2010年武汉电瓶厂项目前期沟通提案.ppt

前期沟通提案 电瓶厂 项 目 2019/1/5 2 地块解析及市场背景 城市背景 房地产市场 3 江夏gdp高于武汉周边其他区县，2007年 以来年增速超过12%，处于上游水平 城市背景 非农业人口占总人口的比率 28.5 29.99 31.5 32.2 26 27 28 29 30 31 32 33 2003200420052006 江夏人均收入(元) 3444 3960 4367 4805 5388 9835 10680 11800 18519 20370 0 5000 10000 15000 20000 25000 20042005200620072008 农村人均收入（元）城镇人均收入（元） 4 江夏成为武汉重要的工业基地和企业配套 区 城市背景 目前江夏区工业总产值的3/5是由非县属企业创造的，而其余2/5中的30又是直接为武汉市区内的企 业配套的。 形成了庙山开发区、藏龙岛开发区、大桥开发区几大开发区。 全区2008年实现生产总值162.2亿元，增涨超过30%；2007年，江夏区完成工业增加值44.87亿元，比 上年增长24.7%。；全年完成地方财政收入7.76亿元，增长26.2%。；全社会固定资产投资50亿元，年 均递增35%；农村居民人均纯收入5388元，年均递增10%。 藏龙岛开发区 庙山开发区 大桥开发区 5 武汉近郊卫星城交通加速纸坊、光谷 城市的融合 城市背景 纸李公路:乘公汽约35分钟到武昌火车站 光明大道：20分钟到达街道口 阳光大道：乘公汽40分钟达到鲁巷广场 6 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业 就业人员房地产需求规模较大 城市背景 江夏区总人口约68万，城镇常住人口20万 事业机关单位房地产需求规模较大，多为二次 置业，其他一次置业为主。 江夏2008年企事单位就业分布 江夏2008年主要行业就业人数 7 城市规划格局：以北华街为界，北扩为政务新 区；南为中心老城区 老城区商业氛围浓厚，配套设 施齐全，但是建筑年底偏久， 路网规格滞后，发展建设成本 大； 新区为江夏新政务中心，北接 光谷，发展前景看好，就目前 而言，居住便捷性远不如老城 区 城市中 心区域 北进 规划政务新区 城市背景 本案 8 地块解析及市场背景 城市背景 房地产市场 9 房地产市场 p房地产宏观市场 p住宅市场 p商业市场 10 江夏房地产正进入快速发展时期 房地产宏观市场 目前，三产发展已成为江夏区 提高与推进城市化的直接途径 。据统计，目前江夏区三产对 gdp 增量的贡献率达 54，从 业人员达 11.3 万，占全社会劳 动力的26.4。三产服务发展 得益于江夏区独有的边缘区区 位特色，特别是房地产业，已 经成为拉动江夏第三产业发展 的主要行业，并成为江夏区经 济最为活跃的增长点。由此也 带动信息咨询和其他各类专业 市场的发展，江夏区的城市功 能因而也得到日益完善。城市 对周围农村人口、武汉人口的 引力增强，对道路、服务设施 等城镇基础设施需求上升，加 快了城市化进程。 房地产投资(亿元) 4.7 3.9 5.5 0 1 2 3 4 5 6 200420052006 11 本土开发商占据江夏房地产市场主导地位 房地产宏观市场 自2000年江夏房地产市场逐渐兴起后，江夏地区特别是纸坊片区其房地产开 发多由江夏本土开发商主导，代表性的企业如富丽园、新鸿发、宏德、泰祥 、江夏区房地产开发总公司、江夏城建等等。 就本土开发企业而言，在建筑技术、园林景观、物业服务等方面与市区相比 存在一定差距。也表现出江夏房地产发展的一个逐步成长过程，并且与市民 的消费习惯是相匹配的。 12 房地产市场 p房地产宏观市场 p住宅市场 p商业市场 13 消费者分析：泛公务员和生意人（城区& 乡下）构成现阶段江夏房地产消费主力 客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、周边乡镇迁移到市区 人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。 购房 需求 改善型 自用型 区域聚集型 城区 外来 公务员约5000人，教师5000人，医务人员4000-5000人，金融系统、电信 、电力、及其他事业单位1万人，总共约3万人，人均月收入约2500元，有 住房但希望改善居住条件； 从事小商品买卖的生意人，全县100万以上资产的约有1万人，购买力极强 ，且愿意在本地消费。 另外，还有一些人为了以后生活方便、子女教育，而进城置业的人群。 泛公务员 生意人 聚集人群 房地产宏观市场 14 住宅市场：相对独立的几个市场片区 住宅市场 本案 花乐亿家 鸿发大厦 海天大厦 藏龙星天地 万科魅力之 城 现代森林 小镇 当代国际 花园 伊顿阳光 保利海寓 湖光山色 美院coast 当代卡梅 尔小镇 江郡华府 富丽杰座 博雅豪庭 世纪花园 花山美庐 齐心今城 世纪城 逸馨园 注：高端别墅物业未予以统计 15 大花岭片（在售） 住宅市场 项目名称规模销售均价/成交均价业态户型备注 鸿发大厦4万平方米销售均价3400元/成 交均价3300元 高层一室50-70 两室70-100 三室140 四室160 住宅去化率65% 商铺去化率20% 商铺成交均价： 11383元 花乐亿家4万平方米/434套起价2900元 均价3350元 26高层50-100平方米五证全无。土地性 质已由农用地 变更为建筑用 地。据开发商 承诺交房后 180天，可办 理两证。 16 住宅市场 大花岭片 历史：大花岭的房地产快速发展主要是随着武汉市内大学外迁开始的。随之而来的上万学生，带动了该区域 人均收入水平的提高（商铺租金3-5万/年），并由此促进了该区域房地产的发展，兴建了接近40栋的还建社 区（售价1400元/），并且随着区域不断地发展，土地市场的繁荣，拆迁还建社区还在不断扩大。 现状：由于期辖区面积有限，呈狭长走势（东临汤逊湖、西面北铁路隔断）局限了其发展。并且随着武汉市 大学外迁的重点转移至南湖、汤逊湖以东（庙山开发区、藏龙岛经济开发区）。大花岭区域房地产发展减缓。 05年至今大花岭主要售商品仅“海天大厦”“鸿发大厦”“花乐亿家”三个项目。 开发模式基本上是“小产权”转“商品房”：在销售阶段是五证全无的农村集体土地，房屋建成之后申请更变土地 性质补交土地出让金改为产权房。 发展：大花岭村距离市区仅9公里路程，对比江夏各区，已是拥有非常优越交通优势。随着李纸大道改造（规划 中双向四车道）、光明大道（文化路延长线）的通车，距离市中心的时间距离大为缩短，加之汤逊湖畔优美的 的自然资源；大型企业进驻（如：南车集团）；该区已得到开发商的重视，知名开发企业争相开发（如：中建 集团），未来房地产市场将得到快速提升。 17 项目名称规模销售均价/成交均价业态户型备注 泰驰伊顿阳光建筑面积10万方4500/3590元多层、小高层、 高层、别墅 1房33-43平方、2房 82-90平方、三 房109-128平方 去化率58% 梅南星座5万平方米起价3800元，均价 4100元/成交均 价3762元 多层、高层1房53平方、2房68- 94平方、3房 130平方 去化率90% 美院coast占地270亩4380元/叠拼别墅暂无 保利海寓2.2万平方米销售均价3800元高层2房92-116平方、3 房114-118平方 、 （未开盘） 藏龙新天地15万平方米销售均价4000元/成 交均价3808元 去化率73.9% 商铺均价7500元 湖光山色4万3700元/高层大户型目前只剩220的大户 型 70% 住宅市场 汤逊湖片（在售） 18 住宅市场 汤逊湖片 历史：早期房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，主要以别墅项目的开发为主。如玉龙岛花园、 银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价格来吸引客户，同时以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖 别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部分。 现状： 2005年后拥有优越自然资源的沿湖地区，加上来自于光谷投入30亿元重点启动的光谷大道等10大基本 建设项目（中芯国际，富士康等国际大企业的入驻）作为武汉市新财智人群的重要聚集地，日渐成为武汉江南 版图上的高端别墅聚集区：庄园1986、美院coast、保利十二橡树庄园，长岛等。 并且随着大企业大项目的建设，相应的交通、生活配套也日益完善，该地区增加了普通商品住宅的建筑形态的 开发。推出了阳光海岸、梅南山居、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场 良好的反响。 发展：由于光谷大道、阳光大道、江夏大道的硬件状况；可开发土地面的等条件明显优于江夏西部的李纸路沿 线。东部沿湖区域近年来得以快速的发展，房价高出纸坊城区近千元。吸引了更多的大规模项目兴建（如： 保利海上五月花，建面60万方） 但是，随着明年文化路延长线光明大道的通车，纸坊城区距离武汉市市中心的 时间距离将大为缩短（至街道口商圈仅需要15分钟车程）；纸坊城区拥有更完善的生活配套（中百超市、江夏 区一医院等）未来汤逊湖区域也将面临挑战。 19 住宅市场 项目名称规模销售均价/成交均价业态户型备注 江郡华府建筑面积22万方销售均价3800多层、小高层、高 层、别墅 1房55方、2房80- 104方、3房89- 131方、4房 139方 去化率80%（占所 推房源） 富丽杰座建筑面积11万方销售均价3750元/成 交均价3680元 小高层、高层2房85-89方、三房 103-137方 去化率50% 商铺成交均价18893 元 鸿发世纪城建筑面积46万方销售均价3700 3800（预测， 月底开盘） 高层1房49方、2房75- 110方、3房 120-138方、四 房238方 （未开盘） 博雅豪庭占地2万方销售均价3400元 特价房2600 高层2房85-101方、3房 111-140方 （未开盘） 世纪花园建筑面积8万方销售均价3500元/成 交均价3450元 多层、高层1房53方、2房67-81 方、3房105方 去化率82.8% 齐心今城建筑面积55万方销售均价3200元/成 交均价3000 高层为主2房86方，3房130方 ，4房140方去化率 70% 纸坊片（在售） 20 历史：由于老城区道路复杂，多为人口密集，征地拆迁难度较大。江夏的房地产项目主要集中在新城区：例如： 富丽畅新园、城明花园、宏德嘉园基本在北华街沿线。部分项目在纸坊大道以南及江夏大道以东（老城区外围）， 例如：盛世名门、龙山水榭、滨湖春天等。 现状：老城区面临改造，城区西南两面临山，可开发面积有限，区政府北迁，城区主体向北发展。现在的主要 住宅项目主要集中在新城区：熊延弼路以北，又以文化路沿线为重点发展区域，基本上集中了在售所有楼盘： 鸿发世纪城、江郡华府、富丽杰座、博雅豪庭、世纪花园等。 发展：纸坊城区未来将得到快速的发展。 江夏区的发展与武汉城区有着密不可分的联系，纸坊城区也不例外。现在制约纸坊城区的最主要问题是交通。 同属于江夏区，交通状况良好的汤逊湖沿湖区域无论是其经济还是房地产发展明显高于纸坊城区。但是，随 着光明大道（文化路延长线-在建）的通车将极大的大大缩短武汉中心城区与江纸坊城区的时间距离，将由45 -60分钟路程缩短为15-20分钟路程。另外由于纸坊城区拥有教育、金融、商业、交通、医疗等完善的生活配套， 相比江夏其它区域也将更加受到置业客户的认可。 纸坊片 住宅市场 21 住宅产品研究（纸坊） 住宅市场 江郡华府部分户型 以江郡华府、 富丽杰座为代表 的住宅在户型设 计上颇为出彩， 深受市场欢迎, 多采用入户花园 、空中花园、大 阳台。 22 住宅产品研究（纸坊） 住宅市场 富丽杰座部分户型 以江郡华府、 富丽杰座为代表 的住宅在户型设 计上颇为出彩， 深受市场欢迎, 多采用入户花园 、空中花园、大 阳台。 23 自2007年富丽园28层富丽豪庭 问世后，超高层产品逐步出现 ，如江郡华府、世纪城、南郡 帝苑等。 江夏消费群体对高层建筑的接 受度由抵触转化为逐渐接受。 在超高层建筑群中，“全地下车 库”概念被引入，如鸿发世纪城 、南郡帝苑 住宅市场 住宅产品研究（纸坊） 世纪城效果图 南郡帝苑效果图 24 房地产市场 p房地产宏观市场 p住宅市场 p商业市场 25 纸坊商业格局核心商圈、专业市场和大量 的街铺构成 核心商圈以新兴街中百为中心 ，半径300m内涵盖了县城主要 的商业街、超市、服装商场、 电器买场等。 体育馆商业区以体育馆为核心 ，涵盖餐饮休闲、婚纱摄影、 酒店等业态，正形成江夏的另 一商圈。 集贸市场区各类集贸市场 城北新区富丽园建材商圈 其它零散分布的街铺 商业市场 纸坊有大中型超市、连锁店 7家，各类名牌专卖店 80 余家，销售额已占全 社会消费品零售总额 30% 以上。 老商圈 体育馆商圈江广超市 富丽园建材商圈 武商量贩 中百 26 核心商圈江夏中心百货为中心，商业氛围 浓厚，但是路网及交通通道跟不上 商圈主力店业态业态租金 （元/月） 老商圈中百仓储、中心百 货 武商量贩、kfc 品牌服饰、电器、 眼镜、银行金融 网点 40-140 体育馆商圈花之都酒店服饰、衣帽箱包、烟 酒副食 30-80 江夏商业广场家居普通服饰、便利店等20-40 富丽园建材商圈花之都家居家居、建材30-50 本案 商业市场 27 县城内街铺营业面积超过10万，业态丰 富，租金一般低于50元/月 50元/月 40-50元/月 30-40元/月 20-30元/月 20元/月 县城内街铺经营面积不低于10万，涉及建材、服饰、美容美发、洗衣、 超市便利店、摄影、网吧、五金等各类业态，租金一般不超过40元/月。 本项目而言，除规划中步社区内商街外，门前纸坊大道基础设施较差，经 营比较混乱，租金水平约1520元/月 商业市场 28 江夏商业正由快速发展向结构调整阶段演进 发展 阶段 市场 表现 经营 模式 赢利 模式 标志 节点 起步期结构调整期快速发展期稳步发展期 各个居住区、交 通汇聚点出现少 量、低档次商业 商业快速发展， 经营档次、结构 发生飞跃 散铺向集中、规 模化商业形式演 变 规模化商业、大 型购物形态商业 中心浮出市场 城市发展较为落 后，市政配套设 施处在规划中 市政配套正在完 善，集中市场、 步行街出现 由街铺、步行街 向集中商业发展 ，新世纪商业广 场出现 大型商业机构进 入，商业水平稳 步上升 自有住宅底商经 营或出租为主 商铺基本市场化， 经营和销售同时存 在 商铺市场化，销 售成为核心赢利 手段 销售不是实现收 益的最终手段， 持有出租为主 营业收入+租金 收入 营业收入+租金 收入+销售收入 销售收入+租金 收入 销售收入+租金 收入 江夏目前商业的演进 资料来源：世联模型 商业市场 29 江夏目前正在推出或即将推出的商业项目 案名商业业体量定位售价 江郡华华府2万政务务核心商街7000 13000 世纪纪城5万综合体2层捆绑均价 9300 齐齐心今城1.3万大学门口黄金商 街 7500 富丽丽杰座6千建材商圈核心商 铺 18500 30 商业物业客户：本地人购买自营为主 商业消费者：以城区核心商圈为中心 商业市场 商业物业购买客户包括公务员、生意人、乡镇居民和少量市区投资者等， 其中70%用于自己经营，30%为“投资”转让比率很低，主要用于出租。 就纸坊本地客户而言，购买商业物业的最大动机在于，作为生存的一个依 靠，“以铺养家”的观念比较盛行。 商业物业 客户构成 公务员 生意人 乡镇 比例较高，购置后招租为主 比例较高，自己经营为主 10%左右，自己经营为主 外来约5%，出租为主，自营为辅 31 房地产市场总结 住户市场 商业市场 房地产 市场 房地产进入快速发展阶段，住宅销售较好，商业趋于饱和，办公尚未启动 商品住宅项目主要集中于城北新区，而尤以北华街、文化路沿线 分布最为密集。 住宅市场处于快速成长阶段，品质、开发水平提升较快。 销售价格上涨较快，经历2008年低谷后，价格又缓步回升到 3500+的水平。 自2010年开始，由本土开发商主导市场的局面由于外来品牌开发 商的加入而被打破，长城建设、中建三局、保利地产都已涉足纸 坊片区。房地产开发水平有望进一布提升。 商业模式将由散铺向规模化、集中化商业发展。如：长城建设40 万商业综合体项目 2010，纸坊房地产品牌发展年 32 江夏置业客户初步描述 中等阶层是市场的消费主力 富裕阶层 管理人员、政府官 员、私营企业主 年入10万以 上 高收阶层 年入58万 中等阶层 泛公务员，企 业技术人员、 个体业者 年收入3 5万 一般工人等 年收入1万 3万 阶层职业家庭资产/收入 中等及以下 收入者 人数 约1.5万人 约3万人 约5万人 12万 住宅客户定位 33 核心客户 本项目客户定位 区域来源：周边乡镇 职业特点：企业经营者、个体业者、公务员等乡镇富 裕层 置业目的：自住、投资（并不转卖） 置业特征：大部分已有住房，购房目的是为了家庭生 活便利、子女就学，或以住房作为拥有财富的标志 经济能力：家庭年收入7万以上，资产在10万左右 核心客户：约45% 区域来源：全区内 职业特点：政府机关公务员、医院、学校、企事业单 位职员等 总人数：全区内约有1.5万人，可挖掘数量约3000人 置业目的：自住 置业特征：大部分已有住房，购房目的主要是为了改 善居住环境 经济能力：月均收入约3000元，家庭年收入5万以上 重要客户：约30% 区域来源：开发区企业 职业特点：企业技术人员、投资者、乡镇富裕层 总人数：全区内约有4万人，可挖掘数量约12000人 置业目的：自住 置业特征：成家立业 经济能力：月均收入约4000元，家庭年收入4万以上 较重要客户：约20% 区域来源：市区、临近市区 职业特点：年轻外地置业者、投资者 置业目的：投资、挤出效应 置业特征：因为市区房价高昂被挤出市区、投资型客户 经济能力：家庭年收入4万以上 潜在客户：约10% 住宅客户定位 34 年龄特征描述：年龄特征描述： 主要分布在28-45岁之间，是人生职业化强度最高的阶段； 区域分布描述：区域分布描述： 主要以江夏周边乡镇为主，包括纸坊城区中等收入者和少量市区客户 消费心理特征：消费心理特征： 消费需求受感性思维的左右比较大，注重实际效应和居住体验。 本项目客户定位 住宅客户定位 35 产品定位 36 现阶段，实用主义型仍然是江夏住宅市场 的消费主流 物质 精神 基本需求型 实用主义型享受型 情感型 平衡型 宏德家园 世纪花园 小产权房 小楼盘 现阶段，江夏消费者关注地段、市政配套、价格、户型，实用主义 是消费的主流。 地段市政配