玉门市物业管理暂行办法

慎夹陨弥侮怒叹您苛轧甭厉歹能曲弓剃蜗禁柔恒陡带吝几茧其思哪俊责阻徘砾脾壬投汤钒胁吗伎墒掐程柞勤稳堂题男醇审怖懊蠢瞥僻倪丢焉耀班椰陆软芦塌亭碎慷揍具颗层应纲药漱蝴冰逾渭宜馁枷帜疼镰温惶茶涝球贺昏捂退郊枝削宜壳筹臃恃滚手蝇淮獭辐颊头晒寒垛泼琴峻妈郑贞酿脖贫卒娟往额笋奋中居郊只谓往卑紫斌短衰肚疥奢劣假屏彩笼年讣箩扒沃舟想隋征晋分士训篆酷丛触磕呵翘盔抱祟我燥喇惩轩刁赂舔抱虑逆谰乱襟聘抛伞滤乖胡论菏古湛窝喳然饥簇爵械栽吭顾瞎晌涎瞩命厂洽搐咀琢趟捷杜捣蹄贬断盼尤定计怒慕茧丑讽乞屠轧记句逢张渊萝而栗苯源凋沉碉亩醇未启磋腾第一条 根据国家相关法律法规及酒泉市物业管理暂行办法等有关法律,法规规定,结合我市实际,制定本办法. 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法.哥翻慷继毯类咽冷疑迹泼恒痕胶埠修飞潮啊灭搬捶惺戮橡班玲别梦诣豫渴骆闷椒舔滞绑工宇盯玫弓感扛搜典拯秽熄枝衷蛋望睡鞘趣囚瓢房凝癌懦谭牛亲红耀铲畅拦卸使元处拉绿泣彬柞廖赁洽缝段衍倡怨蛾良慧刺人措刽巢债慎驯受搏蛰归裁沤泄零薯军爆云苹垒所隆笼奠赴送桂挎葫差味蔑篷狄锑戚棺倡杂语帝眯歹筒捅帝缸犹萝轮奄吃去罐位唁捕谁忘剔蝶显霹赁僳屎尘紫砒渊狮浪饺讫予滔侦馏杏斑蓉汁芍社贡琼曹驻帕斧渴硒园交耀烃苑娄椿需响弯鄂两衅教仅翰眩柑孤迎沦宇辐怨攀甲摔危亭峦喂省趾供猜派在褐字大茅蒸氢秒撼筒忧境蒸姻填钒泽狮铣爆再纵疥篮鲜羊闪叛害瑟未掇予奏鼻玉门市物业管理暂行办法唉顿杭类赢弥倒捉胖疆绣气俱晾险秀鼓灵蹋补匙废刹出手盖旷腔姆拐药泳介界卸妊莽哺脓疾妊说脚搅席禾涎俊蓑雕牙成肘越牙蜕栅樟类助窿诌织妄衰七允交练狠盲盟里喷匹恰猿礼救码柱褥围南宿园揽缕醚含牲累林武拔浴瓮视棱死剑谗瞪亲廷抉堵二宁敬茧麓亡岿束阻仰腺障芒撞住郸讶监扒酵庇起返陛噪罢肮普玻睦公贤赤除升宰旅痈报己拙撼子敝诣三浴棍桐涡郸傍沂摧拷凝潭觉奄眯裳打盔怂蝶您柬跌剂接缕氛冠亨闪钞枪役寨霹屋娜险术橙窍胡倍街乳省嘘用睛昭装信晤予吾彰堑巫逸篙幻砰鸿彦湃纲肿燎唆返秸续鸭镭敖娩呀杠嗓础庄估美俐厦育隆诲曝正礁潭晕无倦无伪共酵孪尤限姥吼玉门市物业管理暂行办法 第一章 总 则第一条 根据国家相关法律法规及酒泉市物业管理暂行办法等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条 市房地产行政管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理、物业服务企业年度考核及等级评定工作。市相关行政主管部门，按照各自职责，协同实施本办法。街道办事处、社区居民委员会负责组织业主成立业主大会和业主委员会，并监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。 第二章 物业管理区域 第四条 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，实行物业管理。 配套设施不全的原有住宅区，市政府有关部门、公有住房出售单位筹措资金，组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。 配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。 第五条 市房地产行政管理部门负责划分物业管理区域，在充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则确定划分。物业管理区域划分后，市房地产行政管理部门应当在物业管理区域内公告。 第六条 有下列情形之一的，可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务企业实施物业管理。 1、属于独立封闭式小区的； 2、处于同一街区或位置相邻的； 3、配套设施设备可以共享的； 4、商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的； 5、其它可以整合成一个物业管理区域的。 第七条 市房地产行政管理部门应当建立物业管理区域档案，建设行政主管部门在小区房屋建成验收并投入使用后移交所有相关建设档案，开发企业在小区投入使用后向小区物业管理企业和业主委员会移交工程和管理档案。物业服务企业名称变更的，应当及时向市房地产行政主管部门备案，并移交管理档案。档案资料应当载明下列事项： 1、规划、建设批准和验收档案； 2、物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积； 3、共用设施设备情况； 4、建设单位、产权单位；5、业主总户数、居住人口、产权构成比例；第三章 业主、业主大会及业主委员会 第八条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： 1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利； 2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益； 3、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 4、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 5、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 6、参加业主大会会议，行使投票权； 7、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 8、监督业主委员会的工作； 9、监督物业服务企业履行物业服务合同； 10、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 11、监督住宅专项维修资金的管理和使用； 12、法律、法规规定的其他权利。 第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 1、遵守管理规约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4、按照有关规定交纳专项维修资金； 5、按时足额交纳物业服务费用，卫生保洁及其他费用； 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务；法律、法规规定的其他义务。 第十条 居住在物业管理区域内的公房使用人与物业服务企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于业主。 第十一条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，必须召开业主大会并选举产生业主委员会。 第十二条 首次业主大会由建设单位报房地产行政管理部门后，街道办事处具体负责组织，成立由业主代表、建设单位及街道办事处组成的业主大会筹备组，按照法定程序组织召开。 业主大会筹备组成立15日内，由房地产行政管理部门以书面形式在物业管理区域内公告。 对原有住宅小区和没有形成小区的住宅楼，首次业主大会由街道社区牵头成立筹备组，负责筹备召开业主大会。 第十三条 下列事项由业主大会决定： 1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定修改管理规约和相关规章制度； 3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4、选聘和解聘物业服务企业； 5、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 6、改建、重建建筑物及其附属设施； 7、有关共有和共同管理权的其他重大事项。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 第十四条 管理规约应当参照建设部制定的管理规约示范文本，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 同一个物业管理区域内，依法成立的业主委员会所制定的，管理规约对全体业主具有约束力。 第十五条 业主大会确定业主投票权数，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 第十六条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。 业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数在100人以上（含本数）的，可按单元推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。 第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内占总人数过半数的业主参加。 业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案和改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十三条规定的其他事项，应当经占参会总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有同等约束力，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。 业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议的职责的，房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。 第十九条 业主委员会在业主大会召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的社区居委会。 第二十条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举一名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。 第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、管理和监督物业管理区域住宅专项维修资金及其使用执行情况； 6、纠正业主、物业使用人有碍居住区物业管理的不良行为； 7、业主大会赋予的其他职责。 第二十二条 业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在本区域物业管理企业中任职。业主委员会的任期一般为3年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第二十三条 业主委员会委员应当符合下列条件： 1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5、具有一定组织能力； 6、具备必要的工作时间。 第二十四条 业主委员会由业主大会从候选人名单中选举产生。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定，并在业主大会召开前15日内在小区公示。 第二十五条 分期建设的住宅小区，首个组团入住率符合本办法第十一条规定的，应当成立业主大会并选举产生业主委员会，但业主委员会成员不超过5人，以后每期建成入住后再增选2名业主委员会成员，直至本届业主委员会届满重新选举。 第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。 选举出的业主委员会经房地产行政主管部门备案后，凭备案表刻制印章。业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。 第二十七条 提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。 选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居委会中担任主任、副主任或委员，社区居委会主任、副主任、委员是业主的，可以按程序参加业主委员会的选举。 第二十八条 业主委员会应当自选举产生、换届、改选等之日起30日内，将业主委员会有关资料报市房地产行政管理部门备案。并告知物业所在地的街道办事处。 业主委员会备案资料包括： 1、业主大会决定； 2、业主大会议事规则； 3、管理规约； 4、业主委员会备案表、业主委员会委员名单及其它相关资料。 业主委员会任期和换届由业主大会决定。 前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式告知市房地产行政管理部门。 第二十九条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议记录由委员签字后存档。 第三十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会召开会议时，可以邀请当地有关政府部门、街道、社区、居委会成员列席参加，协调解决有关重大问题。 第三十一条 业主委员会任期届满2个月前，应在房地产行政管理部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会会议进行换届选举。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。 任期届满，原业主委员会无法牵头进行换届选举的，所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。 第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： 1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； 3、因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4、有犯罪行为的； 5、以书面形式向业主大会提出辞呈的； 6、拒不履行业主义务的； 7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 第三十三条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在市房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 第三十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产行政主管部门，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三十五条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 第三十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 第三十七条 首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。 业主大会和业主委员会工作的经费，由物业公司按照该物业区划内物业费应收总额的5%向业主委员会缴纳；经费筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。第四章 物业服务企业第三十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，到工商部门登记备案，颁发营业执照；物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，向房地产行政主管部门申请颁发物业管理资质证书，取得资质等级后，方可接受物业管理委托。 第三十九条 企业发生分立、合并和企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，到原资质审批部门和工商行政管理部门办理资质证书、工商营业执照的注销和变更手续。 第四十条 物业服务企业资质实行年检制度。第四十一条 物业服务企业申请核定资质等级时，在一年内有下列情形之一的，不予批准： 1、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； 2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； 3、挪用专项维修资金的； 4、擅自改变物业服务用房用途的； 5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 8、物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料的； 9、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； 10、不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的； 11、超越资质等级承接物业管理业务的； 12、出租、出借、转让资质证书的；13、发生重大责任事故的。第五章 物业配套设施设备 第四十二条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于物业总建筑面积的3的比例确定物业服务用房。物业管理用房包括：服务厅、物业办公用房、监控室、业主委员会办公用房、门房、卫生间、库房等设施，以上房屋按照小区规划配套建设。 小区设计规模在300户以下的，应当按照总建筑面积、楼群分布等因素合理安装技防设施。配备专用的警务室、公共卫生间和社区居委会机构用房。小区设计规模在300户以上1000户以下的，警务室不得少于15平方米，社区居委会机构用房不得少于200平方米，公共卫生间不得少于15平方米，小区设计规模在1000户以上的，警务室和公共卫生间分别不得少于30平方米，社区居委会机构用房不得少于500平方米。 以上房屋做为小区公有房屋使用，用房费用计入成本,公有房屋和技防设施由开发企业投资建设，产权为小区全体业主共有，在小区房屋办理预售许可前由市房地产管理部门验收交业主委员会和物业管理企业，社区居委会管理和使用，业主委员会和物业管理企业变更时将公有房屋一并进行移交。 公有房屋，由房屋产权登记机构为小区业主委员会办理公有房屋产权，并不得出售，转让和改变用途。第四十三条 建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 第四十四条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于建筑物及其附属设施共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第四十五条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第四十六条 建设单位不得单独转让物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。 利用物业共用部位、共用设施设备和占用共用场地进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所提收益主要用于补充专项维修资金、绿化费、公用水费、物业管理设施购置、公共设施日常维修管护保养等，也可按照业主大会的决定使用。 第四十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。 第四十八条 规划部门应当严格按照有关规定做好小区物业配套设施的规划，确保公共配套设施的设计符合规划要求，并在小区建设过程中严格监督，落实规划设计方案。第四十九条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第六章 前期物业管理 第五十条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标、投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。 投标人少于3个，经市房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第五十一条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第五十二条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部制定的示范文本制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第五十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并予以说明。 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将前期物业服务合同、业主临时管理规约及物业买受人的书面承诺作为合同附件。 第五十四条 前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第五十五条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。 第五十六条 房地产开发企业在办理住宅商品房预售许可手续时，要向房地产行政管理部门缴纳不少于50万元的物业前期保证押金。房地产行政管理部门应当审查物业管理方案的落实情况。物业管理方案的主要内容包括： 1、物业服务企业的营业热照、资质证书复印件； 2、市房地产行政管理部门核发前期物业管理项目招投标备案表或关于同意采取协议方式选聘物业服务企业的批准文件； 3、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 4、建设单位制定的业主临时管理规约文本。 建设单位不按照规定选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。 第五十七条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。 建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市房地产行政主管部门备案。第五十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅保修责任。保修期限和范围内产生的维修、保养费用由建设单位承担；保修期限和范围外产生的维修、保养费用，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。 第七章 物业管理服务 第五十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 第六十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第六十一条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第六十二条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。 业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前30天通知物业服务企业。 业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业服务用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交。 第六十三条 普通商品住宅小区物业服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度、基准价调整等事项，由市物价、房地产行政主管部门按照省上及有关规定制定。 普通商品住宅小区以外的收费实行市场调节价。 物业管理服务费按月收取，经业主或业主委员会同意，也可按季或年度收取。 第六十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主、物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。 第六十六条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，具体包括： 1、管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用； 2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、业主大会和业主委员会工作经费；7、物业公司办公费用； 8、物业服务企业固定资产折旧； 9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 10、法定税费和物业管理企业的利润； 11、物业服务合同约定的其他费用。 第六十七条 物业服务企业收费应当按照国家规定，实行明码标价。 第六十八条 市房地产行政管理部门、物价局，应当加强对物业服务收费的监督。 第六十九条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担： 1、业主专有部分以单个业主作为最终用户； 2、业主共有部分以共有业主作为最终用户。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款，物业服务企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。第八章 物业的使用与维护 第七十条 专有物业部分有危害或者可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。经业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，费用由所有人承担。 共用物业部分危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮。 物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，市房地产行政主管部门应当督促实施。 第七十一条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应当依照建设部住宅室内装饰装修管理办法的规定事先向物业服务企业申报登记。物业服务企业应当以合同方式将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并做好指导和监督。 第七十二条 供排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新： 1、业主终端计量水表及以外的供水设施设备； 2、业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）； 3、业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备； 4、业主户外分户阀及以外的供热设施设备； 5、业主楼外供排水井及以外的供排水设施设备。 第七十三条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。 第七十四条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能，确需改变的，应当报规划设计部门批准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。 第七十五条 物业管理区域内禁止下列行为： 1、损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途； 2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违障凿、拆、搭占等； 3、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品； 4、利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。 物业管理区域内出现上述行为的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法制止或处理。第九章 法律责任 第七十六条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市房地产行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第七十七条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市房地产行政管理部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第七十八条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由市房地产行政管理部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 第七十九条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市房地产行政管理部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 第八十条 违反本办法的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房地产行政管理部门责令停止违法行为，处200元以上5万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第八十一条 违反本办法的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市房地产行政管理部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第八十二条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由市房地产行政管理部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第八十三条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由市房地产行政管理部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第八十四条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的，由市房地产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第八十五条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由市房地产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定