重庆、西安公共租赁住房项目建设考察报告.doc

赴重庆、西安学习考察公共租赁用房建设的报告为加快适应划转到地产集团，顺利承接公租房建设任务，12月4日，武房集团党委书记池亚平率公司考察小组赴重庆、西安两市学习考察当地公租房建设管理经验。考察小组与当地职能部门领导及现场工作人员进行了深入交流，有针对性的了解了当地公共租赁住房的政策措施和具体做法，参观了重庆“民心佳园”、“康庄美地”项目，西安“三桥”和“蓝博公寓”项目，深刻感受到两地公共租赁住房建设所呈现的浓厚发展氛围，受益匪浅。政策理论篇在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。这场对话是第一次将“夹心层”铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径建设公共租赁房。公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定套型面积和租赁价格，面向规定对象提供的保障性租赁住房。2010年6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对外发布，指导意见指出了加快发展公共租赁住房的重要意义。近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。今年以来，中央领导多次就发展公共租赁住房作出重要指示，温家宝总理在“两会”专访中提出，未来5年修建3600万套公租房，覆盖率达到20%。从去年的300多万套到今年的1000万套，公租房新政一路急行，终于在两会前上升为国策，全面实行住房双轨制，这不仅仅是针对日益严峻的中国房地产问题的破解之策，也是中国社会政策大规模调整的重要标志。胡锦涛主席5月在天津视察时强调，保障性住房建设是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，党的十七届五中全会和“十二五”规划纲要就此提出了明确要求。各级党委和政府务必高度重视、狠抓落实，继续增加资金投入，优先保证用地供应，重点发展公共租赁住房，同时要完善配租政策，帮助更多中低收入群众解决住房困难。今年九月国办发201145号文件国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见出台，与七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见一起，为公共租赁住房的建设管理工作提供了政策依据。政策的核心内容包括以下几点：一、 发展公共租赁住房的基本原则(一)政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。(二)因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。(三)统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。二、明确发展公共租赁住房的政策支持(一)土地政策各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。国办发201145号文明确指出，确保用地供应。市县人民政府应当依据住房保障规划和保障性安居工程年度建设任务，科学编制土地供应计划，涉及新增建设用地的要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。要提前做好项目储备并落实到具体地块，努力挖潜，充分利用存量建设用地。涉及新增建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。(二)资金政策市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。国办发201145号文明确指出，中央继续加大资金补助力度。地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。按照“省级负总责、市县抓落实”的原则，加大省级政府统筹力度，确保项目资本金足额及时到位。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。(三)税收政策对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。国办发201145号文明确指出，落实税费减免政策。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。(四)信贷政策鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。国办发201145号文明确指出，加大信贷支持。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款。对于政府投资建设的公共租赁住房项目，银行业金融机构可向经过清理整顿符合条件的直辖市、计划单列市及省会城市政府融资平台公司发放贷款，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款；银行业金融机构也可向经过清理整顿符合条件且经总行评估认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级城市政府融资平台公司发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。借款人和当地政府要确保按期还贷，防范金融风险和债务风险。公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的范围，重点支持公共租赁住房建设。三、公共租赁住房的规划设计和工程质量(一)优化规划布局和户型设计。要把保障性住房建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容，提出明确要求，合理安排布局，严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。集中建设保障性住房，应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，加快完善公共交通系统，同步配套建设生活服务设施。保障性住房户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能，鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。廉租住房、公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。同时，在保障性住房规划设计中，要贯彻省地、节能、环保的原则，落实节约集约用地和节能减排各项措施，全面推广采用节水型器具，配套建设污水处理和生活垃圾分类收集设施。农村危房改造要重视自然采光和通风，大力推广建筑节能技术。(二)落实工程质量责任。保障性安居工程建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。推广在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度，接受社会监督。(三)强化工程质量监督。保障性安居工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量监管贯穿于建设全过程。严格按照法律法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，加大对工程质量和施工安全的监督检查力度。对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改。四、分配和运营监管机制 (一)规范准入审核。市县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入(财产)的具体标准，定期调整，并向社会公布。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度。健全住房城乡建设、民政、公安、税务、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制。建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。(二)严格租售管理。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。公共租赁住房的租赁合同，应当载明租金、租期以及使用要求。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。(三)加强使用管理。市县人民政府应当建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务。(四)健全退出机制。公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内腾退；逾期不腾退的，应当按市场价格交纳租金。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。在国家有关部委密集出台了相关的指导意见和支持政策后，全国各地政府高度重视，陆续出台了各项地方政策、法规，现就重庆和武汉地方政策中不同之处进行对比。一、房源筹集重庆市为政府主导、规模建设。重庆市在2010年至2012年计划开工建设4000万平方米公租房。公共租赁住房的规划建设管理均由政府主导，国有投资集团持有产权，公租房管理局统一管理。武汉市的房源筹集是多种方式并存。在“十二五”期间，武汉市将建设保障性住房40万套，筹集方式主要有：1、政府直接投资建设。2、政府回购房屋改造成公共租赁住房。3、在旧城改造、棚户区改造、限价安置商品房和商品住房建设中，按照建设规模5一10的比例配建公共租赁住房。4、鼓励用工单位投资购买、或在符合城市规划和土地利用规划的前提下利用自用土地建设公共租赁住房，或者对闲置厂房、仓库、办公等非住宅进行改建（改造）用于公共租赁住房。 5、引导各类投资主体在外来务工人员集中的开发区、工业（产业）园区和其它需求相对集中的区域，按照集约节约用地的原则，统筹规划，投资建设、运营公共租赁住房。6、引导城郊集体经济组织利用集体建设用地，在符合城乡规划、土地利用规划和不改变权属关系的前提下，建设公共租赁住房，纳入统一管理。“城中村”综合改造后，组织村民自住房多余部分用于公共租赁住房，探索私人出租屋用于公共租赁住房的新模式。二、申请条件重庆市公共租赁住房申请条件：凡在重庆有稳定工作的无住房或家庭人均住房面积低于13平方米的本市原住民，大中专及职校毕业后就业和进城务工及外地来工作的无房人员，均可申请租住。武汉市公共租赁住房申请条件：武汉市政府类公共租赁住房采取分类申请的原则，将申请对象分为了城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工两大类。武汉市2011年申请租赁公共租赁住房条件已经制定：对于城市住房困难家庭，收入条件为家庭上年度人均月收入1500元以下，单身居民平均月收入2000元以下，住房条件为无房或人均住房建筑面积在8平方米以下；对于新就业职工，收入条件为申请人和共同申请人上年度人均月收入2000元以下，单身职工平均月收入2500元以下；住房条件为申请人和共同申请人在本市市区范围内无房且未租住公房，直系亲属在市区无住房资助能力。远城区可参照这一标准，确定申请条件。三、租金标准及优惠重庆市公共租赁住房租金为同类型、同品质商品房租金的60%，约为每平方米9-11元。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。武汉市公共租赁住房租金是按照市场价格，政府补助改成了“明补”。由住户先缴全部租金，然后再发放补贴，补贴标准按同类住房平均市场租金价格越30%比例确定，原则上每两年调整一次。四、出售管理重庆市的公共租赁住房在承租人在租赁五年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。购买公共租赁住房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。武汉市在出售公共租赁住房方面有所考虑，现行政策是试行政府主导建设的公共租赁住房租住一定年限后，根据需要并经市人民政府批准，可出售给承租人。可应承租人申请，根据承租人财力实行“共有产权”。在“共有产权”期间，对政府产权部分按照公共租赁住房进行租赁管理。具体实施政策还未细化。实 践 篇重庆市公共租赁住房操作模式一、资金来源和回笼重庆市计划2010至2012年三年建设4000万平方米的公共租赁住房，预算单方成本为2500元平方米，实际接近3000元平方米，直接投资总计约1200多亿元。建设资金来源按财政投入和融资贷款3：7的比例筹措。财政投入主要通过3万亩国有储备土地划拨注入和中央财政专项资金、本级财政支出、税费减免等方式筹集。融资部分主要通过银行、非银行金融机构和公积金贷款，发行债券等方式筹集。目前，重庆市中央补助和市级财政已先期投入230多亿元，撬动了社会投入250多亿元。重庆市向外借款800亿元，包括通过公积金和商业银行贷款300多亿元，向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资400多亿元。重庆市将通过三种方式来偿还本息。一是按10的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约三分之一有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是每年收取的租金，扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。二、土地的保障 重庆市公租房建设用地均以划拨方式供应。重庆市的优势之一在于政府有较多的土地储备。2002年，重庆就建立了土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。该市在一、二环线之间（大致相当于武汉市的三环、绕城之间）储备了30万亩的国有建设用地。手中有地，建房有底。这次重庆大规模建设公租房，其中主城就从储备地中拿出10%约3万亩作为划拨地投入。三、政策支持免征土地使用税、土地增值税、建安营业税及附加、契税等相关税费，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金。四、规划布局在公租房建设上，重庆市确保做到规划布局均衡、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。在重庆内环与外环之间的地段，此前已规划好21个大型聚居区，此次公租房都分布在这21个聚居区中，与商品房“混建”，使公租房住户与整个城市和社会有机融合。五、工程建设和建筑、装修标准重庆市的公租房建设均由政府主导，国有投资集团作为投资主体建设并持有产权，由重庆建工或中冶建工两家国有大型建筑企业总包承建。建设参照中档商品房小区的标准，按照国家标准及规范执行。均为高层电梯房，采用涂料外墙、双层中空玻璃塑钢窗，园林景观、健身设施齐全。公租房采取了统一装修的方法，大到抽油烟机的采购小到踢脚线选材都做了严格限定。户内装修标准为400元平方米，估计实际成本达到500元平方米。六、房屋交付和后续管理公租房的交房标准：水电气表 安装到户防盗门、窗 统一安装开关、插座 统一安装客厅及卧室 地面采用玻化砖、墙面天棚涮乳胶漆厨房 地面墙面采用防滑地砖、墙砖，天棚采用塑扣板；安装吸顶灯、抽油烟机、成品橱柜，淘菜单盆。卫生间 地面墙面采用防滑地砖、墙砖，天棚采用塑扣板； 安装顶灯、换气扇、蹲便器，成品立柱盆市公共租赁房管理局组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。市公共租赁房管理局组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。物业服务费由市物价部门会同相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布一次。重庆民心佳园（鸳鸯组团）公租房小区1、项目概况民心佳园公租房小区是重庆的首个公租房项目，位于重庆市北部新区鸳鸯镇，西邻机场高速公路，南邻渝长高速公路。该项目配套齐全，交通便利，紧邻机场高速公路和渝宜高速公路，是重庆市所有公租房小区地理位置距离市中心最近的一个。重庆轨道3号线童家院子站在项目西侧450米处，远期规划的轨道4号线在地块东侧。项目位置距解放碑、观音桥均为9公里，车程10分钟左右。项目地理位置大致相当于我们武汉市的常青花园区域。项目规划总用地41万平方米，含城市绿地、水体及市政道路等用地。总建筑面积111万平方米，其中地上建筑面积98万平方米，地下建筑面积13万平方米。配套公建总建面约7万平方米，包括：配建小学1所1.1万平方米，幼儿园2所0.7万平方米，商业用房、文体设施、社区管理等其它公建面积约5.2万平方米。地下停车位3500个。住宅总套数1.79万套，居住人口4.5万人。容积率3.52，建筑密度26%，绿化率35%。包括54栋2032层的高层住宅楼。2、项目建设情况重庆市的公租房建设均由政府主导，国有投资集团作为投资主体建设并持有产权，由重庆建工或中冶建工两家国有大型建筑企业总包承建，市政府还专门成立了公租房管理局进行统一管理。民心佳园的建设单位为重庆市地产集团与重庆市公共住房开发建设投资有限公司。施工单位重庆建工集团股份有限公司，是目前西部地区唯一拥有房屋建筑总承包、公路工程施工总承包双特级资质的国有大型建筑企业集团。重庆市公租房布局在一、二环线间的21个大型聚居区内轻轨沿线或交通条件较好的地区。配套设施参照商业楼盘的标准，配套幼儿园、学校、医院、超市、银行以及健身等公共服务设施和场地，园林景观设施齐全，周边绿化一并跟上，建成标准化的现代居住小区。通过公租房小区的入住，带动周边商业及公共服务配套的成熟，从而增加公租房小区周边国有储备土地的价值，提高土地出让收益，促进公租房建设资金的平衡。民心佳园项目分两期建设，于2010年2月开工，现大部分已交付使用。其中项目一期住宅25栋7000余户于2011年4月开始陆续入住。整个项目计划2012年初全部交付入住，届时所有商业等配套设施将全部投用。小区社会服务综合办公楼及配套的压缩式垃圾处理站将后续建设。该项目作为重庆的首个公租房项目，也是“民心工程”、“市长工程”。市长多次召开会议专题研究和部署，对工程建设过程中的各种问题及时解决，项目的各种审批手续基本上是一路绿灯。如项目的国有土地证是在竣工交付后才办理完成。项目总承包单位重庆建工发挥集团优势，加班加点施工。项目首期交付的40万平方米住宅建设周期仅13个月，而且是带装修的成品房交付，速度极快。但超常规的赶工建设也带来诸如墙面开裂、漏水等装修质量问题。因此之后的重庆公租房项目工程建设再未要求如此短的工期，建设周期均延长到一年半至两年，这同样也是很快的。3、建筑标准民心佳园小区的建设参照中档商品房小区的标准，按照国家标准及规范执行。均为高层电梯房，采用涂料外墙、双层中空玻璃塑钢窗，园林景观、健身设施齐全。小区大致分为7个组团，每个均配建人防地下室及车库，楼栋门厅及电梯间墙地面为玻化砖，石膏板吊顶，配有消防报警设备及标识、防火门、信报箱等。每户统一安装入户防盗门，室内门为成套复合木门。客厅及卧室地面采用玻化砖，瓷砖踢脚线，墙面、天棚刷乳胶漆，石膏顶角线，飘窗铺石材。空开配电箱、弱电箱、照明及插座全部安装到位，满足使用要求。户内装修成本为400元平方米，估计实际成本达到500元平方米。厨房、卫生间地面墙面采用防滑地砖、墙砖，塑料扣板吊顶。厨房安装吸顶灯、烟机、灶具、洗菜盆、成品橱柜。卫生间安装顶灯、换气扇、蹲便器、洗脸盆及龙头、淋浴器。住户只需自配家具与电器即可直接入住。4、户型设计民心佳园项目的户型建筑面积在3179平方米之间，60平方米以下的户型占总量的85%。有单间、一居室、两居室、三居室多种户型。户型配比为79平方米的三居室与75平方米的大两居室约占15%；60平方米的两居室15%；50平方米的一居室约占45%；30多平方米的单间约占25%。户型设计采用标准的点式设计，标准层为12户，设置三部电梯基本满足使用要求。户型设计合理、实用，日照、采光、通风较好。重庆康庄美地（大竹林片区）公租房小区1、项目概况康庄美地公租房小区位于重庆北部新区大竹林镇，毗邻金通大道和金州大道。项目地块东侧规划有1条快速路，近期将建成的轨道6号线紧邻小区西侧；中期建成的轨道11号线位于小区东面；项目距解放碑20公里，车程约25分钟、距观音桥12公里，车程约15分钟。小区地理位置大致相当于武汉市的东西湖区。项目规划总用地54万平方米，总建筑面积124万平方米，为2433层的高层电梯房小区，共59栋。公建配套有小学、幼儿园、社区管理、商业用房等，停车位3790余个。住宅套数2.17万套，居住人口5.4万人。容积率3.78，建筑密度18.1%，绿化率40.9%。2、项目建设情况及建筑标准康庄美地的建设单位为重庆市地产集团与重庆市公共住房开发建设投资有限公司。施工单位中冶建工集团有限公司，是世界500强企业中国冶金科工集团有限公司属下的大型骨干施工企业。具有多项国家工程一级总承包资质、专业施工资质。项目分A、B、C、D四区建设，其中A区20余万方于2010年4月开工建设，现已交付使用。B区正在进行收尾施工，预计年内可以陆续交付。C区、D区正在建设过程中。康庄美地小区的建设及装修标准和民心佳园一样，参照中档商品房小区的标准，设施配备齐全。3、户型设计康庄美地项目的户型建筑面积在3279平方米之间，60平方米以下的户型占总量的85%。有单间、一居室、两居室、三居室多种户型。户型设计多采用点式设计，标准层为10或12户，设置两到三部电梯满足基本使用要求。户型设计实用、合理。西安市公共租赁住房操作模式一、资金来源西安市2011年度公租房开工39112套，2012年度公租房任务为30000套。现阶段公租房建设资金主要以财政投入为主，资金来源主要有五个方面：一是市、区（县）财政预算资金；二是土地出让金的3%在满足廉租房建设的前提下，用于公租房建设；三是住房公积金增值收益扣除必要支出后的结余；四是中央、省补助资金（每平方米中央、省各补助300元）；五是地方债券、项目贷款、社会捐赠等其它资金。二、土地的保障西安市规定保障性住房用地要占该市房地产用地指标的30%以上，并纳入年度土地供应计划。城镇国有土地变更为住宅用地的，主要用于保障性住房建设。公租房建设用地主要在该市国有建设储备土地中以划拨方式供应。三、政策支持西安市设立住房保障工作领导办公室，由西安市房管局牵头，协调市发改委、建委、国土局、规划局、环保局等部门，开设绿色通道，各相关职能部门依据简化、细化、优化、快速的原则，加快办理保障性住房项目各项审批手续。四、规划布局西安市土地的保障也存在一定困难，主城区的国有建设用地已无地可供，保障性住房用地多集中在三环和绕城沿线，相应的道路、电力、管网、交通、教育配套设施落后，影响交付使用。五、工程建设和建筑、装修标准西安市的公租房建设均由市、区两级政府主导，国有企业承建。建设标准按照陕西省保障性住房建设标准执行，公租房采取了统一装修的方式，户内装修标准为300元平方米。西安市三桥公租房小区1、项目概况三桥公租房小区位于西安市未央区三桥镇双拥路。项目规划总用地1.9万平方米（28.5亩），净用地1.3万平方米（19.5亩）。总建筑面积3.028万平方米，容积率2.33，包括住宅2.675万平方米，配套公建3530平方米。另有地下建筑面积9060平方米。住宅总套数627套，由1栋6层建筑、1栋18层建筑及1栋3层公建建筑组成。建筑密度28.5%，绿化率30.4%。配建停车位280个，其中地下175个、地上105个。项目于2010年9月动工，计划2012年9月竣工。现3层的公建已完成外墙立面施工，6层住宅外墙立面接近完成，18层住宅正进行主体结构施工。2、项目建设情况三桥公租房小区的建设单位西安市房地产经营一公司，是西安市住房保障和房屋管理局的直属单位。施工单位为西安市第一住宅建设公司。项目建设用地由西安市土地储备交易中心在储备土地中供应，总地价1417万元。项目总投资14280万元，除中央、省级财政补助资金外，其余资金全由市级财政投入。项目建设成本约3112元平方米，包括：（1）土地成本337元平方米（2）工程前期费用120元平方米（3）建安成本1800元平方米（4）配套工程费用500元平方米（5）装修费用300元平方米（6）管理费用55元平方米3、建筑标准陕西省政府专门制定了保障性住房建设标准（地方标准），明确了保障性住房（包括廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房）的选址、规划、建筑设计、设施设备、装修等标准。三桥公租房小区的建设严格按照国家和省的标准执行。楼梯间、电梯间水泥砂浆地面，墙面、天棚环保涂料，安装钢制单元防盗门、信报箱。入户门采用钢制防盗门，室内门为夹板门。客厅及卧室地面水泥砂浆，墙面、天棚环保涂料，水泥踢脚，底层外窗防盗网。空开配电箱、弱电箱、照明及插座全部安装到位，满足使用要求。厨房、卫生间地面墙面采用防滑地砖、墙砖，铝扣板吊顶。厨房配置操作台、洗池、龙头、吸顶灯、吊柜，预留烟机位置。卫生间配置洗面盆、盥洗镜、坐便器、顶灯、换气扇。4、户型设计三桥公租房项目的户型建筑面积在3455平方米之间，有单间、一居室、两居室共5种户型。单间与一居室的户型建筑面积3438平方米，约占总量的55%；两居室户型建筑面积55平方米左右，约占总量的45%。采用小户型公寓的设计，户型设计类似酒店式公寓，合理、实用但采光、通风一般。西安市高新产业开发区蓝博公寓公租房项目蓝博公寓是西安高新区首个公租房建设项目。位于西安市高新区西太路以东。项目规划为A、B、C三个地块，占地107亩，总建筑面积30万平方米。规划建设12栋公寓楼，总计约4900套房屋，可供15000人居住。项目A、C区8栋楼列入2012、2013年建设计划。B区4栋楼已于今年开工建设，1、2号楼年底可交付使用，3、4号楼年底将完成筏板基础施工，B区预估投资为3.3亿元。西安高新区保障性住房建设以新建公租房为主，项目用地采取划拨方式供应，建设资金纳入管委会财政预算管理，先后设立保障性住房建设管理中心和公共租赁住房发展有限公司，将管委会管理优势和高科集团的建设优势有效融合，前者负责高新区住房保障管理工作，后者承担公租房的投资、融资、建设、运营及物业管理工作。蓝博公寓B区占地面积2.07万平方米（31亩），总建筑面积约10.25万平方米，包括3栋18层板式公寓、1栋32层板式公寓及配套裙楼。容积率4.58，建筑密度35%，绿地率30.5%，停车位410个。B区配套裙楼建筑面积1.5万平方米，公寓部分建筑面积约8万平方米共1848套，可供6000人居住。户型配比如下：套型户型面积套数占比集体宿舍45平方米67236%单间35平方米83445%一室一厅58平方米30617%二室一厅82平方米362%蓝博公寓公租房楼宇设计标准为：公寓楼每栋5部电梯。入户为钢制防盗门，室内木门，阳台为塑钢中空玻璃门窗，外墙外保温，集中供热，分户计量。室内按公建标准配备消防喷头，地面水泥压光，墙面乳胶漆，配备床具、衣柜等生活设施。卫生间贴墙砖和防滑地砖，洁具面盆。裙楼为配套餐厅、文化娱乐用房及商业用房。关于公租房建设的几点建议公租房建设是安居乐业的民心工程，关乎“稳增长、调结构、惠民生”能否落到实处。是耗资大、协调难、工期短、责任重的系统工程，它要求各级政府投入大量的优质资源，汇集建筑行业的各路精英，既依法依规、严格程序；又科学安排、保质量、保工期，容不得半点马虎，丝毫松懈。为确保公租房建设按预定目标顺利展开，我们建议：一、成立公租房领导小组成立由市主要领导统领，各相关部、局派员参加的领导小组，研究、制定公租房建设的法规和制度。协调横贯公租房建设各部门、各环节、能现场及时排解公租房建设和管理过程中遇到的急难问题。二、拓宽公租房建设资金来源 主要从以下五方面来筹措资金： 1、资本金由政府的财政，公共支出来平衡，主要包括政府行政事业性收费、相关税费的减免和直接的资金投入。2、地方政府所发行地方债劵所获得资金拿出一部分投入公租房建设。3、承担保障房建设的企业发行企业债券或者信托基金所获得资金投入公租房建设。4、通过银行的贷款和信托的融资，或者保险公司的融资来进行。本息有三种渠道来还本息。首先，公租房的年租金收入，以支付贷款每年的利息；其次，公租房配套的商业设施，以市场的价格转让后所得收入可以用来偿还一部分贷款本金；第三，如果学习重庆的模式：据估算约有三分之一的公租房承租人在五年后有意购买公租房，以综合成本出售计算，用于偿还剩余贷款本金。5、动用住房公积金直投公租房项目。三、优化土地、工程报批环节公租房是十二五期间关系到国计民生的头等主要大事，时间紧任务重，要想保质保量的完成建设任务，就必须打破常规，由政府成立相关的协调机构，设立专门的绿色通道，让申报程序与施工同时进行。土地与工程审批环节历来都比较严格和繁多，虽然经过多次的“瘦身”，但对于公租房项目这样的时间紧、任务重的民生工程，仍然略显得繁琐，对公租房的建设时间的长短影响比较大。实例：重庆和西安在建设公租房的实践中均以市一级领导牵头成立协调小组，特事特办为公租房建设开绿灯，多处公租房项目在工程建设已快完成的情况下，相关手续仍在办理当中。这样就采取了两条腿走路的方法，极大的促进了公租房的建设。四、做好公租房项目选址建议公租房项目选址应该在交通相对便易，生活配套相对齐全的远城区及近郊。比如轻轨或者地铁的首站或者末站附近区域，并临近原有的居民聚集区。这是因为，虽然公租房的投资收益比较低，回收投资时间比较长，但考虑到公租房是民心工程，其政治因素以及社会效益远大于其经济效益，所以在公租房项目