[房地产]房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法(doc 16页).docVIP

房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法 kg 11 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？ efz+7a 答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 z?q -$# 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？ 答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。 =3sbwdb rtsg= 关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： v 50=d/&w 已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 0 loqq 取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城市房地产抵押管理办法明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 9!wi+ 在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 8hgp?ihu 在建项目与土地使用权必须同时抵押。 p+7qlgk 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？ y$ 7x!$ 4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？ s9?kljg (87311% #/5a;elc .a/q|ot! ub|f7& -y;sr+ (r?k_i/ iqw ty 6c |7kw=o 6、对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？ zoy6 答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。 mdm!sk& imjz#|c 7、计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？ #-?c$2i 答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为35，因此在3到5调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。 f=)9z+l# hg$t,j 8. 31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？ kz_d.l*w i#&!hu 答：应付福利费、教育经费、工会经费； th) & ti6sy 财政部房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。” o ujq(v xup5tk 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。 g+shz3zvz l%4,rsw 9. 把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？ $r0& $t& 答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 1e=df （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 php$: 9 按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。 8q $fxb :5kgju 31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。 &+t! lm fax7_k/ m 在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。 yt!nsf 答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。 oyted53 12. 把最终的产品分为“可售产品”和“不可售产品”，“可售产品”主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品”主要为公共配套设施项目如会所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。把“公共园林工程”作为单独的“不可售产品”是否合理？个人认为“公共园林工程”作为基础设施费，不必要作为一产品来核算？ bn-jvb7q 答：公共园林是基础设施费核算的，可以在基础设施费项下单设子目，归集总费用，只是核算项目。 my ge3 13. 为招聘员工发生的招聘广告费（有广告费发票），可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？ 1ur ; 答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。 z4eu.r-y 14. 发放的销售奖金通过”营业费用-奖金”科目直接核算，不经过“应付工资”，单位其他工资等核算都记入“管理费用”这样妥否？ tf)obn/ 答：属于核算不规范。 vo=dzm 15. 看了水落发的知名房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准的？另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？ lsx?j 答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。 yffa/d 16. 按上海标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？ ce7xnz;bh 答：退房作为法律行为，律师介绍，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。 =kuoiv 1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 zkhq% 2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 $:un 3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 fv n:veb 4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 f& 由于上海预售合同签署、网上备案，退房也要通过网上，因此一定程度上有些繁琐。 o o4de9 17.签订预售合同后，把实际收到的购房款放在“预收账款”核算，签订合同后对购房者形成了付款义务，在账务处理上是否应把签订合同的金额作为应收款项在账面上进行反映？ e %vj:dj 答：预售和现房销售有区别，预售时因为房屋的最终交付存在不确定性，自身义务履行尚在进行之中，不能确认销售收入，已收房款作为预收账款。对按合同约定应收未收（分期付款）部分，不宜反映为应收账款。若同时增加应收账款和预收账款，虚增资产负 :gzwve 18房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？ 1(c3;qlvd 答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述： b9jytz 19项目总投资是个什么概念？它包含什么？ 8%s .rg 答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。房地产项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项目，当然，对项目总投资包含的内容，不同的教材和企业在理论和实践中均有不同的表述。 ?vlvi9 20以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造完毕以什么依据银行办理抵押？在向交易中心办理抵押登记的过程中应注意什么？ $3bca)5: 答：城市房地产抵押管理办法第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 ;7tq9z 一般应提交资料包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。 , k6 办理在建工程抵押应注意事项： pboln$hp a在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。 z;shfmu b在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。 rdkaex0 c在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。 vtn/ho,h d以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。 bhcb+tr3 21为项目贷款发生的测绘费放在开发成本中资本化财务费用中准确吗？ r,=xi xh 答：应该计入开发间接费。 h.ch 支付时作为预付帐款，收到发票再冲预付帐款，发票多开暂时挂帐，如以后不再付款，可按实际付款额计入相应成本费用（并在发票注明实际结算金额），或者你们可把多开的金额贪污了；如以后需按发票付款，则多开部分挂帐。 w7p%6m 30关于收据？上次付一家公司押金对方开了张收据给我们，现在要收回押金了，对方要求把开的收据要回去。我觉得没有必要，我们再开给他一张不结了吗？ -igtd 另开收据给对方是可以的，如果对方坚持要原收据，可复印原收据作为原支付凭证附件，并注明以后实际收到退款收款和退收据时间注明对方要求退回原收据的情况。 $5ysiq s 31贷款卡年检时发生的企业资信评估费用是放在财务费用还是管理费用？上次签和银行签了份财务咨询合同，实质是银行贷款的监管费用形式是咨询合同，帐务处理的时候是不是跟着实质走入财务费用？ ma(kbfh 管理费用，因为资信评估是对企业整体的评估，不光用于融资。与抵押资产的评估费不同；后者也进管理费用，既然使用了合法的咨询马甲，就按马甲处理。 o4o& 32发生的样板房装修费用放在开发成本核算还是销售费用？ hq$af “开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”（31号文） c$5bx 开发成本，税务局有文，不允许直接从当期费用扣除。样板房、售楼处全进开发成本。 |d:qfx 33按年交纳的土地使用金可以入成本吗？ epcu(d*b 那是土地租金还是出让金分期交纳？土地租金说明土地使用权存在瑕疵（租赁土地不得开发房产），分期支付则可以计入成本。 e:4x_qq 34签了一堆围墙广告制作和获奖的合同发生的费用放哪儿合适？ hdw,bf 应该在广告费和业务宣传费中列支，国家税务总局关于印发的通知（国税发200084号）第四十条规定：纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2%的（房地产调为8），可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。 yllqkdcl 申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；（三）通过一定的媒体传播。业务宣传费是指未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费用,包括广告性质的礼品支出等。据此划分应计入广告费还是业务宣传费。 /tyiy2uu 每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5范围内，可据实扣除。 *isc|a 35.房产商与业主签订预售合同网上登记后,还需房产商办理银行抵押撤销,才能到交易中心办理预告登记,预告登记的作用是什么? fo3kw)8i 预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 iui)xa2 36.购房者签订预售合同支付首付款后