北京真武庙豪宅项目营销策划初步思考-54PPT.ppt

真武庙项目真武庙项目 营销策划初步思考营销策划初步思考 汇报内容 一、十年伟业顾问辉煌历程 二、区域与市场分析二、区域与市场分析 三、三、豪宅怎样做？豪宅怎样做？ 四、伟业顾问可提供的服务内容四、伟业顾问可提供的服务内容 v 1996至2000年连续五年名列京 城房地产代理销售之首； v 1996年起每年的市场占有率达 15%左右，累积的有效客户数据 库已达数万份； v 1999年4月被北京市房屋土地 管理局评为首批房地产一级资质 中介代理公司。 伟业顾问值得信赖的专业机构 市场研究中心 营销策划中心 控股公司董事会 控股公司 经营决策委员会管理顾问委员会 投资顾问 公司 房地产经 纪公司 资产管理 公司 我爱我家 一、十年伟业顾问辉煌历程 投资顾问公司主要项目 u山水逸境 u枫丹丽舍 u康庄花园 u万科鲁艺项目 u万泉新新家园 u和平门危改项目 u昌平富松居住区 u北方国际水晶城 居住物业 低密度 中高密度 写字楼其他 凯特大厦 国兴大厦 北京投资大厦 数码花园 理工科技园 开发区研发科 技园 u 世纪城二期 u 诚品建筑 u 国兴家园 u 世贸国际公寓 u 欧陆经典-万兴苑 u 石家庄世纪花园 u 新加坡凯德置地星苑 u 北辰绿色家园 u 大连国际京通路 u 通用时代 十年伟业顾问辉煌历程投资顾问公司 十年来，伟业顾问相继为“开发总、北辰、首创、建工集团、华 远、万科、和记黄埔、凯德置地、清华同方、吉宝置业”等数十家 境内外投资商、发展商的百余个房地产项目提供了服务。 值得信赖的服务经验 建 工 集 团 万 科 地 产 十年伟业顾问辉煌历程投资顾问公司 伟业指数 u 与清华大学房地产研究所共同开发 u 1997年1季度正式推出 u 通过国家部级鉴定与认可 u 被誉为北京房地产市场的“晴雨表” 十年伟业顾问辉煌历程投资顾问公司 v以望京新城的销售热销掀起了北京市个人购买普通住宅的高潮。 v以通用时代提出水岸豪宅概念，带动项目热销;价格超出开发商预期1000元/平米 。 v以龙珠公寓、芳群公寓的销售带动了整个“方庄富人区的城市印象”，如今伟业 顾问在方庄的市场占有率高达90%以上。 v以万泉新新家园的销售带动及促进万柳居住区的形成。 v以枫丹丽舍率先提出“主题社区”及“住宅郊区化”的概念，荣获1999年下半年 度北京市商品房销售冠军的称号。 v以世纪城率先提出“造城”的口号，将众多购房者的目光吸引至西四环四季青桥 。 v以湖光山舍率先提出 “第二居所度假别墅”的概念，成为北京首家“私人码头 滨湖别墅”。 v 实际有效的营销策划能力 （篇幅所限，包括但不限于以下列举项目） 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 u 通用时代 u 诚品建筑 u 新加坡吉宝置业 Keppel季 景 沁 园 u 世贸国际公寓 u 风格雅园 u 阳光新干线 u 清枫华景园 u 锦秋知春 u 枫丹丽舍 u 欧陆经典万兴苑 u 万泉新新家园 u 世纪城 u 巴黎世家 u 碧海云天 房地产经纪公司近年来主要操盘项目 值得信赖的操盘经验 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 从早期的“聚龙花园”、“团结公寓”、“望京新城”到今天 的“通用时代”、“世贸国际公寓” 、 “诚品建筑” 以及“GOGO 新世代”等等项目，伟业房地产经纪公司累计实现销售额达200多亿 。 伟业房地产经纪公司逐年销售业绩表 4.5 8.7 10.8 15 17 21 41 28 21 31 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 亿元 94年 95年 96年 97年 98年 99年 2000年 2001年 2002年 2003年 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 值得信赖的操盘经验 通用时代，CBD首席水岸观景豪宅 v 总建筑面积15万平方米，销售均价 13500元/，最高售价18000元/ 。 v 拥有3梯2户、三面采光的豪宅气度， 主力户型200350 ，总价230万-900万元 。 v 伟业提供投资顾问、营销策划、独家 销售代理服务。 v 在竞争如此激烈的CBD公寓市场中创造 出7.55亿元/年的销售业绩，实现均价水平 高出发展商预期均价1000元/平米。 东部顶级公寓操盘经验 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 世贸国际公寓，CBD核心区顶级外销公寓 v 四栋板式高层组成，14.6 万平方米，均价13800元/平方 米 。 v2000年5月底开盘至12月底 售出开盘面积的95%，销售额 多达10多亿元。 v 伟业提供投资顾问、营销 策划、独家销售代理服务。 值得信赖的操盘经验 东部顶级公寓操盘经验 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 诚品建筑，中关村天空下讲究学问的建筑 v 位于四季青桥，板式小高层，总 建筑面积14.8万平方米。 v 伟业提供投资顾问、营销策划、 独家销售代理服务。 v目前销售均价9000元/平方米，高 于周边项目均价水平近2000元/平方 米，创造了同区住宅项目销售均价 的最高水平。 值得信赖的操盘经验 西部区域高档公寓的代表 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 国兴家园 / 国兴大厦 GRACEFUL GARDEN / GUOXING TOWER 位于车公庄西路，由一栋甲极 写字楼、四栋塔式、三栋板式 住宅组成，20多万平方米，外 销高档物业， 住宅、写字楼四万平方米，基 本售完 伟业提供投资顾问、营销策划 及独家销售代理服务 值得信赖的操盘经验 西部区域高档公寓的代表 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 万泉新新家园 CEO官邸，IT摇 篮 LEGACY HOME 位于万柳居住区，拥有最高档次的客户群，一、二期售罄 ，三期销售中 带动、促进万柳居住区的形成及发展，成为西部标志性住 宅项目 伟业提供投资顾问、营销代理服务 值得信赖的操盘经验 西部区域高档公寓的代表 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 世 纪 城 西北部百万米大型社区 Century Town n 京城西北大型住宅区，总面积 100万平方米 n 一期2000年5月初开盘，售出 1500多套。二期2001年4月推出 ，销售成绩理想 n 伟业提供投资顾问、营销策划 服务，提出“我们造城”的营 销定位概念 值得信赖的操盘经验 西部区域高档公寓的代表 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 v客户资料库自96年至今，积累了54000余份高档公寓业主名单 、16000余份名车车主及京城四大俱乐部客户名单； v经典案例库伟业服务之数以百计项目的经典案例分析与技术 总结； v项目数据库北京市近2000个各类房地产在售项目的动态跟踪 资料； v宏观数据库全国及北京市房地产相关宏观市场、政策及法规 动态信息资料； v伟业指数自97年开始，每季度定期发布住宅、外销公寓、别 墅、写字楼四类物业的相关指数。 值得信赖的市场资源 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 值得信赖的全程把控能力 u 业务涉及房地产开发各个环节。 u 在强大的客户资源库和市场分析数据库的支持下，俯瞰北京房地 产市场。 u 在房地产一、二手市场以及土地一、二级开发市场上纵横挥阖。 u 组建以营销策划中心为核心的全程战略控制体系，高屋建瓴地把 握全局。 十年伟业顾问辉煌历程房地产经纪公司 二、区域与市场分析二、区域与市场分析 v长安街“神州第一街” v金融街中国金融管理中心 这里是我国政治、文化、金融的中心 本项目毗邻长安街，咫尺金融街 本项目大环境生活配套设施完善便利 交通、市政、商业以及教育、医疗等 为本项目提供基本的居住条件 区域与市场分析 本项目地块区域决定了项目的高价值 独塔、多梯少户、三面采光、纯粹大户型社区等 产品特点具备了市场的差异化 “风光水系”将是成就高档豪宅的一个核心要素 本项目已经初具豪宅的品相 有进一步塑造雕琢的空间 区域与市场分析 区域市场豪宅空缺 本项目所在区域内商品房数量较少，多为各 部委、公司集资建房。 区域市场内各项目与本案都不存在竞争关系 。 现阶段市场潜在供应量不大 区域与市场分析 三、豪宅怎样做？ 增加产品的价值 销售期房、豪宅的必备条件 豪宅的营销策略 本项目价值 会所产品 服务信用 需要在地段、户型优势基础上， 提升本项目价值 豪宅不仅是卖地段、卖户型，更是卖生活 增加产品的价值 v平面调整 v调整层高的设想 v豪宅不仅要有“里 ”，更要有“面” v大堂与公共空间 v利用风光水系 v园林景观 v精装修 v会所 v顶级物业服务 加大项目差异化，提升品质与市场竞争力 “我的产品 NO . 1” 增加产品的价值 户型方案思考： v一梯或多梯少户 v高标准的层高与面宽 v控制居室数 v功能设计的模糊化 v功能设计的单一化 v空间布局的流动性和变化 v主仆分区、分梯、分户 v灰色空间的设计 平面调整: 增加产品的价值 以通用时代公寓示意 户型方案思考： 增加产品的价值 平面调整: v将阳台的空间融入卧室中，增加使用面积 v增加家政室，内外有别 户型方案思考： 增加产品的价值 平面调整: 调整层高的设想: 假设现状： 楼层:12层、层高:2.8米 均价:13000元/平方米(精装修) 如果 调整为11层层高可变为3.05米 则均价调整为14182元/平方米 (精装 修) 仅以F、G座为示例进行假设，具体情况可待进一步分析 增加产品的价值 采用采用石材石材或其它价值感高的材料或其它价值感高的材料 提升本项目品质提升本项目品质 增加增加价值感，增加竞争力价值感，增加竞争力。 豪宅不仅要有豪宅不仅要有“里里”，更要有，更要有“面面” 体现高贵的质感 增加产品的价值 大堂与公共空间豪放奢侈 优美的大堂和公共空间 不仅是项目的门面 更是高端人群居家生活的脸面 增加产品的价值 园林景观营造一种精致的生活 于水清木华，青葱意美的美景间， 以亲石、亲水、亲绿的闲情， 享受风、雨、阳光、美景的境界， 生活，原来可以这样 增加产品的价值 vv内外呼应，形成外有内外呼应，形成外有“ “水上文化水上文化” ”、内有、内有“ “生态水景生态水景” ”的别的别 样景致。样景致。 先做环境，再造楼！先做环境，再造楼！ 园林景观的思考风光水系 增加产品的价值 我我拥有拥有“豪华游艇豪华游艇” ” 水上会所水上会所 增加产品的价值 青葱唤人归，亲水唤人归，优雅唤 人归。 重拾久违的亲水情节， 生活因此而改变！ 2004年5月13日燕莎商城广场， 三艘总价480万元豪华游艇， 两天内被售出。 精装修 不仅是用“品牌衬品牌” 更是“名牌设计师”的精心雕琢 在相应的豪华精装基础上 重设计、重品牌、轻装修 增加产品的价值 每一寸空间都倾注了创造者的灵性 每一个细节都经国际大师精推细敲 会所配套 这里不仅是一种身份的象征，更是生活里成就的提升 v 高档、配套完善以便满足社区需求。 v 同时注入本项目对“水文化”的理解 。 v 重视会所经营、服务 增加产品的价值 顶级物业服务 不仅尊贵、体贴，更有炒作的价值 对于本项目的目标人群 再尊贵的礼遇也不为过 以周边竞争对手所推出的服务的最高点，作为本项目的起以周边竞争对手所推出的服务的最高点，作为本项目的起 点。邀请享誉世界的酒店管理公司提供令人们传为话题的点。邀请享誉世界的酒店管理公司提供令人们传为话题的 高档服务高档服务正如当年的正如当年的“和乔丽晶和乔丽晶”。 增加产品的价值 承诺 客户服务 打造地产界的一流品牌打造地产界的一流品牌 销售过程（贷款、手续等 ） 客户沟通 物业服务 时间（工期、入住等） 设备 装修标准 物业服务标准 以集团实力做保证，以诚信赢得客户 本项目所具有的资源优势 一、区位优势： 长安街-神州第一街； 项目的区域优势 城市中少有的水岸河景 完善、便利的生活服务 便捷立体交通 二、一流的品质 尊贵高档石材建筑立面 酒店标准的大堂 显赫身份的户型 SPA主题会所 优美的景观环境 “双物业”提供体贴服务 三、一流的发展商及建筑商 b集团雄厚实力提供保证 b发展商精心打造 b著名施工单位，是工期、品质 的保证 四、价格优势 b区域市场空缺 b升值空间大 “王者诞生” 传世之美，传承于世 v稀有的区域、地段 v竞争力强的豪宅产品 v完善而体贴的顶级服务 销售中心 销售期房、豪宅的必备条件 销售中心的设想 销售期房、豪宅的必备条件 豪宅样板间 销售期房、豪宅的必备条件 以G座整层户型为样板间， 具有文化底蕴的室内设计 使参观者感受到 尊贵、完美的生活氛围， 产生即刻拥有的冲动。 注重服务和细节的处理注重服务和细节的处理 要注重服务和细节的处理， 如保安、保洁人员的服务水平， 这些不仅是满足销售的需要 同时更是对产品附加值的体现。 销售期房、豪宅的必备条件 伟业顾问专业而经验丰富的豪宅销售团队 是一支最值得信赖的销售队伍！ 项目销售的成败所在项目销售的成败所在 熟悉豪宅市场，了解高端客户 购买需求和购买心理的销售队伍！ 豪宅销售“专业户” 销售期房、豪宅的必备条件 伟业顾问有能力，有信心协助发展商 及各合作单位， 将项目价格卖到13000元/平方米以上。 豪宅的营销策略 项目推广的核心内容 本项目在产品上的特点。能够引申出若干个 强势的推广概念 因为稀少，所以珍贵 富贾云集的住所，纯粹贵族的生活 将建筑与生活，构成传世之作 投资潜力的升值 安全性的保证 少广告 多活动 v大众媒体无法将项目信息高效、准确的传达给高端客户群体。 v本项目更适宜配合一些小型的现场主题活动，对重点内容进行深 入讲解。并造成口碑传播的效应。 项目的宣传策略 豪宅的营销策略 A、“租客变买家” 及“押旧买新”计划 运用“伟业顾问我爱我家”的资源、以及与众多知名租务公司的良好 业缘关系，在全北京范围调取外籍租客、上市公司租客的相关资料，对其 进行销售追踪。有效接触并介绍本项目情况，使这些租客变成本项目买家 。 另外，对于西部地区的高端客户，大多数都有多套早期的房产，“我爱 我家”可以提供“押旧买新”，将早期房产抵押，业主用抵押款付我们的 首付，抵押的房产还可出租付月供。 新颖有效的营销手段 专业手段保证了市场价值市场价值 豪宅的营销策略 B、“客户带客户”的经验执行 “口碑起源的介质” 伟业顾问十年的顶级项目营销经验和宝贵的资源中，最 为重要的一个环节就是对“口碑起源介质”的挖掘、培养和维护 ；拥有广泛的通往高端人群的渠道以及塑造良好口碑效应的能力 。 新颖有效的