2012年上海房地产市场情况.pdf

2013起步高调 难言安枕 上海楼市年刊回顾与展望 上海中原地产研究咨询部 2013 年 01 月 i 上海中原地产研究咨询部 前前言言 前低后高出意料前低后高出意料 喜中带忧难安枕喜中带忧难安枕 在世界经济发展不明朗的背景下，中国经济依然保持强劲势头，这和房地产业的贡献密不可分。 2012 年楼市的调控尺度及市场走向继续受到宏观经济背景的左右，体现着“为经济大局服务” 的角色。在第一季度，国内经济发展速度减缓，gdp 增速更是降至几年来新低，每当关键时刻 就有人提出为房地产松绑的声音。 虽然中央对楼市调控的口径没有变化， 但各地方松绑楼市政策、 导入购房需求的努力持续进行， 并基本探实了政策红线， 在解放刚需及改善需求方面迈出了步伐。 纵观 2012 年上海楼市，上海共计成交商品住宅 73600 套，较去年大涨 25.1%，共计成交面积 832.9万平方米， 同比也大幅提升了32.6%。 二手房市场2012年成交套数比2011年上涨45.3%， 成绩斐然。表面光鲜靓丽，背后却暗流涌动。虽然上海楼市在政策口径上并未有明显新变化，但 年初半月三变的限购令耐人寻味。上海楼市的起伏，背后也有着地方经济与中央经济，地方调控 与中央调控博弈的印记。从年初延续 2011 年的低迷交投，到“小阳春”的升温，一直到“红五 月” ，上海楼市的步伐走得并不坚实。但 6 月初第一次降息，却极大调动起市场对 2008 年“救 市”的回想，各类需求迅猛入市。但 7 月份的再次降息则更多揭示了经济增速下滑的风险，提醒 重燃乐观心态的市场。 基于消费性需求政策松绑成功，以及“城镇化” 、 “国民收入翻番”等宏观政策利好刺激，2012 年后半程楼市持续发力。虽然上海在政策口径上并不跟风，但市场预期却受到直接感染，因此在 年底再一次掀起“逆周期”交投暖潮。土地市场也在政府供地的配合下随之得以迅速升温，比如 上海外滩滨江开发、太平洋财产保险联合体以 27.7 亿元竞得黄浦地块，楼板价高达 36176 元/ 平方米。12 月，万科、绿地等四家公司联合以 54.3 亿元的底价拿下上海南站商务区地块。 “地 王”频显，成交记录不断被刷新，都与楼市交投的“暖冬”行情形成呼应，并显示出进一步发展 的强大惯性。 这拨 “暖冬” 多少是有点出乎意料的， 开发商在供应方面并没有做好太充分的准备， 交易即汹涌而来。 全国楼市中，2012 年具有一定的分裂性。受 2010 年政策调控，开发商转战三、四线城市，进 过大跃进式的发展泡沫已越来越大。受到市场回暖的影响，2012 年下半年恒大、佳兆业等靠三 四线业务为主的开发商也加入到储备一二线城市土地的队伍中， 也使一二线城市土地溢价率显著 上升。基于紧俏的土地供应、开发商回潮的强力竞买、已处高位的信心惯性，都将支撑楼市在新 一年的高位运转。但随之而来的，是挥之不去的政策阴霾。上海作为一线楼市的代表，很难在 2013 年取得政策放松喘息的机会。 “城镇化”的提出给房地产发展带来新的变革契机。但是“城镇化”并非房地产化，而是长远的 社会发展过程。 就目前农民收入不高的前提下关注的重点应是廉租房和保障房而不是毛利率高的 ii 上海中原地产研究咨询部 商品房。 “城镇化”也并非简单的造城，目前的三、四线城市存量供应相当高，供应风险已经显。 目前一二线城市在调控政策下苦苦支撑，若明年三四线城市不能接过“救楼市”的大旗可能拖累 目前已回暖的一二线楼市。这是 2013 年上海楼市中众多向好因素中，掺杂的为数不多却又至关 重要的逆向声音。 在政策选择方面，前一轮“史上最严厉调控”远不是楼市调控终点。限购令仍有余力可以发挥； 房产税也还被关在笼子里， 上海重庆都没有得出令人信服的试点效果和值得推广的经验。 在没有 拿出切实定型的房产税之前，任何有关房产税是“有用”还是“没用”的结论都是空话。与楼市 关联并不紧密的反腐即可震荡出众多 “房叔” 的情况下， 房产税的震慑效果在楼市中将长期存在， 并会不时地拿出来用一下。但它注定是要在“土地财政”走到末路之后才真正亮相的命运，决定 了明年真正意义上的房产税并没有多少在上海落地的可能，但通过“试点深化”来适当压制下市 场情绪却可以信手拈来。 在这种情况下，上海楼市在 2013 年高开平走的可能性就非常大，不管是成交量还是成交价格大 约皆如此。 上海中原上海中原地产地产研究咨询部研究咨询部 20132013 年年 0101 月月 - 1 - 上海中原地产研究咨询部 目录目录 前言 i i 第第 1 1 章章 基调不变微调放宽基调不变微调放宽 调控触底促就暖冬调控触底促就暖冬 1 1 1.1 经济运行地位趋稳 宏观调控加力 . 1 1.2 楼市交投先低后高 投资滞后难脱低迷 . 2 1.3 楼市政策稳中微调 刚需购房受鼓舞 . 4 第第 2 2 章章 土地市场走出谷底土地市场走出谷底 先抑后扬不失理性先抑后扬不失理性 8 8 2.1 总体供应总量下滑 供应结构有所调整 . 8 2.2 购地理性谨慎 底价成交普遍 10 2.3 政策从紧需求难压 地价上涨进退维谷 12 第第 3 3 章章 政策调控威恩交错政策调控威恩交错 上海楼市年末翘尾上海楼市年末翘尾 1313 3.1 楼市交投行情翘尾房价稳中有升 . 13 3.2 全市存量去化周期缩短 后市去化压力减轻 14 3.3 公寓全市占比突出 别墅交易再度趋缓 15 3.4 交投格局平稳 非中心区交易主力 16 3.5 中端产品交易活跃 中小户型份额最大 17 3.6 中心区房价跌多涨少 震幅多在一成以内 18 3.7 2013 房价继续关联调控政策 21 第第 4 4 章章 豪宅以价换量深化豪宅以价换量深化 供求逆转难解库存困局供求逆转难解库存困局 2323 4.1 供应总量下挫三成 公寓仍为绝对主力 23 4.2 交易总量升温 别墅比重锐降 23 4.3 公寓供求关系逆转 存量压力略减 . 25 4.4 成交单价普遍下调 豪宅别墅下跌显著 25 4.5 以价换量成效明显 公寓降幅大过别墅 26 4.6 豪宅后市跟随政策走向 . 27 第第 5 5 章章 积极促销见成效积极促销见成效 联排境况好过独栋联排境况好过独栋 2929 5.1 新增供应萎缩 联列供应占主力. 29 5.2 交易小幅增长 花园别墅比重锐减 . 30 5.3 历史存量充裕 价格难有上涨能量 . 32 5.4 交易均价下滑 销售策略出现分化 33 5.5 政策影响余力无多 内部博弈主导价格走向 . 36 第第 6 6 章章 市场消化调控暖意市场消化调控暖意 二手交投量价回升二手交投量价回升 3939 6.1 政策得以消化 成交量适度回升 . 39 6.2 刚需成交继续放大 中低端成交上涨显著 42 6.3 限购政策继续推行 租赁市场保持平稳 43 第第 7 7 章章 供需同步放缓供需同步放缓 商务园区对冲租金压力商务园区对冲租金压力 4545 - 2 - 上海中原地产研究咨询部 7.1 甲级市场销售价格趋稳 租金涨幅明显 45 7.2 乙级市场供减求增 价格维持平稳 48 7.3 租金持续上涨 外围商务园区迎来发展机遇 . 49 第第 8 8 章章 供应宽松需求收紧供应宽松需求收紧 前滩商业成投资新热点前滩商业成投资新热点 5151 8.1 供应规模萎缩 商业版图外扩 . 51 8.2 需求前低后高 价格波动上行 . 51 8.3 前滩再造一个陆家嘴 . 52 1 / 53 上海中原地产研究咨询部 第第 1 1 章章 基调基调不变不变微调放宽微调放宽 调控触底调控触底促促就暖冬就暖冬 今年以来，国内经济走势不甚乐观。受欧债危机持续发酵及美国经济复苏迟缓等因素影响，出口需求萎靡 不振，甚至一度呈现负增长。而国内受房地产调控影响，钢材等行业库存增加，价格下调，消费市场也不 见起色，gdp 增速更是降至几年来新低。面临整个经济下行风险增大的局面，央行年内两次降息，国内诸 多城市也开始重新在“楼市”上再度燃起保增长的念头，一度一脸严肃地楼市调控在 2012 年下半年开始 露出缓和迹象。主要体现在，尝试性的在自住需求方面从中性向鼓励调整。包括贵阳购房入户等措施，到 年底，已经有 30 多个城市对公积金政策放宽，有力配合了下半年交易回暖情绪的发展。但同时应该注意， 继续严控投资投机需求、限购令不放松的主基调并没有发生任何改变。 其背后从上到下，关于楼市的主导性发展策略正随着局势的变化而出现明显的调整。今年 5 月 18 日至 20 日，温总理在武汉座谈会时指出，要稳定房地产市场调控。5 月 23 日，国务院常务会议提出要“把稳定放 在更加重要位臵”时依然强调要稳定和严格实施房地产调控政策。11 月 8 日“十八大”召开以来，各部委 再次强调房地产调控从严的言论。特别是明确要求限购、限贷等抑制投资需求的调控政策暂不会退出。但 对于自住性需求，则从中性的“不支持、不遏止”调整为“支持” 。一方面是为了配合经济数字增长，另一 方面更是为了合理疏导家庭消费力。让父母一方公积金替子女支付购房按揭款，不仅满足购房需求，更为 提供了额外的日常消费力。 在下半年提出的“城镇化”规划，很大程度上是在开发城市新增购房需求，并以此来接续楼市的“黄金十 年” ，成为下一阶段经济增长的重要支撑力量。单就城镇化而言，如何与三四线城市已经开始爆发的供应或 潜在供应过剩风险协调处理，是一个相当大的难题，而且现在城镇化的具体实施方略尚不明朗。但短期内 给予楼市的重大信心鼓舞并扩展了各个地方政府继续依赖土地财政的空间，一种信心上的向上，将带动楼 市需求短期内爆发。相比其他城市，上海将有更多地来自城市地位、经济结构、人口增长方面的“利好” 存在， “暖冬”的惯性有望继续发展。 1.11.1 经济运行经济运行地位趋稳地位趋稳 宏观调控加力宏观调控加力 今年经济格局中一个很大的问题在于，欧债危机反复恶化，美国经济复苏迟缓，我们曾经寄望通过“四万 亿”来解决经济问题，却发现陷入一个更加复杂窘困的格局中。而且在经济数据上已经无法再用投资来掩 盖。前三季度，经济增长持续下行态势，企稳回升明显后延，并超出预期，6、7 月份连续两次降息，并没 有真正让经济取得像样好转。直到发改委在下半年连续投放大型投资项目之后，全国经济数据才稍微好看 一点，四季度有望小幅回升，预计全年增长略高于 7.5，但整体增速仍比上年回落 1.7 个百分点。 “稳中 求进”的总基调，再次让“稳增长”占据头把交椅，一些经济结构调整、深层矛盾的处理继续后沿。默许 各地方在楼市上的政策回暖，严控投资投机能量的进入，是吸收老经验、应对新格局的自然之举。 2013 年，全球经济仍处危机后的调整期，国际环境充满复杂性和不确定性；国内原有竞争优势、增长动力 逐渐削弱，新优势尚未形成，市场信心和预期不稳，经济运行处在寻求新平衡的过程中，经济运行总体比 较脆弱。2013 年，全球进入新一轮货币宽松期，但对实体经济的刺激作用有限，我国总需求仍面临一定下 行压力。在继续实施积极财政政策和稳健货币政策的同时，注重需求政策与供给政策结合，增强政策弹性 和有效性，着力解决企业生产经营中的困难，推动居民消费积极健康发展，促进国民经济平稳运行。楼市 方面，针对当前的“暖冬”行情，预计明年的政策调控的主基调不会改变，但不排除政策微调的可能。主 要目的在于控制“暖冬”的发展程度和内在质量。2013 年的楼市存在一定政策风险的可能。 2 / 53 上海中原地产研究咨询部 图图 1 1- -1 1 全国及上海市全国及上海市 cpicpi 涨幅（涨幅（20122012 年年 1 1- -1111 月）月） 资料来源：国家及上海统计网，上海中原研究咨询部 图图 1 1- -2 2 全国全国 cpicpi 与与 m2m2 增速（增速（20002000 年年- -20122012 年年 1111 月）月） 资料来源：国家及上海统计网，上海中原研究咨询部 1.21.2 楼市交投先低后高楼市交投先低后高 投资投资滞后难脱滞后难脱低迷低迷 1.2.11.2.1 房地产开发投资增幅缓慢房地产开发投资增幅缓慢 2012 年上海房地产投资额缓慢增长，绝对值预计达 2400 亿元，增速预计为 10.59%；房地产投资额占固 定资产投资比重预计达 47%，其中房地产投资额与占固定资产投资比重这两项指标都可能创 03 年以来最 高峰。住宅投资占房地产投资比重保持稳定，全年预计在 66%左右，基本与去年持平。2012 年楼市调控主 基调没变，最严厉的限购政策并没有松动，但政策消化程度加深，默许各地微调鼓舞市场信心，房地产市 场交易呈现前低后高的局面。 由于前半年开发企业销售不济， 资金回笼短缺， 进入休整期并以去库存为主， 新增供应不积极。回暖征兆集中在下半年，市场暖意才得以确立。开发企业再现拿地热情，但新房供应已 显准备不足，因此今年整体投资速度呈缓慢增长态势。 图图 1 1- -3 3 上海市固定资产投资及房地产投资流量走势（上海市固定资产投资及房地产投资流量走势（20002000 年年- -20122012 年）年） 数据来源：上海统计局，上海中原研究咨询部 100 102 104 106 jan/12feb/12 mar/12apr/12 may/12 jun/12jul/12aug/12 sep/12oct/12 nov/12 指数 全国 上海 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 94 96 98 100 102 104 106 108 2000200120022003200420052006200720082009201020112012 指数 指数 增长率 0% 10% 20% 30% 40% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2000200120022003200420052006200720082009201020112012 亿元 固定资产投资额 房地产投资额 房地产投资增幅 3 / 53 上海中原地产研究咨询部 图图 1 1- -4 4 上海市房地产及住宅投资流量走势（上海市房地产及住宅投资流量走势（20002000 年年- -20122012 年）年） 数据来源：上海统计局 ，上海中原研究咨询部 1.2.21.2.2 开发速度放缓开发速度放缓 销售面积微幅上涨销售面积微幅上涨 受政策调控的影响，房地产商对后市较为谨慎，开发及销售速度放缓，但是鉴于 2011 年的竣工销售比远 低于 1，呈现出供大于求的态势，开发商对 2012 年的房地产市场主要以去库存为主，供应速度明显放缓。 2012 年商品房（含配套）竣工面积及销售面积环比分别下降 23.56%、上涨 1.23%，竣工与销售比回升至 1.05： 1， 达到供求几近平衡的状况。 细分市场来看， 住宅竣工面积占商品房竣工面积比重增加， 达到 72%， 与去年相比增加 6 个百分点；而住宅销售面积占商品房总销售面积的 85%，与去年相比增加 4 个百分点。 图图 1 1- -5 5 上海市商品房竣工及销售面积（上海市商品房竣工及销售面积（20002000- -20122012 年）年） 资料来源：上海统计局，上海中原研究咨询部 1.2.31.2.3 房价增幅止跌回升房价增幅止跌回升 普通住宅价格增幅再现反弹普通住宅价格增幅再现反弹 上海商品房价格在受到政策微调后涨幅总体上呈现止跌回升态势，且上升幅度再次超过商品房增幅。2012 年全年商品房价 17268 元/平方米，环比上涨 8.11%，增幅比去年上涨 3.44 个百分点。其中，全年商品住 宅成交均价 16415 元/平方米，环比出现止跌回升，为 14.56%；普通商品住宅（剔除配套及动迁）住房价 格整体趋稳，年度平均价格 22490 元/平方米，环比小幅上涨 1.31%，增幅比去年下滑 0.86 个百分点。 图图 1 1- -6 6 上海市商品房预售价格走势（上海市商品房预售价格走势（20062006- -20122012 年）年） 资料来源：上海房地产交易中心，上海中原研究咨询部 0 500 1000 1500 2000 2500 2000200120022003200420052006200720082009201020112012 亿元 房地产投资 住宅投资 0 0.5 1 1.5 2 0 1,000 2,000 3,000 4,000 2000200120022003200420052006200720082009201020112012 万平方米 竣工面积 销售面积 竣工销售比 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 5000 10000 15000 20000 2006200720082009201020112012 元/平方米 商品房 商品住宅 商品房增幅 商品住宅增幅 4 / 53 上海中原地产研究咨询部 图图 1 1- -7 7 上海市商品住宅预售价格走势（上海市商品住宅预售价格走势（2002006 6- -20122012 年）年） 资料来源：上海房地产交易中心，上海中原研究咨询部 1.31.3 楼市政策稳中微调楼市政策稳中微调 刚需购房刚需购房受受鼓鼓舞舞 从 2011 年初第三轮调控开启之时，建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系就已经提上了日程， 在 “限购” “限贷” 等调控手段之外， 包括房产税、 大中城市住房信息联网等政策也开始了加紧试点和推动。 虽然 2012 年和 2011 年相比没有较多的政策出台，但之前的重磅调控政策仍然没有停止，全国楼市整体仍 处厉政之下。在严厉的宏观调控背景下，2012 年楼市开局惨淡，持续去年的低迷态势，元旦、春节等假期 惨淡成交。在此背景下，全国各地纷纷出台相应的微调政策，上海也不例外，从普通住宅标准上调，到央 行先后两次降低存款准备金率及存贷款利率等，均在一定程度上激活了房地产市场，刺激了刚需入市。楼 市在整体市场预期向暖的驱动下逐渐升温，在年末出现翘尾行情。 11 月以来，土地市场交易愈演愈烈，各地“地王”频现，面对市场日益高涨的情绪，为巩固先前取得的成 果，遏制房价进一步攀升，政府方面又开始对“楼市调控从严”三令五申。在不久前结束的党的十八大上， 住建部等负责人表示， 要坚持房地产市场调控政策不放松。 之前被搁臵的房产税试点工作再次被提上日程， 房产税扩围渐行渐近。预计 2013 年楼市调控政策底线不会被触动，限购、限贷等抑制投资投机需求的政 策不可能出现松动，但不排除继续有促进刚需的微调政策出台。 1.3.11.3.1 波段波段 1 1：微调序曲（微调序曲（20122012 年年 1 1- -3 3 月）月） 1-3 月份为第一波交投上行，其推动力在于经历 2011 年的长期僵持之后，价格逐渐下坠筑底，开始企稳反 弹， “抄底”时机成熟。 上海住房保障和房屋管理局等部门 2 月 16 日联合发布调整上海市普通住房标准的通知，该标准自 3 月 1 日起执行。 新标准与 2008 年制定的旧标准对比显示，仅就价格而言，内环线以内套总价提高 85 万元/套， 内环线和外环线之间提高 60 万元/套，外环线以外提高 62 万元/套。此次放宽普通商品房标准，最直接的 影响在于被纳入普通商品房的房源交易中的税费将出现下降，进而降低购房者的购房成本，释放了一部分 刚需购房者的需求，一定程度上调动了整体交易的情绪。 1.3.21.3.2 波段波段 2 2：央行年内两次降息（：央行年内两次降息（20122012 年年 4 4- -7 7 月）月） 4-7 月份，市场进行第二波交投行情酝酿，动力在于年中政策走向趋暖，连续两次降息，给了市场不少遐 想空间。故此 6、7 月份市场“逆周期” ，交投行情高过 4、5 月份，也直接导致其后的“金九银十”行情 偏弱。 中国人民银行宣布（6 月 7 日） ，自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一 年期存款基准利率下调 0.25 个百分点。7 月 6 日起再次下调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分 点。央行连续两次降息，主要源于宏观经济发展不乐观。降息利好刚需购房者，但连降到只兴奋之余略带 惶恐，该阶段入市持续性并不坚决。 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2006200720082009201020112012 元/平方米 全部商品住宅 剔除动迁商品住宅 全部商品住宅增幅 剔除动迁商品住宅增幅 5 / 53 上海中原地产研究咨询部 1.3.31.3.3 波段波段 3 3：调控转向造：调控转向造就暖冬就暖冬（20122012 年年 8 8- -1212 月）月） 8 月份之后， 市场开始形成第三波向上行情。 这一个月又可以视作一个分水岭， 一二手市场均在该月前后， 实现了 1-8 月份交易规模同比去年同期的超越。而其后在 11、12 月份表现出的“暖冬”行情，进一步强化 了今年楼市交投度对比 2011 年的全面超越。 基于消费性需求政策松绑成功，以及“城镇化” 、 “国民收入翻番”等宏观政策利好刺激，2012 年后半程楼 市持续发力。虽然上海在政策口径上并不跟风，但市场预期却受到直接感染，因此在年底再一次掀起“逆 周期”交投暖潮。 图图 1 1- -8 8 上海楼市上海楼市一二手量价一二手量价走势（走势（20122012 年）年） 数据来源：上海统计局注：一手交易面积剔除配套及动迁，上海中原研究咨询部 表表 1 1- -1 1 上海市主要房地产政策一览表（上海市主要房地产政策一览表（20122012 年）年） 政策名称政策名称 颁布日期颁布日期 实施日期实施日期 发布单位发布单位 主要内容主要内容 1. 综合政策 上海市国民经济和社会发 展第十二个五年规划纲要 2012-02 2012-02 上海市政府 （一）住房市场继续较快发展，市民居住水平不断 提高； （二）住房保障体系不断完善，居民住房困难 逐步改善； （三） 坚持机制创新， 加快推进旧区改造； （四）加快住宅产业化，逐步提高房屋质量； （五） 管理机制日益完善，物业服务水平不断提升。 市政府办公厅关于进一步 严格执行房地产市场调控 政策完善本市住房保障体 系的通知 2012-02 2012-02 上海市政府 本市户籍居民家庭的子女成年后， 确因婚姻等需要、 且该子女无产权住房，在本市限购 1 套住房。 关于执行住房限售政策中 查验社会保险缴纳证明材 料问题的通知 2012-07 2012-07 上海市住房保障 和房屋管理局 本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房 的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前 2 年内累计缴纳满 12 个月” ，补缴的不予认可。 关于进一步严格执行房地 产市场各项调控政策的通 知 2012-07 2012-07 上海市政府 严格执行差别化住房信贷、 税收和住房限售政策。 加大保障房和普通商品房土地供应力度。严格 按照房屋用途加强交易管理。下半年开展房地产 市场调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违 规查处力度。大力加强住房保障。完善信息披 露加强舆论引导。 国务院发布关于第六批取 消和调整行政审批项目的 决定 2012-10 2012-10 国务院 根据中华人民共和国城市房地产管理法 ， “房地 产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地 产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的 市级、县级人民政府房地产管理部门” 。 2. 房地产金融政策 中国人民银行决定下调金 融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点 2012-02 2012-02 中国人民银行 中国人民银行决定，从 2012 年 2 月 24 日起，下调 存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定下调金 融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点 2012-05 2012-05 中国人民银行 中国人民银行决定，从 2012 年 5 月 18 日起，下调 存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50 100 150 200 jan/11mar/11may/11jul/11sep/11nov/11jan/12mar/12may/12jul/12sep/12nov/12 元/平方米 万平方米 二手房交易面积 一手房交易面积 二手房成交均价 一手房成交均价 波段 3 调控转向造 就暖冬行情 波段2 降息造就逆 周期行情 波段1 微调序曲刺激 需求 6 / 53 上海中原地产研究咨询部 中国人民银行决定下调金 融机构人民币存贷款基准 利率并调整利率浮动区间 2012-06 2012-06 中国人民银行 （1） 将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基 准利率的 1.1 倍； （2）将金融机构贷款利率浮动区 间的下限调整为基准利率的 0.8 倍。 关于 2012 年度上海市调整 住房公积金缴存基数和月 缴存额上下限的通知 2012-06 2012-07 上海市公积金管 理中心 “2012 年度住房公积金月缴存额上限为 1820 元， 比 上年度的 1636 元增加了 184 元；城镇个体工商户 及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额 上限为 3118 元，比上年度的 2806 元增加了 312 元。同时，2012 年度住房公积金月缴存额下限为 180 元，比上年度的 156 元增加了 24 元；城镇个 体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金 月缴存额下限参照此标准。“ 中国人民银行决定下调金 融机构人民币存贷款基准 利率 2012-07 2012-07 中国人民银行 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点， 一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点； 其他各档 次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相 应调整。金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为 基准利率的 0.7 倍。个人住房贷款利率浮动区间不 作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住 房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。 上海公积金贷款利率调整 2012-07 2012-07 上海市住房保障 和房屋管理局 五年期以上个人住房公积金贷款利率由 4.70%下调 至 4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金 贷款利率由 4.20%下调至 4.00%。 3. 房地产市场管理相关政策 普通住房标准 2012-01 2012-03 上海市住房保障 与房屋管理局 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价 格 1.44 倍以下， 坐落于内环线以内的低于 330 万元 /套，内环线与外环线之间的低于 200 万 关于做好 2012 年房地产用 地管理和调控重点工作的 通知 2012-02 2012-02 国土资源部 一、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点 工作任务；二、全力抓好住房用地供应，切实惠及 民生；三、坚决落实保障性安居工程建设用地，实 现“应保尽保” ；三、坚决落实保障性安居工程建 设用地，实现“应保尽保” 关于严格执行本市商品房 预售许可管理有关规定的 通知 2012-05 2012-05 上海市住房保障 和房屋管理局 上海商品房项目累计预售面积不应超出土地出让合 同约定的可建建筑面积，对于超出部分，不予核发 预售许可证。 闲臵土地处臵办法 2012-06 2012-07 国土资源部 今后，如果开发商“囤地”造成土地闲臵的，未动 工开发满一年将被征缴土地价款 20%的闲臵费，满 两年则将无偿收回土地使用权。 商业银行资本管理办法(试 行) 2012-06 2013-01 银监会 正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权 重。 上海市房产面积测算规范 2012-08 2012-09 上海市住房保障 房屋管理局 1、飘窗是否算“赠送”视情而定；2、会所参与共 有建筑面积分摊。 4. 房地产税收政策 房产继承公证收费下调 2012-02 2012-03 上海市公证协会 房产继承公证收费下调 50%,按房屋评估价 1%征收 5. 工程建设相关政策 建设用地容积率管理办法 2012-03 2012-03 住房和城乡建设 部 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使 用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门 应当依据控制性详细规划， 提出容积率等规划条件， 作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定 容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用 权。 关于发布实施 限制用地 项目目录(2012 年本)和 禁止用地项目目录(2012 年本)的通知 2012-06 2012-06 国土资源部、国 家发展改革委 明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0。 别墅类房地 产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项 目目录。 6. 经济适用房、廉租房相关政策 上海市共有产权保障房 （经 济适用住房）申请、供应和 售后管理实施细则 2012-03 2012-03 上海市住房保障 和房屋管理局 明确申请对象不得同时申请廉租住房、共有产权保 障房或者公共租赁住房，必须待其中一种类型保障 性住房的申请审核完成后，方可申请其他类型保障 性住房。 公共租赁住房管理办法 2012-05 2012-07 住房和城乡建设 部 本地及外来人员均可申请公共租赁住房，无正当理 由连续 6 个月闲臵公租房的应当退回，违法违规转 租公租房者，不但会被强制收回房屋，更需要缴纳 违法所得 3 倍以下、不高于 3 万元的罚款。 公共租赁住房管理办法 2012-06 2012-06 住房和城乡建设 部 申请公共租赁住房，必须同时满足以下条件：申请 人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请 7 / 53 上海中原地产研究咨询部 人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工 人员的，在本地稳定就业达到规定年限。 关于鼓励民间资本参与保 障性安居工程建设有关问 题的通知 2012-06 2012-06 住房和城乡建设 部 ，鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程 建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、 参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租 赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改 造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定 的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、 出售。 于保障性住房房源管理的 若干规定（试行） 2012-07 2012-07 上海市政府 本市保障性住房可根据国家任务计划安排等要求和 本市供需实际相互调整，但按规定配建的共有产权 保障住房应优先调整为公共租赁住房或廉租住房。 关于本市保障性住房配建 实施意见的通知 2012-11 2012-11 上海市住房保障 房屋管理局 “按规定比例配建的保障性住房建筑面积，原则上应 集中布局到楼幢或者单元；因客观条件无法集中布 局到楼幢或者单元的，应落实到成套住宅；因配建 面积较小，无法落实到一套住宅的，区（县）住房 保障机构可按照应配建的建筑面积，与房地产开发 企业设定该套住宅的共有产权份额， 在上市销售时， 收取相应的销售价款。 住房保障档案管理办法 2012-11 2013-01 住房和城乡建设 部 各市、县级人民政府住房保障主管部门应当依法建 立住房保障档案信息利用制度，利用住房保障档案 信息，为住房保障申请、审核、分配、复核、退出 等管理工作服务，为房屋管理、使用、维护提供依 据，为住房保障管理信息系统建设提供支持。 数据来源：上海中原研究咨询部 8 / 53 上海中原地产研究咨询部 第第 2 2 章章 土地市场土地市场走出谷底走出谷底 先抑后扬先抑后扬不失理性不失理性 地价与房价休戚相关，地价高企不下意味着调控失效，国土部连续发文要求建立健全异常交易地块上报制 度、 全国县级以上城市对地块进行清理、 新闲臵土地处臵办法尘埃落定， 土地市场在受到政策持续高压下， 伴随楼市交易逐现疲软后终于难以承受，2011 年第三季度到 2012 年上半年土地市场持续低迷，流拍和底 价成交成为市场主旋律；2012 年下半年后伴随整体楼市持续回暖，房企拿地信心逐渐恢复苏，土地供应力 步伐加快，个别地块有不俗表现，年底房企拿地愿望日益增强，“地王潮”随之产生，月内总价地王 2 度 被刷新。面对日渐“升温”的土地市场，国土部公开表示要严控“地王”现象，并表态稳定明年土地供应 总量，不过楼市筑底回升预期已形成，房企拿地需求渐涨，在供地不足的情况下仍或将推高地价。 2 2. .1 1 总体供应总量下滑总体供应总量下滑 供应结构有所调整供应结构有所调整 2 2.1.1.1.1 住宅供应规模下滑住宅供应规模下滑 工业用地比重上升工业用地比重上升 2012 年，上海市土地供地规模总量同比下滑，住宅、商办、工业三类土地供应量均有缩减。从出让结构来 看，工业用地出让比重小幅上升；住宅用地及商办用地总量虽然同比下滑，但结构方面仍微幅上扬；而经 济及动迁用地比重呈现锐减。2012 年住宅供应计划 1000 公顷，比去年减少 16.7%，其中经济适用房 100 公顷，动迁安臵房 450 公顷，公共租赁房 50 公顷，普通商品住宅 400 公顷。预计 2012 年纯居住用地成交 面积为 180 公顷，商住用地 95 公顷，两者相加不过 275 公顷，以此推算普通商品住宅将仅完成计划的 6 成左右。 表表 2 2- -1 1 上海市土地公告情况（上海市土地公告情况（20052005 年年20122012 年）年） 20052005 年年 20062006 年年 20072007 年年 20082008 年年 20092009 年年 20102010 年年 20112011 年年 20122012 年年 出让幅数（幅）出让幅数（幅） 总体 82 94 444 445 525 599 768 640 住宅用地 3 40 64 29 103 58 72 65 经济及动迁用地 11 66 95 51 商办用地 79 50 69 38 89 77 114 85 工业用地 4 311 378 322 398 487 439 总体 419 681 1914 1573 2412 2443 3005 2209 住宅用地 42 470 591 225 862 420 444 330 经济及动迁用地 78 464 545 297 商办用地 377 141 225 91 289 300 314 247 工业用地 71 1099 1257 1182 1259 1703 1335 资料来源：上海中原研究咨询部 2 2.1.2.1.2 保障住房出现双降保障住房出现双降 实际减少超过实际减少超过 2 2 成成 2012 年初在关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知强调加大保障性住 房和普通商品住房土地供应，优化住房用地供应结构。明确 2012 年上海市住房用地供应计划总量原则上 不低于过去 5 年年均实际供应量，其中保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的 70%。保障 型住房供应比重虽没有变化，但是 2012 年土地总供应规模锐减，这就意味着保障型住房土地出让也存在 缩水，根据计划保障型住房土地供应为 700 公顷，同比去年减少 17.5%，其中占保障型住房比重较大的经 适房和动迁安臵房截至 2012 年仅完成计划的 55%。与此同时，保障型住房供应规模也有所放缓，2012 年 上海新建和筹措保障性住房 16.58 万套、1100 万平方米，供应 11 万套、770 万平方米。而去年新开工、 筹措分别是 22 万套、1500 万平方米，供应分别为 17 万套、1150 万方米，同比均出现下滑。 9 / 53 上海中原地产研究咨询部 2.1.32.1.3 宅商用地保持平稳宅商用地保持平稳 工业用地比重放大工业用地比重放大 住宅和商办地块出让面积同比去年虽然都出现不同程度下滑，但比重基本平稳，普通宅地、商办用地出让 面积比重分别为 14.94%、11.18%，分别比去年增加不到 1 个百分点。经济及动迁房比重比去年缩减 4.69 个百分点，其比值为 13.44%。值得注意的是工业用地比重达到 60.43%，同比增加 3.76 个百分点。近年来 土地市场面临宏观调控，首先是住宅用地向保障型住房倾斜，使得普通宅地供应规模逐年锐减；其次是当 市场遭遇寒冷，政府土地出让有意向非住宅领域转换。2012 年在整体市场回暖的背景下，宅地供应比重也 随之提升，不过速度缓慢，相对而言不受政策影响波及的工业用地成为土地出让市场中新增长点。 2.1.42.1.4 郊区郊区占尽出让市场占尽出让市场 次中心宅地比重提高次中心宅地比重提高 由于拆迁成本过高，城市中心近年来供地速度明显放缓，而根据城市布局，郊区已逐渐成为供应主力。住 宅用地中，2012 年郊区所占土地出让面积比重达到 90.39%。细分区域来看，嘉定区、浦东新区出让面积 居前，出让规模超过 100 公顷；宝山区、松江区、闵行区和青浦区出让面积也超过了 50 公顷；徐汇区、 普陀区、虹口区和闸北区土地供应低于 10 公顷。相比 2011 年，次中心城区土地出让有所放大，其中徐汇 区表现突出， 2012 年出让面积达 8.58 公顷， 同比去年大幅提高； 另外杨浦区和闸北区涨幅也超过了 100%。 商办土地出让中，2012 年郊区出让比重分别为 78.72%。细分区域来看，嘉定区、松江区供地规模分别达 38.45 公顷、30.24 公顷；其次是闵行区和浦东新区，供应面积分别为 26.25 公顷、24.40 公顷；值得注意 的是次中心区域的徐汇区规模也达到了 10 公顷左右。相比 2011 年，共有 10 个行政区商办用地出现不同 增幅，但以往供应较大的闵行区、浦东新区出让规模有所放缓。 图图 2 2- -1 1 上海市不同性质土地出让区域分布（上海市不同性质土地出让区域分布（20112011- -20122012 年年） 资料来源：上海中原研究咨询部 图图 2 2- -2 2 上海土地上海土地出让出让面积面积区域分布（区域分布（20122012 年年） 资料来源：上海中原研究咨询部 0500100015002000 2011年居住 2012年居住 2011年商办 2012年商办 2011年工业 2012年工业 郊区 次中心城区 中心城区 嘉定, 329 浦东, 301 松江, 271 青浦, 254 金山, 250 闵行, 247 奉贤, 226 宝山, 153 崇明, 58 嘉定 浦东 松江 青浦 金山 闵行 奉贤 宝山 崇明 杨浦 徐汇 闸北 虹口 普陀 黄浦 长宁 万平方米 10 / 53 上海中原地产研究咨询部 2 2.2.2 购地理性谨慎购地理性谨慎 底价成交普遍底价成交普遍 2 2.2.1.2.1 成交总量下滑成交总量下滑 中标率有所提升中标率有所提升 由于供应量下滑导致了成交总量也出现下降， 2012 年土地成交总量同比下滑近 2 成， 其中居住 （包含商住） 用地可建面积同比下滑 21.34 %、商办用地可建面积同比下滑 23.98 %、工业用地同比上升 0.44 %。从成 交时间来看，土地交易第一季度小幅试水，第三季度开始迅速提升，到第四季度达到高峰乃政府供应节奏 导致，而房企相对去年拿地热情好转，2012 年中标率明显提升，仅有 4 幅地块流标，中标率 97.99%，比 去年提高 4.75 个百分点。 2 2.22.2 2 土地市场低位反弹土地市场低位反弹 标杆房企年末扩张标杆房企年末扩张 2012 年上半年，各地尝试救市举措冒头即打，限购政策不断加码，宏观调控俨然已成为常态，楼市交易虽 有起色，但交易量流量处于低位，开发商无暇攻城略地。进入下半年后，二三级市场交易持续回暖，至 10 月标杆房企大多完成年初销售计划，出于长期发展及结合当前较低地价，部分房企开始拿地或加快扩张。 2012 年 9 月，徐泾镇海天花园西侧地块出让，共有 40 家企业领取标书，参加竞标的人数达 14 家，创下 今年竞标人数新高。绿城在获得九龙仓注资后分别在 7 月和 9 月两次购地。绿地集团 2012 年拿地 7 幅， 其中 5 幅是在下半年购得。新城万嘉 2 年不拿地，但在 12 月连续购入 3 幅地块。 表表 2 2- -2 2 上海市土地成交情况（上海市土地成交情况（20052005 年年2012012 2 年年） 20052005 年年 20062006 年年 20072007 年年 20082008 年年 20092009 年年 20102010 年年 20112011 年年 20122012 年年 总体 53 71 359 387 452 567 750 626 住宅用地 3 27 56 37 79 68 64 55 经济及动迁用地 4 58 95 50 商办用地 50 44 67 33 77 84 102 74 工业用地 236 317 292 357 489 447 可建面积（万）可建面积（万） 总体 340 785 1936 1978 2610 3485 4048 3350 住宅用地 65 546 648 491 908 859 656 516 经济及动迁用地 49 657 944 532 商办用地 275 239 338 277 428 654 638 485 工业用地 950 1211 1225 1316 1810 1818 资料来源：上海中原研究咨询部 2 2.2.2.2.2 地价回落显著地价回落显著 底价成交底价成交比例比例创新高创新高 为激活楼市和鼓舞房企拿地，2012 年政府主动调整地价，新出让土地底价普遍不高，而曾流标地块底价也 明显下调，如浦东新区唐镇新市镇 a-03-11 地块再度出让，底价缩水 24%。即便如此居住地块底价成交率 仍高达近 70%以上，比 2011 年增加 1 倍，创近 3 年来新高；知名地块溢价率与往年相比也普遍下调，理 性购地前所未有。究其原因主要有三点，首先，2011 年楼市极其低迷，销售额急速下滑，房企资金链持续 紧张，无多余闲散资金购地；其次，政策持续不变令房企购地信心受挫，交易的短期回暖不足以震撼其复 苏，参与竞标人数明显减少；再其次，新土地闲臵处臵办法出台后借地生钱的做法彻底破灭，土地必须按 照正常时间流程开发，房价已出现调整，未来宏观调控常态化，房价即便反弹尺度也非常有限，出于风险 考虑，低价拿地是理性选择。另外，2012 年多幅地块设臵了特定条件或是地区偏远制约更多房企