《房地产案例分析》word版.doc

/sundae_meng房地产案例分析一、问答题（共3题，每题10分）请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/为由。对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。家机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原评价结果，并对异议进行了书面回复。请问：1.甲机构书面回复的致函对象是谁？2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建筑宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/，包括土地取得成本。开发成本管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/。请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？2.在正确确定重置成本后还应该考虑哪些因素才能测算出成本价值？（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押评估和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用；第710幢自用但未办理权属登记。估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意、请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二、层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首首层作为可比实例，则必须进行（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.实务状况调整D.区位状况调整答案：D解析：区位状况调整主要位置（包括所处的方位，与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。对地下一层估价首层，必须进行区位状况调整。参见教材p197。2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。A.应充分考虑各店面租约租金的限制B.只需考虑地低阻店面剩余租期内租约租金的限制C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准答案：A；解析：评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。该 地下一层满租，且均有租约，租金从实考虑；租约期满后，采用市场租金。参见教材p244。3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（）。A.土地使用期限B.规划条件C.租约限制D.原抵押权的优先受偿款答案：D解析：权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见教材p197.（二）某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（）。A.2009年8月27日B.2013年7月1日C.2013年4月15日D.2009年8月27日和2013年4月15日答案：C，解析：某市规定对二手房交易的个税进行计征调整，税务部门委托估价机构评价张某出售房屋的市场价值，估价时点应当为张某出售其拥有的住房的时点，即2013年4月15日，该住房的市场价值，以此市场价值为二手房交易中个税的计征依据。5.注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程答案：A6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（）。A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房市场交易增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场答案：C对二手房交易的个税提高，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减小，刚需更多的从二手市场转向新建房市场或者租赁市场。（三）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万，容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价7.采用现金流量折现法进行评估时，正确的做法是（）A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点答案：C8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：B9.在计算扣除项时，除开发成本管理费用外，还应包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用，销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费