要建设条件 、符合地区规划要求。本项目 拟 见在包头市稀土开发区，包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划。 、市场容量大。包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。 、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。 、地理位置优越。项目所在 地 是包头市的核心地段，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。 要技术经济指标，见表 1 4 序号 名称 单位 数值 一 技术指标 1 总用地面积 11400 2 总建筑面积 32650 3 地上建筑面积 其中：小高层 高层 综合商业楼 幼儿园 29150 18200 5950 4500 500 4 地下面积 3500 5 总户数 户 200 6 绿化率 40% 7 容积率 建筑密度 33% 二 财务数据 1 建造投资 万元 销售收入 万元 销售税金及附加 万元 772 4 所得税 万元 税后利润 万元 财务评价指标 1 全部资金净现值 万元 全部资金收益率 3 全部资金静态回收期 半年 4 全部资金动态回收期 半年 5 自有资金净现值 万元 5 6 自有资金收益率 7 自有资金静态回收期 半年 8 自有资金动态回收期 半年 9 项目投资利润率 10 人民币借款偿还期 半年 11 盈亏平衡点 1目技术经济指标汇总表 题与建议 、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。 、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。 、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算 ，优化营销策略，尽早的收回 投资 。 2 市场分析与预测 地产市场宏观形势分析及预测 宏观形势 中国目前的城市化率仅有 43%左右，未来至少还有 20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超 6000 万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约 40%，这一 比例 至少可以延续到 2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久 ,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看， 2006 年大部分城市都未能完成供地计划，而随 着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而 从存量土地利用角度看， 2004 2006 期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻 6 挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。 综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅 市场，仍处于较为显著的上涨趋势 ,并不存在楼市泡沫现象。 2007 年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价 和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。 2007 年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。 2007 年的房地产行业是政策导向下的执行和出台 ,一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下， 另一方面房地产行业的强政策性特征在 2007 年表现非常明显 ,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在 2007 密集出台；目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时 在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。当前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀 和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化 的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此 土地市场建设和交易规范依然是 2007 年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在 2007 不断上涨； 2007 年累计加息幅度已经超 15，相当多的购房需求因此受到 抑制。据本司的调查显示， 48的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟； 17的被访者明确表示，2008 年如果央行持续加息， 则可能放弃现有的购房计划 ; 2007 年一年回顾及分析 2007 年前 7 个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比 增长都超 了 5%，一直低迷的上海房价涨幅 扩大到了 与此同时投资增速出现反弹，进入 2007 7 年后房地产投资明显升温， 前 7月房地产投资增幅达到 31%，达到了 20030%左右的投资增速峰值。 （资料来源：国家发改委及统计局） 资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对 资金的吸引力增强， 尤其是吸引外资增速加大。海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今 6 月和 7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其 是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。 总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企 业自 资金和预 售款仍然是最主要的资金来源。 土地交易价格上涨压力凸现 住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速度经 2006 下半 的压 抑后，进入 2007 后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达 同期房价涨幅仅为 地价涨幅超房价涨幅 167%。土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。 2 1 ：商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图 2007 年房地产市场运行特点 2007 年，我国房地产市场运行主要有以下特点： 1、全国房价总体涨幅较大 ，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。 2007 年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。 70个大中城市新建商品住 8 房、二手住房的销售价格持续走高， 8月份新建商品住房销售价格同比上涨 二手住房销售价格同比上涨 部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。 2007 年 1，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积 比增长 房屋竣工面积 比增长 截至 6 月，住宅竣工 面积连续 30 个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自 2005 年以来持续减少，批准预售面积由 2005 年的 2205 万平方米下降至 2006 年的 1706 万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。 2、土地供应量不足 近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以北京为例， 2005 年，计划供应的商品住宅用地为 1750 公顷，而实际入市的只有 900 公顷，仅为计划的 51%； 2006 年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为 1900 公顷，实际供应为 1031 公顷，仅为计划的 54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告， 2001 年初至 2007 年 5月份，平方米，但实际仅开发完成 平方米，不足购置面积的 60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标 之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。 3多种需求集中释放，投资投机需求大量入市 在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到 60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到 60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响 ，新组建家庭购买 9 住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致 的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投机性需求。除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接 用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。 4地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨 2007 年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价“ 倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果 2008 年房地产市场展望 1房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。 我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。 2008 年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红 利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。 2、保持发展且稳健的行业基调。 在 2007 年 12 月中央经济工作会议上，中央对 2008 年经济工作 提出了八项主要任务：一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创 10 新能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进展；五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制 ; 七、提高开 型经济水平，开创对外开 新局面 ; 八、着力改善民生，促进社会和谐。我们看到，这里面每一条几乎都与 2008 房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整的工具。 因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内 的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展 的诸多置疑，很多是基于 社会资源向这个行业的 度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。 3、增速趋平，景气向右肩移动 。 2008 年，在持续的调控下，楼市投资热度将持续降温 ,最终趋于稳定 ,这种降温已经开始体现在部分大中城市 2007 年 7 月 12 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上 ;同期房地产投资、土地购置 、土地开发面积和竣工面积还是以较快速度地同比增长，而且仍 将保持较快增长，行业景气度将在增速 平和总量增长中延续，并且 逐渐向景气右肩移动。 4、三种价格力量对房地产行业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。 国家 现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资和消费的增长，并与各地城市 增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占 用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题，已经给地方政府带来了相当的麻烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控 制趋严是必然的趋势，日益活跃的土地交易市场将土地使用权的价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为 “第二财政”的角色已是当仁不让，在 2007 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶 11 段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产企业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化 程度迅速提高的新阶段。加息从负面影响供求房地产行业的资金密集性特点主要表现在两个方面：一、开发商买地和开发建设所需的资金量大；二、消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融通的必然性，因此房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息，从而影响商品房的成本与需求。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关，而是表现为加息基点数和 基准利率的商。我们基于不同期限贷款利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得到，息幅度越大，贷款利息增幅 越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节，人民币升值 将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以人民币计算相对于外币的价值，人民币升值则将降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。但是由于房地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度小于需求短期增加的幅度。在行业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响 可概括为： 局部大于全局，预期效应大于实际效果， 1升值后对市场反面的影响应引起高度重视，并有待政策出台的时间和力度，进行长期的观察。 5、商品房价格走势：稳中趋降，逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨跌力量叠加，短期上涨力量大于长期下跌力量。 首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全 商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资（通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期）等。其次是开发刚性成本的提高，包括土地实行 “招挂拍”出让导致土地价格上升， 以及 建筑施工（含人工）成本的提高。另外，还有一个鲜有人提，但是又不可忽视的因素，房地产传统业务模式给开发商们曾经带来难以忘怀的收益，保持这样的收益水平是一种强大的思维惯性。但是前面我们已经分析 ，由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已经远远大于房价的增长，利润回归正常趋势已是必然。正是这 12 种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测 2008 年房价格将阶段性趋于稳定 ,在部分地区存在大幅度上涨可能。抑制房地产价格上涨的因素包括：超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和空置率增加；调控中 旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提高；旨在防范金融风险的信贷规范流程；物业税的出台、土地出让金 租制等等。 头市房地产市场分析 2006 年，我市住宅与房地产建设规模达 平方米，同比增长 投资总额 元，同比增长 其中住宅建设规模 平方米 (竣工面积 151 万平方米 )，同比增长 投资额 元，同比增长 房地产实现税收 元，占全市财政收入总量（ 130 亿元）的 4%。新建商品住宅成交 平方 米，同比增长 全年共成交房屋 套，成交面积 230 万平方米，成交金额 元，同比分别增长 全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的发展态势。 2007 年， 包头 市 经济 实现了连续第 五年超常规跨越式发展， 工业增加值与工业固定资产投资预计双双突破 500 亿元 。 房地产继续保持快速增长 ,交易市场日趋活跃 。 具体信息如下： 07 年上半年包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价，都同比上年同期有大幅上涨。 包头市四区房地产市场价 格差距显著：昆区最高，东河区最低。东河区上半年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区 6 月份成交均价低于全市平均水平，值得关注。 包头市目前的投资性购房者要选择在昆区。 昆区已经呈现取代青山区成为包头市民置业首选区域的趋势。高新区上半年新建商品房成交量增长率居全市之首。 昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。目前在售的项目有恒隆公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在 3800平方米区间，甚至有的楼盘达到 4500。区域内整体主力户型以 8013 120三居为辅，以及少量的 150三居。区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有 10 多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在 90 /亩，通过我 们 对国土局走访，获悉该区域南部已有 6 块土地挂牌，将于 11 月 6 日公开拍卖，每亩价格在 95不等。北京的保利集团、广东恒大集团将参与挂牌。 青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。目前在售的项目有九星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、欧陆阳光、神华大厦等，整体均价在 3500间，甚至达到 4000。区域内整体主力户型以 85居为主， 120居为辅，还有少量的130三居。目标购买客户群主要集中在一机、二机及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。 2007 年度包头市房地产开发建设情况 1、 2007 年全市预计新开工 60 个房地产开发项目，开发建设规模 中住宅 平方米，商业 平方米，预计投资 区域划分 项目数量（个） 开发规模 （万） 住宅 （万） 商业 （万） 投资额 (亿元 ) 青山区 9 区 17 河区 7 2 原区 15 发区 8 茂旗 1 1 1 阳县 1 1 1 右旗 1 5 14 石拐区 1 2 2 计 60 2： 2007 年包头市房地产市场供应状况表 小结： 2007 年包头市房地产项目开发建设规模比 2006 年增长 其中住宅建设规模同比增长 商业用房建设规模同比增长 据统计， 2007 年 1 月 12月，全市商品房成交 30802 套 ，增长 108%； 成交面积 平方米 ， 增长 135%； 成交金额 元， 增长 189%。其中商品住宅成交 18543 套、成交面积 平方米、成交金额 元，分别比去年同期增长 120%、 124%和 200%，市场需求保持旺盛。 包头市三年来每月销售形势0500100015002000250030003500400045002004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007)2 3：包头市近三年每月销售形势图 2、投资增加一半 今年 1 至 11 月份，房地产开发投资完成 元，同比增长 住宅完成投资 元，同比增长 商业营业用房完成投资 元，同比增长 其中，昆区 元，青山区 元，东河区 元，九原区 元，高新区 元。 开发建设规模达到 平方米，较去年全年（ 平方米）增长167万平方米，同比增长 住宅建设规模 比增长 商业营业用房建设规模 平方米 。 3、竣工量比销售量 =1： 3 截止 今年 1，房屋施工面积 平方米，比去年同期增长 15 房屋竣工面积 平方米，比去年同期增长 保持 了 较高幅度的增 长。 4、上市量消化了 87% 全 市共审核商品房预 (销 )售项目 90 个，批准预售面积 平方米，共 34463 套，同比增长 260%；其中住宅面积 平方米，共 24509 套，同比增长 280%;非住宅面积 平方米，共 9954 套，同比增长 177%。 5、价格上涨 700 元 / 房价走势稳中有升。 全年成交住宅均价 2776 元 /，比 06 年增加 700 元 / 。 房价突破了 5000 元大关，并出现 6000 元 /的精装修公寓。 包头市历年商品房销售及均价05000100001500020000250003000035000400002004下半 年 2005 2006 2007成交总套数成交平米价格成交总面积()2 4：包头市历年商品房销售情况图 5、 20%为外地客户 需求 以本 地为主。如 保利花园总上市 2120 套，面积为 平方米，销售 1758 套，面积为 平方米，其中外来人购买 389 套，面积为 销售总量的 新星壹品上市总量为 695 套，面积为 平方米，销售 505 套，面积为 平方米，其中外来人购买 102 套，平方米，占销售总量的 可 见 ，有五分之一左右的周边城市市民来 包头 市购置房产。 目市场情况分析 求分析 为了能够真实的了解包头市商品房消费者的需求导向，我们利用两个星期的时间对 包头市商品房消费群体进行了调查。为了能够对项目的市场要素更有把 16 握的了解，我们将这次调查的主要范围集中到了昆区、稀土高新区、青山区。这次调查的主要内容是：对消费者的首选购房区域、户型、房价、面积、影响小区的内部外部环境、物业等楼盘信息进行详细了解。进而对上述要素进行分析，获取消费者在购买能力、喜好等制约房地产需求要素上的差别和特点。为项目的市场分析、定位和成功的市场营销策略的顺利进行奠定基础。调查以发放市场问卷的形式进行，发放问卷总数 300 份，其中获得有效问卷 291 份。 通过对调查问卷的分析，我们得到以 下信息： 、在购房的时间上看，打算在 1年之内买房的人占 1 3年内买房的人占 3 5 年那买房的人占 22， 5年以上买房的人占 20。如图所示。由此可知在众多的潜在消费者中，有很多人会成为本项目的目标顾客。（如图 2 年以内 1 年以上1 年以内1以上2头市居民计划购房时间图 、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息：打算在稀土高新区买房的人占 11%，在昆区买房的人占 在东河区和九原区买房的人分别占 3%和 由于调查范围仅在昆 区、青山区、稀土开发区所以此两项结果并不可取），在青山区买房的人占 （如图 2 昆区, 5 4 . 7 0 %东河区, 4 %九原区, 4 . 6 0 %青山区, 2 6 . 3 0 %高新区, 1 1 %昆区青山区高新区东河区九原区 17 2头市居民购房区域图 上述调查结果表明：昆区已经成为包头市居民购房置业的首选区域，而青山区和高新区也占有很大的比例，特别是高新区在近几年的飞速发展下随之各类基础设施的完善，已经被越来越多的消费者看好。 、在住宅类型上，有 人青睐于多层住宅， 人喜欢小高层住宅 人向往高层住宅（如图 2 7） 90%层 多层 小高层高层多层小高层2 7：包头市居民购房类型比例图 、在房价这个问题上我们得到：可以接受 2000 /的人占 比例，接受房价在 2500 /的人占 接受房价在 3000 /的人占 接受房价 3500 /的人占 8%，接受房价在 4000的人占 能接受 5000 元 /以上的人只有 （如图 2 8） 价钱 2000500000500000000 以上 比例 8% 2 8：包头市居民购房接受价格范围表 根据包头市现在的人均 平和消费者认为房价越低越好的心理，可以推断市民能接受的房价会比我们调查所得结果高。 、在选择户型结构时，有 人选择了一室一厅， 人看好两室一厅一卫， 人看好两室两厅一卫，有 人选择了三室一厅一卫，同时也有 人选择了三室两厅一卫，而有 人选择了三室两厅两卫，四室以上户型则只有 人选 择（如图 2 9） 18 室一厅两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫四室以上一室一厅两室一厅一卫两室两厅一卫三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室以上2 9：包头市居民购房选择户型比例图 随着人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的。 、在对住房面积的大小做调查后，我们得到了如下信息：有 人选择 80一下的房子，有 人选择 80房子， 人选择 110房子 人选择了 140的面积， 人选择 80以上的房子。（如图 2 10） 面积 80以下 80 110 140 180 以上 比例 2 10：包头市居民购房所需面积分布图 、购房时人们最关注那些因素呢？调查结果给了我们答案，在做问卷式时，我们考虑到了这几方面：交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌，整理完问卷我们得到如下结论（如图 2 11） 19 6%置 价格 交通 户型开发商品牌物业位置价格交通户型开发商品牌物业2 11：消费者购房心理因素分析表 竞争的加剧，使房地产开发商们在自身产品的打造上 更下功夫，而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方的向导，消费者的需求品位在上升，他们在买房是的考虑增多，而作为开发商而言，我们应该考虑的就要更多更全面。 、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素：人选择，诊所有 人关注，教育设施有 人选择，人关注，休闲会所有 人选择。（如图 2 12） 超市, 2 2 . 1 0 %休闲会所,动场所, 5 . 6 0 %诊所, 1 5 . 4 0 %教育设施,动场所诊所教育设施超市休闲会所2 12：小区内配套设施影响因素分析图 、作为社会上的一个小集体，一个小区的 周边环境相当重要，那么消费者对这些要素又是一个什么心态呢？在调查问卷中，我们找了几个大家都比较熟悉的选项作为研究的对象，结果显示：希望有医院的人占 有学校的想法占 超市占 饭店占 宾馆占 公园占 车站站 20 了 娱乐场所占 （如图 2 13） 医院, 1 6 . 4 0 %超市, 2 0 . 9 0 %饭店, 5 . 7 0 %宾馆, 1 . 6 0 %公园, 1 9 . 8 0 %车站, 9 . 7 0 %娱乐场所, 9 . 8 0 %学校, 1 6 . 3 0 %医院学校超市饭店宾馆公园车站娱乐场所2 13：小区周边配套分析图 房地产是一种特殊的产品 ,在强调自身的同时 ,它的存在必须依赖周围的各种环境。 、自然环境：作为影响地产商品的首要 条件有其必然得道理，城市化水平的加快，人们生活水平的提高，使人们对住房的要求再也不会局限在那仅有的基本功能上，纷乱的城市让人们生活的步伐加快，在忙碌过后人们更需要的是一方净土 园、绿地、休闲区等能够让人接触自然的场所，已是人们关注的热点因素。正所谓优质的生活要从优雅的环境开始。 、人文环境： 人文环境是专指由于人类活动产生的周围环境，是人为的、社会的，非自然的。对于一个小区而言，他的周围的人文环境大体有以下这些如：教育机构设施、医院、银行、购物区等等与人们生活息息相关各种场所，让人们生活在这 里有安全感，方便感，舒心感。所以一个住宅小区周围的人文环境，对于打造优秀的住宅产品至关重要。 、交通环境：生活水平的提高离不开交通环境的改善，特别是在人多路杂的城市里，方便快捷的交通环境显得越发重要了。道路的宽敞整洁、方便的公交系统、距离车站等交通枢纽的便捷程度等都能够为人们的出行带来通畅和便捷。也正因为此，小区的交通环境，已经是人们买房置业关注的又一重点要素。 、物业管理可以说是近几年新兴的行业类别，伴随着房地产行业的飞速 21 发展，物业管理也越发的复杂但却日趋完善。一个产品在售出的情况下，如果伴有良好的 售后服务，那么企业才有形成品牌的可能。特别是在地产行业，物业的好坏直接关系着人们生活的每一个细节，能够满足人们尽量多的需要、能够保证人们居住场所得安全、能够及时的为居民服务是小区物业应该主球的目标，更是广大消费者所期待的。 、私家车已经广泛的出现在了人们的家庭当中，所以停车泊位的设置面积也在不断的加大，那么，人们在买房的时候对停车场所的类型又有什么样的需求呢？问卷显示： 30的人希望自己有私家车库， 39的人希望有地下公共停车场， 人希望小区设置露天公共停车泊位（如图 2 14） %10%20%30%40%私家车库 地下公共车库 露天停车泊位2 14：小区停车泊位需求分类图 住宅是一种特殊的市场产品，之所以特殊是因为它以一个独立的个体存在于社会中，但他又依赖于社会上的各种环境，所以开发商应该以消费者的需求为导向，生产出消费者需要的产品。 给分析 1、 2007 年全市新开工房地产项目跃 60 个，开发建设规模 平方米。其中住宅 平方米、商业 平方米，预算投资 元。而在其中昆区有项目 17个投资约 元；青山区有项目 9个，投资约 新区有项目 8个，投资约 九原区项目 15个，投资约 元；其他区域未知（如图 2 15） 2 15： 2007 年包头市四区房地产投资项目一览表 区 域 名 称 昆 区 青山区 高新区 九原区 项目数（个） 17 9 8 15 投资额（亿元） 22 0100200300400500600700020040060080010001200140016001800昆区青山区高新区东河区全市昆区 145 74 94 308 335 585青山区 324 128 260 452 270 423高新区 38 16 112 128 160 134东河区 268 143 212 227 367 237全市 838 924 1016 1312 1260 1527一月 二月 三月 四月 五月 六月2 16：包 头 四 区 07年上半年月成交套 数 （ 07 年 6 月 份 的 数 据截 至 6 月 28日） 可见： 07年上半年的高新 区 的成交套 数 增 长 最 快，月均 涨 幅 达 到 113。 2、从包头市房管局了解到， 2007 年的成交价格为 2776 元 /与 2006 年相比上涨 700 元 /， 2007 年，包头市共批准商品房预 (销 )售项目 123 个，批准预售面积 平方米，共 43822 套，同比增长 132%；其中住宅面积 32123 套，同比增长 135%;非住宅面积 平方米，共 11699套，同比增长 116%。在批准的商品房预 (销 )售项目中，住宅占总上市量的 上市消化率为 87，全市商品房供应量充足。 3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。 2007 年度，包头市房地产开发公司达 110 其中只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差。随着房地产市场的竞争越发激烈，加之国家的宏观调控，今后的一段时间将是房地产行业重新洗牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的企业必将脱颖而出。 4、 2008 年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏观调控之下开始出现部分商品房房价下跌的情况，然而包头市发表过地产市场起步晚、不成熟所以在未来几年内必将有良好的发展前景