商业银行个人房贷实务及风险防控ppt课件

1 商业银行个人房贷风险管理 主讲人：潘席龙 西南财经大学中国金融研究中心 杭州 本课件来自佚名先生讲座，特些致谢 商业银行个人房贷实务及风险防控专题培训 n引言：个贷基本认识 合规边界、讲政治 可行 借款人有？面 100-1=? 尽职免责 引言：个贷业务尽职武器 K A S H尽职 Kknowledge AAttitude SSkill HHabit KASH创造CASH 内 容 概 览 不良个贷经营处置操作实务 商业银行个贷业务经营框架 监管机构个贷业务主要关注点 商业银行个贷业务经营框架 个人消费贷款产品介绍 个人额度贷款 个人汽车消费贷款 个人存单和凭证式国债质押贷款 个人助学贷款 个人住房按揭贷款 耐用消费品贷款 个人住房装修贷款 保险单质押贷款 个人额度贷款 对个人客户发放的可在一定期限和额度内循环使 用的人民币贷款。贷款可用于个人消费、生产和 经营性用途。 个人额度贷款_贷款对象 个人额度贷款对象为年满18周岁至60周岁，具 有完全民事行为能力的中国公民（含港、澳）。以 个人存单及凭证式国债作质押申请贷款的，贷款对 象年龄不受限制。 个人额度贷款_期限、担保方式 贷款期限：抵押、质押方式申请的贷款年限最长为5年 ，以保证、信用方式申请的贷款年限最长为2年。 担保方式：抵押、质押、第三方保证。 信用贷款：对政府机关、事业单位等特定群体可提供 信用贷款 个人额度贷款_贷款额度 最低5万元，质押类、抵押类的没有最高额度限制。 质押类额度本息之和不超过借款人提供的质押权利票面 价值的90，抵押额度本息之和不超过抵押物评估价值的 70。 保证类的借款人所享有的保证额度根据其保证人所能享 受的信用额度确定。保证额度、信用额度最高不超过60万 元。 个人额度贷款_还款方式 期限在一年以上的贷款，可采用按月等额还本付息，等 额本金还款，按期付息、按期还本等方式； 期限在一年以内（含一年）的贷款，还可采用按期付息 ，任意还本，到期一次偿还贷款本息。 个人额度贷款_产品特点 额度高：最低5万元，没有最高额度限制。 以信用、保证方式申请的，贷款最高额度可达60万 元。 用途广：不仅可以用于消费，还可以用于个人创业、生 产、经营。 循环使用：可以一次性申请贷款额度，在贷款额度有效 期内分次支用，免去多次申请贷款的麻烦。 还款方式多样。 个人汽车消费贷款 汽车消费贷款是指建设银行向个人客户发 放的用于购买汽车的人民币贷款。 个人汽车消费贷款_贷款条件 年龄在18至60周岁，具有完全民事行为能力的自然人 ； 具有合法身份证件，有当地常住户口或有效居住证件 ； 信誉良好、具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款 本息能力； 车辆抵押贷款的，以所购车辆作抵押或在以所购车辆 作抵押的同时由保险公司提供履约保证保险。 个人汽车消费贷款_贷款额度 履约保险方式：额度最高不超过购车价款的80 车辆抵押方式：额度最高不超过购车价款的90。 质押方式：额度最高不超过购车价款的90。 房产抵押方式：额度最高不超过购车价款的70。 第三方保证方式：额度最高不超过购车价款的60。 个人汽车消费贷款_贷款期限 贷款期限一般不超过5年（用房产抵押方式 的贷款期限最长可达8年），营运性车辆最长不 得超过3年。 个人汽车消费贷款_产品特点 提供第三方担保、房产抵押、质押、履约保证 保险等多种汽车消费贷款计划，灵活方便。 贷款期限一般5年，用房产抵押方式的贷款期限 最长可达8年； 集团授信：为同单位的政府机关、事业单位群体提供集团授信、打包 审批服务，手续简便。 团购服务：提供汽车团购服务，对团体购买同一型号的汽车达到一定 数量者，为客户向汽车经销商谋求最大的价格优惠。 利率优惠：对于优质的客户，在同档次贷款利率的基础上，可以下 浮。 专业导购：本行客户经理提供车辆导购服务，陪同选购，提供金融咨 询服务 个人汽车消费贷款_服务特色 个人住房装修贷款 个人住房装修贷款是指建设银行向个人客 户发放的用于装修自用住房的人民币担保贷款 个人住房装修贷款_用途、对象、额度、期限 贷款用途：贷款可用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的 装潢材料款、厨卫设备款等。 贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人。 贷款额度：单笔不超过装修总额的70%，最低5000元，最高15万元 贷款期限：最短为半年，最长5年 。 个人住房装修贷款期_借款条件 18周岁至60岁,有当地常住户口或有外地户口但有本地 有效居住证件，有固定居所； 具有稳定的职业和经济收入或易于变现的资产； 有与装修企业签定的家庭装修工程合同，或购 买家庭装修材料合同、购买厨卫设备合同，以及 家庭装修预算书； 提供建设银行认可的担保。 个人存单和凭证式国债质押贷款 个人存单和凭证式国债质押贷款，是指建设银行向 建行个人客户发放的以有效定期储蓄存单（折）或 凭证式国债作质押权利的贷款。 个人质押贷款_额度、期限 贷款额度：贷款期限1年以内，每笔金额不得超过质押存单或国 库券面额的90%；贷款期限超过1年，每笔贷款金额不得超过质押存 单面额的80%。贷款起点为1000元人民币。 贷款期限：贷款到期日不得超过质押存单的到期日。若以多张 存单质押，应以最近的到期日确定贷款到期日（用自动转存存单作 质押的不受此限制）。 个人保险单质押贷款 保险单质押贷款是指借款人以我分行认可的 保险公司投保的具有现金价值的寿险保险单作为 质押，由建设银行对其发放的人民币担保贷款， 贷款可用于个人消费、生产和经营。 个人保险单质押贷款_额度、期限 贷款额度：保险单质押贷款金额不得低于1万元。贷款期限在1 年以内的，贷款额度最高不得超过保险单质押时现金价值的90%；贷 款期限在1年以上的，贷款额度最高不超过保险单质押时现金价值的 80%。 贷款期限：保险单质押贷款期限（含展期）最长不超过5年， 个人保险单质押贷款_贷款对象 目前保险单质押贷款对象必须是质 押保险单的投保人，且有按时偿还贷款 本息能力，并具有完全民事行为能力的 中国公民（含港澳地区）。 个人助学贷款 个人助学贷款有两类： 国家助学贷款 一般商业性助学贷款 国家助学贷款 国家助学贷款是指本行向我国高等学校中经 济困难的全日制研究生和本、专科学生发放的， 用于支付其学费和生活费，并由中央或地方财政 给予贴息的人民币贷款。 国家助学贷款属于无担保信用贷款，学生在 校期间利息由国家或地方财政贴息。 国家助学贷款_贷款额度、期限 贷款额度：不低于人民币2000元（含2000元），最 高贷款额度不得超过人民币5万元（含5万元）。 贷款期限：最长不超过8年。 国家助学贷款_贷款对象、用途 贷款对象：年满18周岁，具有完全民事行为能力 的全日制研究生和本、专科学生。 贷款用途：用于支付其学费和生活费。 一般商业性助学贷款 一般商业性助学贷款是指本行向正在接受非 义务教育学习的学生的直系亲属和法定监护人发 放的，只能用于学生的学杂费、生活费以及其他 与学习有关的费用的商业性贷款。 年满18周岁具有完全民事行为能力的，非义 务教育学生亲属或法定监护人。 一般商业性助学贷款-额度、期限 贷款额度：不低于人民币2000元（含2000元），最高不得超过 人民币10万元（含10万元）.其中：采取抵押方式的，贷款额度不得 超过抵押物价值的70%；采取质押方式的，贷款额度不得超过质押物 价值的90%。 贷款期限：半年至5年，采取保证方式的贷款期限最长不超过2 年。 n个人住房贷款 u 一手房、二手房（再交易） n个人商用房贷款 u 写字楼、商场（铺）、厂房、车库（位） n个人消费贷款 u 装修、汽车、婚嫁、助学、留学 n个人经营性贷款（助业贷款） n信用卡 u 吃喝玩乐购 国内商业银行零售业务主力个人房贷 n1995年1998年：个人住房贷款业务初步发展阶 段，截至1997年末，商业银行个人住房贷款余额 不足200亿元 n1998年2000年：快速发展阶段，1998年商业银 行个人住房贷款增加300亿元，年末余额超过500 亿元；1999年年末余额1300多亿元，2000年年末 余额已超过2600亿元。 n2001年2002年:规范阶段，人民银行关于规 范住房金融业务的通知，贷款成数、抵借率、 期限、进度 国内个人房贷发展历程 n2003年以来:通过调整个人住房贷款政策进行宏观调 控阶段。 n还款能力:借款人住房贷款的月房产支出与收入比控 制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控 制在55%以下(含55%) n抵押率 n差别化 u 成数（80%0%,80%,70%,60%,50%,0） u 利率（下浮0.7,0.85、上浮1.1、灾区特惠0.6） u 首套房、二套、三套及以上 国内个人房贷发展历程 n截至2005年末，商业银行个人住房贷款余额已达 18430亿元 n到2010年6月底，建行个人住房贷款余额较去年年底 增加17.56%，达10022.21亿元，不良贷款率0.36%。 国内个人房贷发展历程 个人住房循环授信 是指自然人以其名下的自有住房作抵押 向招行申请授信额度，在授信有效期和可 用额度的范围内，可多次申请、循环使用 的个人贷款业务 自有住房范围：一手房、二手房、本行 或他行已办个人住房贷款的住房、已还清 贷款或一次性付款的自有住房（含别墅） 产品背景简介 居民金融消费能力的提高，不仅需要一次性的 个人融资服务，更需要长期的、多次的、循环 的、简便的个人融资需求。然而当前商业银行个 人贷款产品同质化、服务简单化、管理粗放化的 现状不能适应市场需求的这一变化。 产品背景简介 加强业务创新，提升招商银行个人贷款 业务竞争力 招商银行敏锐地意识到了这些问题，努 力通过产品创新和提升服务水平来满足客 户需求。在借鉴国际先进的产品和服务经 验的基础上，丰富个人住房贷款产品的品 种，提升招商银行个人贷款市场竞争力， 同时致力于促进我国个人贷款金融产品的 创新和金融服务的提升。 个人住房循环授信的特点 1.一次授信，长期使用 2.循环授信，随时使用 3.额度管理，多次使用 4.手续简便，担保不变 与住房按揭贷款的差异 个人住房产品是贷款型产品，一个房产对应一笔 贷款，第二次发放贷款，必须结清上一笔贷款， 重新按原来的程序再次申请、调查、审批等，手 续麻烦。 个人住房循环授信是“额度管理型产品”，一个房 产一次抵押，雷同将住房存如入银行，最长达30 年有效，在有效期内可以多次申请多笔贷款，且 贷款可随借随还，手续简便，省心、省时。 授信对象及条件 对象：具有完全民事行为能力、合法有效的身份证 明的自然人 年龄条件：申请人年龄+授信期限 不得超过法定离 退休年龄另加5年 资信条件：信用信息无不良记录，无超过1个月的拖 欠记录 具有偿还贷款本息的能力 个人住房循环授信的期限 授信期限+抵押房产已使用年限不超过 30年 授信最长期限30年 客户享受服务的价值 一次抵押，长期有效，减少抵押登记的费 用 一次抵押，额度管理，贷款直接提取，手 续简便，减少审批手续和资料提供，提高 服务效率 循环授信，将住房存入银行，利用住房价 值最大化，提供便捷的融资渠道 随借随还，减少利息费用支出 案例比较 客户甲2000年购买一套200平方住房，购买价60 万元，当时银行按揭贷款48万元，到2006年尚剩 10万元贷款，无银行储蓄，目前有购买车价20万 元的汽车需求，只有住房，怎么解决？2007年有 住房装修需求，怎么解决？ 答1：不借款，无法实现购车愿望 答2：借款先归还剩余的住房贷款10万元，再申 请住房抵押贷款30万元，10万归还借款，20万元 购买汽车 答3：装修无法实现 如果2000年客户选择的是 招行个人住房循环贷款 客户甲2000年购买一套200平方住房，购买价 60万元，当时选择招行循环贷款48万元，到 2006年尚剩10万元贷款，无银行储蓄，目前 有购买车价20万元的汽车需求，只有住房，怎 么解决？2007年有住房装修10万需求，怎么 解决？ 答1：直接提供购车协议即可提款 答2：直接提供装修合同即可提款10万元 案例 客户乙2000年购买住房150平方，购买价45万元 ，银行按揭贷款30万元，到2006年剩余贷款10万 元，客户无储蓄，目前有购买30万汽车的需求， 而住房按目前的市场价格计算价值达100万元，怎 么解决？2007年有10万装修，怎么解决？ 答：客户申请招行个人住房循环贷款，按目前的 住房价值100万计算，7成，获得70万额度 未归还贷款10万占用后，尚剩60万额度 提供汽车购买合同，提款30万元，剩30万额度 07年，提供装修合同，提用10万元，剩20万额度 n商业银行房开贷和个人住房贷款合计占比高，16 家上市银行2010年中报显示，房地产开发贷款在 贷款总额中的占比达到7.7%，个人住房贷款占比 15.27%。二者相加，房地产贷款在银行总贷款中 的比例达到了23%。 n按房贷业务净增量:农行开发贷款和个人住房上 半年净增加超过2500亿元，增速27%。工行上半 年房地产贷款余额也增加了2451亿元，增速 18.97%。 n从增速上看:南京银行房地产开发贷款和个人住 房按揭贷款与年初相比增速37.46%,中信银行增 速30.86%。 国内商业银行零售业务主力个人房贷 n区域方面:沿海发达地区更明显,如深圳、上海等 n个人住房贷款市场的有效需求将保持稳定增长， 商业银行对个人住房贷款的市场供应将持续增加 n个人住房贷款业务仍将是银行最主要的个人信贷 产品和主要的个人客户来源 n个人住房贷款业务在各商业银行业务发展战略中 的地位和贡献将继续提高：交叉营销等 n银行对房地产行业依赖程度越高，房地产市场变 化对银行的影响就越大 n如房价进入下跌周期,风险? 国内商业银行零售业务主力个人房贷 某市银行2010年6月房地产贷款情况表（亿元） 金融机构 房开贷个人住房贷款 余额余额占比余额余额占比 CCB94.2729.22% 191.6428.45% ICBC87.1827.02%107.916.02% ABC54.2316.81%58.858.74% BOC29.59.14%58.518.68% OTHERS57.4617.81%256.838.12% 全市合计 322.64100.00% 673.71100.00% n二套及以上住房的认定标准明确为“认房又认贷” n暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 n对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及 以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行 首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利 率1.1倍的规定; n加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 近期国家房贷新政涉及个人房贷业务 要点 n四部委：公积金贷款差别化 n首套普通自住房：90平方米(含)以下的，贷款首付款比例 不得低于20%；90平方米以上的，贷款首付款比例不得低 于30%。 n第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有 人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且 贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套 ：首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套 住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 n第三套及以上住房：停止发放住房公积金个人住房贷款 近期国家房贷新政涉及个人房贷业务 要点 n 首套房利率下浮恢复为85%？ n 总之：政策频繁变化，日趋紧缩 n 商业银行在政策变动中面临困境：政策过 度阶段执行政策与服务客户冲突 n 对政策谁满意？已上升到政治高度 近期国家房贷新政涉及个人房贷业务 要点 n市场对房价预期发生转变，看跌者比例上升 n按揭贷款条件提高，将会抑制部分购房需求 n政策有滞后效应。交易量可能会有明显萎缩，但对 于新政颁发前已确定的房产买卖交易，客户可能会 出于全力争取按原政策执行的动机，集中签约，导 致近期交易量未见萎缩，不降反升 n对外地购房户和改善住房占比高的城市，受新政影 响程度较大 n房价较高、上涨过快的部分城市对高价房常给成交 统计进行技术处理？ 新政对市场主要影响 n个人房贷增速放缓，业务萎缩 n首套房按揭占比提升，加权利率下降，银行收益下 降 n开发商对无法按揭的客户采取分期收款，减缓资金 回笼，开发商在银行存款下降 n如房产价格大幅下降或销售不畅，危及房开贷安全 性 n如房地产价格大幅下降，危及银行大量抵押物价值 新政对银行主要影响 房价控制的个人设想 中国土地政策的特殊性 房产与地产的关系？ 究竟是房价涨了，还是地价涨了？ 为什么房价要涨？为什么地价要涨？ 房价涨了归谁？地价涨了归谁？ 房价控制的个人设想 我们买的究竟是房、是地，还是别的什么 ？ 开发商卖的是什么？ 政府目前的土地拍卖政策合理吗？ 市政建设的不平衡 文化与历史渊源的不平衡 资源分布的不平衡 级差地租的合理性与调节 房价控制的个人设想 政府项目开发公开招标制度（开发方案、最终 价格、评标方式的公开性和标准） 政府变一次性拍卖价为永续性地租收入 政府可定期（三年？）公开重估和调整不同区 位的地租价 政府可地租为基础发行债券融资解决大额需求 消费者只付购房费 通过调整地租，调整区位的不平衡性 保证政府的长期、稳定收入 C银行分行个人房贷业务管理架构 房贷部是个人房贷条线管理部门，下设个人贷款中心 及二手房贷款中心，具备个贷经办权的经办机构（支 行） 前后台分离，前台营销，中后台从合规审查到审批、 合同、登记、放款、监控 前台充分发散：业务推荐及利益分享机制，对于不具 备个贷经办权的经办机构，可将客户推荐给具备个贷 经办权的经办机构，工资、费用双方分成 中后台高度集中，中心化集中批量运作 个人住房贷款风险定价与差别利率 人民银行、银监会：个人住房贷款管理办法 业务竞争激烈（一房、二房） 产品高度同质化 标准化程度高 政策透明度高 差别利率难以执行:根据客户信用记录、贡 献度 对借款人的风险控制 借款人风险：主要为还贷能力及还款意愿 风险控制措施：谨防次贷 认真甄别客户，通过客户提供的资信证明材料、银 行相关信息等方面，合理判断客户还贷能力，有效 控制客户还款压力比； 重点支持购买家庭自住房的客户，严格控制多套或 大额贷款客户； 注重第一还款来源与第二还款来源的有机组合，首 付款比例高低与贷款利率水平高低挂钩方式，实现 对客户的风险控制。 开发商的风险及风险控制 开发商的风险 政策风险：典型的政策市 房屋建成风险。当前房地产企业建设资金主要依赖 银行信贷和预售收入，如信贷政策或销售出现问题 导致房地产企业建设资金不足，形成烂尾楼 流动性风险。在成交极度低迷或房价大幅下降的情 况下，开发商流动性风险加剧。开发商亏损，资金 链可能断裂，如2008年 开发商的风险及风险控制 控制措施 严格执行房地产贷款各项管理规定 严格审查四证，贷款发放前必须四证齐全(土地 证、建设用地许可证、工程规划许可证、施工 许可证) 重点审查房地产项目自有资本金比例以及到位 情况 审查贷款项目建设的合规性，有关报批手续合 法合规，严禁向违规项目发放贷款 开发商的风险及风险控制 加大贷款封闭管理执行力度和监测检查力度 ，严防操作风险 严格监控封闭管理帐户的资金流向，加强对 房地产开发企业贷款支用的审核（固定资产 管理办法，实贷实付、受托支付），查验交 易及凭证的真实性 加强对销售回笼资金的管理，按销售进度逐 步收回贷款，原则上要确保在项目销售率达 到80%时应全部回收银行房地产开发贷款 抵押物的风险及风险控制 抵押物是否合法？ 登记等法律手续是否完备？（有效） 抵押物是否足值？（重估价值变化趋势，系 统性风险） 是否可控？ 是否易变现？ 风险在哪？ 关键环节 贷前尽职调查 贷后管理（时间长） 道德风险（问责、业绩考核压力） 画师陷阱 昭君出塞前，汉元帝摆宴送行，汉元帝看到昭君又 美丽又大方，多少有点舍不得。他想把王昭君留下 ，可是已经晚了。汉元帝越想越懊恼，再叫人从宫 女的画像中拿出昭君的像来看。模样虽有点像，但 完全没有昭君本人那样漂亮可爱。原来宫女进宫后 ，一般都是见不到皇帝的，而是由画工画了像，送 到皇帝那里去听候挑选。有个画工名叫毛延寿，给 宫女画像的时候，宫女们送点礼物给他，他就画得 美一点。王昭君不愿意送礼物，所以毛延寿没有把 王昭君的美貌如实地画出来，画师没有职业道德， 把人家王昭君给“丑画”了。汉元帝一气之下，把毛 延寿杀了。导致京中画师一时净绝。 画师陷阱 谁可能是问题画师？ 风险在哪？ 商业银行在个人住房贷款中的操作风险 贷款人资格审查流于形式，对资料的真实性、 合法性审查不够严格 逆程序或少程序，未面谈面签等 抵押物的管理和评估不够规范，特别是押品价 值重估较薄弱 短存长贷，利率风险。个人住房贷款一般都是5 年以上，商业银行的主要存款大多是活期或短 期存款，这使得商业银行在存款转贷款的过程 中蕴含了利率风险。 房价？ 泡沫？ 通胀 流动性过剩？ 越调越涨 政策失灵吗？ 房产税、物业税 绝招吗？ 市场经济手段？ 行政手段？ 限购、停贷 我能？ 地方政府、开发商、购房者（痛苦的抉择） 有段子道尽中国人的口是心非说股票是毒品， 都在玩；说金钱是罪恶，都在捞；说美女是祸水， 都想要；说高处不胜寒，都在爬；说烟酒伤身体， 就不戒；说天堂最美好，都不去 有帖子道尽新闻联播的成熟语法讲话没有 不重要的，鼓掌没有不热烈的，领导没有不重视的 ，看望没有不亲切的，进展没有不顺利的，完成没 有不圆满的，成就没有不巨大的，问题没有不是历 史原因造成的。 他们生产谎言，我们伪装相信。为了生存，我们悉 心打扮谎言，让它变得更有竞争力。 你收获的三个理念/观点 1： 2： 3： 不良个贷经营处置操作实务 n 自行催收或委外催收 n 司法催收 n 债务重组 n 以物抵债 n 贷款核销 n 已核销回收 个人类不良贷款经营处置操作实务 商业银行不良个贷委外催收操作实务 委外催收 委外催收的概念 “委外催收”：指银行委托系统外的合法机构，运 用诉讼以外的其他合法方式回收指定的逾期贷款 本息并支付一定报酬的经营行为 委外催收的理论基础 委外催收的基本理论支撑是法律中的“委托代理关 系”。基于此点，商业银行开展委外催收业务合 理、合法，具备正当的法律依据 商业银行内催与外包催收的差异 成本 风险 漏斗理论 切入的时间点 技巧方法 漏斗理论用最短时间清收最大 债权 电催、信函 查找方法、渠道 外访 公检法 快速浅刨 查找深耕 重点出击 滴水不漏 外催基础-切入点 账龄 还款力 切入点 你永远不会知道对方有还款能力的时间点? 惟有不断持续的查找催收才能清收 形声:从人,崔声;本义:催促,促使。 字形组合: 人 + 山 + 隹(音 同追) 催 人 系 统管 理 技 巧方 式 催收三要素 从催字谈谈催收 专业催收机构的发展情况 美国 20世纪50年代 香港 20世纪60年代 台湾 20世纪90年代中期 内地 21世纪初期 商业银行 工商企业 医院 联邦政府 州政府 产业蓬勃发展的原因 迎合了银行控制成本的需要 大型银行人员增长控制 提高了银行经营的灵活性 体现了专业化大分工的趋势 催收机构的运作模式 高频率呼叫 个性化方案 技巧性催收 体力劳动劳动 +脑脑力劳动劳动 寻人启事 催收机构的运作模式 公安户籍信息管理系统 社保系统 车辆管理系统 人民银行征信系统 居委会、商会协会、邻居 电网、有线电视网、通讯网 网站 成本 收益 安全 委外催收的理性选择选择 委外催收优势 受托机构的优势 成本低 集约化 渠道广 效率高 给银行带来的好处 用人少 好指挥 回收快 广发银行野蛮催收 从6月份开始，我家经常接到很多不同电话号码不同人打 过来的骚扰电话，说是我家的一个远房亲戚欠了广东发展 银行信用卡欠款，一直没有还。 号码都是020开头的，有时候也不显示号码。刚开始是说 要我家通知欠款人，在告诉对方只是远房亲戚，没有什么 联系后，对方就要我们代为还款，不然就要通知公安局要 全国通缉了。因无法联系欠款人，而且对方有时说是银行 法务部，有时又说是律师事务所，有时候又说是公安局， 我也无法确定是真是假，没有理会。 但是到后来，对方经常对我家人进行恐吓，咒骂，而且经 常半夜打电话骚扰，说是如果不还钱就会有更严重的后果 要我家承担。此后我曾去电广东发展银行客服电话995508 核实，对方说信用卡欠款是交给催收部门处理，有些也会 交给催收公司，还说当时欠款人是留的我家电话做联系 的。但我们根本就不知道，也不是一家人。我要银行停止 对我家的骚扰，但银行每次都说会对上级反映，却每次都 没有消息。有一次我打电话到银行投诉，第二天又接到对 方电话，说投诉也没用，银行还是要他们还处理投诉的， 而且对我家接电话的家人而且百般辱骂。 到现在12月份了，此类都没有停过，找银行投诉也不管用 ，难道不是我家的欠款也一定要我们还吗？ 委外催收业务风险 法律风险 操作风险 声誉风险 授权关系存续期间，作为银行代理人的 外部催收机构超越代理权限，采取不正 当方式进行催收，给债务人甚至第三人 人身、名誉等造成损害 道德风险(利益输送） 委外催收业务风险控制四项制度 受托单位准入制度 资质 信用记录 委外催收保证金制度 约束机制 合法 道德 委外催收业务风险控制 委外催收审批制度 委外催收的适用范围：经采取短信催收、电话催收、 信函催收、上门催收等手段均未取得实际效果的个人 类不良贷款；已核销贷款 委外形式：批量委外 委外催收救济制度 对抗委外催收业务中由于催收机构原因所导致的各种 显性或潜在风险，是一种事后的补救。委外催收救济 制度只是银行最无奈的选择，同时也是银行对催收机 构实施监控的重要措施 委外催收业务风险控制两个文本 委外催收协议 核心和灵魂：责任与义务 统一标准文本格式 委外催收授权书 催收的合法依据 期限衔接 委外催收协议的有效期原则上应该覆盖或大于每期委 外催收授权书的有效期 委外催收授权书的有效期应当与本期委外催收有效期 一致，原则上不超过个月（含） 委外催收激励考核制度 委外催收费用标准确定基本原则 根据贷款逾期时间、回收难度、回收率以及当地 市场实际等方面情况分档确定 委外贷款回收率=累计回收金额/委托催收金额（ 提前还款或结清的贷款，其回收额纳入委托催收 金额作为测算基数） 按照个贷种类进行区别化对待 个人住房类、个人消费类及其他 委外催收费用标准 委外贷款回收 率 委外催收 费用 20%7% 20% 50%1？% 50% 80% 1？% 80% 20% 收取抵债资产债资产 的，按资产资产 回 收率（变现净值变现净值 /贷贷款本息 余额额合计计） 经经其他催收机构催收两期以 上（含）未取得实际实际 效果的 贷贷款，可适当提高各档次费费 率标标准，最高不超过过原费费率 标标准的20% 已核销贷销贷 款单单独构建委外催 收资产资产 包，委外催收费费用最 高不得超过过回收金额额的35% 需要继续探索的问题 哪种机构最适合做个贷催收 除了委外，有没有更优的途径 已核销资产 商业银行不良个贷司法催收及法律风险防控 商业银行贷款一般诉讼流程 审判阶段 送达举证举证 法庭审审理 判决退费费 立案阶阶段 执执行阶阶段 材料准备备 立案审审 查查 费费用交 纳纳 强制执执行 评评估拍卖卖 划款交付 强制 尽职职 程序 司法催收的流程效用 个贷司法催收案件特点（与公司类贷款比较） 批量性（数量大、金额小、法律关系雷同） 管理难（处理个案难度小，但处理批量案件具有较 高的管理要求） 时间要求紧（必须以最快速度走完诉讼程序并实现 债权） 诉讼准备阶段回收比较高（约50%以上的不良个贷可 在诉讼准备阶段实现债权） 法律风险防控风险类型 实质性风险：银行债权实际出现损失 诉讼阶段：全部或者部分诉讼请求不能得到 法院的主张 执行阶段：拍卖价款不足以覆盖全部贷款本 息或者以物抵债（税费、变现等） 时间性风险：资金机会成本 虽然债权最终得以实现，但是司法催收周期 过长 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 1、超过诉讼时效 根据民法通则、最高人民法院关于审理民事案件适用 诉讼时效制度若干问题的规定：借款合同关系的诉讼时效 为两年，自最后一期还款日起计算。超过诉讼时效期间，胜 诉权丧失。 措施：对于已届还款期的不良个贷案件，应当及时起诉或者 采取发函、要求借款人出具还款承诺等方式中断诉讼时效。 向借款人发函，如借款人签署催收函件，则视为对原债务 的重新确认 约借款人面谈，争取与借款人达成还款协议 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 案例：王某与银行签订借款合同、抵押合 同等，向银行借款30万元，以自有房屋作抵 押，借款期限为2年，按月还息到期还本。借款 期限到期后，银行职员一直通过电话或上门方 式向王某催收，未保留书面催收证据。两年过 后，银行向法院起诉，借款人抗辩诉讼时效已 过，因银行未能提供书面催收证据，法院判决 银行败诉。 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 2、欠缺关键证据材料 借款合同、抵押合同、支付凭证等为证明借款 关系、抵押关系、支付事实的关键证据，如无法证明前述内 容，债权亦难以实现。 措施：银行应严格信贷档案管理制度，对于时间较早且可能 出现不良风险的个贷档案，应特别注意进行整理检查，如发 现缺失部分档案的，应及时采取补救措施。 案例：张某与银行签订借款合同、抵押合同、转 存凭证等，向银行借款10万元购买房屋，后该笔贷款出现 拖欠，虽经银行多次催收但张某仍拖欠还款，可因为无法找 到该笔贷款信贷档案，考虑到败诉风险，银行未对张某提起 诉讼。 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 措施：案例中信贷档案全部缺失，律师可约见张某，引导其 与银行签订还款协议，通过还款协议的内容锁定借 款合同关系以及贷款发放事实，同时前往房交所查阅抵押 合同，后可依据还款协议和房交所打印的抵押合同 向法院起诉。 如张某不签订还款协议或者其他书面文件的，律师可前 往地产公司进行调查，协调地产公司出具证明说明张某 贷款已由何时直接支付给了地产公司，同时前往银行调取张 某之前的历史还款记录，并前往房交所打印抵押合同， 前述证据可形成证据链条说明张某借款之事实， 银行在诉讼中可向法院申请调查举证，要求张某提供借款 合同原件。 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 3、起诉条件不成熟 借款合同约定：如借款人出现逾期还款等违约情 形的，银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即 归还借款本息及相关费用。因为大部分司法催收案件 起诉后还款期限并未届满，故“宣布到期”是关键，起 诉时应当有证据证明“宣布到期”的法律事实。 措施：对于起诉时贷款期限并未届满的个贷案件，应 当依据借款合同约定的联系地址和送达方式，向 借款人、保证人、抵押人发送宣布贷款立即到期的 函，后保留宣布到期函复印件和送达证据（如快递 详情单）等作为证据材料。 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 案例：黄某向银行借款50万元，借款期限10年，但借款后黄 某持续拖欠还款，银行于贷款发放三年后向法院起诉要求黄 某立即偿还全部借款本息。黄某答辩借款期限为10年，以后 的贷款还未到期，后法院以银行并未宣布贷款提前到期为由 判决银行败诉。 措施： 虽然在起诉前未对借款人宣布贷款立即到期，但是银行 已起诉要求黄某偿还全部借款本息，起诉状送达黄 某等同于银行向黄某宣布贷款立即到期，故起诉状 送达之日视为宣布贷款立即到期日。 向黄某施加压力，要求黄某主动清偿或者与黄某达成调 解协议。 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 4、信贷档案不真实（签字有瑕疵等） 借款合同、抵押合同、支付凭证等信贷档案 在司法催收中极为关键，如果其签章不真实 ，银行债权难以直接实现。 措施：银行应当严格信贷审批管理，对借款 人身份、借款用途等进行严格审查，每笔贷 款均应进行“面签”，并落实“面签”责任人。 法律风险防控诉讼阶段(败诉) 案例：黄某以杨某名义与银行签订借款合同，向银行 借款20万元购买汽车，拖欠后银行向法院提起诉讼， 后杨某在法庭陈述其从未向银行贷款，借款合同 并非其签字，后经法院委托鉴定机构出具鉴定报告印 证的杨某陈述，法院认定银行与杨某不存在借款关系 ，银行败诉。 解决方案：实际借款人（黄某）已涉嫌合同诈骗罪， 可与黄某联系，要求黄某立即偿还贷款本息，如黄某 仍拒绝清偿，则向公安机关报案。 法律风险防控执行阶段 1、抵押物不足值的风险 抵押物如果不足值，将严重影响银行债权的顺 利实现。 措施：银行在发放贷款前，应当对抵押物价值 进行实地查看，并要求评估公司审慎评估，避 免抵押物不足值情况的出现。 法律风险防控执行阶段 措施： 积极查找保全其他财产：律师通过预判发生不良贷款极 可能出现不足值情况的，应立即查找借款人其他财产并 及时采取保全措施； 追究保证人保证责任：无论抵押物是否足值，如果贷款 有保证人的，均应将保证人列为被告起诉，以便于如出 现不足值情况时追究保证人担保责任。如果通过预判认 为抵押物明确不足值的，应及时对保证人财产采取保全 措施。 法律风险防控执行阶段 2、司法评估风险 司法评估价直接影响抵押物能否顺利拍出。如评估价过高， 三次拍卖流拍后银行可能需要补款抵债；如评估价过低，最 终成交价格可能低于银行贷款本息。 措施：承办律师应积极配合评估公司的现场评估工作，并保 持与评估公司的良好沟通，做到事前了解预评意见，相互沟 通评估意见，让执行标的评估价值公允合理，既保护借款人 的利益不受侵害，又让银行债权顺利实现。 如评估报告评估价值过高或者过低的，承办律师应当在 收到评估报告后10日向法院书面提交异议书，并与法院 积极沟通，争取重新评估 法律风险防控执行阶段 3、“假个贷” 假个贷通常是一个楼盘批量性出现不良，并常常具有“一房多 卖”等情形，进行司法催收的难度较大，同时，政府亦经常会 参与处理“假个贷”，增加回收难度。 措施： 银行应加强贷前审查工作，对于合作开发商应加强对其资 金状况、开发资质及资信情况的调查 对于借款人应实施“面谈”“面签”制度，对借款人身份进行 严格审查 在贷款发放后，应该对楼盘客户还款资金来源进行监控， 如发现大部分借款人还款资金均通过同一帐户转账支付， 则该楼盘极可能出现假个贷风险，即使贷款尚未出现拖欠 也应及时介入处理 法律风险防控执行阶段 应对： 直接扣除开发商的保证金（如有）用于偿还个人贷款； 与开发商协商，以其涉嫌构成贷款诈骗罪为由，要求其立 即偿还全部“假个贷”； 与抵押物实际买受人协商（一房二卖情形），以银行对房 屋享有抵押权，即将对房屋进行司法处置为由对实际买受 人施加压力，让其偿还银行贷款； 通过诉讼程序清收：如没有一房二卖情形的，重点处置抵 押物；如有一房二卖情形的，重点追究开发商保证责任， 积极查看开发商财产并及时保全。 法律风险防控执行阶段 4、抵押物被提前司法处置 借款人因涉及其他法律纠纷，其贷款抵押物被其他法院采取 强制执行措施，虽然银行对抵押物享有优先受偿权，但是如 果银行不直接介入对抵押物的执行程序，拍卖成交后银行后 续的利息、罚息等费用执行法院可能不予主张。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的 规定第三十一条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先 受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保 物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除 外。 法律风险防控执行阶段 应对：借款人在抵押物即将被法院司法处置后，一般情况 下均会停止偿还贷款，在处理不良个贷时，应全面了解借 款人逾期原因及其他情况 可通过最高院执行案件查询系统查询借款人是否有被执行 案件，以便于提前知晓，提前介入执行程序。 案例：杨某与银行签订借款合同，向银行借款50万元 ，并以其所有的房屋作抵押担保。此后，杨某因与他人债 务纠纷案，A法院对抵押房屋采取了司法处置措施，A法院 在拍卖成交后通知银行，要求银行申报截止于拍卖成交日 的债权。 法律风险防控执行阶段 应对： 直接向执行法院申请参与分配，司法实践中，如果借款人认可 银行申报的债权金额，法院将可能依该金额直接向银行划款。 最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行 ）第93条：对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、 担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受 偿权 向执行法院申报债权（可多估算一些），同时立即起诉，取得 执行依据后申请执行，向申请执行法院申请参与分配。 与借款人协商，办理具有强制执行效力公证文书，根据公证书 申请执行，并向申请执行法院申请参与分配。 法律风险防控执行阶段 5、最高额抵押特有风险 最高额抵押：债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债 权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定 的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担 保财产优先受偿。 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的 解释第八十一条规定“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括 抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产 后发生的债权。” 物权法第二百零六条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的 债权确定：（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、 抵押人被宣告破产或者被撤销” 法律风险防控执行阶段 因此办理最高额抵押项下信贷业务面临以下风险：只要抵押物 被依法查封、扣押或者债务人、抵押人破产，无论抵押权人是 否知悉，抵押物被查封、扣押或者债务人、抵押人破产后新发 生的业务均不纳入最高额抵押担保的范围。且依据当前的司法 实践，有权机关对抵押物的查封既可以实物查封（即在抵押物 所在地粘贴封条或粘贴查封公告），也可以登记查封（即在登 记机关办理查封登记） 如何应对？ 法律风险防控执行阶段 6、唯一一套住房执行难 在执行案件中，对于借款人家庭只有一套住房的情况，法院往 往不予执行或者主动控制执行进度，导致债权难以实现。 最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋 ，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房 屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被 执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普 通生活必需品后，可予以执行。 法律风险防控执行阶段 措施：银行在贷前审查时，应当对借款人经济状况和 还款能力严格审查，避免向经济困难且只有一套住房 的借款人发放最高额抵押贷款。 案例：张某与银行签订个人住房借款合同，向银 行借款150万元用于购买一套180平方米的房屋，此后 张某难以偿还银行贷款本息，银行通过司法催收进入 了执行程序，因张某只有一套住房，法院执行出现障 碍。 应对：积极与法院进行沟通，告知即使为“一套房”， 对于抵押房屋也应采取强制执行措施。 法律风险防控执行阶段 最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的 规定 第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的 房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的 申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人 及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或 者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在 此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院 不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。 法律风险防控执行阶段 第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院 可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的 规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的， 经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶 养家属提供临时住房。 第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标 准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人 民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金 标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。 法律风险防控时间性风险 1、当事人下落不明，难以送达 法院一般送达程序为： 邮寄传票； 传票退回后发送公告（2030日）； 开庭公告（60日）； 判决公告（60日）； 选择评估、拍卖机构公告。 民事诉讼法第八十四条：受送达人下落不明，或者用本 节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日 起，经过六十日，即视为送达。 法律风险防控时间性风险 措施： 银行在办理贷款的时候，应严格要求借款人留下尽可能详 细的联系方式（如移动固定电话、家庭住址、工作单位、 亲属联系方式等），并逐一落实前述联系方式的真实性。 客户经理应明确告知借款人如联系方式发生变动的，应及 时通知银行进行变更 应对： 对于无法联系的借款人，律师在诉讼准备阶段应穷尽各种 查找方式（如上门查看、联系工作单位、联系家人、联系 物管、发送律师函等） 对于进行诉讼程序的，应当在诉讼中继续查找，一旦联系 上后及时通知法院进行直接送达。 法律风险防控时间性风险 2、前期信息掌握不全 个贷案件司法催收关键在“快”，但同时在诉讼准 备阶段做足工作，对借款人状况进行全面把握，否 则可能在诉讼程序中出现意外状况，导致诉讼程序 中断或者进展缓慢。 措施：在诉讼准备阶段可联系公安机关打印“户口 卡”或者询问借款人最新信息，便于全面了解借款 人情况，查找借款人下落。 法律风险防控时间性风险 案例：张某与银行签订借款合同，向银行借款50万元用 于购买房屋，并用该房屋作抵押担保。此后，张某长期拖欠 银行贷款，银行无法找到张某，向法院起诉。法院经调取张 某户籍信息发现张某已于一年前死亡，因无法确定该案继承 人该案中止审理。 民事诉讼法第一百三十六条 有下列情形之一的，中止 诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参 加诉讼的 应对：了解到前述情况后，我们立即前往张某老家上海联系 张某的继承人，并通过追加张某继承人为被告