商业银行房地产信贷风险研究.pdf

2 0 0 7 年 1 2月刊 ( 总第 1 0 0期 ) 大 众 科 技 da z hong ke j 2 0 0 7 1 2 ( c u mu l a t iv e ly n o 1 0 0 ) 商业银行房地产信贷风险研究 易远 宏 ( 广州市广播 电视大学，广 东 广州 5 1 0 0 9 1 ) 【 摘要】自2 0 0 0年以来，我国投资在持续高速增长，到 2 0 0 7 年 已经迎来了自上世纪 9 0年代以来的又一个高峰年，而在 房地产行业的投资尤为突出。文章主要分析 了 银行所面临的房地产风险类型，并从理论上论述了房地产风险形成原因。 提 出了 银行 应对该风 险的措施。 【 关键词】房地产；信贷风险；理论分析 【 中图分类号】f 2 9 3 3 【 文献标识码】a 【 文章编号】1 0 0 8 1 1 5 1 ( 2 0 0 7 ) 1 2 0 1 9 6 0 2 房地产业是典型的资金密集型产业， 房地产开发项 目投资 的资金来源主要由四个部分组成：自有资金、银行贷款、建筑 商垫资和销售回笼资金。 以上四类资金来源除了银行直接向开 发商发放贷款外，其他三类中也有相当部分是间接的银行贷 款。从 1 9 9 8年到 2 0 0 5 年，房地产贷款 ( 包括个人住房贷款) 主要 ( 间接或直接)来源于银行信贷，从而导致银行成为房地 产风险最大的承担者。 ( 一)商业银行对房地产信贷面临的主要风险 1 信用风险 信用风险是商业银行房地产信贷业务的主要风险， 是指获 得银行信用支持的开发商 ( 借款人) 不能遵照合同按时还本付 息的可能性。信用风险来源于借款人的还款能力和还款意愿。 开发商的信用风险实质上是欺诈风险。 在 目前房地产市场 信息不充分、 监督管理欠严密的情况下， 开发商的开发行为与 销售行为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方。 开 发商的信用风 险也是 目前银行和担保方面临的最大 的风 险， 它 可能带来的损失也是最大的。 2 利率风险 利率风险，即利率变动引起的风险。如果存款利率上升， 或者贷款利率下降， 或存贷款利率同向变动但利率差缩小， 都 可能带来给房地产商带来经营效益方面的风险。 利率风险主要 体现在国内商业银行贷款资金来源于吸收存款， 但存款结构往 往不一致， 如果以短期或中期存款支持长期贷款， 贷款发放之 后利率上涨， 银行将不得不为以后的存款支付高额利息， 而原 已发放的固定利率贷款利率有可能太低， 使贷款收益下降， 甚 至入不敷出。 3 政府行为风险 当前各地政府都十分重视 “ 政绩 ” 。但许多地方政 府领 导 却不顾当地经济发展水平和实际需要，不顾市场需求， 热衷于 建设各种房地 产开发项 目， 从而带动了各地房地产的升温 。 为 了使一些房地产开发项目能够及时开工上马， 地方政府经常以 组织协调的名义 出面， 动员银行不 断增加对房地产开发项 目的 信贷扶持力度，甚至给银行下达增加贷款的任务。然而，无论 开发项目成功与否， 地方政府是不会替开发商承担银行还款责 任的，因此银行有可能陷入潜在的市场风险之中。 4 “ 泡沫”经济风险 目前市场上房价偏高， 导致开发商投资回报率较高。 在这 种情况下开发商做出非理性预期的可能性更 大， 房地 产贷款的 高回报也会使银行低估风险而且放宽贷款条件， 过高的财务杠 杆又会鼓励 开发商进行投机性投 资并把过 多的风险转嫁给银 行， 社会上的游资也会被房地产开发行业的高利润所吸引而进 一 步导致投资过度 ， 发展为房地 产泡沫 的可能性也较成熟 的房 地产市场要大。上个世纪 9 o年代初日本经济的衰退和 1 9 9 7 年爆发的东南亚金融危机， 其中最重要的原因之一就是房地产 业过热， 银行向房地产业大规模放贷， 致使房地产业泡沫增大， 严重过剩，开发商无力偿还巨额贷款，银行坏账、呆账激增， 挤兑风潮频发，最后酿成金融危机。 ( 二)房地产信贷风险的理论分析 商业银行正常运作的一个前提条件是商业银行对借款人 的筛选和监督必须是高效率低成本的。但在现实经济生活中， 这一前提条件并不总是成立的， 其原因就在于信息的不完全和 不对称。 信息不完全和不对称与商业银行资产质量相联系的基 点主要有三个 ： 一是商业银行与借款人 的不完全信贷合约 ； 二 是商业银行 内部所有者与经营者的委托一 代理关系；三是商业 银行与政府的动态博弈，即商业银行外部性问题。 1 合约理论 现实经济生活中， 完全合约只是合约理论研究的起点， 如 果放松完全合约的假设条件 ( 如个人理性、不存在外部性、完 全信息、足够多的交易者、零交易费用等) ，合约总是不完全 的。合约的不完全也称为 “ 完整的不完全合约” 。对于合约的 不完全性， 交易成本理论更关注 事后 的交 易协调机制，以求合 约的完整性。 通过对信贷市场上合约的考察， 会发现信贷合约 是一种典型 的不完 全合约 。这是 因为 无论 从商业银行有限理 性、外在环境的不确定性，还是信息的不对称性， 都充分说明 信贷合约不可能是完全合约， 从而无法保证银行信贷资产的质 量。 2 委托一 代理理论 商业银行存在其所有者与经营者之 间的委托一 代理关系 ， 这也是商业银行风险生成与积累的一个关键因素。 一方面， 借 款人的机会主义行为的多少取决于经营者的认真程度； 另一方 【 收稿 日期 】2 0 0 7 1 0 - 2 4 【 作者简介】易远宏 ( 1 9 7 7 一) ，男，江西萍乡 人，广州市广播 电 视大学财经学院教师，硕士。 1 9 6 维普资讯 面， 银行经营者作为一个有限理性的经济人， 同样具有采取机 会主义行为的倾向， 这一倾向的程度强弱对于银行信贷风险的 生成是极其重要 的。因此 ，股东与银行经营者的委托一 代理能 够更有效地解释导致资产质量恶化的制度性原因， 这主要取决 于商业银行 内部 的激励一 约束机制 的完善程度 。 3 博弈理论 一 般而言 ， 最 易使 商业银行 陷入 困境 的是那些在经济繁荣 时收益丰厚， 但经济形势逆转时出现严重困难的投资项 目 由 于这类项 目的特殊性质， 需要对灾难性事件的发生概率进行估 计。但事实表明，要做出有价值 的概率判 断是比较 困难 的。从 银行所有者的角度来看， 如果单个银行 出现 困难 ， 政府 可能听 之任之 ， 然而如果所有银行都 陷入 困境 ， 政府 就不能不进行拯 救。 而且由于银行是一种高负债经营，自有资本只占资产负债 的很小部分 ， 而且其净值越小 ， 所有人从错误决策中招致的损 失就越小， 他们就越倾向于采用高风险的经营策略，或者在不 利情况下 “ 孤注一掷” 。同样地，竞争的压力也会使银行管理 者继续错误的决策，否则就有可能失去市场占有率。 ( 三)商业银行房地产信贷风险防范措施 1 构建商业银行房地产信贷风险管理体系 鉴于房地产信贷业务风险管理的重要性， 房地产信贷风险 管理 已经越 来越受到各银行 的重视 。 从 已有研 究看 ， 对于公司 抵押贷 款研 究则集 中在风险管理体系的风险识别 阶段 ， 如审查 五证、对在建工程 的价值评估等 。 ( 1 )风险识别 风 险识别是风险管理的第一步， 也是整个风险管理体系的 基础 。 具体到房地产信 贷业 务的风 险识别 ， 包括对个人住房金 融业务 、 房地产开发项 目贷款 、 房地产抵押贷款业务等各种业 务中可 能存在风险的识别和规避 。 ( 2 )风 险评估 风险评估就是运 用已有评估技术 ， 在识别 申请贷款项 目可 能存在风险条件 下进行风 险的相关度量 ， 将风险大小、 规模加 以细化，为下一步的风险管理工作做好铺垫。 对房地产信贷的风险评估首先是通过引入新的财务分析 方法， 运用合适的财务分析方法对于申请贷款项 目财务前景进 行分析评价 。 其次是引入新的信贷评价模 型。 在进行建设贷款 项目评估时， 我们需要对申请贷款项 目进行综合评价， 考察项 目前景、 项 目竞争优势、 项目区域产品供应特点及市场前景等 多方面因素，最终做 出是否贷款的决策。 ( 3 )风险管理方法选择 银行可采取的风险管理方法主要有以下几种： 一是风险回 避 ， 是指在风险发生之前 ， 风 险管理者 因发现从事某种经 营活 动可能带来风险损失， 因而有意识的采取回避措施， 主动放弃 或拒绝承担该风 险。二是风险分散，也称为风险组合。它是将 许多类似的， 但不会同时发生的风险集中起来考虑， 从而使这 组合 中发 生风 险损失 的部分 能够 得到其他未发 生损失 的部 分的补偿。三是风险转移。商业银行在信贷资金经营过程中， 可以依法处置抵押品或由第三人承担全部或部分风险损失， 使 得银行信贷风险转移，从而在一定程度上保全银行信贷资产。 ( 4 )风险监控管理 选择好风险管理技术方法之后， 贷款管理工作则进入最后 的实施阶段。这一阶段主要工作是对所贷款项进行后期跟踪、 监控， 对不符合贷款合同规定的违规行为及时制止， 对于严重 违约的借款方要及时知会， 必要的要诉诸法律， 切实保护银行 利益 。 2 建立健全房地产有关制度和法律法规体系 完善房地产行业有关制度法律体系， 创造有利于房地产信 贷业务发展的良好环境。 一是尽快建立房地产市场预警预报体 系 。 充分利用现代信 息技术手段 ， 全面正确地反映房地产市场 的状况 以及运行态势，并及 时予 以公布 ， 正确地 引导房地产投 资与消费，为房地产信贷业务发展决策提供科学依据。 二是逐 步建立适合我国国情的信用登记、 使用制度，实现各金融机构 之间的信息共享和信息交流， 以便商业银行及时发现和预警贷 款风险。 三是建立健全有关房地产信贷的法律法规，明确规定 开发商及个人的权利与义务， 使企业和个人严格按照法规规范 房地产贷款行为，认真履行还款职责。四是严格执法，依法办 事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人， 应 立即停止贷款 ，并追讨 已贷 款项 。同时通过法律 手段 ，尽量挽 回损失，并追究 当事人 的法律责任 。 3 健全和完善银行内部控制制度 商业银行信贷风险的内部控制机制是金融机构的一种 自 律行为， 是商业银行为完成既定的信贷 目标和防范风险， 对内 部各信贷职能部门及其工作人员从事的业务活动进行风险控 制 ，制度 管理和相互制约 的方法 、 措 施和程序 的总称 。 完善商 业银行信贷风险内部控制机制是外部环境工作的内部基础， 也 是规范商业银行信贷经营行为、 有效防范信贷风险的关键。 而 完善内部控制制度主要在于健全和完善“ 审贷分离” 制度。 “ 审 贷分离” 其基本的内容是把贷款的评审工作与贷款的发放和回 收工作分开。 分别 由两个不 同的职能部 门分段管理，旨在加强 贷款项目的前期工作，实行 “ 审贷分离” ，无疑是我国商业银 行贷款朝规范化、 风险化管理方面迈出的可喜的一步。 但是从 贷款管理的全过程来看，现行的 “ 审贷分离” 管理体制仍有些 许欠缺，有待于进 一步健全完善 。 4 缓解房地产企业与商业银行之间的信息不对称 由于银行 与开 发商之间 的信息不对称的原因是 多方面 的， 既有市场 交易条件下 的客观原 因， 也有银行与开发商制度方面 的原因，同时还有外部社会环境方面的原因，因而必须从多方 面着手采取不同的措施以缓解银行与开发商之间的信息不对 称，完善房地产信贷风险防范的微观机制。 解决 二者 之间 的信 息不对称主要是要 强化银行对开发商 的披露信息约束和激励机制。 银行应通过不完全信息博弈与开 发商建立一套 “ 讲真话”的机制，即采取一定的措施使开发商 经过成本收益分析后放 弃机会 主义行为 ， 对银行传递真实 的信 号和自觉信守信誉行为。 同时要完善房地产贷款的抵押担保制 度，以通 过第三人或 其 自有财产显示开发商的真实信 息。 有效 的贷款担保制度是保证增强开发商真实信息显示的可靠 措施 ， 因此可以缩小与开发商之 间的信 息不对称程度 。 【 参考文献 】 【 1 】李胜华 金融风险管理的唯一选择：制度创新论加入 w