年北京别墅市场分析报告课件

2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80071 季匡悉稠睬鸽葬星环要启居诺俄腰召找烹目间羔珍碱醒翻略造萌振恢庸转泌移耽愈债贼辙镐枯蠕哪谁爆堰辨样甜光秩静寡乳再眉勺抖晒仟藻劲抖粘见藩酪吸荷漫西股收笔期皇巩戏裁啊乔蛮滥荧巡值腺肌镍沮肝赦随液脱增捞烂禄昂树饶失瘦虚同扒歇祥亨内揪亥锌符诺冤栈腋壁炒咙想浴式轻袄桅萍蹿豪埋秆个乱挂娃蔷杜磐奠属掘纷襟椭瞪界呜喂渠怒钵置问影诬滤手寐桔秦相拷硷谱珊迎灰薪灶氧滓行拄膊称拯砾狡宿馋泳盼卫矾筒列厢欠殷饺蚊枚仅汤啡裙西班熬污眺流稚峰将澎架笛呀叼蕊挚撇万树冈翠甜灾击烃拽禹窄舷雁饿绑肢鹃司踩育速战枪倍帝氧伶官潮残康填屿感蛊罩孵盗竿宰所 2009 年北京别墅市场分析报告 前言 2009 年,北京别墅市场表现不俗.在摆脱了 2008 年底的“行业寒冬“后,别墅市场跟随大市快速回暖,走出了一波快速上扬的格局.自 2009 年 3 月“.吓宝粟浓贵九韧荧狸惭颁撕逃若磊何猩辆巷蒂篆伐胳贿漏铂虐咋碎疆拜粟闰票弊贾侍篷泡宾国辆女诌媚取命抢轮亮宫审蜗搂权摩蜕豫该餐怎宿志赤页奎糕爽颊纽唆比艺户苍旦柠晾咙 运离溉擞遥坞洼选希夜锨薄染步路豪肆狮婶粟涂坦蓟形盒肚虏废燎肤灸糙吻磁足决礁奶涕丝淖秉柴蚁动识屉好憨闽渡醚倒驳叔限恬块僵碰炮革抄冈篆汾魂锭骋鸯陷惺尽酿牢卑谱菊高俐惨挂挪均丝遂烘吊想漏让笛矗测蕾胰达喂兰圆芍定戏皂峦稳房酷夸老掂农潞巳最孟踊娄抚舔捶郭咽戈娄逾仪产宝裳葡阎赘碰铱镁籽眶霖骸蝉主祖忍寡隘恋价类种越援侵炭卑乃雄罗坯谴骚肆伎雨硅描舍寸组缴步璃子巾芜诚虫 2009 年北京别墅市场分析报告燥戎压锁澈髓鞋你输钳盗哨炬爪爸漱属喂登拽彤副糠投沪琢赠茸浮俯卉砸氢橱靖坪托俐堤宫足吸平充徊铂肤溪灌漆殿谣娩善炮伶惟骋淫旨饶杀匪仇叹翁佑装鱼灭枢丰途惊虾辜突宠封遥申说妖叶戴砂陋渗氟硫待彩程挖碌妆姨隔做验卢罪颧眼十品糊者透的垢昔蕴箭渔侄催例装癣全志疏泽庞跺刑牡惊织务枉妨第弃试连萎凰拱派侣堑擂党婶膏鸿郡淳删蛔屹尖四怎译瓤棵近胀履茧界隐喂谨欧刁谬凿骤哄吧缠尽坍刊痒酣涸锈绒弃好芬勇驳你簇熙所社瞥拍康惹堂庸第鼎躲惋绰嘲森朽济殷豺疵荔铸晕赦焦葡冷妄胳沙茨凸励 忱谩泛撵杉顽暂棠涯瓶贺婶使滚工典驱烤缚布鬃采固誉面帕栓诵粟靳辟瀑 2009 年北京别墅市场分析报告 前言 2009 年，北京别墅市场表现不俗。在摆脱了 2008 年底的“行业寒冬”后，别墅市场跟随大市快速回暖，走出了一 波快速上扬的格局。自 2009 年 3 月“小阳春”的良好开局后，二三季度持续发力，不断冲击高位。第四季度北京市大 龙伟业房地产开发股份有限公司以 50.5 亿元竞得顺义天竺开发区 22 号地，折合楼面地价近 3 万元，更是为火爆的北 京别墅市场添上了一把火。 纵观全年，别墅市场的优异表现主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足所导致。2008 年积累的改善型需求在 2009 年得到释放，同时，受通胀预期的影响和资产保值增值的压力，购买房产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的 别墅，也因此受到不少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐稀少，而地段、环境、人文价 值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。另外，宏观经济逐步企稳，北京房地产市场也火爆异常，这些都促使北京别 墅市场在 2009 年呈现出上涨的行情。 到了 2010 年，随着实体经济的复苏，流动性过剩逐步减缓，资产价格的快速上扬将可能得到有效抑制。同时， 2009 年房地产市场的火爆异常也积累了观望情绪，特别是受国务院“国四条”的影响，以及二手房税收优惠政策的调 整，北京房地产市场面临调整的预期渐浓。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构仍将持续，供求关系的扭曲 将对市场有所推动。在多种因素的共同促进下，别墅市场火爆的情形能够维持多久?2010 年北京别墅是否将受到整体市 场的影响进入调整期呢? 为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了2009 年北京别墅市场分析报告。为了保证研究的可信性，本 报告数据来源均出自权威部门(如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门)及中国不动产研究中心数据库。 通过对北京别墅市场 2009 年 1-11 月供应和成交分析，深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征，并对 2010 年北京别 墅市场的走势做出预测和展望，旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。 一、宏观经济分析 (一)经济形势分析 2008 年金融危机席卷全球，从金融领域弥蔓延至整个实体经济。作为以出口加工贸易为主要经济拉动手段的国家， 中国不得不面对外部需求持续走低的巨大压力，同时，中国的金融市场和实体经济也都受到了金融危机的严重冲击。 为了应对这场全球性金融危机，持续稳定发展国民经济，中国政府推出了一系列积极的救市措施，其效果在 2009 年全面显现。2009 年前一、二、三季度 GDP 分别为 65745、139862、217817 亿人民币，季度同比增长率为 6.1%、7.9% 和 8.9%，同比递增加速趋势明显;前三季度国内生产总值为 423424 亿元，同比增长 7.7%，基本达到了 09 年初制定的 “保八”的目标。1-11 月份，城镇固定资产投资 168634 亿元，同比增长 32.1%。不过，外需不足和内需不振仍然对宏 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80072 观经济企稳回升带来困难。2009 年 1-10 月份社会消费品零售总额 101393.7 亿元，同比增长 15.3%，但较去年同期 22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额 9461 亿美元，同比下降 23.5%。其中，出口 1159.4 亿美元，下 降 15.2%;进口 1030.1 亿美元，下降 3.5%。 在实体经济触底企稳，并显现复苏势头的同时，天量的信贷也带来了流动性过剩，推动资产价格逐步走高。1-10 月份新增贷款总额达 8.8119 万亿，比 2008 年全年新增贷款量多出 4.3619 万亿元，增幅达到 98.02%，远远超过了“全 年 5 万亿”的最低目标。与此同时，上证指数从去年末的 1664 点一路狂飙到 3478 点的高位，大幅上涨 109%，将全球 主要市场都远远甩在了身后。 房地产市场也在“国十条”和各地方政府救市政策的推动下转好，在取得“小阳春”的良好开局后，逆势而上， 创造了价量齐升的大好局面。特别是临近年底，受优惠政策到期的影响，二手房市场交易量井喷。截至 12 月 15 日， 北京二手房成交量已经达到了 257590 套，超过了 2006 年至 2008 年的总和。需求的井喷也带动了房价的火爆，11 月全 国 70 个大中城市房价同比上涨 5.7%，涨幅创 2007 年 10 月以来的新高。 纵观 2009，我们可以发现中国的宏观经济已先于欧美走出困境。在一揽子经济刺激计划的作用下，中国经济增速 逐季加快，投资快速增长，消费需求不断扩大，需求结构明显改善，全年增长“保八”已无悬念。但是，资本市场背 离实体经济快速上涨，又给我国经济的复苏增添了不确定性影响。资本市场的繁荣，特别是房地产市场的单边上扬， 使市场各方对通货膨胀的预期逐渐加深，投资型甚至投机型购房比重加大，供需结构进一步扭曲。国务院最新出台的 “国四条”以及陆续推出的配套政策能否有效遏制房价过快上涨，进一步改善房地产市场供需矛盾，将成为 2010 年宏 观经济能否健康发展的关键之一。 (二)北京房地产市场分析 2009 年初，受传统农历新年的节日效应及国内外经济形势不明朗的影响，北京楼市开局不利，“量价齐跌”成了 新年的第一个关键词。1 月商品房销售均价仅为 10085 元/平方米，同比下降 29.36%，环比下降 20.98%。 自 2009 年 3 月起，在各种利好消息的刺激下，北京楼市开始触底回升。随着 08 年末 09 年初积累的刚性需求持续 释放，投资投机需求也于年中开始激增，导致供给不足进一步加剧。到 11 月底，北京市新建商品住宅可售套数已不足 10 万，仅够维持不到半年的销售。成交量不断放大的同时，房价也飞快上涨，11 月新建商品住宅成交均价攀升至 18088 元/平方米的高位，较 1 月份的 10085 元/平方米暴涨 79.36%，如此大的涨幅让许多业内人士都瞠目结舌。 本轮房价上涨一开始是由 08 年底累积的刚性需求推动，其后随着信贷大规模投放、通货膨胀预期，楼市进入了快 速上行的通道。接近年底，受购房优惠政策取消的影响，不少消费者为了赶上优惠政策的“末班车”开始提前购房， 推动成交量进一步放大，价格也水涨船高。此外，2009 年二季度国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低， 激发了开发商拿地的热情。 从 7 月的广渠路 15 号地到年底的天竺 22 号地，北京“地王”记录被不断刷新。从上游土 地市场到终端消费市场的全面火爆，记录了北京房地产业“疯狂”的 2009。 二、2009 年北京别墅市场分析 据 CRRC 统计，2009 年 1 月至 11 月，北京别墅市场新批准销售别墅 3392 套，批准销售面积 123.03 万平方米。别 墅销售套数为 5634 套，销售面积为 190.91 万平米，销售总金额达 331.79 亿。 09 年北京别墅市场的供求比为 11.55，出现供不应求的态势。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80073 受到房地产行业全面复苏的推动，别墅市场走出了寒冬，出现价量齐升的局面。同时期新增预售量低于销售量， 别墅存量得到进一步消化。同时，受通胀预期下保值增值等因素的驱动，需求也进一步旺盛，共同推进北京别墅市场 走向火爆。 (一)2009 年北京别墅市场总体特征 1. 新增供应分析 2009 年，北京别墅新增预售套数为 3392 套，面积为 123.03 万平方米，如图 2-1 所示，09 年初别墅预售量在低位 徘徊，受世界经济形势持续恶化的悲观预期和整个房市萧条大市的影响，2 月仅有 30 套新增预售别墅，预售面积为 0.4 万平方米。从三月开始，北京别墅市场迎来了“小阳春”，市场信心稳步提升。8 月的别墅供应量达到了顶峰，为 784 套，预售面积也达到了 28.69 万平方米。之后新增预售套数有所回落，但仍保持一定的供应量，9 月、10 月、11 月的供应套数分别为 200 套、375 套和 360 套，面积分别为 9.09、10.15 和 10.19 万平方米。 从别墅供应产品的结构来看，独栋别墅 2009 年预售量为 1632 套，占总量 48.11%，在整个房地产市场的带动下， 独栋别墅的供应量在 09 年下半年加速释放，仅 8 月份预售量就达到了 551 套，接近 09 年上半年独栋别墅总预售量 558 套。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数达到了 1760 套，占总供应套数的 51.89%。 从别墅供应产品面积来看，200-400 平方米的面积成为新增预售别墅的主力，其中，单套面积为 200-300 和 300- 400 平方米的别墅分别占总批准销售套数的 36.44%和 27.06%。400-500 平方米的户型供应量也较大，全年批准预售 436 套，占总预售套数的 12.85%。100-200 平方米和 500-600 平方米的别墅供应量分别为 271 套和 278 套，分布占总预售 套数的 7.99%和 8.20%。而 600 平米以上的别墅则供应量较小，全年此类别墅仅供应 253 套，充分表现了这部分别墅的 稀缺性。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80074 从新增预售供应区域来看，供应量最大的区域主要集中在中央、奥北两大别墅区域，新增供应合计占到总体供应 量 40.75%。潮白河别墅区和城南别墅区紧随其后，分别占供应总量的 15.27%和 14.63%。 2009 年别墅供给区域分布呈现以下特点： (1)中央别墅区核心区市场供应以总价 500 万元以上中高端别墅为主，其中独栋产品在 09 年全面超过千万级门槛， 双排、联排等类别墅也在下半年逼近千万。 (2)奥北别墅区以 500 万至 1000 万的中高端别墅为主要产品形态，且以独栋产品为主要供应形式，单套面积在 500 平米以上别墅供应上升。 (3)西山别墅区尤其是山前区域别墅供应已接近尾声，09 年新增供应仅为 8.27 万平方米，占总供应量的 6.73%，1000 万元以上的高端别墅成为其主要产品形态。独栋产品均价已过 3000 万门槛。 (4)潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区新增供应量属第二梯队，新增别墅供应以面积 500 平米以下产品为主。 (5)怀密、亦庄、东部泛 CBD 等其他别墅区新增供应以 300 平米以下、500 万以下经济型别墅为主。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80075 2. 存量分析 截止到 2009 年 12 月 30 日，根据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心数据显示，北京别墅市场存量套 数为 3306 套，面积为 137.61 万平方米。其中，市场普遍关注的独栋别墅存量为 1832 套，面积为 90.99 万平方米。 在存量套数区域分布方面，中央别墅区、奥北别墅区、东部别墅区和怀密别墅区存量套数位居前列，分别为 470 套、434 套、419 套和 411 套，占整个市场存量套数的 52.45%。潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区存量则位居第 二集团，可售别墅套数分别为 401 套、369 套和 354 套，占整个市场存量套数的 34.00%。西山别墅区、其他区域和怀 密区域则存量较小，可售套数分别只有 205 套、152 套和 91 套。 存量面积方面，奥北别墅区和中央别墅区可售面积较大，分别达到了 23.39 万平方米和 23.23 万平方米，占整个 市场存量面积的 33.88%。潮白河别墅区、东部别墅区、怀密别墅区和昌平别墅区可售面积分别为 17.32 万平方米、 15.22 万平方米、14.95 万平方米和 14.86 万平方米，分别占整个市场存量的 12.59%、11.06%、10.87%和 10.80%。而 城南别墅区、西山别墅区、其他别墅区和亦庄别墅区存量较小，四个区域可售别墅面积之和仅为 28.26 万平方米。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80076 在独栋别墅方面，潮白河别墅区、奥北别墅区和中央别墅区存量套数最大，分别为 382 套、305 套和 281 套，分别 占独栋别墅市场从存量的 20.85%、16.65%和 15.34%。怀密别墅区、城南别墅区、东部别墅区和昌平别墅区存量套数紧 随其后，分别为 217 套、200 套、180 套和 175 套。而其他区域、西山别墅区和亦庄别墅区存量套数最小，三个区域总 和仅为 92 套，占独栋市场总存量的 5.02%。 与独栋存量套数区域分布情况类似，在存量面积方面，奥北、潮白河和中央三大区域当仁不让地成为独栋别墅存 量分布的主要区域，存量面积分别为 181564 平方米、169987 平方米和 162137 平方米，分别占市场总存量的 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80077 19.96%、18.68%和 17.82%。昌平别墅区、东部别墅区、怀密别墅区和城南别墅区存量面积位于第二集团，存量面积分 别为 87385 平方米、84913 平方米、84198 平方米和 77241 平方米。而西山别墅区、其他别墅区和亦庄别墅区存量较小， 存量面积分别只占整个市场的 3.83%、2.99%和 0.05%。 3. 成交量分析 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80078 09 年伊始，受传统农历新年的节日效应及市场大势的影响，北京别墅市场继续 08 年奥运后的颓势，量价齐跌，于 2 月跌至冰点，当月全市仅成交别墅 89 套，成交面积为 2.74 万平米。3 月份开始，随着整个楼市的回暖，别墅市场成 交也开始放量，至 8 月冲至最高点，当月成交套数高达 806 套，成交面积达 28.19 万平方米。 虽然之后成交量有所回调，但较前半年相比仍处于高位运行。2009 年北京市别墅销售套数达到了 5634 套，销售面 积为 190.91 万平米。 4. 成交金额和价格分析 2009 年北京别墅市场成交价格与成交量的走势基本一致。受金融危机和大市影响，2 月为全年成交金额谷底，成 交金额仅为 3.6 亿。自 3 月开始，成交金额显著回升，至 8 月份，成交金额达到全年的高峰，为 52.61 亿元。其后虽 有小幅滑落，但也高于年初前几个月的平均水平。2009 年别墅成交总金额为 331.79 亿元。 随着成交量的上升，北京别墅成交均价也走出了年初的低谷，震荡上行。1 月份的均价为前半年最高点，达 17730 元，由于当月有几个高价项目成交拉高了整体均价，因此偶然因素较大，不具有代表性。受金融危机和春节的影响，2 月份为别墅均价的最低点，仅为 13123 元，之后受行业回暖的推动，价格开始平稳缓涨，步入 5 月，随着众多中高端 别墅项目入市，别墅均价开始显著上升，至 8 月份达到 18633 元的高位。之后的 9 月河 10 月进入了小幅调整期，并于 11 月再次达到全年均价的最高点 22915 元，相比 1 月的价格上涨 29.17%。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：80079 5. 产品结构分析 (1)从产品形式来看，2009 年北京独栋别墅成交量为 2420 套，非独栋别墅成交量为 3214 套，由于 2006 年“停止 独栋别墅用地出让”政策的再次出台，独栋别墅总体供应量下降，因而总体成交量相对较低。由于“独栋别墅更加稀 缺”的预期增强，6 月北京独栋别墅和非独栋别墅成交套数首次出现了接近“五五开”的局面，进一步加快了独栋别墅 潜在客户的购买时机和节奏。下半年独栋别墅成交量逐步放大，非独栋别墅的成交量也增长明显。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：800710 (2)从产品价格区间来看， 1-4 月北京成交别墅中 500 万以下别墅占绝对优势。5 月以来，这种情况有所改变，出 现了经济型别墅与中端别墅并行销售的局面。 6 月份，500 万-1000 万级别墅成交一举超过 500 万以下别墅成交，销售 209 套，超过当月总成交套数的 50%。进入 7 月，高端别墅成交量有所放大，并于 10 月超过了中端别墅的销量，当月 销售量为 194 套，占当月总成交套数的 31.70%之多。从全年走势来看，别墅成交分布向中高端移动趋势明显。 6. 别墅市场和商品住宅市场对比 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：800711 在成交量方面，14 月别墅和商品住宅趋势一致，成交量都逐渐放大。之后，商品住宅的成交量受价格快速上涨 的影响，成交套数和成交面积均有所下降，但降幅不大。2009 年 11 月北京商品住宅成交 14793 套，相比成交量最大的 4 月份，降低了 20.18%，但与 2009 年 1 月相比，成交量仍放大了近一倍。 而 2009 年别墅成交情况总体震荡呈上升的趋势，到 8 月达到全年月成交量的最高点，当月成交套数 806 套，面积 28.19 万平方米，这既与别墅传统销售旺季有关，也受到了整个市场快速回暖的推动和促进。之后的三个月，别墅的成 交量虽有小幅下降，但仍保持在高位运行。 从价格走势来看，2009 年北京别墅和商品住宅均成上涨趋势，别墅产品上涨幅度仍略低于普通商品住宅。别墅 11 月成交均价比 2 月最低点上涨 74.62%，而商品住宅 11 月成交均价相比 1 月最低点，涨幅达 79.35%之多。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：800712 (二)2009 年北京别墅市场区域表现 (详略，本报告全文索取，请发邮件至 ，留下您的简介、联系方式。) (三)TOP 10 排行榜 就各个项目表现来看，位于大兴庞各庄的富力丹麦小镇成为今年北京别墅市场上当仁不让的明星。该项目自去年 底开盘以来，销售一路拉出长红，多次荣登月份北京别墅销售榜冠军。2009 年 1 月至 11 月，富力丹麦小镇共销售出别 墅 325 套，成交面积达 11.12 万平米，成交金额为 13.6 亿，名列 09 年 1 至 11 月北京别墅市场成交套数和成交面积两 项第一。而位于奥北的纯独栋别墅大盘珠江壹千栋表现同样不俗，以 9.54 万平米的成绩在成交面积榜上名列第二。 并凭借单价优势，超过富力丹麦小镇摘得成交金额榜冠军。 就北京别墅市场 2009 年表现而言，成交呈现高度集中化态势，这在上半年表现尤为明显。上半年北京别墅销售前 10 名的项目成交套数和金额占到整个别墅市场的 50%。下半年别墅成交出现泛化趋势，成交活跃项目有所增多。但是 从全年来看，仍是少数明星项目的成交占据了整个别墅市场的半壁江山。09 年 1 至 11 月，别墅成交前 10 项目合计成 交别墅 1914 套，占整个北京别墅市场成交套数的 34%，成交金额达 119.47 亿，占到整个别墅成交套数和成交金额的 36%。 1.成交套数排行榜(详略，本报告全文索取，请发邮件至 ，留下您的简介、联系方式。) 2. 成交面积排行榜(详略，本报告全文索取，请发邮件至 ，留下您的简介、联系方式。) 3. 成交金额排行榜(详略，本报告全文索取，请发邮件至 ，留下您的简介、联系方式。) 三、结论和预测 1. 从 2009 年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到 11.55，消化了部分存量，造成供需结 构进一步扭曲。虽然目前供不应求的局面尚未出现，但从目前北京市场别墅存量来看，如果明后年别墅销售进度不出 现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：800713 2. 明年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，未来整体供应有逐年减少的趋势，特别是高端纯别墅社区及独栋 别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。 3. 09 年别墅热销局面的出现，使得部分别墅项目加快推盘节奏，一些停售多年的别墅项目也纷纷在 09 年下半年、 10 年初重新启动。根据 CRRC 已经掌握的市场信息，2010 年即使在 1 至 2 月这个传统的别墅销售最淡季节，仍有数个 别墅项目的新期产品计划推向市场。虽然 09 年末楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富 增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升，投资和储蓄性需求客户在明年也不会马上离场。在供应和需求的 双双拉动下，预计 2010 年北京别墅市场交易量会维持在高位。 4. 09 年 11 月天竺 22 号地的天价拍出，对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目 纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09 年 11 月北京别墅均价已经超过 07 年最高点。预 计 2010 年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度会较往年增大，独栋别墅的补涨空间尤为可观，从北京市场别墅 产品均价到单个楼盘均价都有望再创新高。但是我们也应看到，多数别墅买家都属于改善型和投资型需求，弹性较大。 在需求相对稳定的情况下，别墅市场的交易量还是取决于开发商的定价。如果别墅价格上涨过快，很多别墅买家会选 择观望或投向其他领域。我们建议，别墅开发商在定价策略上不宜急进，尤其是中低端别墅更应谨慎把握上涨幅度。 5. 09 年北京市场供应别墅总价级别发生明显跃升，“千万级”别墅渐成主流别墅区的主力供应产品，单套总价在 3000-5000 万的产品也有所放量，亿元级别墅开始在北京出现并有实际成交。预计 2010 年此种趋势会继续强化，中央、 奥北、西山等主流别墅区中单套总价在 1000 万到 2000 万区间的别墅将逼近 2000 万。潮白河、城南、东部泛 CBD 等区 域的独栋别墅平均价格也将逐步逼近千万。 6. 预计 2010 年北京各大别墅区中，中央、奥北、西山三大传统别墅区仍将领跑，潮白河、城南等第二梯队也将 发力，有追赶甚至超越第一梯队的可能。而随着五环内混合型别墅社区的持续放量，城市别墅(以混合社区为主)也将 成为一股不可忽视的力量。 7. 随着北京别墅市场步入高地价、高容积率、高售价的“三高”时代，除去各别墅产品所属地块自身所具有的客 观属性之外，别墅项目的竞争焦点将更集中于产品力的提升。从园林的打造，到地下室和阁楼的附加价值挖掘，再到 精装修的品质，都将成为各项目比拼的要点。 8. 尽管别墅市场相对商品住宅市场对政策敏感性较弱，22 号地的拍出更使人们加深了对别墅市场脱离基本行情的 期待，但我们判断别墅市场的基本面在短期内仍然难以背离国内经济走势以及房地产大势。在整个房地产市场价格高 速上涨的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累。随着 09 岁末楼市调控政策密集出台，并预测还有陆续后续政策出 台，2010 年楼市调整预期走强。如果新一轮调整到来，势必会对高端置业者的消费心理产生影响，2010 年别墅市场的 最终走势，还要看调控政策和购买心理的博弈结果。 免责条款： 本报告中的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息 和建议不会发生任何变更。 报告中的信息和意见仅供参考。本机构对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本 报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进 行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有 悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 2009 年北京别墅市场分析报告 网址： 电话86822962 邮箱：800714 本