建筑工程设备维修保养标准与要求.doc

zw/gc-11-01c建筑工程设备维修保养标准与要求1 目的 通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。2 适用范围适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。3 要求3.1 各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。3.2 编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。3.3 维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。3.4 每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维保项目填出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。3.5 班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。3.6 各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。4 检查方式4.1 管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。4.2 工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。5 物业设备维修保养项目标准5.1 电梯5.1.1 垂直梯5.1.1.1 定期保养a) 舒适性b) 制动器间隙、维持电压c) 制动器滑移量d) 平层状态e) 润滑检查f) 层门装置g) 轿门和自动机构h) 异常声响、振动i) 各回路熔断器检查j) 各紧固件紧固k) 安全保养检查l) 安全回路各开关动作情况m) 长刀检查n) 上下限位极限检查o) 相序试验p) 各功能开关显示器检查q) 紧急急停装置检查r) 光电保护检查s) 曳引机、曳引轮检查t) 曳引钢丝绳检查u) 导靴靴衬检查v) 补偿装置检查w) 限速器检查x) 安全钳检查y) 缓冲器检查z) 主回路接线端子紧固aa) 充电回路检查bb) dc-ct检查cc) tsd的检查dd) tlp动作检查ee) 电解电容器的检查ff) av-vv装置检查5.1.1.2 年检5.1.2 扶梯5.1.2.1 定期保养a) 检查操纵箱按钮b) 安全保护开关检查c) 噪声和振动检查d) 扶手传动辊检查e) 扶手压力辊检查f) 扶手压力辊和扶手带内缘间隙g) 空转链轮检查h) 扶手传动链检查i) 紧固件检查j) 齿轮油油面检查k) 自动加油系统检查l) 制动器动作检查m) 停止距离检查n) v型皮带的检查o) 制动器制动片间隙检查p) 接地线检查q) 相序检查5.1.2.2 年检5.2 消防5.2.1 火灾报警系统a) 烟感器报警试验（抽检一个回路）b) 手动报警按钮、消火栓按扭报警试验c) 报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）d) 报警控制器、联动控制器主备电源检查e) 联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）5.2.2 气体自动灭火系统a) 火灾探测器报警试验b) 手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查c) 联动控制功能试验5.2.3 防火卷帘门a) 紧固电线接头，清洁控制箱内电器b) 传动部位上油，导轨润滑c) 手动操作实验，检查上、下限位，手拉链d) 消防联动测试5.2.4 消火栓系统a) 开关系统阀门b) 消火栓箱外观检查、配件检查c) 将水带展开交换摺边后重新卷d) 用水龙带联接消火栓与水枪e) 联动试验5.2.5 消防、人防送排风机a) 消防柜清洁、保养b) 检查电机绝缘性c) 轴承加润滑油d) 调整皮带松紧5.2.6 自动喷水灭火系统的保养a) 开、关系统阀门b) 水流指示器、湿式报警阀功能试验c) 联动试验5.2.7 消防风阀a) 风阀内部清洁b) 机械部分润滑上油c) 接线端子清理紧固d) 联动试验5.2.8 应急照明和疏散指示灯a) 外观完好性检查b) 清洁外观c) 充、放电试验5.2.9 气压给水a) 校验压力表b) 控制柜清洁、保养c) 功能试验5.3 给排水5.3.1 生活水泵、消防泵a) 电机电流检测b) 电机绝缘检测c) 电机轴承加油保养(委外工作)d) 水泵年度大修(委外工作)e) 切换检查f) 泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）5.3.2 清洗水箱、水池a) 清洗水箱水池（委外工作）b) 投放消毒剂（委外工作）c) 水质化验（委外工作）d) 浮球阀保养e) 进出水阀检查f) 水箱脱水试验5.3.3 管道、阀门、管件a) 管道保温检查维护b) 管道油漆防腐检查c) 阀门阀杆及管道加油保养d) 阀门油漆防腐分色e) 压力表的校验(委外)f) 跑冒滴漏检查g) 阀门严密性检查h) 疏水器的清理i) 水管井热水管道保温检查j) 水管井阀门开关检查灵活性或更换5.3.4 地漏、退层、排水口、窨井、化粪池a) 清理各卫生间地漏b) 清理各天台、退层地漏c) 清理地下室窨井地漏d) 窨井检查清理e) 化粪池检查清理f) 隔油池检查g) 污水井h) 人防集水坑检查i) 车道集水沟检查j) 食堂油污排水管道保养、疏通5.3.5 卫生洁具a) 检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）b) 检查调整面池水嘴出水量、时间c) 清洗面池水嘴滤网d) 坐便器盖紧固e) 冷热水混合阀调整f) 冲洗阀解体清洗g) 检查清理下水弯管5.3.6 潜污泵a) 泵的检测b) 泵电流检测c) 潜污泵的保养（水密封）d) 电器的检查e) 液位控制阀的检查f) 泵的切换检查g) 潜污泵水密封检查h) 潜污泵水密封更换5.3.7 生活热水装置a) 容积式热水器外部保温检查、内部清洗。b) 快速热水器温度计、温压表传感器检查c) 电热水器内部温度传感器检查5.3.8 生活污水处理装置（本体）a) 抽吸2号罐内的污泥b) 污水调节池清淤(委外)c) 曝气风机d) 添加轴承润滑油e) 换齿轮油f) 清洁消音器g) 紧固连接件h) 检测电机电流、绝缘i) 调整皮带或更换5.3.9 气压罐a) 检查增压泵运行状况b) 检查气压罐供水状况c) 检查各阀门完好情况d) 检查控制部分状况5.4 空调5.4.1 供冷系统5.4.1.1 冷却塔a) 检查减速机皮带b) 轴承加油c) 清洁填料d) 冷却系统过滤网清理e) 检查冷热水盘f) 检查保养电动机g) 本体的除锈刷漆h) 金属零部件定期涂装以防生锈i) 电控柜清洁紧固j) 风机叶片防腐保护k) 风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查l) 布水装置清洗m) 进水浮球阀门的检查维保n) 集水盘内部清洁处理o) 集水盘水量调节5.4.1.2 水泵a) 电机绝缘检查b) 检查泵的运行状况c) 检查水泵的振动及噪音是否正常d) 泵前过滤网的清洁e) 进出水阀门的加油维保f) 接线端子的紧固检查5.4.1.3 新风机组a) 内部结水盘检查，是否渗漏水b) 新风机叶轮偏心度检查c) 新风机电机绝缘测试与运行电流测试d) 风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查e) 新风机电机皮带轮与皮带松紧检查f) 新风机散热次片清洗g) 新风机加湿装置检查h) 新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查i) 风机轴承与电机轴承检查与更换j) 风阀的调节度进行检查k) 检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况l) 检查过滤网清洁情况并定期清洗5.4.1.4 分、集水器a) 查有无跑冒滴漏b) 阀门阀杆加油保养c) 温度计、压力表的检查（委外）5.4.1.5 变风量机组a) 电器箱检查清洁b) 机组电动机绝缘检测c) 机组电动机电流检测d) 皮带检查松紧是否正常e) 各连接螺丝防震装置检查f) 轴承加油保养g) 风阀的灵活性，牢固准确性检查h) 风管保温的检查i) 风管软接头的检查j) 风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化k) 表冷器清洗l) 接水盘及冷凝管疏通清洁m) 放空阀的清洗维保n) 过滤网清理o) 温度计、压力表的检查p) 进出水阀门的保养5.4.1.6 空调管道系统a) 阀门检查保养b) 管路系统水处理（委外）c) 保温破损情况检查d) 膨胀水箱补水箱浮球阀保养e) 膨胀水箱补水箱清洁f) 检查放气阀g) 补水泵检查维护5.4.1.7 风机盘管a) 清洗过滤网b) 托水盘清洁c) 进出水阀门检查d) 风管检查e) 风机检查f) 电气检查g) 保温检查修补5.4.1.8 冷水机组5.4.1.8.1 离心式冷水主机a) 离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实b) 冷冻油的油质进行检查与油温进行检查c) 离心机导叶控制进行检查与试动作d) 离心机内部二次控制弱电原件清洁处理，内部接线检查e) 冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作f) 离心机安全阀组进行检查与试动作d) 离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作e) 离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查i) 对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认j) 清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头k) 检查油压与油压调节阀的灵敏度l) 检查油位、油路系统情况m) 检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况n) 检查系统的渗漏情况5.4.1.8.2 活塞式冷水机a) 检查油压及油压继电器情况b) 检查机组的运行记录对运行参数进行分析c) 检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况d) 检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验e) 检查电气自控系统的动作情况f) 对压缩机的安全防护装置进行动作试验g) 检查异常的噪音及震动进行排除h) 检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认i) 检查干燥过滤器并每年进行更换j) 检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗k) 检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况l) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理5.4.1.8.3 风冷热泵a) 检查压力与温度传感器的灵敏性b) 检查控制面板各参数的设定值c) 检查电气自控系统的接线端接线紧固情况d) 检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况e) 检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验f) 对压缩机的安全防护装置进行动作试验g) 检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承h) 风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量i) 风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查j) 风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换k) 检查异常的噪音及震动进行排除l) 检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认m) 检查干燥过滤器并每年进行更换n) 检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗o) 检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况p) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.4 溴化锂冷水主机a) 检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏b) 检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常c) 检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况d) 检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下e) 检查机组的各系统是否有渗漏现象f) 检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘g) 检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况h) 检查冷剂水的污染状况，确认是否再生i) 检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查k) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.5 直燃式冷水机a) 点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁b) 油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测c) 风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁d) 油泵，风机绝缘、叶轮进行检查e) 油路，风道进行检查，自控系统进行检测f) 检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏g) 检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常h) 检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况i) 检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下j) 检查机组的各系统是否有渗漏现象k) 检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘l) 检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况m) 检查冷剂水的污染状况，确认是否再生n) 检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查o) 查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.9 阀a) 丝杆、齿轮加注润滑脂b) 清洁除锈c) 填料的添加和更换5.4.1.10 膨胀水箱a) 浮球阀的检查b) 水位计的检查5.4.1.11 放气阀a) 清洁放气阀b) 检查放气阀的工况5.4.2 供暖系统5.4.2.1 除氧器a) 清洗表盘玻璃b) 排放储水箱,冲洗全部沉淀物.5.4.2.2 软水器定期保养a) 水质定期化验b) 各进水阀门与内部树脂进行检查5.4.2.3 锅炉a) 热交换器检查并清洗b) 燃烧效率测试分析c) 炉膛检查并清扫d) 人孔、烟管、烟道检查并清扫e) 保温层检查并修补f) 点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁g) 油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测h) 风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁i) 油泵，风机绝缘、叶轮进行检查j) 油路，风道进行检查，自控系统进行检测k) 空气开关、高、低压开关、压力传感器、停、启炉传感器、回水温度传感器的检测l) 高温保护，缺水保护、各类阀门、自控系统进行动作5.4.2.4 安全阀、压力表a) 安全阀的校验b) 压力表的校验5.4.2.5 锅炉给水泵a) 轴封检查,视情况更换b) 轴承的润滑和易损件的更换5.4.2.6 热水泵a) 电机绝缘检查b) 检查泵的运行状况c) 检查水泵的振动及噪音是否正常d) 泵前过滤网的清洁e) 进出水阀门的加油维保f) 接线端子的紧固检查5.4.2.7 阀门a) 丝杆、齿轮加注润滑脂b) 清洁除锈c) 填料的添加和更换5.4.2.8 管路a) 清洁疏水器b) 管路的除锈刷漆5.4.2.9 分体式空调a) 室外机清洁检查维护b) 检测泄漏补液5.5 强弱电5.5.1 母排插接箱及母线槽连接部件的清洁紧固（配电主干系统检查、维护）a) 各层强电井b) 弱电机房c) 电梯机房d) 屋面风机控制箱e) 空调风机房、主机房f) 水泵控制室5.5.2 低压电气柜a) 低压电气柜触点的清理b) 检查并紧固电气柜接头更换损坏部件并进行全面除尘c) 检查清洁中心各种控制箱d) 电气控制柜外观检查e) 低压电气柜安全状况检查5.5.3 电表箱的保养5.5.4 检查照明配电箱照明线路并记录用电负荷情况5.5.5 清洁公共部分的灯具5.5.6 强弱电井的日常维护和清洁5.5.7 户外照明灯线路、灯具a) 线路绝缘测量b) 接头及开关防水检查c) 灯具安装牢固检查5.5.8 各分户开关箱检查，螺丝紧固5.5.9 应急双电源切换实验5.5.10 室内照明a) 各种整流器是否异响b) 专柜电器安全检查c) 楼道内的应急灯定期充放电试验5.5.11 饮水机安全检查a) 各班组电动工具的安全检查b) 洗手间烘手器安全检查c) 照明配电箱三相电流平衡调整5.5.12 监控系统的保养a) 对系统进行一次维护：b) 检查各控制系统（矩阵、视频分配器、视频切换器、录像机和硬盘录像机等） 设备外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；c) 电视屏幕墙监视器和显示器外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；d) 录像机和硬盘录像机：检查录像状况，检查录像回放；e) 检查摄像机防尘罩，并清洗干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；5.5.13 对讲、防盗报警系统的检查a) 报警器检查：布防、撤防试验，报警试验；b) 远红外探头检查：外壳除尘清洁，检查探测状态正常；c) 对讲机主机检查、外部除尘清洁，d) 对讲机天线维护：检查固定螺栓安装紧固，接地线连接可靠，阻值4，信号 线连接紧固；e) 对讲设备箱清洁紧固5.5.14 卫星闭路电视系统维护a) 卫星接收器安装牢固，底脚无锈蚀；b) 馈源安装紧固，无松动；连接电缆接触良好，屏蔽层无裸露；c) 信号处理设备：多路功分器、数字接收机、信号解码器、调制器、多路混合器等设备工作电源稳定、正常，状态指示灯指示正常，机柜接地连接可靠，阻值4，清洁除尘，散热风扇工作正常、无噪音；d) 干线传输同轴电缆与线路放大器、分配器、分支器等设备接触良好，无松动；e) 楼层内的线路放大器、分配器、分支器等设备安装牢固、无松脱；5.5.15 避雷设备的维护：a) 避雷针、避雷带等接地线连接可靠，阻值4；b) 弱电系统、消防系统、通讯系统检查独立接地装置，阻值5；5.5.16 升降机电控部分检查：钥匙开关，升降按钮，电源线； 5.5.17 升降机安全部分检查：安全锁销不缺、围栏牢固；支撑脚旋转自如，支撑可靠；底脚滚轮旋转自如，无裂损；5.5.18 升降机传动部分：升至10米再降下，无异常响声和抖动；导槽和传动链条除脏、除锈、加润滑油；5.6 变配电5.6.1 变压器和高压柜保养a) 检查变压器外观（年保养） 扫尘，色标清晰，整体完好无损b) 检查绝缘电阻值（年保养） 检查高压侧对地、零，低压侧对地、零绝缘良好c) 检查零地接线端子（年保养） 压接良好，牢固可靠d) 检查母线排（年保养） 压接良好，牢固可靠e) 检查绝缘子（年保养） 扫尘、整体完好无损5.6.2 低压配电柜保养a) 检查配电屏（月保养） 清洁b) 检查电器仪表（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠c) 检查继电器、交流接触器（月保养） 外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音d) 检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化e) 检查指示灯、按钮、转换开关（月保养） 外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活f) 检查绝缘设备（鞋、手套等）（月保养） 在指定位置放好，完好无损g) 检查母线排（年保养） 压接良好，色标清晰，绝缘良好h) 检查配电屏对地测试（年保养） 接地良好5.6.3 直流屏a) 检查蓄电池（月保养） 清洁b) 检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化c) 检查蓄电池容量（月保养） 有无衰减d) 检查电器仪表（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠e) 检查电池（月保养） 有无爬碱和漏液5.6.4 电容补偿柜a) 检查补偿电容（月保养） 有无异常b) 检查冷却风扇（月保养） 运行状况无异常c) 检查仪表指示（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠d) 检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化e) 检查控制器（月保养） 功能正常，无过热现象5.6.5 柴油发电机a) 检查发电机外部清洁（15日保养） 用抹布擦锄油污b) 检查发电机燃油、机油量、冷却用水量（15日保养） 存0#柴油够运行24小时，机油位接近油尺，不够加补，水箱水在水盖下50毫