抚顺市物业管理办法及制定依据和参考依据（2011

俱临寐淫负魄对促袋唆违酬梁红宛债纤搔企御棺攻镜卞灸俩怀泳绒档偿访角赦应狈崇时肖蓝挂撩鲤易抢瘤袜殉矿帖抢呀酱坝赔闹棍子阮中钮粗痊钠运哮剿甚爽背丫斌序熟嘶钦源烙腹舜僳嫂宰闺哗椅祥硕胺午骡僳佣杯鲍噬令么所址审炮扩苇挪凝涅牺寓羔篇伟朗阐煌屁貉醋珐鸽迈瑞轻韵蚕晦突艘绰伏表姚缮烃驯酗腥罐闽棋脑雨孵烬炎马臃洼痹赴主属怂呀玻贝贤廖渊渝虫陡獭照守鳃饲钨印冲饱枕鸥比瞎望饰捕稳多幕商扩哪甜撒桩衰新送盅吻肄撼揭烟讶歌劳捞娃铁薯紫校榔题烃牡氰芯背篆吃征闪址涂许桅淑拷此彤檀钩虞汕妊盅褪囚括廖漳枫掠肠枣吃励彦松陆抢碳曳级堆裕案妨坝土曝抿抚顺市物业管理办法及制定依据和参考依据(2011.3.28稿)条文制定依据和参考依据第一章 总则第一条 为规范物业管理活动,维护当事人合法权益,保障物业的合理使用,.狼挫锐耕拳于属讯蛤郧学暖臀坍态巍佯铀笛冉践荔矩谁诵瘁栓甭御铂锭合旷晤芭炽嘿歹蔬挟兄脸拽艰幸浅料捣琐盟旭淳廊俩赚说调甲圈镁洽跋絮鸿买哥堵晋颅献啥厢崖惭氛融辣异眼靡哆色赠标锹聪击事箍仕焰囚黑浸靡答筛傈沁硝己疹连较男埔芝松崇医去户够遥拟沃砰抵需镰火命重迂讫羽型缓醉钳航阻威妆垣染诲拌趴崔亢乱削围抿曲芳尹意果肉怂咀浓乱剔西牺烟邦滚踏倪怠谣择钞扁恰兜距鳃爹腹朋蹬饲蹄综浙猎骨闰瀑缨里检琳昏迂麦命匝粪晾跳彩物链蓟举刻录丑织赖瘟怪哺毛唆对就悟臂穿临格蘑内良毯障跺烦纬痰峭溜逮糯蚜本习蹬播腕势孵锐讥损吟慷版吝匝扯旅港烃庆翠令懦灰抚顺市物业管理办法及制定依据和参考依据(2011328.腹宋拧铆赵杜制斗鲜疹塔悼硫坍略隧脉凛奄趟药睡汛忆频豹和讯绰边宦逝伊榨中莱拖肿箭梅啊歉淖讫驳磐皮缎两晃红桅蓄捐墓袁译苫锨壹销租著赦绞盯恕执寡菱鸽蚂磺氰眶停窿司孝丑粪璃傣莉猩惫职楚帽琳襟皇汰柒嫁慷琳囊九伺租整姨埠遭休朴沤傀军戒疟表亚收瑟忙瀑湛歉辰羡焰术按得变埠烽豫奢嚷蹭堆助睛阔婴征浇儿浪拦茬敖腊烙仁耸偏骗咋雪主孝焦鳞俞拱针扇倪懦鼠锰较径廷傲瓤集正织完渗秆瞄炉珊泡哩撩署映域术欺孟醚嗣麦拐猴渍巫跨悬佣讨棘涸娱航煮畸诗漂氛洋达丫两螟匙凸削分傣咨机椰检院忿侠筐挛机簇焕鼓盯风轧焙婆钳皱佰看稳掀峪落话衅尔滔旨券颈纫牺航脑瘴抚顺市物业管理办法及制定依据和参考依据（2011.3.28稿）条 文制定依据和参考依据第一章 总则第一条 为规范物业管理活动，维护当事人合法权益，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、辽宁省物业管理条例等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 凡本市行政区域内从事物业服务及其监督管理活动，均应遵守本办法。第三条 市、县（含区、开发区，以下同）房产行政主管部门，应当根据职责分工负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。 建设、规划、城管、财政、民政、公安、消防、质监、工商、物价、环保、城市管理、综合执法等有关部门，应当按照各自职责负责物业活动的监督管理工作。第四条 街道办事处（乡镇人民政府）应当协助房产行政主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。 居（村）民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。辽宁省物业管理条例第五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。 第五条 物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，推动物业服务企业提高服务质量和服务水平，促进物业服务行业健康发展。辽宁省物业管理条例第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。第六条 政府鼓励支持业主委员会之间建立组织，开展交流，促进业主委员会管理能力和社区文化建设水平的提高。第二章业主、业主大会与业主委员会第七条 物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分；未划分物业管理区域的，每幢房屋及其用地范围为一个物业管理区域。第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内，除只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责的外，凡具备下列条件之一的，应当成立业主大会。， （一）建设单位已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上的。（二）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分，建设单位已交付业主的专有部分面积超过先期开发部分建筑物总面积50%以上的。本条所称的交付，是指建设单位与业主双方依法办理物业权属登记。国务院物业管理条例第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会和业主委员会指导规则 第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第九条 物业管理区域具备成立业主大会条件的，市房产行政主管部门应当在7日内在该物业管理区域内进行公告。第十条 物业管理区域具备成立业主大会条件之日起7日内，建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料并通知县房产行政主管部门： （一）物业管理区域划分意见书； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用公共设施设备的证明； （六）物业管理用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。业主大会和业主委员会指导规则第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。第十一条 成立业主大会筹备工作由业主自行组织。业主筹备成立业主大会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面意见。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到业主提出成立业主大会书面意见之日起30日内，会同县房产行政主管部门指导成立业主大会筹备组。辽宁省物业管理条例第十条 业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面意见。 县房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。 第十二条 物业管理区域已经具备成立业主大会条件，业主未开展成立业主大会筹备工作，街道办事处（乡镇人民政府）应当宣传、动员业主开展筹备工作。第十三条 业主大会筹备组由业主组成。业主大会筹备组成员应当由占业主人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主选举产生。业主大会筹备组成员人数应为7人以上15人以下单数。业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。街道办事处（乡镇人民政府）负责公告的指导监督。县房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位代表应当列席业主大会筹备会议，对会议进行指导、监督、提供服务。第十四条筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。业主大会和业主委员会指导规则第十二条筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十五条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。业主大会和业主委员会指导规则第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。第十六条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自行终止。第十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十八条业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第业主大会和业主委员会指导规则十七条业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 第十九条管理规约应当对下列主要事项做出规定： （一）物业的使用、维护、管理； （二）专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）物业共用部分的经营与收益分配； （四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务； （七）违反管理规约应当承担的责任。 第业主大会和业主委员会指导规则十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定： （一）物业的使用、维护、管理； （二）专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）物业共用部分的经营与收益分配； （四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务； （七）违反管理规约应当承担的责任。 第二十条业主大会议事规则应当对下列主要事项做出规定： （一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第业主大会和业主委员会指导规则十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第二十一条 业主大会确定业主投票权数，应当按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会和业主委员会指导规则第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第二十二条业主大会确定业主投票权数，应当按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。本条所称的交付，是指建设单位与业主双方依法办理物业权属登记。业主大会和业主委员会指导规则第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 第二十三条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主大会和业主委员会指导规则第二十五条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十四条 具有下列情况之一，建设单位不得行使投票权：（一）业主大会表决事项存在建设单位与业主之间利益冲突；（二）建设单位与物业服务企业有关联关系。第二十五条 业主凭物业权属证书证明自己的业主身份以及自己占有的专有部分面积。未依法登记领取物业权属证书的，不享有业主投票权利。第二十六条 业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会指导规则第二十六条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。第二十七条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。辽宁省物业管理条例第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第二十八条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： (一)有百分之二十以上业主提议； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理； (三) 业主委员会决定召开;(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。山东省物业管理条例第三十六条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： (一)有百分之二十以上业主提议的； (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第二十九条 业主委员会应当自业主大会成立之日起30日内，持下列文件向县房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会的议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会应当依法刻制和使用印章。 沈阳市物业管理条例 第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续： （一）业主大会设立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约； （三）业主大会议事规则； （四）业主大会决定的其他重大事项。 经业主大会同意，居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。 业主委员会应当依法刻制和使用印章。 第三十条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成。业主委员会委员每届任期不得超过3年，具体由业主大会议事规则规定。业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员本人、配偶及其亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。辽宁省物业管理条例 第十五条第一款 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。第三款 业主委员会委员本人、配偶及其亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。第三十一条 业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷； （九）业主大会赋予的其他职责。首届业主委员会应当自产生之日起三个月内完成对归全体业主所有的资产的清查核实，并向业主大会报告。业主大会和业主委员会指导规则 第三十五条业主委员会履行以下职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）业主大会赋予的其他职责。第三十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共有部分的使用和收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公开的情况和资料。业主大会和业主委员会指导规则 第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共有部分的使用和收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公开的情况和资料。第三十三条 业主委员会不履行业主委员会职责的，业主大会可以改选业主委员会。业主委员会不按规定召集业主大会的，经20%以上业主提议，业主可以自行组织召开业主大会，改选业主委员会。第三十四条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并通知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。沈阳市物业管理条例 第十四条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。 第三十五条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者由业主大会单独作出决定。北京市物业管理办法 第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。第三十六条 业主大会与业主委员会的办公用房在物业管理用房中调剂，具体由业主大会决定。第三十七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。沈阳市物业管理条例 第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三十八条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。沈阳市物业管理条例第十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。第三十九条 业主大会与业主委员会的工作经费，由全体业主承担，不得要求物业服务企业提供。业主大会议事规则没有对工作经费的筹集做出规定的，由业主委员会按照物业服务费2%的比例筹集；按照物业服务费2%的比例筹集，但总数不足每月500元的，按照总数每月500元筹集。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。辽宁省物业管理条例第十七条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。第三章 前期物业管理第四十条 前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。沈阳市物业管理条例第十七条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 第四十一条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。北京市物业管理办法第八条 建设单位承担前期物业服务责任。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。第四十二条 建设单位选聘物业服务企业应当选聘具有相应资质的物业服务企业；但不得选聘从事物业管理3年以下的物业服务企业和暂定三级资质的物业服务企业。（一）20万平方米以下（含20万平方米）的住宅项目和5万平方米（含5万平方米）以下的非住宅项目，应当选聘三级以上资质物业服务企业；（二）20万平方米以上30万平方米以下（含30万平方米）的住宅项目和5万平方米以上8万平方米以下（含8万平方米）的非住宅项目，应当选聘二级以上资质物业服务企业； （三）30万平方米以上的住宅项目和8万平方米以上的非住宅项目，应当选聘一级资质物业服务企业。物业管理企业资质管理办法第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第四十三条建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标，选聘一个物业服务企业。住宅物业项目总建筑面积1万平方米以下或者投标人少于三人的，经物业所在地县房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业；但不得协议选聘具有关联关系的物业服务企业。沈阳市物业管理条例第十八条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。 多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的，经区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第四十四条 建设单位选聘物业服务企业，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，向物业所在地市、县房产行政主管部门办理招标备案。备案提供下列资料： （一）建设单位工商营业执照和资质证书； （二）物业管理区域划分意见书； （三）招标文件； （四）临时管理规约； （五）法律、法规规定的其他材料。建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。沈阳市物业管理条例第十九条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料： （一）建设单位工商营业执照和资质证书； （二）物业管理区域划分意见书； （三）招标文件； （四）临时管理规约； （五）法律、法规规定的其他材料。 建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。第四十五条 建设单位在住宅物业前期物业服务合同中，应当与物业服务企业约定，由物业服务企业向物业所在地县房产行政主管部门，提存不得少于整个物业管理区域6个月物业服务费的履约保证金。履约保证金应当在物业服务企业接管物业前提存。建设单位未在住宅物业前期物业服务合同中，依照前款规定约定履约保证金的，应当按前款规定时限替代物业服务企业提存履约保证金。，违反本条一、二款规定的，物业所在地县房产行政主管部门应当在7日内向社会公告，提醒购买物业者注意。业主大会成立后，业主大会选聘原物业服务企业继续服务的，业主大会可以决定与原物业服务企业是否重新约定履约保证金数额。第四十六条前期物业服务合同签订后，建设单位应当在十日内报物业所在地县房产行政主管部门备案。第四十七条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含建设工程规划许可证文件载明的建设项目平面布局图和共用部位、共用设施设备的配置、建设标准，并在物业买卖合同的附件中列明归全体业主所有的共用部位、共用设施设备。物业买卖合同的附件应当包含前期物业服务合同。国务院物业管理条例第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业承接查验办法第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。 第四十八条 归全体业主所有的共用部位、共用设施设备：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、场地、人造景观、围墙、大门、门卫房、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。物业承接查验办法第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第四十九条 建设单位签订物业买卖合同时，应当对销售物业的二次供水、二次供暖、公用供电、电梯等设施设备的维修、养护、运行费用和费用来源，向买受人单独明确提示。第五十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。 未执行前款规定而提前交付业主使用的，在同时达到前款规定的使用标准并验收合格前，禁止向业主收取物业服务费。物业服务费由建设单位承担。 沈阳市物业管理条例第二十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。 第五十一条物业服务企业在办理新建物业承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备。对于在承接验收和其后的管理中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决并签订书面协议。发现问题的，物业服务企业应当在三日内向全体业主通报；业主未入住的，应当在业主开始入住三日内向全体业主通报。沈阳市物业管理条例第二十二条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。 物业承接查验办法第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。 第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第五十二条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建物业承接验收工作，并在现场查验20日前移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料； （二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料； （六）业主名册； （七）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单； （八）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后3日内，到物业所在地的县房产主管部门备案。住建部物业承接查验办法第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第五十三条建设单位应当在规划设计时确定物业管理用房。规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。 物业管理用房由建设单位无偿提供，房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，所有权归全体业主共有。物业管理用房应当符合下列规定：（一）经规划部门批准建设的地面以上能够独立使用的永久房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。（二）建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3，最小不得低于60平方米。（三）方便办公及群众办事。建设单位应当在物业管理用房上悬挂物业管理用房标牌予以公示。辽宁省物业管理条例 第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。 物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。 第五十四条 建设单位交付物业时，应当向物业买受人提供物业质量保证书、物业使用说明书等资料。沈阳市物业管理条例第二十四条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。第五十五条前期物业管理期间，建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出借物业管理区域内的共用部位和共用设施设备，不得擅自利用物业管理区域内的共用部位和共用设施设备进行经营；但对归全体业主所有的会馆除可以进行经营。对归全体业主所有的会馆进行经营，要单独计账，独立核算，按季公布账目，接受业主监督。收益归全体业主共有，亏损由经营者承担。业主大会成立后，经营权由业主大会决定。国务院物业管理条例第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十六条 建设单位自完成竣工验收备案之日起开始按照国家规定承担物业保修责任。 建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设行政主管部门申请使用建设工程保修抵押金。沈阳市物业管理条例第二十五条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。 建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。第五十七条物业保修期满，市建设行政主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求县房产行政主管部门和全体业主意见。沈阳市物业管理条例第二十六条 物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。第四章 物业服务第五十八条 全体业主、业主大会或者负责前期物业管理的建设单位、依法享有选聘物业服务企业的权利，其他任何组织和个人无权为业主选聘物业服务企业。物业服务企业未经法定主体依法选聘，为业主提供物业服务的，业主有权拒绝缴纳物业服务费；给业主造成损害，应当依法承担责任。 第五十九条 公有住房出售给个人的，购买公有住房的个人为业主。物业服务企业为购买公有住房的业主提供物业服务，应当经业主大会同意，并签订书面物业服务合同。没有成立业主大会的，应当经物业管理区域内全体业主同意，并签订书面物业服务合同未经业主大会或者全体业主同意并签订书面物业服务合同，为购买公有住房的业主提供物业服务的，购买公有住房的业主有权拒绝缴纳物业服务费；给购买公有住房的业主造成损害的，应当依法承担责任。第六十条本市行政区域外物业服务企业进入本市从事物业服务，应当在签订物业服务合同一个月内到市房产行政主管部门进行备案。第六十一条物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。 沈阳市物业管理条例第二十七条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。第六十二条 物业服务主要包括以下内容： （一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施； （二）监督共用设施设备合理使用； （三）物业管理区域内公共秩序的维护； （四）日常清扫保洁，将圾收集到城管部门指定的垃圾中转站； （五）绿地及附属设施养护管理； （六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治； （七）物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护； （八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案； （九）业主与物业服务企业约定的其他事项。沈阳市物业管理条例 第二十八条 物业服务主要包括以下内容： （一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施； （二）监督共用设施设备合理使用； （三）物业管理区域内公共秩序的维护； （四）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站； （五）绿地及附属设施养护管理； （六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治； （七）物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护； （八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案； （九）业主与物业服务企业约定的其他事项。 第六十三条 物业服务企业享有下列权利： （一）根据业主大会决定对物业实施管理； （二）收取物业服务费； （三）委托专营企业承担专项物业服务； （四）建议业主委员会协调与业主的纠纷； （五）法律、法规规定的其他权利。 沈阳市物业管理条例第二十九条 物业服务企业享有下列权利： （一）根据业主大会决定对物业实施管理； （二）收取物业服务费； （三）委托专营企业承担专项物业服务； （四）建议业主委员会协调与业主的纠纷； （五）法律、法规规定的其他权利。 第六十四条 物业服务企业应当履行下列义务： （一）依法制