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重庆主城区商品住房市场 分析报告 汇丰智力产业组织 二OO九年九月 一、宏观经济分析 （一）2009年前期全国经济发展状况 1、1-8月份全国经济发展状况 工业经济 8月份，规模以上工业增加值同比增长12.3%，比上年 同月回落0.5个百分点，比7月份加快1.5个百分点，为连 续四个月同比增速加快；1-8月份，同比增长8.1%，比上 年同期回落7.6个百分点，比1-7月份加快0.6个百分点。 8月份，工业企业产品销售率为97.66%，比上月降低 0.28个百分点。工业企业实现出口交货值6219亿元，同比 下降15.4%。 城镇固定资产投资 1-8月份，城镇固定资产投资112985亿元，同比增长 33.0%，比上年同期加快5.6个百分点，比1-7月加快0.1个 百分点。其中，国有及国有控股投资48729亿元，增长 39.9%；房地产开发投资21147亿元，增长14.7%。 从到位资金情况看，1-8月份，到位资金132007亿元 ，同比增长39.1%。其中，国家预算内资金增长82.7%， 国内贷款增长47.4%，自筹资金增长33.3%，利用外资下 降12.1%。 社会消费品零售总额 8月份，社会消费品零售总额10116亿元，同比增长 15.4%，比上年同月回落7.8个百分点，比上月加快0.2个 百分点。1-8月份，社会消费品零售总额78763亿元，同比 增长15.1%，比上年同期回落6.8个百分点，比1-7月份加 快0.1个百分点。 分类别看，8月份，限额以上批发和零售业中，粮油 类增长12.7%，肉禽蛋类增长5.9%，服装类增长23.3%， 日用品类增长15.6%，家用电器和音像器材类增长10.9% ，汽车类增长34.8%，石油及制品类增长6.8%，建筑及装 潢材料类增长36.6%。 居民消费价格 8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同月为上 涨4.9%），比上月降幅缩小0.6个百分点。其中，城市同 比下降1.3%，农村下降1.0%；食品价格上涨0.5%，非食 品价格下降2.0%；消费品价格下降1.1%，服务项目价格 下降1.5%。1-8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年 同期为上涨7.3%），与1-7月降幅持平。分类别看，8月 份，八大类商品价格有三种上涨五种下降，其中食品价格 同比上涨0.5%，烟酒及用品类价格同比上涨1.3%，衣着 类价格同比下降2.2%，家庭设备用品及维修服务价格同 比下降0.7%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨0.9% ，交通和通信类价格同比下降2.9%，娱乐教育文化用品 及服务类价格同比下降0.9%，居住价格同比下降5.4%。 工业品出厂价格 8月份，工业品出厂价格同比下降7.9%（上年同月为 上涨10.1%），降幅比上月缩小0.3个百分点；1-8月份， 工业品出厂价格同比下降6.4%（上年同期为上涨8.2%） ，降幅比1-7月份扩大0.2个百分点。8月份，生产资料出 厂价格同比下降9.7%，其中采掘工业下降25.9%，原料工 业下降11.5%，加工工业下降6.9%；生活资料出厂价格同 比下降1.9%，其中，食品类价格下降2.3%，衣着类价格 下降0.4%，一般日用品类价格下降1.8%，耐用消费品类 下降2.3%。8月份，工业品出厂价格环比上涨0.8%，已连 续5个月环比上涨。 2、2008年主要经济指标趋势 （二）2009年前期重庆经济发展状况 1、工业生产持续回升 18月， 全市规模以上工业实现总产值4090.54亿元 ， 同比增长10.5%，比17月提高 0.5个百分点。工业生 产持续回升，新产品产值增速明显提高。 汽车、摩托车生产持续回升。18 月，汽车、摩托车 产业完成总产值1353.91 亿元，同比增长 14.0%，比 17 月提高 1.4 个百分点。其中：汽车产量达到 74.09万辆， 同比增长 37.5%，比 17月大幅提高 8.5个百分点；8月 当月产量为 9.00万辆，是上年同期的 2.63倍。 轻、重工业发展速度差距进一步缩小。8 月，重工业 发展持续加快，当月总产值同比增速达到 14.7%，比轻工 业高出 5.0 个百分点。18月重工业总产值累计增速 10.3%，比轻工业低 0.6 个百分点，这一差距较 17月缩 小 1.0 个百分点（见图 1） 。全市重工业总产值占比近七 成，其快速回升，有效地促进了工业的较快发展。 图 1：2009 年1-8月轻、重工业总产值增长速度 单位：% 新产品产值快速回升。经济形势“回暖”带来企业开发 新产品热情不断升温，新产品产值快速回升。8 月全市规 模以上工业完成新产品产值 179.96 亿元，同比增长 59.2%，比 7 月高出 25.8 个百分点。18月，累计完成新 产品产值1289.67亿元，同比增长 21.5%，比 17 月提高 6.1个百分点（见图 2） 2、固定资产投资高位稳步增长 18 月，全市累计完成固定资产投资总额 2796.15 亿 元，同比增长33.7%， 较17月小幅提高0.2个百分点。 8 月当月完成投资 419.99亿元，同比增长34.4%；由于部分 项目受高温天气、农忙等因素影响出现休假停工现象，8 月投资环比下降1.9%。 工业投资增速走高。18 月累计完成工业投资 948.04 亿元，同比增长 33.5%，较 17月提高 1.1 个百 分点。8月当月投资为 131.81 亿元，同比增长 40.6%， 环比下降 7.9%。 房地产开发投资增长较快。18月，全市累计完成房 地产开发投资639.75 亿元，同比增长 16.9%，比 17月 提高 5.8个百分点。8月当月投资额为 117.01 亿元，同比 增长 52.0%，环比增长 32.3%（见图 3） 。 3、消费品市场平稳增长 全市消费品市场继续保持平稳较快增长态势。18 月，累计实现社会消费品零售总额1563.04亿元，同比增 长 18.2%，扣除价格因素，实际增长 22.0%，比17 月提 高0.1 个百分点。城乡市场发展差距逐步缩小。在“家电下 乡”等一系列促进农村消费市场的政策带动下，重庆市城 乡消费品市场发展差距逐步缩小。 18月，重庆市城镇消费品零售总额为 1164.69 亿元 ，同比增长18.5%，与 17月持平；农村消费品零售总额 为 398.35 亿元，同比增长 17.4%，比 17月提高 0.3个 百分点。城乡之间消费增速差距幅度进一步缩小（见图 4 ） 。 4、金融机构信贷投放力度减缓 全市金融机构信贷规模经过上半年迅猛增长后， 7 月 开始，信贷投放力度明显减缓，金融机构存、贷款新增额 大幅下降，并出现新增贷款额明显高于存款额的现象。 8 月末，重庆市金融机构本外币存款余额 1.05 万亿 元，同比增长40.2%，较上月下降 0.6 个百分点；本外币 贷款余额 8541.93 亿元，同比增长 49.9%，较上月提高 1.1 个百分点。8月，新增贷款 144.04 亿元，较上月提高 15.07 亿元；新增存款 73.52 亿元，较上月提高 5.63 亿 元（见图5） 。 5、房地产市场波动前行 18 月，全市累计销售商品房 2177.90 万平方米， 同比增长 36.5%。8月当月，商品房销售在 7月大幅回落 的基础上，继续呈现回落态势（见图6） 。8 月当月销售 商品房 278.51 万平方米，环比下降 1.9%；完成商品房销 售额 97.98 亿元，环比下降 7.2%。 6、财政一般预算收入持续回升 随着经济的回暖和征收力度的加大，重庆市财政一般 预算收入持续回升。18 月完成地方财政收入 634.02 亿 元，同比增长 4.4%；完成一般预算收入 389.97亿元，同 比增长 8.2%，比 17月提高了 1.0 个百分点。其中：最 能直接反映经济发展状况的营业税继续保持较快回升态势 ，18月完成 123.02亿元，同比增长15.4%，比 17月提 高 3.8个百分点。 18 月，地方财政支出为 807.28亿元， 同比增长 13.0%，比 17月提高 6.4个百分点。其中：一 般预算支出 598.91 亿元，同比增长27.6%。 7、物价指数企稳 8 月，居民消费价格指数进一步回升，环比为 100.4%，连续两个月环比增长（见图 7） 。猪肉价格回 升明显，8 月环比指数达到 117.2%。 8 月，工业品出厂 价格指数止跌回稳，环比实现增长 0.7%，为近一年来最 大上涨幅度。生产资料和生活资料价格指数双双回稳，环 比分别增长0.7%和 0.6%。原材料、燃料、动力购进价格 环比指数为101.4%。 8、对外经济形势严峻 8 月，重庆市对外经济形势依然严峻，出口仍处于探 底阶段，降幅继续扩大。18 月重庆市进出口总值为 47.31亿美元，同比下降 28.2%；其中：出口为 25.90 亿 美元，同比下降 34.5%，降幅比 17月扩大 0.8个百分点 。 外商投资下滑。18 月重庆市实际利用外商直接投资 13.23 亿美元，同比下降 39.2%，降幅较17 月扩大 0.3 个百分点。其中：8 月为 1.15亿美元，环比增速在 6 月、 7 月连续两个月增长的情况下，重现了大幅下滑，环比下 降 44.7%。 二、房地产市场分析 （一）2009年前期全国房地产市场发展状况 1、房地产开发完成情况 1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增 长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回 落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元， 同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期 回落20.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平 方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点； 房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1- 7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比 增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅 竣工面积2.41亿平方米，增长26.8%，比1-7月提高0.2个 百分点。 1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 18631万平方米，同比下降25.3%；完成土地开发面积 14920万平方米，同比下降9.7%。 2、商品房销售情况 1-8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增 长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼 销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4% 。1-8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其 中，商品住宅销售额增长74.6%，办公楼和商业营业用房 销售额分别增长35.6%和43.5%。 3、房地产开发企业资金来源情况 1-8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同 比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%； 利用外资298亿元，下降33.6%；企业自筹资金11045亿 元，增长12.6%；其他资金14961亿元，增长52.7%。在 其他资金中，定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人 按揭贷款4507亿元，增长94.1%。 4、70个大中城市房屋销售价格指数 8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%， 涨幅与7月份相同。 新建住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比7月份扩大 1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上 涨0.5%；商品住宅销售价格上涨1.7%，其中普通商品住 宅销售价格上涨2.2%，高档住宅销售价格下降0.4%。与 上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销 售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住 宅销售价格均上涨1.2%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比 上涨3.7%，环比上涨1.1%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨 的城市有52个，其中涨幅最大的5个城市是：金华7.5%、 宁波7.4%、银川6.8%、锦州6.6%、西宁4.9%；价格下降 的城市有16个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降 4.6%、石家庄下降3.8%、桂林下降3.4%、丹东下降2.7% 、唐山下降2.4%。 与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个, 其中涨幅最大的5个城市是：吉林3.2%、金华2.6%、大理 2.6%、银川2.2%、湛江2.1%；包头、赣州、平顶山、襄 樊4城市新建住宅销售价格与上月持平。 二手住宅销售价格同比上涨3.6%，涨幅比7月份扩大 0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比7月份缩小0.3个百 分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨 的城市有47个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳14.9% 、温州9.1%、金华8.1%、杭州7.8%、洛阳7.2%；价格下 降的城市有22个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下 降7.2%、吉林下降6.8%、唐山下降6.5%、岳阳下降5.1% 、湛江下降3.5%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有64个， 其中涨幅最大的5个城市是：济宁4.3%、杭州3.2%、深圳 3.0%、温州1.9%、岳阳1.7% ；价格下降的城市有2个， 其中大理下降0.4%、泉州微降0.1%。 新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5% 。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3.8%，商业营 业用房销售价格上涨0.1%，其他用房销售价格上涨0.6% 。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用 房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨1.8%。 5、全国房地产开发景气指数 8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指 数”）为100.08，比7月份提高2.07点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为97.75，比 7月份提高1.47点;本年资金来源分类指数为105.82，比7 月份提高2.51点;土地开发面积分类指数为93.25，比7月 份提高0.70点;商品房空置面积分类指数为89.31，比7月 份提高0.68点;房屋施工面积分类指数为94.95，比7月份 提高1.11点。 （二）2009年前期重庆房地产市场发展状况 2009 年 1-8 月重庆市房地产开发市场在上半年销售快 速回暖、资金逐步充裕、 土地交易渐次活跃等积极因素 的作用下，1-8月全市完成房地产投资 639.75 亿元，同比 增长 16.9%。主要呈现出以下特点： 1、住宅与商业营业用房投资领涨，区域发展参差不齐 从房屋用途分组情况来看，商业营业用房开发投资增 速最快，住宅开发投资增速次之，但比重最高。1-8 月全 市住宅开发投资 435.55 亿元，占比 68.1%，增长 19.0% ；商业营业用房 58.52 亿元，占比 9.1%， 增长 36.6%， 占全市房地产开发投资四分之三强的住宅和商业营业用房 投资快速增长，成为推动全市开发投资持续增长的重要力 量。而办公楼开发投资则持续疲软，1-8 月完成投资 7.38 亿元，同比下降12.4%，自去年 9月份以来已连续 12 个 月呈负增长态势。 从区域来看，1-8 月，“一小时经济圈”完成房地产开发 投资 587.75 亿元，同比增长 15.5%，各区县房地产开发 投资状况参差不齐。 其中主城区完成投资 486.86 亿元， 增长 18.0%，较“一圈”快 2.5 个百分点，主城九区开发投 资普遍增长，增速前三位分别为北碚区、渝中区和大渡口 区，增速均达 40%以上。而“一小时经济圈”中的潼南、璧 山、合川、长寿等地开发投资呈现负增长态势，是导致“1 小时经济圈”房地产开发投资增速不快的主要原因。“两翼” 房地产开发投资仍保持 35.1%的高速增长，其中“渝东北 翼”完成开发投资36.67亿元，增长21.3%；“渝东南翼”完 成开发投资 15.33 亿元，增长 85.3%。 2、资金逐渐充裕，贷款增长提速 1-8月，全市房地产开发企业资金来源1304.27亿元， 同比增长25.8%，较上月提高7.9个百分点，其中本年到位 资金970.87亿元，同比增长32.4%，较上月提高11.7个百 分点。 从到位资金渠道来看，1-8月，房地产开发企业国内 贷款 178.81 亿元，同比增长 12.6%，较上月加快8.8 个 百分点，自上月结束连续八个月的负增长态势后，增长有 所提速，其中银行贷款173.54 亿元，增长 18.5%；自筹 资金增速稳定增长，1-8月到位 281.78 亿元，同比增长 25.1%，其中企业自有资金 182.04 亿元，增长 28.7%。 以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源增速 进一步提高，1-8 月其他资金达 497.31 亿元，增长 47.3%，较上月高 14.7 个百分点。 3、主城销售市场降温，少数区县有望成为新热点 1-8 月全市商品房销售面积2177.90万平方米，同比增 长 36.5%， 维持了较高的增长速度。从8 月单月销售情况 看，全市商品房销售面积 278.51 万平方米，环比略降 1.9%。从各区域商品房销售情况看，市场热点主城以外 销售状况较好，本月主城九区商品房销售面积138.39 万 平方米，同比增长29.1%，但环比下降 20.9%，销售热潮 有所降温，而其他区县共计销售商品房面积 140.12 完平 方米，同比增长 86.1%，环比增长 28.7%，成为保证全市 商品房销售面积增速较快的重要力量，以江津恒大金璧天 下单月销售 10 万平方米以上为代表的一系列项目，使江 津、合川、万州等区县本月销售大幅增长，环比增速均达 50%以上，有望成为房市新热点。 4、商品房销售增速低于全国平均水平，位次有所下降 从图1可见，我市商品房销售面积增长态势与全国及 西部趋势基本一致，上半年略有领先，但近两月来低于全 国平均水平，且差距有所扩大，1-8 月销售面积增速较全 国平均水平低6.4 个百分点，年内首次低于西部平均水平 达 4.0 个百分点。1-8 月全国商品房销售面积49416.04万 平方米，同比增长 42.9%，其中增速靠前的为北京、浙江 和福建，我市位居第 16 位，较一季度下降 6位，较上半 年下降5 位；西部地区销售面积 12339.42 万平方米，增 长 40.5%，我市位居第 7 位，而今年一季度及上半年均处 于西部第 5位。 5、房地产建设规模平稳增长，新开工面积降幅缩小 1-8 月，重庆市商品房施工面积 10746.81 万平方米， 比去年同期增长 8.6%，增速较上月提高 0.4 个百分点。 其中商品住宅施工面积 8496.34 万平方米，增长 8.0%， 增速较上月提高 0.7 个百分点。全市商品房竣工面积 1237.89 万平方米，比去年同期增长 31.0%。其中商品住 宅竣工面积 1040.78 万平方米，增长31.6%。 重庆市商品房新开工面积仍处下行区间，但降幅有所 减弱。1-8 月全市商品房新开工面积1958.57万平方米， 比去年同期下降15.5%，降幅比上月缩小 5.0 个百分点。 其中商品住宅新开工面积 1510.82 万平方米，下降 20.6%，降幅比上月缩小 4.8个百分点。 6、土地交易初步止跌，后市预期向好 1-8月，全市房地产开发企业土地成交价款84.61亿元 ，同比增长52.1%，一举扭转土地成交价款今年以来的下 跌态势，开发商购置土地面积508.24万平方米，降幅由上 月的-12.8%缩小到-1.9%。同期全市房地产开发投资增速 较上月提高5.8个百分点，本年到位资金增速提高11.7个 百分点，施工面积增速提高0.4个百分点，新开工面积降 幅缩小5.0个百分点。可见在上半年销售市场的有力拉动 下，全市房地产开发市场预期趋好。 三、重庆主城区商品住房市场分析 1、2007-2009年重庆主城商品住房市场发展状况分析 1）2007年成交情况分析 2007年重庆市房地产市场总体形势良好，全年共成交 178206套，成交面积为1727.5万平米，总成交金额为581 亿元。 2007年重庆市商品房每月成交情况 （建筑面积成交均价） 成交套数、成交面积与成交金额 整个07年每月成交的趋势，从3月起主城区商品房销 售量持续走高，至8月达到28963套，为一年中成交量最 高，8月后受各方面因素影响，成交量一直呈现较大幅度 的下滑趋势。8月成交量出现陡增局面，是由于重庆“试验 区”消息和直辖10年等各种利好因素影响，吸引了计划下 半年或08年购房的客户以及外地投资客户提前进行消费， 但随着9月底国家“二套房”等一系列调控政策的出台，整个 楼市成交量又出现萎缩局面。 成交均价 2007年1月至12月，主城区商品房成交均价上涨幅度 较大，由1月的2918元/上涨到12月的3886元/，涨幅 达到33%。 总体来看，1月至12月主城区商品房成交均价在2900 3900元/之间波动，总体呈上升趋势。其中7月份上涨 幅度最大，主要是借助重庆成为“新特区”及直辖十年影响 。12月房价达到3886元/，为一年中最高，也是重庆历 史最高。 2007主城各区指标楼盘销售价位 07年重庆主城楼市综述： 07年，重庆房价涨幅较大，一是由于市民的 需求集中爆发；其次是高品质楼盘的集中推出与 原材料价格的上升；最后是直辖十周年以及国家 批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区带来的 阶段性影响刺激。 同时，在2007年极为严厉的调控政策出台后 ，受央行多次加息等政策影响，重庆楼市自8月成 交量达到高峰后，逐月回落。 2）2008年成交情况分析 2008年重庆主城楼市总体运行平稳，房价稳中有升， 房地产市场仍呈稳步发展态势，并呈现出销量大、价格平 稳等五大特征。 2008年全年批准上市住宅建筑面积1756.79万平方米 ，同比基本持平。全年商品住房销售1088.97万平方米， 与2007年同比下降。 2008年销售总量在全国40个大中城市中位居第三位， 显示我市房地产业快速的发展势头。 数据显示，2008年1-12月，主城区商品住房成交建面 均价呈现出“缓升缓降”的总体特征。商品住 房价格在4月 达到全年最高，建筑面积均价4139元/m2，同比涨幅最大 为48.9%，5-9月价格出现小幅波动，但从10月开始呈现 下降，在11、12两月出现成交均价同比和环比均下降的现 象。 数据显示，中低价位的商品房依然是市场需求的主力 。2008年全年成交商品住房中建筑面积均价在3000元/m2 以下的为363.15万平方米，占成交总量的34.35%；建筑 面积均价在3001-4000元/m2的为369.73万平方米，占成 交总量的33.95%。 从成交量看，渝北、南岸、江北的房子最好卖。紧随 其后的是沙坪坝区、九龙坡区、经开园、巴南区、高新区 、高新园、经开区、大渡口区、渝中区和北碚区。 2008年1-12月渝中区商品房走势分析 从全年来看，2008年渝中区商品房成交体量并不大， 但其成交均价创出新高，成交均价最高的8月份创出7345 元/平方米的新高。 2008年1-12月江北区商品房走势分析 整个2008年，江北区成交均价较为稳定，但价格波 动幅度非常大，从1月份的7096元/平方米到11月份的 4345元/平方米，江北区上演了2008重庆楼市最大的跳水 战。（以下成交均价以套内面积统计） 2008年1-12月渝北区商品房走势分析 2008年，渝北区商品房成交量整体呈现上升态势。成 交均价在5月份4171元/平方米，但在6月份回升到全年的 最高点：5651元/平方米。价格波动较大。 （以下成交均价 以套内面积统计） 2008年1-12月九龙坡区商品房走势分析 2008年1-12月，九龙坡区商品房成交均价相比于主城 其他趋于最稳定，成交量也在下半年逐渐趋于稳定。（以 下成交均价以套内面积统计） 2008年1-12月南岸区商品房走势分析 相比于其他区域，2008年南岸区商品房成交量及成 交均价皆趋于稳定。成交量平稳，成交均价亦波动不大。 （以下成交均价以套内面积统计） 2008年1-12月沙坪坝区商品房走势分析 沙坪坝区在2008年5月份成交均价达到全年最高的 6772元/平方米，在12月份则跌落到全年的最低点：3187 元/平方米，均价波动接近60%。（以下成交均价以套内面积统 计） 08年主城区商品住房成交金额TOP10 从本年度上榜的10个项目分布区域来看，大部分为渝北区，由 于北部新区在行政区划上属于北部新区，而北部新区是近年来重庆房 地产开发的热点区域，该区域同时也是整体房价较高的区域。 08年主城区商品住房成交面积TOP10 从本年度上榜的成交面积前10位楼盘，依然以渝北区 的楼盘为主打，其次南岸区楼盘占两家，巴南区也有一家 楼盘入围。 3）2009年成交情况分析 、09年前期主城房地产市场住宅部分指标分析 2009年前期重庆主城区开发企业完成投资额走势分析 从下表数据来看，受上半年前期楼市销售回暖的刺激，由于投资 开发供应有明显的滞后性，6-8月投资增速明显加快。 2009年前期重庆主城区商品房销售金额和面积走势分析 数据显示，1-8月主城销售面积和销售金额呈快速增长态势，进 一步印证重庆楼市企稳回升的大好形势。 2009年前期重庆主城区新建住宅价格走势分析 数据显示，重庆新建住宅价格同比和环比从4月开始上涨，其中 新建商品住宅价格同比和环比从4月开始均有小幅上涨，而新建普通 住宅价格同比小幅下降，环比从月开始小幅上涨。 2009年前期重庆主城区住宅新房和二手房价格走势对比分析 数据显示，同期同类二手住宅价格指数均高于新建住宅价格指数 ，这说明二手房市场需求旺盛，尤其是受城市旧城改造大拆迁带来的 刚性需求拉动影响。 、09年主城各区房地产市场住宅部分成交分析 渝中区作为重庆主城核心区，在奥园康城、日月光广 场等项目的推动下，8月份住宅销售均价高居主城各区之 冠，套内均价达6110元/。 南岸区本月住宅成交套内均价高达5800元/，仅次 于渝中区，名列主城各区前列，区内高端项目万达广场、 珊瑚水岸和国际社区等项目销售走强，支撑了南岸区在本 月楼市地位，同时南岸区8月成交套数高居主城各区榜首 。 江北区作为重庆北扩的门户，区内有与解放碑比肩的 观音桥商圈，江北嘴中央商务区，寸滩保税港等热点开发 片区带动，8月成交均价仅次于渝中区和南岸区，套内均 价5780元/，尤其是在北滨沿线的春森彼岸、珠江太阳 城和鹏润蓝海等高端项目带动下，房价才保住前三甲的位 置。 渝北区8月成交均价虽然仅名列第4位，但其成交面积 和成交金额均雄居主城各区之首，本月共成交22万余住 宅，成交额高达12.46亿元，其中首创十方界和财信城市 国际单盘销售面积超过万平米，首创十方界单盘销售金额 过亿，成为渝北区楼市的点亮。 沙坪坝区由于东部老城区开发高峰期已过，本月西部 新城无新盘面市，今年在重庆楼市排名稍靠后，但由于沙 区居民整体购买力并未减弱，其总体价位与考前的南岸区 、江北区、渝北区差距不大，8月住宅套内均价5470元/ ，本月蓝溪谷地销售超过率200套，是本区的销售冠军。 九龙坡区本月的排名第6位，基本与其购买能力相称 ，与前期相比，处于正常，价格在金科西城大院、阳光小 镇、华润二十四城等中高档大项目带动下，区内销售均价 有所提升，本月西城大院成为区域内地销售冠军。 大渡口区本月成交量并不大，仅售178套住房，成交 均价4610元/，列主城各区第7位，顺祥壹街区成为本月 销售冠军。 巴南区本月成交均价3850元/，是纳入本次调查分 析主城八区（北碚区未纳入本次统计分析）中整体价位最 低的区，明华龙州半岛成为月度区域销售冠军，销售套数 、面积、总金额均名列第一。 4）2007-2009年商品住房价格走势对比分析 07-09年商品住房成交走势对比分析 图表显示，主城商品住房价格从07年4月开始逐月上涨，凸显中国楼市 政策市特征，到