2011版第七章租赁概述-精课件

第七章第七章 租赁概述租赁概述 一、租赁的定义及要素 二、租赁的三个演进阶段 三、现代租赁业的四大支柱 四、租赁的五大功能 五、融资租赁 一、租赁的定义及要素 1.租赁定义： 租赁是指只转移标的物的占有、使用并通过使用获得 收益的权利、而不转让其处分权的交易行为。 2.租赁要素： （1）当事人。租赁中至少有两个当事人：出租人和 承租人。出租人拥有物件的所有权，通过将物品的占有 和使用权让渡给他人使用收取报酬；承租人则用一定的 费用交换来物品的占有及使用权。在一些复杂租赁业务 中，还会涉及到其他的当事人。就其资格来看，现代租 赁中的当事人一般为法人。 （2）租赁标的 指的是用于租赁的物品。一般来讲，能作为租赁 标的物需要符合三个条件： 必须为实物资产，国际租赁公约和国际会 计准则17租赁都不将诸如知识产权等无形资产 列为标的物，但可作标的物的附属； 使用后仍然能够保持原有状态，因此原材料和自 然资源的开采权一般不属于租赁标的物； 能够独立发挥作用，因此象油漆（汽车配件）等 物品不能作为租赁物。 （3）租赁期限 期限是和约的一个必不可少的要素，租赁期限是 指出租人出让物件给承租人使用的时间限度。标的 物既定的前提下，租期的长短主要决定着租赁费用 的多少。不同的业务租期长短不同，租赁的租期可 能仅为几个月，而飞机、大型设备的融资租赁的租 期则可能长达数十年。 （4）租赁费用 主要是指租金，是承租人获得标的物占有及使 用权所付出的资金成本。租金一般按照使用期的长 短来确定，而不是按照使用次数来确定，对于出租 人来说，租金不但要包括投资在标的物上的成本以 及租赁过程中发生的费用，还要包括适当的利润。 二、租赁的三个演进阶段 1. 原始阶段： 古老的信用形式， 20世纪前苏美尔法典；前 1792-1750年古巴比伦的汉穆拉比法典对土地、房 屋、船舶、牲畜以及车辆的租赁有详细规定，比如租用 顺流之船和逆流之船的租金差异；前5世纪罗马的十 二铜表法对租赁也有记载。 租赁在我国有着更为明显的印记，那就是封建制度 下的土地及生产资料出租。这种租赁在我国延续了几千 年，而且是一种普遍的社会现象，是封建社会下中国最 主要经济活动。 2. 传统租赁 划分并没有明显的界限，个人认为从资本主义时期 算起，理由是前后两个阶段租赁主体地位的明显不同： 封建时代，承租者尤其是土地承租者对出租人是一种半 依附关系，出租反映了剥削关系而不是经济关系；资本 主义时期开始后的租赁一般是生产资料的出租，双方的 地位是平等的，是一种真正意义上的经济关系。 典型特征是：租赁期限短 出租人提供出租物/维修/保养服务 租约结束以后，承租人将出租物件退还。 出租人承担投资的全部风险，收取较高租金。 3.现代租赁阶段（融资租赁阶段） 融资租赁的出现，标志着现代租赁阶段的到来。 19世纪设备租赁（1849年东南铁路公司租用伦敦第 一条铁路、1877年贝尔公司出租电话设备）是萌芽。 1952年，第一家融资租赁公司在美国成立，随后欧 洲和日本也相继效仿，融资租赁开始大规模发展起来。 这个阶段又可以分为五个阶段： （1）单一融资租赁：单一融资租赁类似于一种分期 付款的变通方式。租赁年限等于设备使用年限，一般每 期等额支付租金，租赁双方不可提前解约，业务范围则 限定在大型设备等较狭窄的领域。 （2）可变通融资租赁： 相对于单一融资租赁，主要体现在四方面的可变性： 租金支付可变通（等额或者差额支付）； 租期长短可变通（可以短于或长于设备使用年限） 业务范围的变通（利用杠杆租赁扩大业务范围）； 出租人的变通（厂商开始利用租赁推销产品）。 （3）经营性租赁： 虽然仍然是一种中长期设备租赁，但是由于资产不再 计入承租方资产负债表，而且承租方有权在设备陈旧时 提前中止合同，这种对承租人有利方式的出现是现代租 赁的又一个发展阶段。 （4）全面业务创新阶段: 该阶段以全面的业务创新为标志，包括了租赁形式 和租赁筹资方式的创新。形式创新方面比如风险租赁 的出现。风险租赁是以风险企业为出租对象的创新， 是融资租赁于风险投资的结合。在筹资方式方面，比 如租赁基金以及租赁证券化的出现。 （5）成熟阶段： 也即是当今西方国家租赁所处阶段。由于其市场已 经渐趋稳定，出租人的经营策略由以前的增加品种满 足多样化的需求为主到现在以加强服务和内部管理为 主，同时注重开拓国际市场尤其是发展中国家市场。 租赁发展概况（链接1 链接2 链接3 链接4） 三、现代租赁业的四大支柱（外部影响因素） 租赁业的四大支柱为法律支柱、会计准则支柱、监 管支柱、税收支柱。 1.法律支柱 游戏需要规则，经济活动需要法律保障。租赁属于 边缘经济，涉及多项领域和学科。租赁业务存在多种复 杂的综合性风险，也是边缘风险。现代租赁发展，使人 们深刻认识到，如果没有法律支柱作为开展租赁业务的 保障，没有健全的法律、法规，健康的法治环境，租赁 将难以防范风险的发生和化解风险的手段。 在租赁活动适用的法律规范上，各国不尽相同。 西方发达国家由于其法律体系比较完善，因此往 往不需要制定专门的法律，比如在美国将租赁行为 划分为真实租赁和非真实租赁，真实租赁受委托 法的约束，非真实租赁实际上是分期付款或者租 购，受买卖法的约束；英国租赁受普通法的管 制；法国将租赁视同担保贷款性质，从事信贷租赁 活动的公司被视作金融机构受国家信贷委员会注册 和法兰西银行的管辖，其中动产租赁还受动产租 赁法的制约。 对于发展中国家来说，由于法律体系的不健全，制 定专门的租赁法显得十分必要。如韩国政府在1973年底 拟订并颁布了租赁业促进法案；新加坡也于1982年 颁布实施了租赁准则。菲律宾、巴基斯坦等东南亚 及南亚国家对租赁贸易也都有类似的立法；巴西于1974 年颁布了管制各项租赁贸易的6099号法(也称租 赁事业法)；1981年又颁布了巴西进口租赁法； 哥伦比亚于1982年颁布了管制各项租赁贸易的2160号 法；1982年9月，委内瑞拉政府颁布了金融租赁货 物准则。 我国：已经有草案尚无专门立法。合同法分则 第十四章共14条即第237-250条列专章规范了“融资租 赁合同”的内容。 2.会计准则支柱 会计准则是租赁业发展的基础。一个企业是否采 用租赁的方式开展业务？租赁业务按什么样的会计 标准进行财务处理？如何界定经营的业务是否属于 融资租赁范畴？这些都需要用租赁会计准则来确定 ；租赁业务因产权和使用权分离，因此涉及信息披 露的问题，这方面需要租赁会计准则做出明确的规 定；一家租赁公司是否在经营融资租赁，是否需要 监管，法院判案时需要判定案件是否属于融资租赁 纠纷案，也要靠租赁会计准则来界定。 早期企业热衷于租赁融资很大程度上起因于其在会 计处理上的优势。按照传统的会计处理方法，租赁费用 列为当期费用，租赁标的不需资本化，不在资产负债表 中列示，从而可以粉饰承租人的财务状况。 从1949年起，美国会计师协会就开始了一系列对租 赁会计问题的研究与规范，在此过程中产生了一系列的 文件并且一直伴随着激烈的争论，直到1973年美国财务 会计准则委员会成立并且于1976年颁布财务会计准则 第13号：租赁会计。1982年国际会计准则委员会公布 国际会计准则第17号：租赁会计，标志着四大支柱 中会计准则的国际规范的确立。 我国租赁会计准则情况： 2001年1月18日，财政部颁布了企业会计 准则租赁，规定了租赁的定义、租赁交易的分 类、承租人的会计处理、出租人的会计处理、回租 和转租赁及其他一些内容，不仅构筑了会计处理的 框架，也为税收法律的最终完善奠定了基础。该 准则的内容基本与国际实现了接轨。 3.监管支柱 一般来讲，提供租赁的机构可以划分为独立出租人 、银行和非银行金融机构、母公司制造商附属的租赁 公司三类。就现状来看，各国的租赁业务中，金融机构 是主要的融资租赁业务提供者。 由于在立法认定上的不同，各国对经营融资租赁业务 的机构的监管也各不相同。一般来讲，绝大多数国家甚 至包括德国这样实施金融混业经营的国家都不允许租赁 公司吸收公众存款，但对于银行直接参与租赁公司的限 制则相对宽松，美国、德国、澳大利亚和意大利等发达 国家都允许银行直接参与租赁公司，但是日本、韩国、 比利时和丹麦等国家则不允许。 链接 我国对租赁公司的监管： 我国租赁公司有三种类型，监管方式也各不相同。 1.金融租赁公司： 非银行金融机构，经营融资租赁 业务无限制，银监会监管。 链接 2 2.中外合资租赁公司：定位不明确，主要受外经贸部 （现为商务部）监管，经营机械设备；通讯设备、交通 运输工具、等动产融资租赁业务限制较少，其它金融类 业务须经银监会批准。 链接 3.从事传统的设备租赁业务的内资租赁公司：非金融 机构，不经营融资租赁业务，仅受工商管理部门监管。 4.税收支柱 税收政策是融资租赁的重要驱动因素。西方发达国 家一直都很重视融资租赁的税收优惠政策。美国在租赁 业务上的税收优惠是国际上最有代表性的：其政策包括 1962年税法的投资抵税制度，1981年经济复兴税法和“ 安全港租赁”制度的实施，加速折旧和加速成本回收制 度以及西方国家普遍实施的把租金作为费用从应税额中 扣除的制度。这些制度为租赁业务的迅速发展提供了有 利条件。其他国家也有类似的税收优惠政策。 美国 日本 德国 英国 我国：税收支柱缺失 四、租赁的五大功能 （一）对资金拥有者：投资和投资促进功能 1.投资人注资成立租赁公司，本身就是一种投资行为 ，也为资金拥有者开辟了一种新的投资渠道。 2.租赁公司作为厂商和生产厂商之间的中介，解决承 租人设备投资的资金困难，同时帮助厂商扩大了销售， 象润滑剂一样起到了促进投资的功能。 3.租赁公司承担了设残值的投资风险和设备陈旧过时 的风险，使生产厂商更放心的扩大生产规模，从而也就 扩大了投资。 （二）对生产厂家：设备促销功能 1. 可以减少一次性付款压力，使资金不足的潜在客 户转变为真实客户; 2.租赁可为客户提供试用期，利于扩大客户范围； 3.用租赁吸引客户租赁设备还可以带动配套设备和相 关产品的销售； 4.由于不涉及产品所有权的转移，因此租赁有助于避 开关税和贸易壁垒，开拓国际市场。 （三）对承租人：融资功能 1.对于大多数中小企业而言，资金是一种稀缺的金融 资源，融资租赁业务的开展为企业开辟了一种新的便捷 有效的融资方式； 2.对于一些企业而言，即使资金时可获得的，但由于 融资租赁在会计处理和税收方面的优惠，使得其成本可 能比信贷或者债券等其他融资方式成本更低； 3.现金流的匹配和资本结构对企业的正常发展至关重 要。融资租赁由于初期投入小、租金支付方式灵活的优 势，越来越多地成为企业家融资决策的首选。 （四）对出租承租人：资产管理功能 1.资产只有使用才能创造效益，租赁使承租人减少 了资金占用，出租人减少了设备闲置，从而优化了社会 资源配置，比如国有企业私有化时。 2.由出租人提供专业的服务，承租人避免设备陈旧 风险，保持设备的先进性。 3.承租人只需要定期支付租金，减少了固定资产的 资金占用，保持了资产的流动性，优化了资产结构。承 租人可以不将租赁资产计入资产负债表，有利于保持合 理的资产负债比例。 （五）资本形态的灵活转化功能。（针对业务本身所具 备的特点而言） 1.融资租赁以实物为载体,通过将货币资本转化为实 物资本解决了客户的流动性问题。 2.在融资租赁的出售回租方式中，企业还可以将自 己的现有设备卖给租赁公司再租回使用，通过将实物资 本转化为货币资本解决企业的资金需求。 3.在风险租赁业务中，租赁债权还可以按约定转为 股权，成为可转换租赁债权，股权转让又可以使投资资 本和货币资本之间互相转换。 五、融资租赁 （一）融资租赁定义： 会计定义：融资租赁是指实际上转移了与资产所有 权有关的全部风险和报酬的租赁，所有权最终可以转移 ，也可以不转移。 合同定义：融资租赁是指出租人根据承租人对出卖 人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租 人使用，并由承租人支付租金的租赁形式。 会计准则上的规定更加深入租赁的本质，合同法的规 定则更注重表象，更直观。 （二）融资租赁的本质：通过融物实现融资 融资租赁与分期付款的区别： 1.所有权变更：不确定转移Vs 确定转移 2.法律关系： 特殊信贷关系Vs特殊买卖交易 3.当事人： 多方Vs两方 4.税收： 各类优惠Vs无优惠 5.会计处理： 不确定资本化Vs确定资本化 6.残值： 有Vs无 （三）融资租赁分类 1. 金融角度划分：传统租赁、融资租赁 传统租赁本质上是融物，融资租赁本质上是融资， 这一点从租赁物件购买的决定权归属上可以看出。 2.会计角度划分：融资租赁与经营租赁 融资租赁计入承租人资产负债表，经营性租赁则不 计入承租人资产负债表（包括了经营性融资租赁）。 3.税收角度划分：节税租赁与非节税租赁 节税租赁享受税收优惠，非节税租赁往往实质上是 分期付款，不享受税收优惠（我国租赁无优惠） 4.租赁形式角度：直租、回租、转租与杠杆租赁 （1）直接融资租赁，承租人以最终购买为目的，选 择设备和供应商，租赁公司筹钱购买租给承租人使用， 租赁合同执行完毕，租赁物件所有权转移给承租人。这 是一种最典型的，业务发展初级阶段的方式。 直接融资租赁也可能是高级阶段。项目融资租赁目就 是直接融资租赁的高级阶段。项目融资租赁可以按销售 收入的百分之几收取租金，不叫固定租金，而是或有租 金。达到双方同意的租金支付总额，所有权就转移给承 租人。在还租期内，双方共担风险、共享收益，但出租 人不参与项目的经营管理。 （2）出售回租 承租人将自有物件出售给出租人，同时与出租人签 订一份融资租赁合同，将该物件从出租人处租回的租赁 形式。回租中无供货商。 回租是现将有资产变现的一种租赁方式，是企业自 我滚动发展的一种筹资形式。比如，企业急缺一些流动 资金购买原材料，企业可以把它的现有的优质设备出售 给租赁公司的同时再租回使用，租赁公司付款后马上购 入原材料，手续简便。这种方式还可以用来筹措股本金 、并购等用途的资金。 （3）转租赁 转租赁是由出租人先从其他租赁公司租入租赁标的 ，再将其出租给承租人的租赁形式。 转租赁有四个当事人，即设备供应商、第一出租人、 第二出租人（第一承租人）和第二承租人。三个合同 ，即购货合同、租赁合同以及转租赁合同。其它程序、 要素与一般融资租赁相同。 转租有两个主要应用范围：一是跨国租赁交易中，二 是融资租赁公司自身资本实力较弱的情况下。 转租与租赁权转让的区别： .标的不同：前者标的是租赁物，后者的标的是租 赁权。 2.权利取得方法不同：前者为设定的取得，即新成立 一个租赁契约，新设定一个租赁权，后者为转移的取得 ，即转让人与受让人之间成立的是一个转让契约，并未 新成立租赁权。 3. 实现的手段不同：前者一般通过分期支付租金来 实现，后者一般是一次性给付。 4.法律后果不同：前者房屋的租赁权仍属于原来的 承租人（转租人），后者房屋的租赁权属于受让人。 （4）杠杆租赁 杠杆租赁属融资性节税租赁，出租人只需要提供全部 设备金额的2040的投资，并以出租设备作为抵押从 银行和金融机构获取贷款支付剩余投资的租赁业务。在 杠杆租赁中，贷款人提供贷款时对出租人没有追索权。 杠杆租赁的当事人: （1）承租人 （2）供货商 （3）出租人（物主出租人） 代表：物主受托人 （4）贷款人 代表：合同受托人 （5）经纪人（包租人） 杠杆租赁示意图：杠杆租赁示意图： 物主受托人 承租人 委 托 制造商 合同受托人 物主出租人 设 备 租赁 贷款 资产留置权 权 益 贷款人 合同名称 参加人主要内容 1参加协议所有当事人所有当事人的权利义务 2购买协议承租人物主出 租人Vs供货商 租赁资产价格、规格、交货 期等条款 3转让协议承租人Vs 物主受托人 承租人将购买协议的权利转 让给物主受托人 4信托协议物主出租人Vs 物主受托人 物主出租人对物主受托人的 授权 5合同信托 协议 物主受托人Vs 合同受托人 物主受托人将租赁物、合同及 相应权利抵押给合同受托人 6租赁合同承租人Vs 物主受托人 各项租赁条款 7保证协议承租人母公司为承租人做保证 杠杆租赁合同：杠杆租赁合同： （四）融资租赁的特点：（与经营性租赁和经营性 融资租赁对照记忆） 1.当事人 A1：三个当事人，即出租人、承租人和供货商。租赁 物由承租人选定，出租人购买，供货商将租赁物直接交 承租人； B1：两个当事人，即出租人和承租人。租赁物由出租 人选定，出租人购买； C1：同A1 2.合同 A2：两个合同：承租合同和购买合同。前者是主合同 ，由承租和出租方签订，后者是辅合同，出租和出售方 签订，承租人参与技术谈判。两个合同既相互独立，又 相互制约和依存（要更改必须三方同意） B2：只有一个出租合同； C2：同A1 3.年限 A3：设备寿命，难再次出租 B3：远设备寿命，可多次出租 C3：设备寿命，可数次出租 4.租赁物选择、技术谈判、保养及维护 A4：承租人负责 B4：出租人负责 C4：承租人负责，出租有选择的否决权，保养维护 有承租出租双方协商 5.完全支付性和完全清偿性 A5： 具备 B5：（通过很多次出租）达到 C5：（通过数次出租）达到 6. 中途解约 A6： 不可 B6： 可以 C6： 可以 7. 承租人有优先的续租和留购权； A7： 有 B7： 无 C7： 无 8.租赁设备是否纳入承租人资产负债表 A8： 是 B8： 否 C8： 可选 （五）租赁案例 案例一： 融资租赁与经营租赁 售后回租 案例二：光明乳业租来的信息化 （链接） 这是租赁对于制造商能够扩大销售，对于承租人可 以试用产品的典型案例。 买卖不破租赁（链接）租赁标的的交易不影响已存 续的租赁关系，此为民法中 “买卖不破租赁” 。 案例三：融资租赁合约的不可撤销性 （链接） 融资租赁合同一旦成立，对承租人而言即具有不可解 约性，对出租人而言解决有选择权。 案例四：融资租赁合同的付款纠纷（链接） 融资租赁中，租赁合同是主合同，其它合同是辅合同 ，主合同有效，则辅合同有效。 案例五：融资租赁违约处置纠纷的案例（链接） 现实中融资租赁出现了违约，责任由承租人承担，与 出租人行为无关；也与第三人无关。 案例六：单机单船项目融资租赁 l上海综保区成为全国首个飞机、船舶单机单船租赁业务的 综合性SPV（特殊目的机构）项目运作平台。 lSPV即融资租赁公司可就一架飞机或一艘轮船注册一家独立 的SPV项目公司，一个项目公司对应一笔融资租赁合同，实 行单独管理、单独核算