无锡商业项目市场调研报告.pptx

无锡项目商业市场调研报告 2012年1月11日 目录 一、区域分析 二、本体分析 三、商圈分析 四、消费者分析 无锡项目商业市场调研报告 区域分析 无锡项目商业市场调研报告 区域分析 无锡市常住人口为610.73万人，其 中户籍人口466.56 万人（市区237。42 万人，比上年增加1.5万人，增长0.64% ；江阴市 120.00万人，比上年增加0.23 万人，增长0.19%；宜兴市106.78万人， 比上年增加0.73万人，增长0.69%），外 来常住人口146.53万人，约占 总人口的 24%。目前人口总量年均增长40万人， 其中外来人口年均增长 20万人。 城镇居民人均可支配收入27750元 ，比上年增长10.9%。农民人均纯收入 14002元，比上年增长12.9%。城镇居民 人均消费性支出17003元，比上年增长 8.9%。农村居民人均消费性支出9790元 ，比上年增长10.9%。 无锡市概述 基本概况 交通区位 区域分析 无锡的经济发展有着深厚的基 础。早在明代时，织布、陶瓷、制砖 等手工业非常发达。19世纪中期，无 锡和九江、长沙、芜湖合称为“中国 四大米市”。本世纪以来，无锡更是 依靠自身优越的自然条件，成为中国 民族工业的原料基地和工商业发达的 城市，被誉为“小上海”。 无锡经济 的发展与良好的气候条件有一定的关 系。无锡属北亚热带季风气候区，气 候温和、湿润，雨量充沛，四季分明 ，成为太湖流域的富庶之地。地理和 气候也为养殖业提供了条件，太湖中 出产的各种水产品种达数十种，尤其 以银鱼、蟹最为著名。此外，无锡的 土特产品：假（惠山泥人）、大（无 锡酱排骨）、空（无锡油面筋）已成 为馈赠亲友的佳品。 无锡经济指标分析（2010年） 指标单位绝对值同比增长（%） gdp亿元575013 全社会固定资产投资亿元2985.725.1 财政收入亿元1579.920.7 地方财政一般预算收入亿元511.923.1 社会消费品零售总额亿元1809.1 18.6 进出口总值亿美元612.539.4 出口总值亿美元362.939.5 到位注册外资亿美元33 居民消费价格指数%103.4 区域分析 基本概况 交通区位 基本概况 交通区位 区域分析 发展现况 行政属性 区位四至 无锡新区 无锡新区下辖无锡国家高新技术产业开发 区、无锡出口加工区、无锡新加坡工业园等 多个专业科技园区和四个镇、三个街道，辖 区面积200平方公里，人口25万。 无锡新区高新技术产业迅速聚集，已经成为国际 化、现代化、特征鲜明的科技产业城，被国家科技 部授予“全国先进高新区”称号，经济发展和创新 能力居全国高新区第二位，赢得了“璀璨的太湖明 珠”等美誉。 无锡地处江苏省南部、太湖之滨，北临长江，南 接浙江、安徽两省，西邻常州市，东靠苏州市。 西距南京183公里，东距上海128公里。新区设 有高铁站、硕放机场。 区域分析 基本概况 交通区位 总体布局 一心：新区中心区（新区第一岗 ） 三圈：北到金城路，南到高浪路，西至京杭 大运河，东抵坊前镇的核心商圈；北到太湖 大道，南到硕放机场，西至苏锡路，东抵沪 宁高速的次级商圈以及辐射包括无锡新区， 锡山区、南长区以及崇安区等整个无锡市东 南部分的辐射商圈 九轴：京沪高速、长江路、机场路、高浪 路、旺庄路、新光路、金城路、太湖大道、 学前东路纵横交错形成的新区核心区域 区域分析 基本概况 交通区位 新区主要道路 京沪高速 快速内环（机场路） 长江路 旺庄路 高浪路 新光路 金城路 太湖大道 学前东路 本体分析 无锡项目商业市场调研报告 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 无锡市房地产开发现房与期房销售情况（2009年） 明细 商品房合计住宅 办公楼 商业营业用房其他 面积销售额面积销售额面积销售额面积销售额面积 销售 额 现房销 售 907730287982798910227769218012277698701945664 期房销 售 3259090134999827118291080733117845108073342238320500870333511 合计4166820163798035107391308502139646130850250940225067270333511 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 路标 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 31路 758 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 按距离定商圈社区个数 户数 人口 可容纳户数实际入住户数 2公里10169841289652660 3公里154124928596137588 5公里33116962116962374281 10公里903141853141851005395 商圈人口分析（距离） 本体分析地块情况 道路交通 人口分布 按时间定商圈社区个数 户数 人口 可容纳户数实际入住户数 步行15分钟10196841289652660 公交车15分钟33116962116962374281 开车15分钟903141853141851005395 商圈人口分析（时间） 商圈分析 无锡项目商业市场调研报告 传统商业 现代综合商业 各种特色商业 在建：多种类 型商业持续发展 传统超市商业 百货：商业大厦 文化旅游产业：清明桥 高端商业代表：恒隆、万象城 购物中心：保利广场 别墅休闲商业：阳春巷 特色综合体：西水东 商圈分析现状商业格局 在建商业项目 无锡商业变迁 商圈分析现状商业格局 在建商业项目 商圈分析 城市版块商圈名称商圈等级成长阶段标志商业 核心城区 崇安寺商圈 市级核心商圈（ 综合） 成熟 恒隆（筹）、商业 大厦、八佰伴等 五爱路商圈 市级补充商圈（ it业商圈） 成熟宏图三胞、百脑汇 胜利门商圈 市级补充商圈（ 家电卖场） 成熟 苏宁、国美等；远 东、英武百货 北大街商圈 市级补充商圈（ 餐饮） 发展金太湖 火车站商圈 市级补充商圈（ 餐饮、娱乐） 成熟 保利广场、茂业（ 筹） 南门商圈 市级补充商圈（ 餐饮、旅游） 成熟清明桥南长街 现状商业格局 在建商业项目 商圈分析现状商业格局 在建商业项目 城市版块商圈名称商圈等级成长阶段代表项目 东部新区 新区商圈 次级商圈 （综合） 发展 xx、新之城、茂 业、哥伦布（筹） 东亭商圈 区域商圈 （综合） 起步 哥伦布、宜家（筹 ） 滨湖区 太湖新城 河埒口商圈 区域商圈 （综合） 初创万达广场 太湖广场 商圈 区域商圈 （酒 店、办公） 初创 凯宾斯基、洲际、 茂业 中桥商圈 区域商圈 （餐饮） 发展清明桥南长街 太湖新城cbd市级商圈规划万象城、海岸城 商圈分析现状商业格局 在建商业项目 竞争对手分布格局 目前同档次购物中心 分布相对比较合理， 分属不通的商圈 万达、保利的品牌档 次、经营能力较突出 哥伦布、xx作为出 售型商业品牌、经营 均尚可 新之城刚落成开业， 但在新区商圈未来影 响力不可小觑 舞台整体效果图 商圈分析-个案分析（滨湖万达广场） 项目名称：无锡滨湖万达广场 项目地址：梁溪路、青祁路交汇 项目类型：城市综合体 项目体量：70万平米（商业中心12万方） 开业时间：2010年9月 产权属性：开发商持有 出 租 率：100% 主力店（十大）：zara、万达影院、宝大祥儿 童购物中心、万千百货、世纪联华、同庆楼、大歌 星ktv、大玩家超乐场、国美电器、奇迹健身等 租金水平： 主力店60+15/月； 1f：300+50 /月； 2f：180+50 /月； 3f：100+50 /月 现状商业格局 在建商业项目 舞台背景图样 现状商业格局 在建商业项目 1f精品服饰、生活服务：zara及三个副牌、星巴克、屈臣氏、丝芙兰、依恋旗下、 绫致旗下、百家好、满记甜品、 商圈分析-个案分析（滨湖万达广场） 现状商业格局 在建商业项目 2f精品服饰、生活服务：mindbrige、im david、paul frank、太平鸟男装、阿 吉豆、星动力等 商圈分析-个案分析（滨湖万达广场） 现状商业格局 在建商业项目 3f餐饮休闲：大渔铁板烧、蓝焰、香籁、塔可西餐厅、禾绿寿司、德斯堡德国餐 厅等中西式美食 商圈分析-个案分析（滨湖万达广场） 现状商业格局 在建商业项目 项目名称：保利广场 项目地址：解放东路1000号（近火车站） 项目类型：城市综合体 项目体量：15.3万平方米 开业时间：2004年9月 产权属性：售出后返祖，统一出租 出 租 率：100% 主力店（八大）： h&m、c&a、特力屋、金宝 贝、体育休闲用品专营店运动100、家乐福、无锡 新交电、汤姆熊游乐 租金水平：180-240元/月 商圈分析-个案分析（保利广场） 现状商业格局 在建商业项目 bf 运动 游乐 服装 生活 餐饮：班尼路、s&k、汤姆熊欢乐世界、运动100区域( 包括nike、adidas、puma、jansport等)、豪牛士等知名品牌 商圈分析-个案分析（保利广场） 现状商业格局 在建商业项目 1f化妆品 精品鞋服 餐饮 配套：丝芙兰、凌致旗下、esprit、贝纳通、swatch 、特百惠、必胜客、豪客来、味千拉面、星巴克、战国策、玛希吉等知名品牌 商圈分析-个案分析（保利广场） 现状商业格局 在建商业项目 2f服装 鞋包 配套：艾格、honeys、太平鸟、拉夏贝尔、班尼路、皮尔卡丹、 歌莉娅、九牧王、佐丹奴、bossini、guti等知名品牌 商圈分析-个案分析（保利广场） 现状商业格局 在建商业项目 3f 儿童鞋服 儿童游乐 餐饮休闲：nikekids、好孩子、博士蛙、东来顺、老房 子足浴、申汇轩、好尚韩国料理、奇乐堡等知名品牌 商圈分析-个案分析（保利广场） 现状商业格局 在建商业项目 项目名称：无锡哥伦布广场（一二期） 项目地址：广南路、广益路交汇处 项目类型：购物公园+购物广场 项目体量：20万平方米 一期12万（商业面积6万） 二期8万（商业面积4万） 开业时间：一期2009年10月 二期2011年10月 产权属性：售出后返祖 出 租 率：90% 主力店： 家乐福、迪卡尼乐园、钱贵ktv， 珑安百货 租金水平：百货120+8元/月 餐饮40+8元/月 商圈分析-个案分析（哥伦布广场一期） 现状商业格局 在建商业项目 （一期）1f餐饮、精品服饰、运动、娱乐：kfc、顺旺基、屈臣氏、艾格、拉夏 贝尔、七匹狼、波司登、李宁等知名品牌 商圈分析-个案分析（哥伦布广场一期） 现状商业格局 在建商业项目 （一期）2f餐饮、休闲、儿童、女人世界：豪客来、权金城、品尚豆捞、本色健 身、卡乐咪早教、欧伦堡咖啡台球等知名品牌 商圈分析-个案分析（哥伦布广场一期） 现状商业格局 在建商业项目 （一期）3f休闲娱乐：钱贵、许许网吧、碧钰足浴spa 商圈分析-个案分析（哥伦布广场一期） 现状商业格局 在建商业项目 商圈分析-个案分析（哥伦布广场二期） 现状商业格局 在建商业项目 1f精品男装、运动、珠宝、化妆品：nike、adidas、凌致旗下、拉夏贝尔、太 平鸟、百丽、欧莱雅、欧珀莱、周大福、必胜客等知名品牌 商圈分析-个案分析（哥伦布广场二期） 现状商业格局 在建商业项目 2f精品女装、餐饮：honeys、拉夏贝尔、百家好、me&city、大渔铁板烧、嬉 湘记、汉拿山、斗牛士牛排等知名品牌 商圈分析-个案分析（哥伦布广场二期） 现状商业格局 在建商业项目 项目名称：新之城全生活广场 项目地址：无锡市新区新光路555号 项目类型：城市综合体 项目体量：15万平米 开业时间：2010年12月 产权属性：开发商持有 出 租 率：90% 主力店（十大）：苏宁电器、乐购超市、橙天 嘉禾影城、神采飞扬游乐场、爱婴岛儿童百货、 芒果ktv、神憩国际spa会所、金钱豹大酒店等 租金水平： 1f：150元+6元/月 2f：120元+6元/月 3f：40-60元+6元/月 商圈分析-个案分析（新之城） 现状商业格局 在建商业项目 a区： 生活娱乐：乐购 精品店：阿玛尼、七匹狼、麦考林、朵以、潮流前线、拓谷、麦根、美特斯邦威、蓝色天空、肌肤快线、杨格保罗、恒人、f09、feel100% 餐饮美食：take five、卿临韩品、尝去尝茶餐厅、你的笑颜 c区： 生活娱乐：新拉斯维加斯酒吧 餐饮美食：金钱豹大酒店 b区： 精品店：拉夏贝尔、c&a、only、lagogo、dety、me&city 、蓝色天空 餐饮美食：必胜客、斗牛士餐厅、禾绿寿司、 商圈分析-个案分析（新之城） 现状商业格局 在建商业项目 a区： 生活娱乐：乐购 精品店：骆驼、纽巴伦、阿迪达斯、耐克、安踏、迪亚多纳、kappa、特步、增致牛仔、穿越火线、棒球小子等 餐饮美食：尝去尝茶餐厅、小尾羊火锅、湘色满园、泓记米线、冰火工房 c区： 生活娱乐：橙天嘉禾影城 餐 饮美食：金钱豹大酒店 b区： 精品店：爱婴岛儿童百货、神采飞 扬 商圈分析-个案分析（新之城） 现状商业格局 在建商业项目 a区： 生活娱乐：健身中 心 b区： 生活娱乐：芒果ktv量贩、神憩 国际spa会所 c区： 生活娱乐：橙天嘉禾影城 商圈分析-个案分析（新之城） 现状商业格局 在建商业项目 长江路段径长约4000米，以社区商业 为主，主要业态为便利店、餐饮及中介； 低档次定位，品牌商家少，尤其是零售 品牌几乎没有；其中以新地假日广场、 长江俱乐部为主要商业。 商圈分析-个案分析（长江路商业街） 在建商业项目 项目概况 长江1号位于无锡市新区长江路、旺庄路交叉口南侧，新区管委会西侧，项目 南侧长江路和北侧旺庄路均为城市主要干道，交通便捷，商业潜力巨大。本 项目总投资近10亿元，是深圳茂业在锡城的第二个大型项目，是集一站式商 业广场、高档公寓、办公于一体的综合建筑体，汇聚百货、大型超市、商业 步行街、金融街、休闲广场等特色业态，极大的丰富了新区的生活圈。项目 用地面积为2.8万平方米，总建筑面积约16万平方米。长江1号项目的启动， 标志着新区的商圈建设进一步强化。 商圈分析-个案分析（长江1号） 现状商业格局 项目名称：xx城市广场 项目地址：无锡市新区旺庄路188号 项目类型：城市综合体 项目体量：28万平米 开业时间：2010年9月 产权属性：售出后返租 出 租 率：90% 主力店（四大）：家乐福超市、苏宁 电器、百盛百货、中影国际影城等 租金水平：50-180元+18元/月 商圈分析-个案分析（xx城市广场） 现状商业格局 在建商业项目 车流导向图 家乐福板 块 苏宁电器 中庭广场 百盛百货 中影东方 院线 商圈分析-个案分析（xx城市广场） 现状商业格局 在建商业项目 1f时尚精品廊：me&city、拉夏贝尔、耐克、阿迪达斯、三叶草、阿唯得、kappa 、德尔惠、爱居兔、启路生活馆、kfc、顺旺基、豪客来、必胜客、dq、都可茶饮 等 商圈分析-个案分析（xx城市广场） 现状商业格局 在建商业项目 2f潮流霓裳馆：隆基珠宝、大丰收鱼庄、kfc、顺旺基、豪客来、必胜客、索菲 克、茗桂坊、尚玲珑、冰火工坊、西江月哇哇叫等 商圈分析-个案分析（xx城市广场） 现状商业格局 在建商业项目 3f都会休闲街：隆基珠宝、金田中日本料理、重庆汤师爷、蜀乡驿站、立新游 乐、新领航教育、佐登妮丝美容院等 商圈分析-个案分析（xx城市广场） 现状商业格局 在建商业项目 4f主力店：龙麦ktv、缤纷五洲、明日之星舞蹈培训中心、柏斯琴行、英孚教育、格林希 尔教育、韦博教育、射手台球、欣网易家网吧、上海人家、北疆饭店、小蜀娘川菜、沱江 鱼府、水天堂西餐厅、权金城等 商圈分析-个案分析（xx城市广场） 消费者分析 无锡项目商业市场调研报告 消费者分析 消费结构 消费者分析 选项百分比数据 1、公交车15%48 2、电动车45%144 3、自行车18%57 4、出租车3%9 5、自备汽车7%22 6、步行12%38 100.0%320 通过何种交通方式来到无锡xx城市广场: 消费者分析 在过去的三个月中，到过无锡xx城市广场次数: 选项百分比数据 1、0次 8%25 2、1-2次12%38 3、3-4次21%68 4、5-6次35%112 5、7-10次11%35 6、1115次8%25 7、16次及以上5%17 100.0%320 消费者分析 每次在无锡xx城市广场停留的时间： 选项百分比数据 1、不满1小时15%48 2、1-2小时59%189 3、2小时以上-4小时21%67 4、4小时以上5%16 100.0%320 消费者分析 每次在无锡xx城市广场的消费支出: 选项百分比数据 1、50元以下21%68 2、51-100元35%112 3、101-300元19%60 4、301500元17%55 5、5011000元5%16 6、10012000元2%6 7、20013000元1%3 100.0%320 消费者分析 选项百分比数据 1、17岁及以下1.3%4 2、18-24岁32.1%103 3、25-29岁28.6%92 4、30-34岁18.4%59 5、35-39岁8.6%28 6、40-44岁3.8%12 7、45-49岁3.2%10 8、50岁及以上4.0%12 100.0%320 到无锡xx城市广场的消费者年龄层： 消费者分析 无锡xx城市广场消费者职业分析： 选项百分比数据 1、在校学生15.3%49 2、政府机关/公务员7.0%22 3、中资企业职员34.5%110 4、外资企业职员18.5%59 5、私营业主12.5%40 6、离退休人员2.6%8 7、无业4.7%15 8、其他4.9%17 100.0%320 消费者分析 无锡xx城市广场消费者文化程度： 选项百分比数据 1、初中或初中以下5.5%18 2、中专/高中21.0%66 3、大专40.5%130 4、本科或本科以上33.0%106 100