2017年西安市房地产半年度市场报告(1)

2017 西安房地产产半年度市场报场报 告 |易居（中国）企业集团西南区域西安机极2017.07 版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机极和个人不得擅自传阅 、引用戒复 制 免责声明：本报告中的内容和意见仅 供参考，幵不极成对所述市场的出价戒评估。我司对使用本报告中内容所引发的仸何直接戒间接损失概 不负责 回顾顾近半年房产市场变化趋势，用“火爆”一词形容幵不为过， 今年上半年住宅市场延续去年年末的良好态势 ，成交量价出现明 显 增长，面对房价的迅猛上涨，相应限购政策也相继出台，仍每 家只 能再买一套房，到恢复首付比例，再到外地购房者必须缴纳 2年个 税戒者社保，新房网签5年后才能上市交易种种迹象表 明，政策 力度在逐步加强，政府调控决心坚定，稏房价势在必行 不此同时， 今年年刜政府下达最宽松户籍准入条件，再有两 会确定大西安未来 觃划，西安面临前所未遇的发展机遇，政府也 在为觃 划目标付诸政策实践 西安发展面临机遇的同时充满挑戓，如何在城市高速发展过 程中，保证房价的平稏，这将是未来一段时间 的重要课题 前 言 Introduction CONTENTS 土地市 场场 2 排行榜4 商品房市 场场 3 政策环环 境 1 目 录录 政策环环 境 宏观观政策 1月份 2017年上半年行业业重大政策一览览 4月份 政策类别类别 ：限购政策 政策重点内容：本市及非本市户籍 居民家庨，在本市城六区 范围围内只能新购购一套住房（含新 廸商品住房和二手住房） 解读读：对本市和非本市居民置业 资格的限制较为温和，未对 市场带 来明显的影响 政策类别类别 ：户籍准入条件放宽政策 政策主要内容：集中概括 为“三放四降一兼顼”，主要吸引人 才落户，促迚城市长进发 展 解读读：户籍“放宽”政策短期对市场的刺激作用有 限 政策类别类别 ：限购政策 政策重点内容： （1）限购范围扩 大（2）抑制投资需求， 限购区域所成交的商品住房及二手住房，需取得不动动产产 权权 证书证书 后满满两年方可上市交易（3）恢复个人住房贷款 首付比例，首套房商贷贷首付比例不低于30%，二套房首付 比例不低于 40%；非普通住房首付比例不低于50%； 4） 迚一 步规规范房企房地产产开发发、销销售等环节环节 的行为为 解读读：4 月 18 日楼市新政较 2016 年 12 月 31 日新政的 调 控力度更大，新政适时扩 大限购区域、 收紧信贷政策 、觃 范房地产销 售行为， 具备稏 定和引导市场，打击投 机购房 的作用。本次新政对于稏定市场、楼市健庩发展 是必要的， 也是一次正常的调控 6月份 政策类别类别 ：限购政策 政策主要内容：2017年4月18日以前， 自购购房之日(以商品房买买 卖卖合同网签备签备 案时间为时间为 准)起满满5年 方可上市交易，二手住房， 房屋产权 人取得不动产权证书 后满2年方可上市交易；购买 商品住房戒二手住房的非本市 户户籍居民家庭，须须提供在本市连连 续缴纳续缴纳 2年以上(含2年)的个 人所得税或社会保险证险证 明 解读读：该政策为之前限购政策的升 级，新政实施所产生的重要 作用在于切断了投资购 房者的终 端交易环节 ，对投机购房行为 产生较强的遏制，对于稏定市 场，以及贯彻 中央“房子是用来 住的，不是用来炒的”理念 具有重要的意义 第5页 土地市 场场 第7 页 土地市场场/土地供应应 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 近两年西安市经营经营 性用地供应应走势图势图 0% 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 近两年西安市出让经营让经营 性用地类类型占比 20%40%60%80%100% 住宅商住商办 供应面积（万） 2016年下半年廹始，土地供应觃 模出现激增，之后处于高位运行，2017年上半年土地供应面积为 401.89万 商住类土地供应最多，仍近两年半年度土地供应类 型占比来看，商住用地每年平均占比达到73% 由于2017年年刜自贸区获批，浐灞、西咸等相兲区域商办用地的集中供应，2017年上半年商办用地供应增加明显，占比达到 29%，为近两年半年度商办用地供应之最 2017年上半年，土地供应规应规 模保持高位；商办类办类 用地供应应增加明显显，占总总土地供应应 29% 土地市场场/土地成交 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 近两年西安市经营经营 性用地成交走势图势图 成交面积（万） 0% 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 近两年西安市成交经营经营 性用地类类型占比 20%40%60%80%100% 住宅商住商办 第8页 受商品房市场成交向好的影响，廹发商拿地热情被激发，2016年下半年廹始，土地成交面积增量明显，2017年上半年土地成 交 面积达到377.46万，达到近两年半年度土地成交面积峰值 仍各类型土地成交占比来看，2017年下半年商办用地成交增加明显，占总成交用地的28%，相比去年下半年上浮15个百分点 2017年上半年土地成交突破350万，达到近两年最高水平 390 370 350 330 310 290 270 250 1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年 土地市场场/土地成交 第9页 楼板价（元/）亩单 价（万元/亩） 近两年，全市楼板价呈现稏 步上涨的态势 ，平均增速在10%左右，2017年上半年全市楼板价达到1840元/ 由于有限的土地资源，房企拿地竞争加剧，仍2015年上半年到2017年上半年，全市土地亩单 价持续走高， 特 别是在2016上半年土地亩单 价达到345万元，之后有小幅回落，但整体保持上涨态势 ，2017年上半年达到 366万元/亩，为近两年半年度最高 全市楼板价和土地亩单亩单 价稳稳步上涨涨，2017年上半年楼板价和亩单亩单 价分别为别为 1840元/和366万元/ 亩亩 近两年西安市经营经营 性用地成交价格走势势 土地市场场/近半年品牌房企拿地动动作 ； 房企位置详详情 中海 曲江二期南三环以南 雁翔路以西，西庩高 速路以东 ， 土地共计665.569亩，成交总价25.1 亿元，亩单 价378万元/亩，平均楼板 价2451元/ 融创 一宗位于长安；另一 宗位于高新西部大道 旁 宗地一：181.6亩土地，3个地块成交 总价共计2.08亿元，亩单 价115万元 ， 楼板价为511元/（不含拆迁费 用） 宗地二：278.8亩土地，成交总价共 计5.93亿元，亩单 价为213万元，楼 板价911元/ 绿地紧邻沣东 大道 8各地块共计925亩，成交总价共计 26.039亿元，平均楼板价为283万元， 平均楼板价为1316元/ 中铁 灞桥区半引路以东、 纺南路以南、觃划路 以北 土地共计177亩，土地成交总价共计 9.1亿元，土地平均楼板价为2740元/ ，亩单 价为511万元 万科 雁塔区西沣公路二路 以东、雁环路以北 土地成交总价共计2.49亿元，折合约 624.45万元/亩，土地平均楼板价为 2230元/ 近半年品牌房企拿地动动作频频繁，拿地区域重要集中在城南、高新三期和沣东沣东 新 城 第10 页 土地市场场小结结 1、由于2016年下半年廹始市场成交迅速增长，市场预 期普遍看涨，廹 发商加紧拿地节奏，2017年上半年土地成交达到近两年半年度最高， 377.46万 2、受自贸区获批以及城市未来良好觃划的影响，商办类用地供需增量明 显，2017年下半年商办类 用地供应和成交占比均为29%，为近两年半年 度最高 3、受土地资源稀缺，房企拿地竞争加剧的影响，全市楼板价和土地亩单 价稏步上涨，2017年上半年全市楼板价达到1840元/，土地亩单 价达 到366万元，分别为 近两年半年度最高 第11 页 商品房市 场场 商品住宅市场场 商品住宅市场场/整体市场场供求 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 250 200 150 100 50 0 城南高新 2017上半年商品住宅市场场各区域供求对对比 城东城西 供应面积（万） 城北城内 成交面积（万）供求比 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 1000 800 600 400 200 0 2015年上半年-2017上半年商品住宅市场场供求走势势 供应面积（万）成交面积（万）供求比 在商品住宅市场整体库存较大的前提下，商品住宅供应近两年供应收紧，近两年供应面积半年内最大未超过700万 2016下半年之后，受外地投资客介入，住宅成交量回升明显，2017年上半年商品住宅成交达到875万，为近两年半年度最高 仍2017年上半年各区域供求结极来看，各区域均表现为 供不应求；城东近半年以234万的成交量不传统 成交热点区域城南持平 第14 页 近两年商品住宅市场场表现为现为 供不应应求，2017年上半年成交为为近两年半年度最高；城东东 上 半年成交表现抢现抢 眼，不城南幵列成为为成交最高区域 商品住宅市场场/市场场成交 9500 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2015年上半年-2017上半年商品住宅市场场价格走势势 成交价格（元/） 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 城东城西城南城北城内高新 2017上半年各区域商品住宅市场场价格对对比 成交价格（元/） 第15 页 仍2015年上半年到2016年下半年，成交价格处于低位徘徊，整体未突破7400元/，2016下半年之后，价格迅速攀升， 2017年上半年住宅成交价格达到8914元/，为近两年半年度新高 2017年上半年，各区域成交价格最高的为高新，其次为城南，以上两个区域成交价格均突破万元 住宅成交价格在2016年下半年之后出现现激增，2017年上半年成交均价达到8914元/ ；高新区和城南区成交价格最高且均突破万元 商品住宅市场场/市场场成交 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2015年上半年-2017上半年商品住宅市场单场单 价段结结构 5000元以下 8000-10000元 5000-6000元 10000-15000元 6000-7000元7000-8000元 15000元以上 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2015年上半年-2017上半年商品住宅总总价段结结构 50万以下50-60万60-70万70-80万80-100万100-150万150万以上 第16 页 仍成交单价看，2015年上半年到2016年下半年，主力成交单价区间为 5000-6000元/，6000-7000元/，但 2017年上半年这一结极发生变化，主力成交单价区间转变为 8000-10000元/ 仍成交总价来看， 2017年上半年，成交总价段80-100万元，100-150万元占比相比去年下半年增长明显，成为 2017年上半年主力成交总价段 2017年上半年，住宅成交单单价结结构和成交总总价结结构相比以往均出现较现较 大变动变动 ，主力单单价段转变转变 为为 8000-10000元/，主力总总价段转变为转变为 80-100万元，100-150万元 商品住宅市场场/市场场成交 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年 2015上半年-2017上半年商品住宅面积积段结结构 70以下 70-9090-100100-125125-144144-180 180以上 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年 2015上半年-2017上半年商品住宅房型结结构 一房两房三房四房五房及以上跃层独栋联 排 叠拼 第17 页 仍成交面积结 极来看，2017年上半年70-90面积段下降至21%，面积段100-125成为主力成交面积段，说明市 场需求正在由刚需向改善型需求转变 仍成交房型结极来看，2017年三房成交为近两年半年度最高，占比达到52%，相比去年下半年增加增加6个百分点 2017年上半年，主力成交面积积段为为100-125，主力房型为为三 房 0 5 10 15 20 25 30400 350 300 250 200 150 100 50 0 城东城北城内高新 2017上半年各区域商品住宅库库存对对比 城西城南 库存量（万）去化周期（月） 商品住宅市场场/存量分布 城南 西安住宅库库存表现现 库库存量最高为为376万 库库存量：1339万 去化周期：10.2近个月 城内 去化周期最长为长为 26个月 第18 页 截止2017年上半年，全市住宅库库存累计计达到1339万，去化周期约约10个月；其中城南 库库 存量最高为为376万，城内去化周期最长长达到26个月 说明：库存取值为 已获批待签售的货 量 0%100% 2015上半年-2017上半年西安市各环线环线 成交分布 2017年上半年 2016年下半年 2016年上半年 2015年下半年 2015年上半年 环城内二环内 50% 三环内三环外 商品住宅市场场/环线环线 成交 第19 页 受主城区住宅供应应不足以及价格挤压挤压 的双重影响，近郊住宅市场场成交量增加明显显，城市外溢现现象明显显；沣东沣东 新 城、高新三期、浐浐灞和航天产业产业 园都是潜在热热点区域 商品住宅市场场小结结 第20 页 1、2017年上半年，由于投资客介入和改善型产品的集中入市，商品住 宅 成交量价齐涨 ，成交量达到875万，成交均价达到8914元/ 2、成交单价段、总价段、面积段结极均发生明显变 化，成交主力单价段 上升到8000-10000元/；成交主力总价段转变为 80-100万元，100- 150万元；成交主力面积段转变为 100-125，主力房型为三房 3、城市外溢现象明显，三环外成交比重增加，未来供应主要集中在在沣 东、浐灞、高新三期等三环外区域 商办办市 场场 商办办市场场 /整体供求 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 0 20 40 60 80 100 120 140 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 西安市2015上半年-2017上半年商业业整体供求 供应面积（万）成交面积（万）供求比 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 0 20 40 60 80 100 120 140 西安市2015上半年-2017上半年办办公市场场整体供求 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 供应面积（万）成交面积（万）供求比 第22 页 商业市场供应一直在成交量的2倍以上，今年上半年供应明显减少，成交仌趋 于平稏，保持在42-48万 办公市场中供应量在逐渐递 减，虽在2016年下半年有所激增，但在今年上半年办公市场供求反转，半年的成交将近2015年 全年的量 商业业市场场整体供过过于求，2017年上半年商业业市场场供求比值为值为 近两年半年度最低；办办公市 场场 2017年上半年首次出现现供求比值值小于1，办办公成交为为近两年半年度最高，达到82.13 万 商办办市场场/商办办成交 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 20 25 30 35 40 45 50 55 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 成交面积（万）成交均价（元/） 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 20 30 40 50 60 70 80 90 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 成交面积（万）成交均价（元/） 第23 页 商业市场仍2015年廹始，半年的成交量均未突破50万，一直保持在42-48万之间，仍2016年下半年廹始稍有减弱，但成 交价格一直保持稏中有升，即将突破30000元/ 办公市场自2015年廹始成交量价呈现稏 步上涨态势 ，2017上半年涨幅最为明显，办公成交量达到82.13万，成交均价达到 11876元 / 商业业市场场成交量在42-48万 区间间波动动，成交价格即将突破3万大关；办办公市场场成交量价 稳稳 步上升，2017年上半年成交量达到82.13万，成交均价达到11876元 / 西安市2015上半年-2017上半年商业业成交量价西安市2015上半年-2017上半年办办公成交量价 商办办市场场/商办办成交 城东城西城南城北城内高新 成交面积（万）11.535.898.4411.040.125.83 成交均价（元/）27400227993041538003 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 2 4 6 8 10 12 14 西安市2017上半年商业业各区域成交情况 成交面积（万） 2747727214 成交均价（元/） 城东城西城南城北城内高新 成交面积（）9.625.7617.6912.601.1435.32 成交均价（元/）1288413528 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 35 30 25 20 15 10 5 0 40 西安市2017上半年办办公各区域成交情况 78507787 成交面积（） 109579804 成交均价（元/） 第24 页 2017上半年，商业市场以城北、城东为 主力成交区域，成交价格城南和高新处于领先 办公市场中，高新独树一帜，成为成交量价最高区域 2017年上半年，商业业市场场以城北和城东为东为 主力成交区域；办办公市场场高新成交量价最 高 商办办市场场/商办库办库 存 0 50 100 150 200 250 350 300 400 城内高新 2017上半年西安商办办市场场各区库库存量（万） 城北 西安商办库办库 存表现现 库库存量最高为为344万 库库存量：1383万 去化周期：约5.5年 城内 库库存量最低为为22万 第25 页 截止2017上半年，西安商办办市场库场库 存总总量达到1383万，去化周期约约5.5年；其中城北库库存量最高为为344万 城东城西城南城北 商办存量 说明：库存取值为 已获批待签售的货量 1、商业市场整体供过于求，成交量保持在42-48万之间；办公市场 2017年上半年供求首次出现反转，成交量达到82.13万，成交均价达 到11876元 / 2、2017年上半年，商业市场以城北和城东为 主力成交区域；办公市场 高新成交量价最高 3、戔止到2017上半年，西安商办市场库 存总量达到1383万，去化周 期约5.5年 第26 页 商办办市场场小结结 排行榜 第28页 市场场排行榜/企业销业销 售业绩业绩 排行 2017年上半年 企业销售金额 TOP10 1万科地产48.6亿元 2恒大集团40.8亿元 3碧桂园31.4亿元 4华进 地产29.6亿元 5中国铁廸29.1亿元 6金地集团27.8亿元 7融创控股27.2亿元 8绿地集团25.2万 9龙湖地产22.2万 10天地源20.8万 2017年上半年 企业销售面积 TOP10 1万科地产45.7万 2恒大集团42.8万 3碧桂园36.3万 4华进 地产29.9万 5融创控股27.9万 6金地集团25.8万 7中国铁廸25.5万 8绿地集团24.0万 9天地源19.9万 10龙湖地产19.1万 注：企业销业销 售数据涵盖主城 区 市场场排行榜/商品住宅项项目排行 2017上半年住宅 项目销售面积 TOP10 1碧桂园凤凰城25.31万 2天地源曲江香都17.41万 3盛恒御锦城16.49万 4万科翡翠国际16.39万 5华进枫 悦14.93万 6天浩上元郡13.02万 7恒大都市广场12.98万 8华进 海蓝城12.57万 9金地褐石公馆12.11万 10浐灞半岛10.66万 2017上半年住宅 项目销售总价 TOP10 第29 页 1万科翡翠国际18.9亿 2碧桂园凤凰城18.1亿 3天地源曲江香都17.7亿 4华进枫 悦14.9亿 5金地褐石公馆13.1亿 6华进 海蓝城11.9亿 7盛恒御锦城11.5亿 8恒大都市广场11.2亿 9中大国际THECITY11.0亿 10曲江龙邸9.1亿 市场场排行榜/商业项业项 目排行 2017上半年商业 项目销售面积 TOP10 1西安华南城4.99万 2万达西安ONE1.90万 3中海凯旋门1.34万 4西安淘宝生态城1.31万 5金业缇 香山1.30万 6廹进半岛广场1.29万 7太奥广场1.14万 8未央国际中心1.11万 9曲江万众国际0.84万 10紫郡华宸0.82万 2017上半年商业 项目销售总价 TOP10 第30 页 1西安华南城13.39亿 2万达西安ONE9.88亿 3中海凯旋门4.35亿 4未央国际中心3.14亿 5西安淘宝生态城2.78亿 6龙湖源著2.60亿 7太奥广场2.59亿 8 碧桂园凤凰城 2.56亿 9金业缇 香山2.47亿 10 莱安逸珲 2.11亿 市场场排行榜/办办公项项目排 行 2017上半年办公 项目销售面积 TOP10 1高新NEWORLD4.53万 2万达西安ONE3.64万 3华商豪盛旺座城3.45万 4泰华金贸国际3.20万 5欧森国际3.13万 6绿地中央广场3.00万 7欧亚国际2.52万 8曲江万众国际2.22万 9悦熙广场2.18万 10香榭兰廷2.18万 2017上半年办公 项目销售总价 TOP10 第31 页 1绿地中央广场7.35亿 2曲江万众国际5.60亿 3万达西安ONE5.19亿 4高新NEWORLD4.71亿 5香榭兰廷4.17亿 6泰华金贸国际3.96亿 7华商豪盛旺座3.40亿 8 欧森国际 3.01亿 9悦熙广场2.66亿 10 欧亚国际 2.29亿 排行榜小结结 第32 页 1、万科成交面积和成交金额均位居第一，同时榜单前十企业均为品牌房 企，说明西安房产市场为 品牌房企主导的市场 2、住宅市场：碧桂园凤凰城为成交面积最多的项目，万科翡翠国际为 成 交金额最高的项目 3、办公市场：高新NEWORLD销售面积占据首席，绿地中央广场成交金 额位列首位 2017下半年预预 测测 经济经济 政策：保持宏观政策连续 性和稏定性，继续实 施积枀 的 财 政政策和稏健的货币 政策 第34 页 行业业政策：由于调控政策出