万达周浦小户型公寓市场分析.ppt

万达周浦小户型公寓市场分析 2008年9月15日 1 上海楼市市场背景PART 2 上海楼市回顾与预测 3 上海整体市场进入调整期供求比低于1已经维持8个月 我们认为，从供求比看，04年8月至05年9月楼市冰冻期的走势，与07年5月至08年7月的走势十分 相像，而且由于本轮宏观经济面的差强人意，导致房地产消费预期的下降较上一轮调整期更险恶。 从供求比看，供求比自去年7月后就进入下行状态，而低于1的状态已经维持8个月。 4 上海整体市场进入调整期价格仍然维持一定水平 但是，价格线性走势却令与供求比的走势呈现较大的差异。 08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不 振不同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格仍维持高位。 5 上海房地产周期发展特征 复苏期 高涨期 阶段 调整期 价格 95年99年05年 我们可以看到，从上海楼市价格曲线的周期看， 上海楼市自05年以来走过三轮大的波动周期，每 一轮都由复苏期、高涨期与调整期三个小周期组 成。 涉及方面复苏期高涨期调整期 城市发展规划启动，城市工地拆迁增加，人口外移城建加速，工地竣工 开发投资投资增加，占比上升投资骤增，占比新高投资放缓，贷款减少 政策反应扶持为主，托市救市清风拂面，规范为主规范打压，挤压泡沫 量价关系量价稳升，供求平衡量价骤升，供不应求价格虚高，供求失衡 企业表现利润薄弱，追求回笼利润丰厚，捂盘惜售风险出现，企业套现 投资性需求投资退场，自用进场投机重现，投资增加恐高撤离，观望成风 客户构成本地为主，外来较少外地为主，境外入场本土投资，最后接棒 6 回顾历史 第一轮第二轮第三轮 国八条； 国六条； 国十五条； 限外； 加息； 上调准备金 利率； 物权法； 福利分房制 度改革 严格土地出 让方式（11 号文件）； 征收房 产税； 地根紧 缩； 严管信 贷（121 号文件 ）； 周期年份上升周期下行周期 楼价 最大跌幅 GDP平均 增幅 平均年成交 量（万m2） 平均年成 交增幅 平均供求比 第一轮1999年以前15个月9个月4.5%12.63%684.7528.8%0.61 第二轮1999-2005年62个月10个月14.8%11.54%218915%1.03 第三轮2005年至今22个月8个月7.3%11.86%255915.85%1.17 n房地产发展处在上升通道 n周期高点一轮高过一轮，只 要熬过复苏期，投资必胜； n过往调控过程中，调控都是 发生在经济过热及预期过热 ； n量的收缩导致价格下挫，量 的放大推动价格的上升； 7 差异维度第一轮调整 （98年及之前）第二轮调整 （99年至05年） 此轮调整（06年至今） 背景不同 中国住房福利制度宣告结束； 亚洲金融危机； 经济持续快速发展； 经济过热、预期亦热； 侨汇房外销房等特殊产品导致过热； 银行汇率高； 经济萎靡、预期悲观； 通膨过速 CPI压力大； 银行汇率低 手段不同行政手段行政手段 调整行业紧卡银根 调整产业 结果不同 进入住宅建设市场化 住房消费货币化阶段 小城市连带 小企业出局 大城市吃药 大企业加压 本轮调整期与以往三个不同 8 结合华南地区的楼市供求关系看这波调整具有全国背景 图中起伏最大的深圳楼市，07年2月与3月供求比居然达到9以上，随后受到政府“关注”，供求走势 才冷静下来。随着07年9月关于加强商业性房地产信贷管理通知的颁布，深圳楼市供求比逐月走 低，目前6至7月已经连续2个月供求比低于0.4。 广州楼市供求比，也在去年10月连续下跌进入小于1的区间。 红色是供求比沸腾区，危险泡沫特征 黄色是供求比热区，市场较热 绿色是供求平衡区，呈较健康的需求较旺特征 蓝色为供求比冰冻区，低于1的需求疲软阶段 9 从调控的大背景看近期宏观经济负面因素占据上风 正面影响 从长远看，中国经济仍然看涨 负面影响 调控过紧,经济增长健康性受关注 刚需观望者在长期观望后将择机出手行业所处紧缩型货币政策无松动迹象 利用房地产抵御通胀的保值行为增加奥运概念的热钱出走可造成房市振荡 新开工量减少使潜在供应量十分有限前期推迟上市量下半年将集中放量 市场价格松动,健康市场格局可期各类杠杆及政策导致购房成本增加 正面影响因素的效果受制于负面影 响因素，处于弱势 负面因素影响深远而具全局性，处于未来市 场博弈的主导地位 10 结论就目前宏观背景来看，市场还将处于调整期半年甚至一年 我们认为，应正确理解宏观调控的初衷是促成市场的健康良性发展，而不是打压。 但是，08下半年市场下行压力仍然巨大，谊谨慎应对。 一方面，即使银根放松，我们认为目前也难以惠及房地产行业； 另一方面，随着人民币升值减速、美元汇率恢复上升和奥运会的结束，我们要警惕境外热钱在中国 房地产市场挣取暴利后集体退市所带来的恶劣影响。 作为市场主体，开发商已经纷纷行动，但消费者观望情绪仍然蔓延，在政府政策不明朗前提下，市 场将继续低迷。 我们认为，后续楼市维持调整状态，预计将持续半年甚至一年。 11 楼市对策与方法 12 在过往各个周期得出的营销经验复苏期注重价格上升预期的推高 复苏期 阶段 价格 95年99年05年 复苏期营销特征 客户表现：投资者率先入市，自用者入续入市 价格表现：价格稳步上升，逐渐塑造新的价格预期 发展商表现：信心稳步提升，即求销量，也求价格 政府表现：采取较温和的政策，维护市场稳定 周期延续时间：在三个周期中维持时间最长 营销手段措施内涵 推案：边爆边销小推量，快步走，促成消费者对商品紧俏的预期 价格提升：低开高走强调价格上升趋势，配合边爆边销，促成消费者价格预期 形象：树立价格上升标杆将项目价格上升到区域标杆水平，促成更广范围的消费者涌入 消费者导入：外部挤压内部将一些外部区域客户导入，从而使不认可项目较高价格的区域客户就范 横向价格差：平价入市或高价入市采取市场比较策略定价，追求利润最大化 横向比较的体验策略体验营销的重点是营造相对竞争品的体验效果优势 投资品的塑造提供较理想的价格预期和回报率 13 在过往各个周期得出的营销经验高涨期营销重点是风险控制 高涨期 阶段 价格 95年99年05年 营销手段措施内涵 推案：密集推案较大推量，快步走，趁市场吸纳力最强时降低库存 价格提升：升幅应注意市场承受力即使强调价格上升趋势，也不宜大幅提价，除非市场测试效果过于热情 形象：热点区域的形象在楼市高点，供小于求的热点区域是更高价格预期的保障 消费者导入：更高端消费者进入随着总价上升，客户构成开始变化，需要引入总价承受能力更高的群体 推广：主题鲜明，塑造生活随着价格的上升，应当塑造更多价值点，用生活方式来模糊偏高的价格 体验营销：营造生活体验产品力随着体验营销传达，可以使高价格被高价值淡化 高涨期营销特征 客户表现：投资者与自用者大量入市 价格表现：价格急速上升 发展商表现：信心飚涨，求价，惜售 政府表现：意识到风险积累，加大调控力度 周期延续时间：在三个周期中维持时间最短 14 在过往各个周期得出的营销经验调整期营销重点是现金为王 营销手段措施内涵 产品：力求附加值创新有效提高性价比，力求产品力吸引消费者 价格调整硬降:特价房/折扣/议价等；软降:送装修/送电器等/赠送车位/贴息等 形象：产品形象和品牌形象塑造可信赖的品牌或者受市场欢迎的产品线 投资信心维护包租/保底售价等 提高消费者支付能力：灵活付款方式降低首付门槛,延长付款期等 内部激励提高销售团队激励点数 体验营销体验开发商实力和产品力等多重保障 拓展渠道团购/联动/老带新/分展场 调整期 阶段 价格 95年99年05年 调整期营销特征 客户表现：投资者离市，自用者谨慎，投机者存在 价格表现：价格回调 发展商表现：信心下降，要求跑量 政府表现：在楼市低谷，松绑政策，或推扶助政策 周期延续时间：维持时间比复苏期短 15 上海房地产周期发展过程中，营销手段侧重点的不同 复苏期 高涨期 阶段 调整期 价格 95年99年2005年 复苏期的关键是促成消费者对 价格上升的预期，这是乘势而 为的营销手段 高涨期的关键是准确把握时机 ，在此时或者提前提升价格与 成交量，成功逃顶 调整期的关键是增加产品力， 维持或挽回消费者信心，现金 为王。 16 从一些板块看很多开发商都已经确认了调整期到来，推行明折暗降策略 项目优惠措施针对房源最高优惠幅度 象屿都城持搜房卡购买指定21#楼,享受800元/折扣30套100-103 两房8万/套 贝尚湾买价值20000元购房卡,开盘当日享受98折 84套86 两房+115 三房 3万/套 摩卡小城 买三房送价值8万车,买两房送价值8.8万装修,持搜房卡 买指定两房再送价值2000元的礼品，三房再送价值 3000元的礼品 150套90 两房+130 三房 9万/套 奥林匹克花 园 开盘当日购房享97折,并可享受双倍积分的超值兑换 100套85两房+ 110 三房 4万/套 项目优惠措施针对房源最高优惠幅度 金谊河畔优惠后总价1335873元，单价13075元/平方米。部分特价房15万/套 万科金色雅 筑 单价约为每平方米15500元（原始报价在18000元/平方 米以上） 90平方米装修房最大优惠20万/套 金地湾流域 价格策略直接针对金色雅筑的价格，保证相对的价格优 势 花园洋房和公寓最大优惠25万/套 九 亭 板 块 三 林 板 块 17 从一些板块看很多开发商都已经确认了调整期到来，推行明折暗降策略 项目优惠措施针对房源最高优惠幅度 丽景翠庭 6.19开盘当天VIP会员签约99折, 一周内付清所有款项可 再享受1%优惠； 7.25-8.30团购最高可享9.6折优惠 262套80-90两房3.3万元/套 海尚明城.福 地苑 凭身份证和3万元定金获VIP卡，可享受9.8折优惠 6月14日新推的318套4 栋小高层公寓 2.6万元/套 万科四季花 城 6月7日开盘，万客会会员折扣，首付50%再优惠1%， 婚房认购签约优惠1%， 相当最多可享受9.6折 6月7日新推的2栋小高 层公寓和27栋别墅 公寓7.2万元/套 别墅20万元套 项目优惠措施针对房源最高优惠幅度 中海瀛台 买房送车位或者选择直接折价18万 部分特价房18万元/套 徐汇新城 房价最高让利6万元，约9.7折 针对2月份推出的536套 ，15栋小高层公寓 6万元/套 西 城 板 块 长 桥 板 块 项目优惠措施针对房源最高优惠幅度 金地格林世 界 受7月85亿元增发方案未获批准的“打击”，金地格 林世界大跌近3000元/平方米，相当于报价的8折 7月26日推出的312套， 2栋小高层公寓 40万元/套 保利家园 三户即可享团购价，最低1%优惠 7月19日推出的286套90 平米内小户型公寓 不低于0.85万元/套 嘉 定 区 18 从三林板块的营销特征看现金为王，以量定价的应变思路极为明确 板块特征 供应量大：下半年可售1187套，面积12.37万，潜在供应15万，还不包括 六里板块； 客户表现：青年置业和中产置业为主，但收入上涨水平远逊于房价； 价格表现：07年价格急速上升，但11月开始价格回落； 发展商表现：从信心飚涨，变成彷徨，大品牌开发商果断降价 以量定价，追求现金流安全，保障生存战略为第一要务 19 重点楼盘销售评估 20 各板块重点促销楼盘：万科金色雅筑（浦东三林） 促销前，金色雅筑推盘 当月去化率仅为40% 7月，调整价格，当 月去化率为88% 8月，在调整的价格上，易 居会员再优惠10万元/套， 当月去化率105%。 销售评估 金色雅筑由18000元/M2降至15500元/M2后，又给予更多折扣优惠，导致 买方积极入市，使得该盘在7、8月大三林板块的成交排行板上连登榜首！ 降价优惠也加快了万科集团的资金回笼！ 21 首次推案：7月6日湾流域新推220套房源（4栋小高层公寓、2栋7+1电梯洋房、 41栋双拼别墅），开盘小高层公寓报价1.3-1.7万/平米，洋房1.7-2.2万元/平米 最高优惠为9.8折，开盘一周成交69套，去化率为31.4% 。 二次推案：8月16日再推366套房源（6栋小高层公寓、13栋多层电梯洋房），开 盘报价1.5-1.8万/平米，最高优惠9.5折，一周内成交105套，去化率28.7% 。 各板块重点促销楼盘：金地湾流域（浦东三林） 8月遭遇雅筑客户截流，16 日开盘相应加大优惠幅度， 最高9.5折，一周内去化105 套，去化率28.7% 7月6日开盘，最高9.8折优 惠，开盘一周后去化率为 31.4% 销售评估 22 销售评估 08年5月，该盘推出282套房源，开盘报价1.2-1.4万元/平米，当月成交153 套，去化率54.3%，此后2月，成交随大市场陷入低迷，成交量萎缩明显； 为刺激成交，8月奥林匹克花园单价下调1000元/平米，当月去化90套，是6- 7月当月去化总套数的近4倍。使得该盘在九亭激烈的竞争市场下，逆势飘红 各板块重点促销楼盘：奥林匹克花园（松江九亭） 单价下调1000元/平方米， 当月成交放量明显，套数 为6/7月成交近4倍 促销前，成交随整体市 场陷入低迷，量缩显著 23 销售评估 促销前，大华价格高位运行，去化缓慢，其中 08年2月-6月，报价维持在1.8- 2万元/平米，月均去化22套。 08年7月起，该盘降价促销， 7月报价已经降至1.4万元/平米左右，个别最低 折扣达6.5折；8月奥运期间再降1000元/平米以上，折扣幅度相当促销活动前 7.4折和6.8折。销售出现明显放量反弹上扬。7-8月月均去化97套，是折扣前 月度去化速度的4.4倍。 各板块重点促销楼盘：大华锦绣华城三期（浦东北蔡） 7-8月，该盘折扣价在6.8- 7.4折之间，月度去化速度 是折扣前的4.4倍。 24 销售评估 该案位于宝山西城区周边竞争较为激烈，6月开盘新推有优惠，成交略有回 升，但进入7-8月，天气转热以及后市无优惠折扣，成交量则大幅萎缩。 6月14日该盘开盘报价0.98-1万元/平米，最高折扣9.8折，本次推案318套， 开盘当月去化34.9%。 各板块重点促销楼盘：海尚明城.福地苑（宝山西城） 6月14日开盘，最高折扣9.8 折，开盘当月去化34.9% 此后，项目无优惠折扣 ，成交量大幅萎缩 25 销售评估 嘉定新城板块在售楼盘相对较少，该盘以较为合理的价格推出，同时在7 月进一步加大优惠力度，取得了相对较好的业绩。 该盘5月5日推出88套联排别墅，报价1.4-1.6万元/平米，当月去化70.5% 。7月推出286套公寓房源，开盘报价0.85-0.95万元/平米，三户享团购价 ，1%优惠 ，当月去化55.2%，实际成交均价8500元/平方米。 各板块重点促销楼盘：保利家园（嘉定新城） 7月开盘，三户即可享受团 购最低1%优惠，开盘当月 去化55.2% 26 销售评估 08年5月新推126套联排别墅，开盘报价高达1.9-2.8万元/平米， 而存量小高 层公寓价格1.3-1.5万元/平方米，整体成交缓慢。 7月26日，该盘推出312套小高层公寓，开盘报价1.4-1.6万元/平米，由于成 交较差，8月初报价下调3000元/平方米，实际成交价12000元/平米，当月成 交76套。 各板块重点促销楼盘：金地格林世界（嘉定南翔） 5-6月，小高层公寓价格在1.3 -1.5万元/平米，成交缓慢 8月初，小高层公寓价格下调 3000元/平米，成交有所放量 ，当月成交76套，为7月成交 量的2倍 27 附件68月营销事件 28 项目区域时间促销内容开盘一周效果评估 上海康城 四期 闵行莘庄6.7 推出一批房源户型为223-308平方米，最低一套 仅售124.9528万元，折合5600元/平方米。 首8名客户还获得了价值10-15万元的装修。 一周仅去化1套，去化率为0.4% 丽景翠庭 宝山西城6.19 开盘当天VIP会员签约99折, 一周内付清所有款项 可再享受1%优惠 本次开盘推案276套，开盘一周 去化14套，去化率为5.1% 高桥新城 二期 浦东高桥 6.21- 6.23 购房享受98-97折活动一周内成交15套房源 沿海丽水 馨庭 松江新桥 6.21- 6.23 享97折的优惠，均价约19000元/平米活动一周仅成交2套 海尚明城. 福地苑 宝山西城6.14凭身份证和3万元定金获VIP卡，可享受9.8折优惠 本次开盘新推318套，开盘一周内 成交88套房源，去化率为27.7% 6月淡季营销事件 29 7月淡季营销事件 项目区域时间促销内容开盘一周效果评估 鼎鑫名流苑浦东川沙 7.1- 7.31 签约7天内付清全部款项，享受96折优惠；贷款方式享受97 折优惠 7月活动时间内仅成交14套 金地湾流域浦东三林7.6 开盘当天VIP会员签约99折, 一周内付清所有款项可再享受 1%优惠 本次开盘新推220套房源，开盘一周成交69套，去化 率为31.4% 金港花园松江泗泾7.6 当天持购房优惠券的购房客户享95折优惠；当天同时推出 6950元/平方米的特价房 活动一周成交12套 颐亭花 园松将九亭7.10购房享受97-98折活动一周内仅成交了11套房源 祥和尊 邸普陀长征7.10享97折的优惠，均价约19000元/平促销一周内无（0套）成交 保利家园嘉定新城7.19三户即可享团购价，最低1%优惠 本次开盘推案286套，开盘一周成交121套，去化率 42.3% 合生城邦 闵行江川 紫竹 7.11 凭vip卡享受99折优惠。办理vip卡需交纳2万元定金，可抵 充房款 活动一周仅成交11套房源 万科四季花城宝山西城7月中旬 6月7日开盘，万客会会员折扣，首付50%再优惠1%，婚房 认购签约优惠1%， 相当最多可享受96折 活动一周仅成交11套 万科金色雅筑浦东三林7月中新推出约90平方米装修房，直接降价，相当9折优惠活动一周内成交27套房源 大华锦绣华城 浦东花木 北蔡 7月 下旬 之前报价1.8万元/平米以上，优惠期9号楼10楼以下最低折 扣到1.2万元/平米，均价1.48万/平米左右，最低65折的促 销活动 活动一周去化19套 君御豪庭静安北块7.20 报价4180044000元/平方米，但目前成交均价仅为33575 元/平方米，相当于8折 本次新推214套房源，开盘一周并无成交。 贝尚湾园松江九亭7.26买价值20000元购房卡,开盘当日享受98折 本次开盘新推260套房源，开盘一周仅成交4套，去化 率1.5% 丽景翠庭宝山西城7.25-8.30团购最高可享9.6折优惠活动期间仅成交3套公寓 30 8月淡季营销事件 项目区域时间促销内容开盘一周效果评估 大华锦绣华城 浦东花木 北蔡 8.16 价格再降1300元/平，奥运期购房，优惠100-500元/平，相当 88折 本次开盘新推142套房源，开盘一周内去化75套 房源，去化率52.8% 保利西子湾松江新城8月奥运期间买房，总房价优惠一万元。奥运开始一周仅成交10套房源 象屿都城松江九亭8.238.23开盘，搜房团购价8100元起，相当折扣价92折 本次开盘新推308套房源，开盘一周成交仅1套， 去化率为0.3% 奥林匹克花园松江九亭8.17总价85万起，平均90万左右，全装修房，相当88折扣活动一周成交62套 金谊河畔浦东三林8.2-8.30,8.2-8.30,推出10套11210元/平方面特价房，相当78折活动一周成交4套 万科金色雅筑浦东三林8.16易居会员在7月折扣价格上再优惠10万/套，相当最低9折优惠 本次新推40套房源，开盘一周成交33套，去化率 82.5% 金地湾流域浦东三林 8.16 8.16开盘，一次性付款优惠1%,办搜房卡或会员卡享1%,三天内 签约优惠2万或抵车位4万,幸运抽奖优惠0.5%，相当优惠最高 可达95折 本次开盘新推366套房源，开盘一周成交105套， 去化率为28.7% 合生江湾1号杨浦新江湾8月 特价房16888元/平方米，其他房源享三重礼1）97折优惠2）装 修金3）家电。其中装修金和家电合金7万元/套 8月第一周仅成交6套 豪景苑虹口北外滩8.16816开盘，精装修26500元/平方米，开盘95折 本次开盘新增供应75套，开盘一周去化9套，去 化率为12% 合生郎廷青浦赵巷8月三期剩余房源95折，同策汇会员每套可再优惠10万元8月共成交8套别墅。 中海瀛台徐汇长桥8月买房送车位或者选择直接折价18万8月仅成交5套公寓 金地格林世界嘉定南翔8月初 受7月85亿元增发方案未获批准的“打击”，金地格林世界 大跌3000元/平方米，相当于报价的8折 8月第一周去化46套 中远两湾城内普陀8月 最初价格定为1.95万元/平方米，如今已调整为1.7万元/平方米 ，相当于8.7折 8月成交48套 金地未未来浦东高行8.22 开盘报价14000-15000元/平米，最低报价仅12000元/平米， 响当于8.3折当天订房降100元/平米，送冰箱和空调 本次开盘新推600套，开盘一周去化72套，去化 率为12% 上海青年城松江九亭8.30针对易居会会员4小时特卖，85折扣一周成功签约9套，大定26套 合生城邦闵行江川8.30针对易居会会员4小时特卖，85折扣效果差，仅成交1套住宅 陆家嘴金品浦东竹园8.30针对易居会会员4小时特卖，85折扣0套成交 徐汇新城徐汇长桥8.30房价最高让利6万元，约97折当日（一周内）成交3套 31 区域市场分析PART 32 三林，可售14万方 北蔡，可售3.5万方 人民广场 周康，可售11.1万方 周康位于外环南汇区，但却紧邻大三林、北蔡板块。近 两年，随着三林、北蔡板块价格的迅速走高，6000-7000 元/M2价差使得周康板块成为价格溢出客的首选地之一。 从目前市场可售量看，周康板块干扰性竞争来源于三林 板块，其市场存量为12.2万方，而本项目所在的板块供应 也相对充足，达11.1万方。 周康板块价格低谷，承接三林、北蔡区域价格溢出客 均价：16443元/ 累计成交面积：23.3万 累计成交套数：2113套 均格：15204元/ 累计成交面积：3.8万 累计成交套数：340套 均格：9304元/ 累计成交面积：16.5万 累计成交套数：1452套 价格溢出客 价格溢出客 33 周康板块市场供求刚性需求为主导，观望下成交量仍大于供应量 从供求上看：08年1-8月，板块的商品住宅供求均明显萎缩，但整体供求比仍为1：1.7，需求大于供应；可见， 在整体观望的市场下，周康板块的刚性需求依然旺盛，月均成交23100 M2。 从价格走势看：刚性需求推升价格持续上扬，成交均价从07年1月的5648元/M2涨到08年7月的10386元/M2，涨 幅达84%，但8月价格受个案影响，下滑至8391元/ M2。 34 康桥景庭 7500-8500元/M2 绿地东上海 11000元/M2 菱翔苑 8000-9000元/M2 中邦城市花园 9600-11000元/M2 绿洲康城 11000元/M2 天台星城 8500 元/M2 粤亮湾景苑 8600-9200元/M2 周康区域在售主要楼盘产品特征 楼盘名称物业形态总建M2主力房型主力面积M2产品特色 绿洲康城多层/小高层100万三房114-140常规住宅 中邦城市小高层40万三房110-143多层电梯房 绿地东上海 小高层35万 二房 三房 90-115 120-140 含住宅、酒店办 公和商业的综合 性社区 康桥景庭 （圣鑫苑三期） 小高层34万二房99-107 规划好， 配套完善 菱翔苑多层/小高层36万二房96-120常规住宅 粤亮湾景苑多层/小层13万二房70-100花园住宅 天台星城多层小高层16.5万二房90-118多层电梯公寓房 板块主要在售项目主要集中在周康老镇，区域别墅、公寓、动迁房多种类型产品混杂，整体品质不高 ； 在售项目整体去化良好，截止08年8月，销售率大多维持92.5%以上； 在售主力房型为90-120M2两房和110-140M2三房； 主力价格为8000-11000元/M2，两房主力总价段在70-132万元之间；三房主力总价段在90-150万元之间。 板块产品供应特点两房三房成主导，主力总价90-130万 35 类型项目名称总建筑面积M2已推面积M2已推未售面积M2未推面积M2 在售项目 印象春城52000000520000 菱翔苑二、三期16319679883779983313 南郊花园6215621521020 粤亮湾景苑130000323282711497672 海富城市花园510102807479653429355 龙威茗庭520004833213713668 中邦城市园40000021868110036181319 绿洲康城100000013938227672860618 天台星城15000085225365964775 大富苑23000227523656248 沈默花苑2000001136001780286400 小计31545138271451108642327368 未推项目 康桥镇电信园1号地块 157478 /157478 康桥镇电信园2号地块145820 /145820 康桥镇电信园3号地块144688 /144688 南汇区2003年4号公告2号地块 23164/23164 南汇区2003年8号公告3号地块165659/165659 小计636809636809 总计3075041 板块未来供应近300万方未来供应将加剧区域市场竞争 36 板块小户型供求分析非主流