房地产前期投资分析.xls

项目地块控制指标（607.81亩） 序序号号用用地地性性质质用用地地面面积积（亩亩）公公顷顷 土土地地每每亩亩单单价价( 万万元元） 土土地地总总价价 ( 万万元元）容容积积率率建建筑筑面面积积（平平方方米米） 1独立别墅114.18 7.61 0.000.3526643.40 2双拼别墅94.95 6.33 0.000.5534815.00 3联排别墅94.35 6.29 0.000.7547175.00 4多层91.20 6.08 0.001.1066880.00 5会所11.40 0.76 0.000.544100.00 6幼儿园7.50 0.50 0.603000.00 8巴士转换站15.00 1.00 0.000.131250.00 9道路（主干线）58.35 3.89 10组团道路41.70 2.78 11水域8.70 0.58 12绿地70.50 4.70 0.00 13合合计计607.81607.8140.5240.520.000.000.45183863.40183863.40 改造项目费用构成一览表(估算) 序号项 目计算标准 总价 （ 万元） 单价 （ 元/m2） 交费部门交费时间 1工程前期费281.9915.6 1.1 定位放线费2600元/楼.次11.96 测绘院 1.2 三通一平费90010.00 270.0330.0 2建安工程费14841.55 2.1 小高层38460.00 5192.101350.0 2.2 多层49005.00 3920.40800.0 2.3 地下车库25000.00 5500.002200.0 2.4 公建2545.00 229.05900.0 3区内基础配套设施费3141.01174.0 3.1 供水、雨污水工程90010.00 360.0440.0 3.2 供电工程90010.00 900.10100.0 供电局开工前20% 3.3 有线电视90010.00 36.004.0 广电局 3.4 智能化设施90010.00 180.0220.0 3.5 煤气工程962.00 户 1400元/户134.681400.0 燃气集团 3.6 供热工程90010.00 100元/900.10100.0 热电集团 3.7 绿地、道路及景观90010.00 按用地面积算630.0770.0 4开发期间交费用(可变费用）6151.50 4.1 基础设施配套费90010.00 5040.56560.0 建委交费处证前 4.2 规划管理费90010.00 31.503.5 规划局证前 4.3 造价咨询费90010.00 23.402.6 4.4 物业管理基金(小高层)38460.00 134.6135.0 建委交费处证前 4.5 物业管理基金(多层)51550.00 108.2621.0 建委交费处证前 4.6 结建人防费（小高层)3250.00 0.00 建委交费处证前 4.7 结建人防费（多层)51550.00 134.0326.0 建委交费处证前 4.8 建筑工程质量监督费14841.55 万元 建安费0.710.390.6 建委交费处证前 4.9 墙体建筑材料节能费90010.00 90.0110.0 建委交费处证前 4.10 建筑企业劳动保险费14841.55 万元 建安费2.6%385.8821.4 建委交费处证前 4.11 招投标管理90010.00 中标价的0.7%6.30 招投标办证前 4.12 监理费14841.55 万元 建安费1%80.00 4.13 消防审核费90010.00 18.002.0 消防局证前 4.14 白蚁防治费90010.00 18.002.0 建委交费处证前 4.15 图纸审查90010.00 27.003.0 图纸审查中心证前 4.16 水土保持设施补偿费61000.00 规划用地面积12.202.0 建委交费处证前 4.17 散装水泥基金90010.00 18.002.0 建委交费处证前 4.18 定额测定费14841.55 万元 建安费0.913.35 建委交费处证前 5施工临时用水2.00 自来水公司 6施工临时用电40.00 供电局 合计 24458.99 注:以上内容随建安成本等不定因素的差异发生变化. 2004.9.20 2004年年7月月2005年年10月月工工作作计计划划 序号工作内容 20042005 完成时间123456789 10 11 12123456789 10 11 12 1 前前期期手手续续交交接接 2004年7月10日 设设计计工工作作 2初步规划方案设计规划方案审批 2004年6月23日 3 管网综合设计与审批 2004年7月20日 4 单体设计与审批地质勘察 2004年7月25 5 测绘院放线基槽提前开挖申请基础方案 2004年7月31日 6 建设标准确定（含智能化）及施工图设计园林景观设计 2004年7月31 7 消防、卫生防疫、环保、排水、人防等手续办理环境评估 2004年8月15 8 办理建设工程规划许可证及临时建设工程规划许可证施工图 设计及审核 2004年8月30日 9 落实并与政府协商对旧村改造的政策支持配套减免事宜 2004年7月25日 10 办理项目开工前政府审批的各项手续 2004年9月30日 11 围墙砌筑、临建、场地四通一平、移树、电缆改路穿插于以上手续办 理过程中进行 2004年8月15日 13 施工、监理队伍选择及招投标手续办理 2004年8月30日 14 开工资金审核及银行保函办理 2004年9月15日 15 质监委托、安监手续办理（施工单位负责） 2004年9月10日 16 办理物业管理基金、劳保费、定额编制管理费、散装水泥、大配套费 2004-9月 17 办理项目开发经营许可证及项目手册、备案表 2004年9月10日 18 办理建设工程施工许可证 2004年9月10日 施施工工过过程程 19 主体施工（细分后见施工进度计划） 2005-2-31 20 室外水、电、热力、燃气、通讯、有线电视、庭院污水等外配套项目 的设计委托、图纸审核及合同的签订 2004-9-31 21 正式水电施工、通讯、有线电视、管道燃气、热力施工及相关使用手 续办理 2005年8月10日 22 室外污雨水施工 2005年3月31日 23 室外环境、智能化施工及其他零星工程 竣竣工工验验收收 24 质量监督站竣前检查 25 工程质量竣工验收 26 规划单体竣工测量 27 规划单体验收 28 消防验收人防验收 29 市政验收 30 公安技防验收 31 档案移交 32 规划综合竣工测量 33 规划综合验收 34 物业管理用房权属移交、物业主管部门进行综合验收 35 办理物业入住许可证 36 投入使用 37 房屋移交 2006年3月1日 资资金金平平衡衡表表（2004年年1月月-2005年年6月月） 20042005 序号工作内容完成时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 1前期手续交接2004年7月10日 66 2初步规划方案设计规划方案审批2004年6月23日 33 3管网综合设计与审批2004年7月20日 100100100100 4单体设计与审批地质勘察2004年7月25 42 5测绘院放线基槽提前开挖申请基础方案2004年7月31日 15 6建设标准确定（含智能化）及施工图设计园林 景观设计 2004年7月31 30 7消防、卫生防疫、环保、排水、人防等手续办 理环境评估 2004年8月15 8办理建设工程规划许可证及临时建设工 程规划许可证施工图设计及审核 2004年8月30日 183012 9落实并与政府协商对旧村改造的政策支持配套 减免事宜 2004年7月25日 10办理项目开工前政府审批的各项手续2004年9月30日 762 11围墙砌筑、临建、场地四通一平、移树、电缆 改路穿插于以上手续办理过程中进行 2004年8月15日 #ref! 12开发计划开发计划 101101101101101101101101101101 13施工、监理队伍选择及招投标手续办理2004年8月30日 14开工资金审核及银行保函办理2004年9月15日 15质监委托、安监手续办理（施工单位负责）2004年9月10日 16办理物业管理基金、劳保费、定额编制管理费 、散装水泥、大配套费 2004-9月 400400800 17施工过程1899年12月31日 708708354354354354 18室外污雨水施工2005年3月31日 321160.71161161161321321321321 19贷款利息 23232323232323232323232323232323 20 销售代理及广告费232323232323232323232323 21贷款2004年9月30日 5000 22房屋移交2006年3月1日 30813081154115413081770 23资资金金平平衡衡 0 00 0( (1 16 66 6) )( (5 56 6) )( (1 12 23 3) )( (2 24 42 2) )( (3 34 41 1) )#ref!#ref!4 45 53 32 2( (7 70 08 8) )2 20 06 66 61 12 26 66 68 87 79 97 71 19 92 22 25 59 97 72 2( (3 34 44 4) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) )( (2 23 3) ) 24累累计计 00(166)(222)(345)(587)(928)#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref! #ref! #ref! #ref! #ref! #ref! 工程前期费 1% 建安工程费 61% 区内基础配套设施费 13% #ref! 0% 开发期间交费用 25% 0.00 0% #ref! 0% #ref! 0% 0.00 0% #ref! 0% #ref! 0% 费费用用构构成成表表 #ref! 工程前期费 建安工程费 区内基础配套设施费 #ref! 开发期间交费用 0.00 #ref! #ref! 0.00 #ref! 项项目目500亩亩销销售售收收入入的的测测算算 类类型型可可售售面面积积（万万m2)建建议议售售价价(元元/m2)销销售售率率销销售售收收入入(万万元元） 多多层层6.696.692100.002100.00100%100%14044.8014044.80 独独立立别别墅墅2.662.663800.003800.00100%100%10124.4910124.49 双双拼拼别别墅墅3.483.483400.003400.00100%100%11837.1011837.10 联联排排别别墅墅4.724.723000.003000.00100%100%14152.5014152.50 商商业业0.500.503000.003000.00100%100%1500.001500.00 合合计计18.0518.0551658.8951658.89 500亩亩损损益益表表与与静静态态盈盈利利分分析析 序号合计 1销售进度100.00% 2销售收入51658.89 3总投资额#ref! 4销售税金及附加3357.828 5利润总额#ref! 6所得税#ref! 7税后利润#ref! 评价指标 总投资利润率（利润总额/总投资金额）*100% = (#ref! /#ref!) *100% =#ref! 总投资利税率=（利税总额/总投资额）*100% = (#ref!/#ref!) *100% =#ref! 住宅类型层数户均占地户均建面 户 容积率总建万m2 用地 套数%公顷 独立别墅2800-1000350495.80%0.31.725.72 半独立别墅2400-50025018321.50%0.44.5711.43 联排式别墅23300-35020014316.80%0.52.865.72 小计37544.00%9.1522.87 多层住宅4547755.90%15.725.72 总总计计852100%0.45614.8728.59 % 20% 0.86 40%2.285 20%1.144 80% 20%1.271111 100% 5.560111 0.194477 15012.3 用地 成本费用构成一览表（165亩） 项 目计算标准 开发成本 1 土地成本249.3499 亩 2 前期工程费 2.1 策划费 2.3 规划及建筑设计费51380 2.4 水文地质勘察费51380 2.5 三通一平费51380 3 建安工程费 3.2 独立/双拼别墅/联排别墅45280 3.3 商业配套楼1000 4 基础设施费 4.1 供水、排污工程51380 4.2 供电工程51380 4.3 道路工程（含排污工程）13333.34 按用地面积算 4.5 通讯、邮政、有线电视、智能化设施51380 5 公建配套费 5.1 公建配套5100 5.2 河岸公园、景观及绿地150000按用地面积算 6 开发期间缴交费用(可变费用） 6.1 基础设施配套费51380 6.4 物业管理基金51380 6.5 结建人防费51380 6.6 建筑工程质量监督费5138建安费0.7 6.7 墙体建筑材料节能费51380 6.8 建筑企业劳动保险费5138建安费2.6% 6.9 招投标管理、代理费51380 6.1 监理费5138建安费1% 6.11 消防审核费51380 6.12 白蚁防治费51380 7 不可预见费1-5项和的2% 开发费用 8 筹建开办费1-5项和的1% 9 销售费用 9.1 销售代理、广告及市场推广费费用销售收入的1.5% 10 建设单位管理费1-5项和的3% 11 财务费用（投资利息）贷款按5000万一年计算 合 计 12 总成本费用（万元）11803.26344 13 可售面积单方成本（元/m2）2550.402645 总价（万元）单价（元/m2） 万元/亩849.5296782183.563 647.83 139.9806 68 13.23472 40077.8513 25.695 154.1430 46281000 45281000 1001000 1109.5534 239.7479 205.5240 513.8100 133.3334100 256.950 2760 596.3699 5101000 2250150 762.4792 164.7535 1420.1432 306.8589 914.564178 133.58826 3.5966 0.777139 51.3810 133.588 28.86517 3.59660.7 51.38 11.10199 10.2762 10.2762 199.8982616 43.19323 99.94913078 21.59661 231.102 49.93561 239.9217683 46.69556 275 59.42092 2004年1月-2005年5月资金平衡图 (1000) 0 1000 2000 3000 4000 5000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2