2011大连城市规划及市场发展培训课件(程港)38p

在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 1 思 源 经 纪 【 大连 】 大连城市优质住宅发展历程 &城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 2 探讨一：2011年大连整体商品住宅价格走势会怎样 ？ 探讨二：您怎么看大连这座城市？它的未来会怎样 ？ 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 3 目录结构 大连城市优质住宅发展历程 Section 1 Section 2 城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 4 目录结构 大连城市优质住宅发展历程 Section 1 Section 2 城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 5 Section 1大连城市优质住宅发展历程 大连房地产市场各区域发展版块研究 首先进行对大连房地产市场发展回顾，从而判定未来版块发展走势及未来版块竞争分析； 分析大连优质的房地产发展轨迹，从而预判未来十年内房地产市场发展前景。 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 6 Section 1大连城市优质住宅发展历程 大连整体版块格局分析 大连已由小大连（传统中山、西岗、沙河口）到中大连（甘井子南、高新园区）进入大大连（甘西北、甘北、 开发区、金州）时代； 发展格局：中山、西岗、沙河口发展已经趋于饱和状态，无大幅地块出让，高新园区已形成软件产业核心发展 地带； 大幅地块出让核心地带集中在甘西北、甘北。尤其在甘北（南关岭版块）已经发展成规模后，未来中端产品线 主要集中于机场新区所属的甘西北版块； 未来高端区域放量将集中于钻石港湾周边及老城区旧城改造区域 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 7 Section 1大连城市优质住宅发展历程 大连整体版块格局分析 中山、西岗为城市发展动线中第一发展区域； 沙河口区为城市发展动线中第二发展区域； 旅顺口区、高新园区、南关岭区域为城市发展动线中第三发展区域； 开发区、金州、甘西北为城市发展动线中第四发展区域； 钻石港湾为城市发展动线中的最后一个区域，也是大连未来最核心的高端区域。 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 8 Section 1大连城市优质住宅发展历程 大连区域已进入大型地产开发商概况 截至目前，进入大连的外地大型开发企业共28家，全国地产排名前30位共15家，分别为： 1.万科 2.中海 3.绿地 5.合生创展 7.世茂集团 8.保利地产 9.华润置业 10.远洋地 产 11.绿城地产 14.新世界地产 15.龙湖地产 16.鲁能置业 26.沿海绿色家园集团 28.万达地产 30.大华集团 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 9 Section 1大连城市优质住宅发展历程 05-10年大连优质房地产价值等高线研究 通过对05年-10年大连房地产市场发展轨迹的回顾，对大连房地产市场发展轨迹做基本描述， 从而判断大连优质房地产市场处于何种发展状况，以期预判未来走势。 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 10 Section 1大连城市优质住宅发展历程 05年上半年在售项目市场的主体供应为：城郊3000价格线和市区6000价格线的产品 001 青云映山 均价7030 和平现代城 均价7000 华邦上都 均价6500 德 源 均价6500 新星绿城 均价3100 南岭新城 均价3500 泉水新城 均价3700 龙畔金泉 均价3500 石葵秀景 均价6300 7000元均价线 6000元均价线 5000元均价线 4000元均价线 3000元均价线 万科城花 均价5000幸福e家 均价4500 万达华府 均价6400 林语家话 均价5800 05年上半年价值等高线示意图 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 11 Section 1大连城市优质住宅发展历程 05年下半年主要表现为大连“西拓北进”促进了城郊的一定外移，3000价格线消失，4000 价格线外移 悦泰林里 均价7800 帝柏湾 均价8000 青云映山 均价7500 万达华府 均价7000 和平现代城 均价7000 华邦上都 均价7000 德 源 均价7500 芙蓉人家 均价4500 林语家话 均价5800 金马圣隆 均价3550 新星绿城 均价3900 福典人家 均价4200 南岭新城 均价3900 泉水新城 均价4000 龙畔金泉 均价3800 4000元均价线 5000元均价线 6000元均价线 7000元均价线 万科城花 均价5100 康派 均价6250 05年下半年价值等高线示意图 圣韬万福居 均价4300鼎润府 均价4500 西街晶品 均价5000 001 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 12 Section 1大连城市优质住宅发展历程 帝柏湾 均价9000 世嘉星海 均价7700 幸福E家 均价6700 香洲心城 均价7000 福佳华东人家 均价4700 柏林水郡 均价5200 泊林阳光 均价4200 小平岛 均价6500 德源 均价8000 中央华府 均价8000 嘉洲阳光 均价7500 金广东海岸 均价7500 芙蓉人家 均价5200中盛秀山丽水 均价3700 南岭新城 均价3900 4000元均价线 5000元均价线 6000元均价线 7000元均价线 8000元均价线 06年上半年价值等高线示意图 圣韬万福居 均价5000 林语家话 均价6000 001 06年上半年主要表现为6000价格线迅速外移 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 13 Section 1大连城市优质住宅发展历程 06年下半年市场主要表现为市区内9000价格线的出现及此价格线上项目增多 帝柏湾 均价9000 尚品南山 均价8500 明秀嘉园 均价8000 半岛听涛 均价110000 世嘉星海 均价9000 大连明珠 均价150000 宏都筑景 均价9000 西山园中园 均价7000 观山满庭芳 均价6500 香洲心城 均价7400 东方圣荷西 假日风景阳光水岸 晶品缘林 福佳华东人家 均价5300 动力院景 均价5200 加州洋房 均价5500 壹品漫谷 柏林水郡 均价5400 泊林阳光 均价4800 东特星中环 均价6300 嘉洲阳光 均价8500 金广东海岸 均价8300 芙蓉人家 均价5800 中盛秀山丽水 均价4000 南岭新城 均价4600 4000元均价线 5000元均价线 6000元均价线 7000元均价线 8000元均价线 9000元均价线 幸福E家 均价7500 小平岛 均价6500 06年下半年价值等高线示意图 圣韬万福居 均价5500 林语家话 均价6500 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 14 Section 1大连城市优质住宅发展历程 07年基本涨幅超过15% 001 观山满庭芳 均价7430 和润佳园 均价7000 壹品漫谷 均价6300 鹏辉新天居 均价6000 7000元均价线 6000元均价线 5000元均价线 大有恬园 均价5400 07年价值等高线示意图 万科假日风景 均价7600 8000元均价线 9000元均价线 10000元以上均价 线 前城国际 均价10300锦华银座 均价17000 世嘉星海 均价9400 斯坦福院落 均价8800 福佳华东人家 均价5600 新星绿城 均价5400 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 15 Section 1大连城市优质住宅发展历程 08年在售项目市场高端显现，但发力尚未明显，未来上升空间不可知 运达诺维溪谷 均价6300 晶品枫林 均价6200 7000元均价线 6000元均价线 08年价值等高线示意图 鹏辉新天居 均价7000 8000元均价线 10000元均价线 9000元均价线 12000元以上均价 线 水映西山 均价7700 熙龙山庄 均价6200 乐活源 均价6000 唯美品格 均价8300新星绿城 均价7000 小平岛 均价8000 万科溪之谷 均价8400 中海英伦官邸 均价9800 星海大观 均价13000 东方星海 均价12000 万科魅力之城 均价6800 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 16 Section 1大连城市优质住宅发展历程 09年在售项目市场上涨明显，为政府规划滞后之凸显 09年价值等高线示意图 10000元均价线 9000元均价线 8000元均价线 11000元均价线 12000元均价线 15000元均价线15000元均价线 万科魅力之城 均价8000 美树日记 均价9200 橄榄季 均价9000 星海大观 均价18000 星海湾壹号 均价18200 中心裕景 均价18000 骊高新世界 均价18000 小平岛 均价9200 新星绿城 均价8000 万科溪之谷 均价9400 中海华庭 均价10400 福佳华东人家 均价9700 唯美品格 均价10200 城品城 均价11400 远洋风景 均价13200 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 17 Section 1大连城市优质住宅发展历程 10年初在售项目大幅发力，价格已经达到较高的水平，逐步调整，政策出台后都略有下调 10年价值等高线示意图 10000元均价线 11000元均价线 12000元均价线 30000元均价线 15000元均价线 12000元均价线18000元均价线 万达公馆 均价30000 中心裕景 均价20000 星海湾壹号 均价24000 星海大观 均价18000 骊高新世界 均价20000 幸福E家 均价16000 中海华庭 均价12000 万科魅力之城 均价10400 小平岛 均价11000 第五郡 均价11800 暖山 均价11000 梧桐路 均价11200 远洋自然 均价10000 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 18 综上所述，可以清晰发现 特征性较明显随着城市化历程的不断发展，外围区域区房源供应逐步大于主城区面积； 政府规划滞后效果凸显，从正常一线城市交通动线一小时范围内作为主城区的划分范畴来看，即便开发区亦 应该在大连市区范围之内； 2000年之初一山之隔划为经济适用房的绿波、泉水区域，现已成为主力工薪阶层的大型居住社区，因此房价 上涨是一个必然； 随着大连的发展及东北三省计划的实施，未来大连全域化并非倡导之口号，乃因疆域狭小之必然； 市政府在大连发展的轨迹中未把旧城拆迁改造作为主力，而以边缘区域卖地作为主要政府收入，势必造成后 市外围无地可售、旧城拆迁改造费用等居高不下必然将随后项目定位于高端，售价必然维持在一定高位，亦 直接支撑了边缘外溢区域房价的坚挺，因此大连在未来十年之内，房价必然维持在一个较高维度。 未来大连市内四区，大面积旧城改造将成为大连保持房地产高速发展的核心内在动因。 Section 1大连城市优质住宅发展历程 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 19 Section 1大连城市优质住宅发展历程 结论 大连房地产市场目前发展尚不成熟； 大连房地产市场经过07年-09年两年的全国性地产市场爆发行为，直接从初级市场过渡到价格层面属性的 成熟市场，但仍然在物业类型及规划上与二线城市有较大差距； 05年之前的城市规划缺乏一定前瞻性，因此造成市区边缘外溢区房价提升较快导致整个城市房地产价格居 高不下的现状。价格虚高成分相对一线、二线城市较少，价格有极大的抗跌性。 大连房地产市场的开发过程并非“旧城改造”、“新区开发”同步进行的城市进化过程，“旧中有新 ，新旧交错”的城市面貌较为普遍； 由于内部旧城改造仍然存在极大空间，因此从城市房地产市场发展内部动因上看，未来旧城改造带来的巨 大需求将成为未来大连十年内房地产仍被看好、价格势必坚挺的主要动因； 从城市规划发展来看，未来大连钻石港湾区域将成为唯一大规模纯粹高端的区域，该区域前景无一例外将 被所有本地、外地购房及投资者看好； 高端房地产市场随着未来几年内旧城改造项目逐步增多，由于旧城改造项目的地域稀缺、交通便利、配套 完善等诸多因素，无一例外都将定位于高端，因此在未来5年内，高端项目竞争情况将会逐步加剧。 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 20 目录结构 大连城市优质住宅发展历程 Section 1 Section 2 城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 21 目录结构 大连城市优质住宅发展历程 Section 1 Section 2 城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 22 Section 2城市未来规划发展浅析 沙河口 西岗 中山 南关岭 甘西北 高新区 金开新区 旅顺 原有土地价值等高线 城市当前规划发展动线及土地价值线分布 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 23 Section 2城市未来规划发展浅析 中山、西岗为城市发展动线中第一发展区域； 沙河口区为城市发展动线中第二发展区域； 旅顺口区、高新园区、南关岭区域为城市发展动线中第三发展区域； 金开新区、甘西北为城市发展动线中第四发展区域； 城市土地价值等高线以老城中心（中山、西岗、沙河口）为中心向周边辐射，截 至目前中山、西岗、沙河口发展已经趋于饱和状态，除旧城拆迁改造点式土地出 让之外，将无大幅地块供应 作为东北亚及环渤海最为重要的城市之一的大连，随着城市化进程的不断加速，仅 存一个中心的城市旧有格局将逐步被打破，新的城市发展规划应运而生 城市当前规划发展动线及土地价值线分布 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 24 Section 2城市未来规划发展浅析 北部泉水、南关岭居住区 西部辛寨子、泡崖、机场区 西南部星海、黑石礁、高新区东南部解放路、虎滩、中南路 城市公共中心（梭鱼湾中心 ） 城市核心生活湾钻石港湾 城市公共中心（老城中心 ） 城市未来规划发展思路解析 城市海湾增值利用 钻石港湾初步形成 城市新核心区建成 城市双核交相辉映 辐射半径有效拓宽 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 25 Section 2城市未来规划发展浅析 梭鱼湾城市新综合中心 老城中心 新城中心 未来城市综合中心 梭鱼湾中心：钻石港湾 老城中心：城市三区 城市副中心 星海中心 周水子中心 龙头石中心 南关岭中心等 片区中心 西安路中心 春柳中心 中华路中心等 城市重点发展副中心 梭鱼湾核心：城市新生CBD，以商务办公、商业文化及品质居住为主 老城中心：商业金融、国际会议、邮轮度假及高端居住为主， 星海中心：商务金融、国际会展及高端居住为主 南关岭中心：商业、综合办公等为主 周水子中心：城市重大事件承载、商业、创意产业、综合办公的为主 龙头石中心：行政办公、文化娱乐等为主 城市未来规划发展思路解析 p 城市双核强势拉动 p 城市副中心进一步确 立形成 p 片区中心升级加强 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 26 Section 2城市未来规划发展浅析 南关岭 中心 龙头石 中心 周水子 中心 星海湾 中心三区中心 春柳中心 西安路中心 十字轴带： 星海-南关岭城市联系轴与梭 鱼湾-周水子城市发展轴 三心环湾： 龙头石中心、梭鱼湾中心及 老城中心 山城相依： 青泥洼半岛和梭鱼湾半岛的 山城格局 梭鱼湾 中心 老城中心 中华路中心 城市未来规划发展思路解析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 27 Section 2城市未来规划发展浅析 大连市最重要的公共功能核心、历史文化载体和城市形象代表。东北地区金融、商务、会展中 心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地 随着城市中心布局设计的进一步深化，作为城市终极稀缺湾区的梭鱼湾将进行颠覆性改造，区 域旧有版块格局亦将被打破；随着各大开发商在该区域的竞相拿地我们可以看出，未来以梭鱼 湾为核心的老甘井子将会发生重生性质的强力改变。 梭鱼湾 东港 钻石港湾钻石港湾 星海湾 一港两湾一港两湾 城市未来规划发展先遣： 钻石港湾规模化形成 城市未来规划发展思路解析 钻石港湾 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 28 Section 2城市未来规划发展浅析 城市未来规划发展思路解析 版块城市定位 版块功能树立 “核心辐射，带动旧城区颠覆性重生； 改变周边土地属性，提升域内土地价值” “城市活力中脊” 钻石港湾 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 29 Section 2城市未来规划发展浅析 伴随钻石港湾的甘区带型建成，未来本 项目区域将随城市发展而引发土地价值 进一步大踏步升级 钻石港湾-由大连东海岸主城区内的“一港一湾” 组成，即东港和梭鱼湾。整个“钻石港湾”岸线20 公里。其中海域总面积27平方公里，陆域搬迁腾地 和填海造地总面积约13平方公里，主要由东港、梭 鱼湾和香炉礁等三大临海部分组成。 大连梭鱼湾改造后主要分为八大功能区域 城市景观区 总部经济办公区 商务综合区 商业综合区 高档住宅区 滨海服务区 文化娱乐区 滨海休闲区 梭鱼湾改造对大连城市的影响 东港 钻石港湾 梭鱼湾 中央商务区多区域建成 总部经济质量将大幅提升 3公里亲海岸线让市民生活更浪漫 交通网络发达，城区直抵海岸（海底隧道建 成） 传承文脉，老城焕发新光彩 高档住宅林立，高端高品位生活更自在 繁荣文化，兴建标志性文化建筑 旅游业配套设施更加完善 新商业中心核心区逐步形成 城市未来规划发展思路解析 钻石港湾梭鱼湾版块 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 30 Section 2城市未来规划发展浅析 城市未来规划发展思路解析 多中心地带 城市未来规划发展方向： 双核带动多中心发 展，改变城市旧有 格局，全域化城市 发展进程全面提速 建立东西横向功能轴，加强城市各区与湾区的联系 完善南北城市联系功能走廊，建立指向空港的城市生活联系轴 环梭鱼湾建设三处城市中心功能区，重点建设梭鱼湾综合商业文化综合中心 东西功能轴 南北功能走廊 周水子中心 春柳中心 梭鱼湾中心 南关岭中心 春柳中心 西安路中心 星海中心 老城 中心 梭鱼湾 中心 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 31 城市进程发展导致土地属性的转变 南关岭 甘西北 高新区 金开新区 旅顺 主城三区 梭鱼湾区 钻石港湾 未来土地价值等高线 城市未来土地价值分布趋势 功 能 走 廊 Section 2城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 32 Section 2城市未来规划发展浅析 南关岭 甘西北 高新区 金开新区 旅顺 功 能 走 廊 主城三区 梭鱼湾区 钻石港湾 未来土地价值等高线 城市未来土地价值分布趋势 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 声明：本报告是严格保密的，未经许可，严禁转做它用。 33 城市未来发展总趋势判研 城市核心区域扩大，辐射范围规模化拓宽 城市双核强势驱动，多功能中心全维包抄 若干中心共域发展，主城疆域城市化扩大 Section 2城市未来规划发展浅析 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate