2010年昆山和兴东城三期销售策略.doc

和兴东城三期销售策略一、 前言：即将推出的和兴东城三期，是以住宅商业为一体的综合性项目，三期的推出将完善整个社区的配套，丰富产品的业态。使业主在此安居能360度的享受到全方位的生活机能，更符合现代人离尘不离城的城市生活理念。三期较之前的一二期在地理位置上更具优势，地处东部副中心的中心位置，“双中心”的地理优势，更使其具有得天独厚的生活便利。紧靠前进东路主干道，出入交通非常便捷。加之目前周边国内知名开发商绿地集团，在紧临本案三期的洞庭湖路，开发占地850亩集住宅商业办公于一体的超大城市综和体项目。其与本案三期将共同打造昆山城东区域的城市新地标。将为业主的休闲生活提供更广阔的空间和乐趣。三期户型设计上更加成熟，面积从87平米到106平米左右的两房，124平米到140平米左右的三房，设计也越来越理性和到位。中小房型设计，主要特点在于动静分离，房型紧凑，居寝分离，南北通风，阳光充裕。大面积三房优势更多，房型方正，南北通透，超大露台通风采光更佳，主卧为酒店套房式设计带有卫生间，更显主人房的尊贵。强调平面的紧凑合理和空间的充分利用。套内设计流线明细清晰，符合家庭生活的私密性，舒适和休闲的要求三期的绿化系统将秉承之前一二期颇具特色的传统，充分利用自然要素，构筑中心绿化、环河绿化、庭院绿化，并延续三面环水的独特环境，与中心绿化、住宅庭院相互渗透，共同组成多层次的园林绿化系统。同时，尊崇朴素自然观与艺术导向性的景观形象系统，强调安全保障与休闲舒适的户外活动系统相互结合，共同打造美景住宅典范。二、市场调研篇：1.大环境分析：2010年4月17日政府出台一系列政策，对打压投资，抑制投机起到了一针见血的效果。经过5月的政策调控，6月全国各大开发商逐步降价，调控措施效果开始显现。从人民币被低估程度和渐进式升值方式来看，人民币升值周期将至少在一年以上。在人民币升值期间减弱不动产升值预期将有利于减少房地产行业的热钱流入量，防止房价泡沫再次膨胀。但从目前市场情况来看，刚性需求这部分的购买力还在，我司认为刚性需求其实分2部分：一种是纯粹买了是改善型居住，另一部分是为了抵通货膨胀，不让自己手上的资金缩水，而选择买房作为长期的固定性投资，这一部分在目前市场所占的比重也相对较大。综上所述对于未来的行情我司认为，未来4到5个月内，如果拿股市的概念来讲目前是见底的，基本上会逐步回暖，只要不是在现在的政策上再有其他叠加，因为刚性需求还是有的。2.地理位置：昆山地处经济发达的长江三角洲地带，上海与苏州之间，是江苏的“东大门”所在。同时作为环上海经济圈的一分子，其定位是工商业城市、制造业基地。 未来，昆山将成为名副其实的“上海后花园”。目前已通车的沪宁城际高铁，昆山到上海只需约分钟，列车开车间隔最短为分钟。将于2012年建成通车的京沪高速铁路，昆山到上海约分钟，至南京只需个小时，至北京约小时分钟，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；另外项目周边规划中的昆山轨交1号线也将与上海m11并轨。 项目所在区域为昆山东城区核心地段，周边教育，商业，金融，交通配套齐全，位置、市场接受度、环境、与城市发展趋势相关度等各方面条件良好。该区域与传统中心区域紧密相连，车程在分钟上下，地段优势明显。从规划发展角度看，城东的开发成为昆山市重点发展方向：城市副中心配套规划全面完善，开发区时代大厦，开发区商会大楼，市台协会大楼，行政办公大楼，华东商贸城，星级酒店，会展中心及文化中心等一系列项目相继完成建设，未来城市中心区域与本项目所在区域重叠，将为昆山开发区带来庞大的高素质高消费人流，项目未来前景无限。3.区域市场分析2009年7月2010年7月昆山房地产市场整体走势 从最近的7月成交量来看，昆山商品房累计成交1735套，日均成交56套，成交总量较上一月增加229套，环比增幅约15.2%，成交总量和环比增幅均为新政开始之后最大值。尽管7月延续了前一个月的回升势头，但就同比来看，依旧远远低于2007、2008和2009年同期水平，成交总量同比前三年分别下降54.2%、56.3%和78%，成为近三年来最差七月。周边主要竞品：l 绿地21新城：7月份以来，随着上海目前认房认贷政策出台，上海客群逐渐减少，7月份共新增大定26套，仅6组上海客群，针对低总价的房源相对此客群较有吸引力。从市调情况反馈，该案1+1房源大多数人接受度在50万左右（成交均价7000-7100左右）昆山区域客群购买主力为2+1房源，昆山入户条件之一为购买商品房建筑面积满80平米，该案房型优势也占主要原因，首套首付20%，月供3000元左右，一般家庭均能承受。本月周边企业刚性需求客群逐渐凸显，主管级以上大多为本科学历，不用考虑转户口的硬性条件，该盘主动引导1+1房源也较有成效，突破点是总价低，压力小。通过与销售一线人员沟通，昆山客群相对接受价格为6800-7000元左右。以下是该案之前最近几个月成交数据和房型配比：一、新政后的成交数据（4月20日后以签约为准 ）户型面积段套数比例1+1房70.89平米/70.98平米69套29%2+1房88-90平方米172套71%1楼（送储藏室）77.381套0.005%合计242套100%二、剩余户型面积一览表面积段70.56-77.48/36.25（1楼）70.89/70.98/6888.15/87.9611099（1楼）合计剩余套数14套321套150套66套10套561套比例2%57%27%12%2%100%l 世茂东壹号：多层9000，小高层8300，今年4月底推出9幢多层电梯公寓，6幢小高层，共706套房源，正常对外报97折；指定房源（低楼层，前面有配电房）最高折扣9折；另搜房卡客户再享受额外99折优惠；案场视情况灵活把控价格，目前签约率17%，近期每周成交5-6套左右。l 珠江御景： 5月份推出精装修公寓171套，对外成交均价8500，正常三天内签约一次性95折，按揭96折，公积金97折；上周刚推出10套指定房源，小户型（90平米）赠送6万元家电基金，大户型（130平米）赠送9万元家电基金。后续有可能会有阶段性推广活动启动。目前累计签约24套，签约率14%。近几周成交情况较差，每周维持在1-2套。以下是周边竞争个案成交对比：项目名称位置去化分析成交均价优惠情况特价房价格特价房数量房型世贸东壹号前进东路松花江路口三期700套，4月开盘至今去化30%左右7200-8500元/9.7折9折无两房80-95平米三房120-130平米绿地21新城洞庭路震川路口一期4.22开400套去化80%。6800-7000元/一房4万，二房7万8.5折每周末推3套70-90平米中航城前进东路洞庭湖路交叉口住宅商铺售完，在售办公房80套成交50套8000元/无无无40-50平米东城蓝郡震川路太湖路一期剩40套左右6500元/无无无140平米，现房阳光水世界震川路太湖路交汇四期剩15套左右8000元/无无无143-175平米东城世家太湖路与景王路交汇处一期4.16开盘 198套售出70套左右去化36%7700元9.5折无无两房88平米三房108平米四房135平米8月2房送3万3房送4万隆祺丽景前进东路与黄浦江路交汇处酒店式公寓及办公房11000元一次性付款9.9折无无50-70平米珠江御景同丰路288号5推170左右，目前去化50多套8500元买房送家具家电97平米优惠6万143平米优惠9万无无两房97平米三房143平米4区域分析地段抗性：本项目一二期具体成交客源分析配比如下：区域去化率自住投资备注兵稀镇70%50%50%市中心10%20%80%上海5%20%80%本项目潜在客户将以昆山人和新昆山人为主。区域内高档公寓的购置者以本地人为主，外来置业者的比例也占了一定份额：两者的比例分别为和。在外来置业者中主要由外地人士与港澳台人士为主；港澳台人士的比例接近以台湾籍为主体。不管是本地人士还是外来人士对本区域的认可度高。另外目前周边竞争个案成交客源的情况来看，上海客户占到的比重也相当大，特别值得一提的是离本案仅百米之隔，占地面积达850亩的大盘绿地21新城，目前成交客户中上海客占到了60%以上。故在开盘前针对上海方面的产品推广也将作为重点之一。问题点：本案地处昆山城东经济开发区，在地理位置概念上对昆山市区及上海人有一定的抗性。本案在营销推广上必须重点解决地段的抗性问题。解决问题的关键：（本案提倡的360度生活理念）打造综合性国际化生活社区，树立360度全方位生活理念，以本项目在该区域中特有的商业和交通配套优势来弥补地段的劣势。 三、业务销售篇：1三期产品规划：三期物业形态为：2幢小高层，2幢高层。总建筑面积：50000，社区配套齐全，有独立的会所，商业广场，大型超市，幼儿园，娱乐餐饮一应俱全，形成一个功能化齐全的社区。建筑的外立面由面砖和涂料组成，采用一梯三户设计，上下方便、快捷，门窗均采用双层中空玻璃，隔除噪音，也降低了耗能。2产品自身分析本次三期推出的房型都以二房为主，共三种房型，面积在86-100平米，其中86平米的f户型预计是抗性较大的产品，而此房型在房型配比上占到将近40%。因此，本案成败的关键在于86平米的去化问题，只要86平米能按计划顺销，项目便能顺利推动。（1）项目销售目标本案可售户数（二房户型）共计有184户，f户型86为74户，e户型94-100为37户，g户型100为73户。就销售目标要求概分为3阶段（期）完成销售目的，目标销售分期如下表：销售时间f户型去化量e户型去化量g户型去化量总销售户数销售比例10/1211/240户20户5户65户36%11/311/520户10户10户40户21%11/611/814户7户58户79户42%（2）推案时间建议l 市场时机：受到今年4月17日国务院出台“新国十一条”政策影响，对整个房地产市场的冲击是前所未有的，直至目前昆山市场新推楼盘销量大幅下降，如项目附近新开盘的绿地21新城和东城世家销量都不容乐观，开盘三个月以来去化率在30%-40%左右，现况的房地产市场形势可谓一片吃紧。故在推案时机上仍应谨慎公开为之。l 现场推案时机综观上述原因，并配合发展商对于销售目标的要求，建议目前以累计客户为主，如在10-12三个月内再无新政策出台，在明年1月本案三期可正式公开对外销售，在正式公开销售前售楼处的现场布置及样板房都需完成。在9至12月累计客户阶段，分批选择投放部分长效媒体，为项目打开知名度及积累客户至销售现场做准备。 时间2010/102010/112011/12011/32011/32011/52011/52011/7推案时机人员进场累计客户，内部认购，聚集人气结合前期内部认购客户，确定开盘a级客户数量。并以此数据确定开盘时间，开盘主力房源及开盘价格。强销顺销工程进度施工阶段主体结构出地面一层售楼处样板房及看房通道完成配套设施及绿化道路完成销售率0%0%50%90%3销售策略本案销售成败的关键在于f户型的去化率及去化速度，因此三期在推广过程中最为重要的营销策划核心即围绕着f户型的销售来运作，但在目前的市场态势下，也需同时做好灵活多变的应对措施，即能卖的产品先卖，以把产品推出市场，打开知名度，吸引客户前来为第一优先原则。(即e户型也同时推出) 把本项目的f户型单独拿到市场上来分析，即当本项目的f户型单独面对市场竞争的情况下，将存在如下优劣势：优势劣势项目地段独一无二，近台商协会和会展中心房型面积偏小户型设计紧凑、方正、全明南北不通透一二期已交房，可充分利用业主资源。尾盘，缺乏整体营销力度板块未来发展趋势不可限量目前周边商业配套尚不成熟因此，本项目f户型的销售策略即为：1、 充分显示项目地段、项目所处板块的优势及未来发展潜力。2、 通过样板房装修、现场介绍体现产品的优势来弥补房型上的缺失。3、 针对一二期小业主介绍新客户购买，价格上的优惠力度加大。4、 策略性降低价格上的抗性并同时刺激市场，将营销力度最大化。4销售模式目前昆山市场整体来说虽观望态势较浓，但目前随着人民币的升值，很明显房地产这类产品还是抵通胀的最佳选择，区域内许多楼盘纷纷折价让利销售，对目前市场的刚性需求这一部分购买群体来说是出手的最好时机。因此小幅度折扣类策略已相对疲软，本项目若要在区域市场内异军突起的话，必须用极具吸引力的策略来刺激消费者，尽可能多的吸引正在观望的刚性需求客户前来。结合本项目的自身条件，我司初步制定出以下促销方案：（1） 一二期老业主介绍新客户购房：于蓄水期推廣老客戶介紹新客戶，成交一套优惠物业管理费半年以此类推，另设置抽獎券於正式開盤時，聚集人气现场抽出五等大奖及若干小奖，鼓励老客户介绍新客户。各奖项另行提报（2）新春大礼包：现金大礼包20000元。（3）五年贴息补贴：f户型贴息20000元，e户型贴息15000元。f户型贷款30万30年计算，基本利率85折每月还款1619元，基准利率上浮10%每月还款1903元，5年还款总差价17040。e户型贷款36万30年计算，基准利率85折每月还款1943元，基准利率上浮10%每月还款2283元，5年还款总差价20400。）（4） 付款方式优惠：不贷款： a、一次性付款（7天内）：95折 b、分期付款（3天付20%以上，一个月内付清）：96折 c、分期付款（7天付20%，一个月内付足50%，两个月内付清）：97折 d、分期付款（7天付20%，两个月内付足50%，四个月内付清）：98折 e、分期付款（7天付20%，三个月内付足50%，六个月内付清）：99折 贷款：a、签约当日付足首付：97折 b、7天内付首付20%，其余首付一个月内付清：99折。营销过程中的重点：1. 在开盘初主攻e、f户型，即只卖e、f户型，所有媒体广告现场介绍完全围绕e、f户型展开，想购买g户型的客户只能留下资料，待日后通知可售时间。2. 若在e、f户型去化一定量后或e、f户型去化不理想的形势下再推出g户型。3. 合理调整e、f户型的价差，配合一二期老业主介绍新客户购房促销活动： e、f户型以合理的价差推出市场，以避免造成某种产品特别具有价格优势的局面，从而导致其他产品滞销。5媒体计划：根据现场推案进度，主要分为以下几个主要阶段：本批房源的媒体预算为总体预算的50%时间2010/102010/122011/12011/32011/32011/52011/52011/7推案时机人员进场累计客户开盘强销顺销新开房源强销媒体长期媒体投放，起引导作用报纸等短期媒体集中投放短期媒体不定期投放短期媒体集中投放媒体预算比例25%65%0%10%（媒体进度、预算等详见广告预算支出明细表）（一）本项目媒体计划的主要概念目 的：利用有效媒体将项目推向市场，并且明确向市场传达本案的主要诉求及卖点（即二房送车位的策略），达到一炮而红的目的，让市场在短时间内清楚了解项目情况，集中吸引客户前来。开盘目标：前期累计有效预售客户150-200名左右（来人量达1000组以上），最晚开盘日期为11年1月。长效性媒体要求：投入相对较少，媒体要求时效性较长，并附带引导作用。短期性媒体要求：信息覆盖面广，传播力度大，受众群清晰。 （二）、前期投放的长效性媒体1.户外pop：a.原则：1.）制作理由：展示、发布项目信息，起引导作用，提升项目知名度，直接传达本项目的推广策略，刺激市场，累积客户； 2.）制作时间：12月月底前完成，配合1月份开盘前小订 3.）制作方案：a.）拟定在项目所处板块内人流车流集中处 b.）拟定在前往项目现场的动线上 c）看板位置要求清晰可见拟定方案： (1)大型户外看板及高炮设置点：l 前进东路洞庭湖路路口，绿地21新城看房班车必经之地，以此引导上海客户到现场。l 人民路震川路路口正阳桥的南面，昆山市中心商圈，人流量较大。（led滚动屏）l 前进西路绣衣桥由西向东处，位于瑞士大酒店与电视台附近，目前东辰世家已在此处做。l 沪宁高速公路陆家出口东城大道设置道旗。（吸引上海客户）l2.网络媒体：原则：a）制作理由：展示、发布项目信息、提升项目知名度，累积客户，促进销售；b）制作时间：12月完成，配合1月份开盘前预约，发布消息c）制作方案：拟定在昆山楼市租售情报网上制作广告，有较强的针对作用。拟定方案：昆山楼市租售情报网新房信息搜索版块。3.短信：原则：a）制作理由：针对目标客户发布项目信息，扩大知名度，做针对性推广，b）制作时间：12月前完成，配合1月开盘前预约小订， c）制作方案：以选择区域性方式投放，每次发送的内容以车位、物管费、折扣等不同的促销策略为主，以观察哪种形式对客户吸引力最强。1）时间段：前期积累客户阶段 内容：每次根据不同时间段、选择不同的区域投放，便于反应哪个区域的目标客户最多。 2）时间段：开盘强销期 内容：从前期积累阶段筛选出主要区域进行集中投放。d)价格：5-8分/条，每次1万条起。4.报纸广告： 原则：a)制作理由：报纸覆盖范围较广泛，阅读人群多，可更好的提升本案知名度，作为主要的短期性媒体投放，b)制作时间：开盘前一个月，配合开盘，c)制作方案：昆山日报和昆山楼市，开盘前后以半版软文、开盘强效期整版硬文d)我司强烈推荐具有代表性的体现业主生活及本案卖点的报纸软文广告，具体内容如下：和兴东城360生活读本 part 0 生活机能图 封二城市主场 我是主角we leadin the metropolis scene. p1（拉页背面）生活理想驰过繁华， 驶入从容宁静间男主角david年龄：33职业：品牌营销总监工作地点：上海 中山公园星座：白羊血型：b爱好：网球、游泳、健身生活理想：生活在现代都市，就有现代生活观念。会享受，还会经营；会计算，还会预期。房子嘛，不只用来生活，还能用来生钱。我是生活的投资家，挑剔着自己也被挑剔着，梦想有个舒适的巢。女主角amy 年龄：31职业：公务员工作地点：昆山 前进东路星座：射手血型：o爱好：shpping、看电影生活理想：不想让家务麻烦自己，不愿让生活束缚身体；习惯了在繁忙中偷懒， 渴望生活的简易方便 ；都市的享乐注意者，深谙居住的真意，有时间的浪费，生活才够幸福。小主角grace年龄：6年级：幼儿园大班星座：水瓶血型：o爱好：逛公园、放风筝、给爸爸妈妈画像生活理想：下个月，我就是小学生了。今天老师问全班同学，最喜欢的地方是哪里？小朋友们有的说动物园，有的说公园我说，我最喜欢的是我家。联合主演 外公&外婆生活理想：跟邻居作棋友、作球友、作歌友就是不作陌生人。花甲之年，尽享天伦。 p2-p3（拉页背面）生活地图梦想之都 优越生活畅想曲 part 1 交通篇（4p） p4-p5（自驾车、公交线路）多睡半小时mondaya.m.7:45david早上7点45分，我在咖啡和面包的香味里准时醒来，忙碌的一天又开始了。用过早餐之后，8点10分，我驾着爱车出了门，从陆家出口上沪宁高速公路，一路听着新买的cd，40分钟之后就赶到了位于中山公园的办公室。经常有不明真相的同事，用同情的眼光看着我说，听说你家住昆山，那你早上得几点起床啊？而我的回答总让他们跌破眼镜。mondaya.m.8:15amy老公上班去了，我和女儿收拾停当也出了门。先花5分钟把grace送去幼儿园，在前进东路的brt环线，坐上公交，8:45分准时打卡进门。很多人不知道，和兴东城位于昆山东部新城的正中心位置，周边公交、轨交和城际动车都及其方便，离市政府的直线距离更是仅有4.5公里。附：周边公交指引公交线路位置途经站点首班车末班车106brt环线-洞庭湖路站火车站-蓬曦园6：0020：30215中航城东门时代大厦-亿丰城6：3018：30213和新东城新客站-太湖路6：3018：30218外瑭桥郭石西路-蓬曦园6：3017：0016协恩门诊新客站-龙腾光电5：4519：30自驾车指引至上海中山公园前进东路东城大道陆家出入口沪宁高速公路武宁路抵达，全程约40分钟至上海人民广场至昆山会展中心至昆山市政府至昆山保税区 p6-p7（城际高铁、轨交11号线、接驳巴士等）城际高铁15分钟，梦想中得生活涌现眼前saturdaya.m.10:30grace今天是星期六，妈妈说，今天爸爸的车送去保养了，我们去体验最新开通的城际高铁，到上海看爷爷奶奶，上午10点半，我们坐上最高速度350公里的高铁。15分钟后，列车停在了虹桥火车站，到爷爷奶奶家时，奶奶刚刚准备好热腾腾的饭菜等着我们。相关城际及轨道交通一览沪宁城际高铁途经站点：南京、无锡、苏州、新昆山、上海虹桥等27个站点最大时速：350公里乘坐用时：南京-上海约60分钟，昆山-上海约15分钟最小发车间隔：3分钟京沪高铁途经站点：北京、济南、徐州、南京、昆山、上海等23个站点最大时速：350公里乘坐用时：北京-上海约4小时，南京-昆山约45分钟，昆山-上海约15分钟上海轨道11号线途经站点：江苏路、上海西站、嘉定新城、安亭等设计时速：100公里运行时间：5:4022:40延伸规划：向南直至浦东临港新城，向北对接昆山花桥镇昆山轨道1号线线路规划：东起花桥，经前进东路贯穿昆山市中心，西面对接苏州市域s1线part 2 购物篇（4p） p8-p9（卖场）friday night，lets 购！fridayp.m.19:30amy晚饭后，外公外婆在电视机前准时坐下，周末的这个时间，易初莲花大卖场总是人气火爆。grace把自己藏在一大堆玩具熊里面。老公被数码专卖店勾走了魂，“这就是最新的iphone 4啊！看起来功能很强啊，能不能让我试一下机？”强拉着他出了商场，瞥见新开的时尚精品店，下次，我一个人来！卖场超市分布卖场超市位置周边公交停车位数量欧尚超市长江北路昆太泰路106、250、965等300便利店分布便利店位置营业时间喜士多绿地21新城-商业内街全天营业 p10-p11（购物中心）难以抗拒的时尚诱惑tuesdayp.m.21:00david下班前接到老婆的电话，说要一起去逛街，在吸引力商业广场逛了一大圈，提着大包小包出来，已经接近晚上9点，可沉醉在购物欲里女人好像一点都不觉得累，“老公，我们再去对面鸿基广场看看好不好？还有城市广场” 看来，我漫长的一夜才刚开头。周边商场分布商业广场位置营业定位营业面积吸引力广场长江北路昆太泰路时尚精品、餐饮、品牌专卖等20000 part 3 美食篇（2p） p12-13（美食街）众口难调，幸福的烦恼fridayp.m.18:30外公女儿最近升职了，全家人决定下馆子庆祝。到了美食街，这里吃饭的地方真叫一个多！看得我们老俩口眼睛都花了。女婿：“不如去上次那家川菜馆？”“不行，爸妈吃不了辣”女儿反对，“还是去吃广东菜，清淡一点。”“必胜客，必胜客！”小孙女也吵着发表意见。众口难调，这句老话说得真有道理啊！餐饮美食推荐特色美食位置招牌菜人均消费渝信川菜同丰路123号蒜泥白肉rmb 50 part 4 生活篇（4p） p14-p15（学校）学校就在家门口mondaya.m.8:00grace今天开始，我就要上小学了，真舍不得原来班上的小朋友。远远看见校门，我心里一阵难过。分班以后，班主任老师让我们挨个做自我介绍。咦，这不是妞妞吗？还有小华也在，小胖也在 怎么“新同学”都是以前幼儿园的小朋友呢？妈妈告诉我，这里是和兴东城的“9年一贯制学校”，原来的小朋友都和我一样，变成小学生了。教育配套学校学制位置21新城国际学校9年一贯制中小学21新城社区内国际育婴幼儿园全托式同丰路晨曦小学开发区高级中学震川中学国际学校 p16-p17（医院）身体健康，是革命最大的本钱tuesdayp.m.14:00外婆又到了老俩口每年一次的身体检查了。60几岁的人了，不注意点可真不行。好在宗仁卿纪念医院的体检部效率很高，医生、护士也都很热心，不到1小时，就完成了整套体检。我家老伴，每次来体检都是战战兢兢的，这会儿他正小心翼翼地问医生呢：“大夫，您看我的身体没事吧。”医生看着体检报告笑了：“没事儿，您这身体健康的就像40岁的人一样，老爷子养生有道啊！”医疗配套医院/诊所位置分级宗仁卿纪念医院前进东路 999号三级乙等友谊医院同丰路妇幼医院 part 5 休闲篇（4p） p18-p19（公园）水上公园，我的冒险乐园saturdaya.m.9:30grace“我今天，陪爸爸，带着全家去玩耍，池塘边，荷叶下，藏着一只小青蛙”今天是期待好久的全家游！昨晚我兴奋的一夜没睡好。一大早来到水上公园，放风筝、荡秋千，玩得不亦乐乎。在儿童乐园边的草地上吃过野餐，妈妈指着湖面说，看那里风景真好，我们一起去划船吧。公园/游乐场所公园/游乐场所位置占地面积门票价格夏驾河景观公园水上公园晨曦公园 p20-21（影院）我家的电影节thursdayp.m.19:30amy下午放学，女儿兴冲冲跑回家告诉我，学校组织去看玩具总动员3，就在离我们家不远的国际影城，效果一级棒！这下可伤脑筋了，女儿现在迷上了电影，这不，下个月就有一部动画片上映，grace吵着要我带她去看呢。 part 6 会所、服务篇（4p） p22-23（运动、健身、会所服务）改变，在生活之前sundayp.m.15:30david每个星期天下午，是我和好友peter例行的运动时间。peter向我抱怨说，最近体重又有反弹，“倒三角形”的身型快要保不住了，看来有必要加大运动量。如他所言，30几岁的男人要保持身材，坚持锻炼最重要。好在和兴东城的欧式皇家会所里应有尽有，半天的锻炼卓有成效，连回家的脚步，都好像特别轻松。和兴东城皇家会所提供服务收费标准会员价 p24（服务网点）市政/金融服务网点服务网点地址服务时间公积金中心前进东路 999号周一至周五9:00-17:00周六、日8:00-18:00中国电信营业厅交通银行7.房展会: 原则：制作理由：利用房展会进一步聚拢人气，提高项目知名度，利用传统销售旺季，做大宣传力度 制作时间：10年10月。 地点：开发区会展中心。 8其他宣传计划：l 联系市区人气较好的中小型餐饮，在大堂内悬挂本案看板，并在每张餐桌摆放带有本案实景图片的纸巾盒，开拓客源。l 对来电及来访客户赠送精美小礼品（例如带有本案logo的雨伞，环保袋，纸巾盒等）以此来聚笼人气，增加本案知名度。l 售楼处sp活动：开盘前举行老业主联谊自助餐会，借此机会向老业主做三期产品介绍，推广购房优惠方案。对有意向客户可做小定。l 制作精美，以本案实景图片，輔以感性文案，让客户眼前一亮。 （六）售楼处现场布置：a:在洽谈区设置交通趣味图（区域交通商业配套鸟豃图），并同时增加2到4对双人沙发和4个茶几。b：模型区摆放三个左右本案优惠方案一拉宝及销控板。c：售楼处内顶部悬挂带有本案销售卖点的竖幅。d：两间签约室分别摆放淡色系沙发茶几。e：控台区设一高级音响,滚动播放柔美音乐。9广告预算：广告预算支出明细表总销金额：约3.5亿元广告预算1.5：约525万元固 定 成 本项目说明预算(元)备注1模型1：100含模型台100,000售楼处2效果图透视图50,000售楼处3展示板20,000售楼处4家配图50,000售楼处5工地围板周围包装美化100,0003.4期工地6精神堡垒现场布置*2100,000大门入口处7大门牌楼现场布置100,000大门入口处8大型广告看板引导告知300,000售楼处屋顶9音响播音系统dvd、广播器租金100,000售楼处10照明系统营造现场气势100,000含售楼处、工地内外小计1,020,000变 动 成 本14赠品50,00015网络200,00016杂志200,000昆山楼市17cf电视广告90秒制作播放费300,00018np报纸广告重要地方报纸200,000昆山，江南，扬子时报19dm80,00020pop大型户外看板800,00021车身广告公交车、长途大巴200,00022灯箱、指示牌300,00023sp活动150,00024各类旗帜引导旗500,00025业务杂支水、电、电话、保洁100,00025短信60,00026銷平、销海80,00027企划杂支一般性制作费100,000小计3,320,000总计4,340,000四和兴东城基本资料： 1销 售 说 辞 置业顾问：欢迎参观，先生，小姐您好！请问您贵姓？之前来过我们售楼处吗？ x先生，下面我来为您介绍一下和兴东城的大致情况。 项目位于昆山市东部兵希镇，南起震川路，北至前进路，东临太湖路与昆山国际会展中心隔街相望。地理位置优越，紧邻上海城区，依托苏州，是江苏的“东大门”所在。项目距离昆山市市政府也仅3公里左右，距市中心商业带5公里左右。目前已有多条公交线路方便业主的出行，如：106路，218路公交车都是直达昆山市区的，106路车途经昆山市最繁华地带正阳桥，终点站为昆山火车站，此外开车的业主还可借助沪宁高速和312国道通往各省乃至全国各地，沪宁高速陆家出口距离我项目3公里左右（车程5-8分钟），另外备受关注的今年年底左右开通的沪宁城际高铁陆家滨站距离我们项目步行也就25分钟左右，为您带来了更加便捷的一站式出行。周边学校有：全市第三所公办高级中学-昆山开发区高级中学于2004年9月1日正式开学，同年12月，被评为江苏省三星级普通高中。学校座落在开发区南浜路518号（8路公交车终点站），占地140多亩，建筑面积50000平方米，总投资1亿元。学校分教学区、运动区、生活区，布局合理，环境幽雅，设施齐全，设备先进，是莘莘学子理想的学习场所。学校现有教学班32个，学生1690人，教职工128人，中、高级教师占75%以上。市级以上学术、学科带头人占15%。昆山市开发区晨曦小学创办 于1913年，学校按6轨36班设计，校园占地近40000平方米，学校现有专任教师52人。学校被市教育局授于教育现代化学校，被省教育厅命名为教育先进集体。昆山文峰高级中学是由昆山市一批资深教育工作者发起举办的一所全日制民办高中，坐落在昆山经济开发区前进东路，于2000年正式招生开学。学校教学设施齐全、先进，师资力量雄厚，实行小班教学，提供全寄宿服务。学校以“实行爱心治校，推行良师执教，实施成功教育”为办学宗旨，倡导“诚以立人，实以治事，俭以修身，美以养德”的校风，发挥机制优势，形成独特的办学特色。2004年、2005年文峰高级中学高考本科录取率都在70% 左右，各有多名学生高考总分达600分以上 ，被全国知名大学录取。办学七年来，实施成功教育已取得令人瞩目的成绩，受到各级领导、教育界和社会各界的赞誉。重点为震川高级中学于1997年创立，1998年建成江苏省重点高中，2004年创建成为江苏省四星级普通高中（国家级示范高中）， 学校占地面积 149.3 亩，建筑面积 47369.23 平方米，绿化覆盖率达 45% 。整个校园分为教学、运动和生活三个区域。教学区有教学楼 3 幢，电教实验楼、会议中心、图书馆大楼各 1 幢；运动区有集艺术、体育、科技为一体的 6100 平方米的艺体馆 1 个，塑胶篮球场 6 片、排球场 4 片、网球场 2 片，有 400 米塑胶跑道田径场 1 片；生活区有学生公寓楼 4 幢，食堂 1 个。各类建筑既能满足师生学习、生活的需要，又为学校的未来发展奠定了基础。校园环境优美。生活区建有供师生休闲的“震川园”；教学区建有多个各具特色的绿化小区，文化气息浓厚。各类建筑及校区的相关位置布置了学生书画作品和名人警句的展示牌；校前广场建有标志全体师生奋发向上、争创四星级普通高中的大型雕塑。合理的布局、优美的环境和浓郁的文化氛围，营造了良好的育人环境，陶冶了一届又一届震川学子。本案位于昆山经济开发区内，周边生活配套齐全，星级酒店华美达大酒店、两岸咖啡、黄埔公园等娱乐场所，都将为业主的休闲生活提供更广阔的空间和乐趣。另外距离小区东北面步行在400米左右的兵希步菜场，农行，超市等基本生活配套也一应俱全。昆山市中心三级甲等医院宗仁卿纪念医院离本案也近在咫尺，医院一流的进口设备，一流的医疗队伍，一流的管理，使您能在我们和兴东城安心无忧的定居生活。最值得一提的是昆山经济技术开发区。昆山经济技术开发区创办于1985年，1991年1月被江苏省人民政府列为省重点开发区，1992年8月经国务院批准成为国家级开发区。所处位置在城区东侧，规划控制面积115平方公里，建成区面积35平方公里。建区20多年来，投资环境日趋完善，先后投入190多亿元资金，用于交通、电讯、供水、能源、环保等基础设施建设，基本达到“七通一平”要求。区内主次干道线120多公里，均为4-6车道黑色路面，与沪宁高速公路、312国道、虹桥、浦东国际机场、沪宁铁路线相连接，水陆空交通十分便捷。开发区的建设将形成昆山新的东城区，开发区目前累计批准来自欧美、日韩、港澳台等43个国家和地区客商投资的1564个项目，合同外资135亿美元，其中投资额超过1000万美元的项目有485个，上亿美元的项目有38个，独资项目1303个。有54家世界500强投资企业在开发区落户。据相关部门了解开发区在今后一段时期的发展目标是：以建设国内一流的、充满活力的、具有国际竞争力的综合环境优越的一流开发区。开发区的建设形成了目前昆山新的东城区，而本案正位于这个区域的中心位置，项目东面500米即是09年已完工的850亩的晨曦公园，另有 2500亩夏驾河景观带，夏驾河景观带开发区政府总投资金额8.5亿人民币，北起太仓塘，南至景王路，全长4.5公里，占地面积约2500亩。该景观带以水上景观及水上风情为主题，集景观休闲、文化休闲、商务休闲、生态、旅游为一体，是一个经济效益与社会效益紧密结合的城市功能区域。小区东面紧靠台商协会。昆山作为台商在大陆投资最集中的地区，自一九九0年第一家台资企业落户后，累计吸引台企三千二百家，投资总额超过二百九十亿美元。成立于一九九八年的昆山台湾同胞投资企业协会，是经国台办特批，大陆第一个，也是唯一的县级台协会，现有台商会员近一千二百家。项目西面的开发区管委会大楼现已装修完毕，也即将开始办公，与昆山市政府同等级别，任何一个城市的发展都是以市政府为核心向周边发展的，随着开发区政府的办公，周边的潜力是可想而知的。北面的昆山国际会展中心由上海华敏置业(集团)有限公司投资兴建，占地234亩，总建筑面积32万平方米，拥有四个大型展览馆以及超五星级的大酒店，会展区于今年4月底正式投入使用。全项目集会展、商务、高档酒店、行政办公、文化娱乐为一体的多功能综合区。昆山每年的房展会都将在此举行。随着昆山“西进东扩”的城市建设方针，这片土地在不久的将来势必成为昆山未来发展的枢纽地带，区域发展的龙头地区。周边现有的住宅项目主要有绿地21新城、中航城（住宅已基本去化完结，现商业项目）、珠江御景、国际公馆（住宅已去化完结，现商业项目），阳光水世界、东城蓝郡和世茂东壹号。综上所述本案周边目前所有的这些公建配套及生活配套设施有力的说明了区域良好的发展前景，预示着一个美好的生活图景和较大的投资价值。 我们项目是这个区域最早建设的大型住宅区，总建筑面积约20万平方米，共有1300余户人家，和新东城三期，本着以人为本的理念，以“城”为概念，将打造一个集商业，办公，文化教育，高档住宅为中心的地标性建筑。小区主入口在前进东路，次入口在震川路，沿前进路入口进入小区，您首先看到的是右手边的商业内街，总面积达10000平方米左右，相当与两个大润发的经营面积，会大大便利小区业主的生活，商业街尽头就是我们的会所，这里会成为您招待亲友或与邻舍交流的绝佳场所；再往前走您会看到小区配套的幼儿园，节省了接送小孩的时间、精力、费用，更重要的是您可以有更多时间和孩子在一起，享受天伦之乐，同时也可以通过孩子们的联络增强小区内业主之间的联络；幼儿园的旁边就是小区的中央景观轴，一直走进去，您将看到小桥、流水、游鱼、花木，曲折婉转，十分幽雅，是茶余饭后散步聊天的好去处。整个项目采用内低外高的建筑特色，三期由小高层住宅和高层住宅形成的混合型住宅。通过线的形式以及富有节奏感的轮廓，形成连续的、有机统一的沿路建筑界面，建筑形式强调现代流畅的风格；丰富了建筑语言，景观上高低错落的不同，大大减少了高层的压抑感和阴影区。增添了社区的活力。将新都市主义和中国城市郊迁完美的结合。悠然自在的次街生活道路尺度宜人，环境优雅，承载着居民的碰面交谈，购物等社交活动，在非市中心营造一种城市氛围。在绿化景观设计上，由景观专家精挑细选，结合本地气候特点，选择各种不同的绿化植物进行植被，水景绿化相互串联，鸟语花香让人们享受到恬静的公园生活。水域绿化景观创造人性化的亲水社区。小区的一二期已经入住，入住率达到80%左右,即将销售的三期，以商办区，高层公寓区，小高层公寓区，中心休闲区。社区配套齐全，有独立的会所，商业广场，大型超市，幼儿园，娱乐餐饮一应俱全，形成一个功能化齐全的社区。建筑的外立面由面砖和涂料组成，采用一梯三户设计，上下方便、快捷，门窗均采用双层中空玻璃，隔除噪音，也降低了耗能。户型设计上更加成熟，面积从87平米到106平米左右的两房，124平米到140平米左右的三房，设计也越来越理性和到位。中小房型设计，主要特点在于动静分离，房型紧凑，居寝分离，南北通风，阳光充裕。大面积三房优势更多，房型方正，南北通透，超大露台通风采光更佳，主卧为酒店套房式设计带有卫生间，更显主人房的尊贵。强调平面的紧凑合理和空间的充分利用。套内设计流线明细清晰，符合家庭生活的私密性，舒适和休闲的要求。总体来说。和兴东城是一个大型的综合性居住社区，配套完善规划合理，区域发展前景广阔，相信一定能满足您的居住或投资需求。2 项目三期答客问：第一部分 总体情况1、 发展商是谁？（发展商简介）答：是由昆山和兴房地产开发有限公司开发。2、开发商以前开发过什么楼盘？答： 昆山城北板块清江秀韵3、开发商的资质？答：注册资金5000万。拥有一级资质。4、项目承建单位介绍？答：南通天星建筑有限公司5、项目规划设计单