苏州近年名盘开发模式探究.ppt

苏州近年名盘开发模式探究 案例1：中海湖滨一号 案例2：雅戈尔未来城 案例3：玲珑湾 案例4：石湖华城 名盘社区 中海湖滨一号的开发模式 时间轴 第一期第二期 2006年初2006.5 17 6 分期规模 万方 物业类型 高层 多层 10000元/平 7000 17000 6 17 2007.9 8栋高层多层 联排别墅 高层 主力面积 150平方米多层 140平 别墅250平 项目本身无 配套 有商业配套 区域及交通 区域：园区湖东现代大道北、国际会展 中心对面 交通： 2、100、28、27、129、108路 等多路公交，与市区联系较便利。 紧邻未来的轻轨1号线 资源：金鸡湖 内部有社区商业配套 规划及产品定位 规划指标: 总占地：13万平方米 建筑面积：23万平方米 容积率：1.8 目标客户：中高收入者 该项目规模相对较小，产品相对丰富，1期全 部是高层，使得小区内人员单一，便于管理，2 期产品丰富。并推出少量湖景房，使价格提升 较快。 以大面积为主，主要针对高收入者，以高端 形象入市。 注重户型创新；首推全是高层，以迎合市场 需求，取得良好的口碑。 模式总结 雅戈尔 未来城的开发模式 时间轴 第一期第四期 第三期 第二期 2006.42007.42008.7 YAPK泊爵 萧邦 18 分期规模 万方 物业类型 高层 时间轴 7000 7600 10000 10 1112 办公楼 公寓 商业 高层 空中合院 主力面积 88196平 湖景房130160平 NEWSIMP建筑 76平1.5房 83平两房 88110平2.5房 111126平三房 规划中 区域及交通 区域：园区现代大道北园 交通：公交2路、28路、47路等多路公 交直达 与市区联系较便利。 YARK公馆还在社区内配置了社区巴。 紧邻未来的轻轨1号线 规划及产品定位 规划指标: 总占地：33万平方米 建筑面积：51万平方米 容积率：1.8 目标客户：中高收入者 1期是一些公寓 商住写字楼，具有投资 自主皆宜的功能， 结合周边优越的地理位置，使得产品销售良好，目前已初显 商业氛围。 2期主力面积相对较大，3期回归中小户型，产品适合当前 市场的需要。 分期开发，每期都针对特定的客户，推出不同类型的产品 。且期内又依据功能的不同，分为不同的区域。 产品注重细节，形象高端。 模式总结 玲珑湾的开发模式 时间轴 第一期 第三期 第二期 2006.92007.8 35 分期规模 万方 物业类型 高层 时间轴 5000 15000 20000 30 20 2008.6 高层 游泳池 幼儿园 网球场 篮球场 主力面积 120-240平 高层 区域及交通 区域：园区玲珑街1号 交通：公交2路、28路、47路等多路公 交直达 与市区联系较便利。 紧邻未来的轻轨1号线 资源：金鸡湖 内部有学校，运动场所。 规划及产品定位 规划指标: 总占地：38万平方米 建筑面积：85万平方米 容积率：2.2 目标客户：中高收入者 定位为高档产品，特别是万科加入后，更注重品牌的开发。 性价比较高，推出湖景房，以创新产品吸引消费者。 规模较大，开发周期长，居住氛围浓厚。 房型以大面积为主，以满足高收入者的需求。 模式总结 石湖华城的开发模式 时间轴 第一期 第三期 第二期 2006.122007.72008 分期规模 万方 物业类型 多层 4500 6300 未卖 高层 多层多层多层 高层 别墅商业规划中 主力户型 80-90多平的二房 三房较少 80-90多平的二房 110平的三房 别墅280-350平 别墅200-300万/套 15104 17 区域及交通 区域：越湖路1083号国际教育园对面 交通：友新高架、吴中大道、绕城高速 、苏震桃一级公路、东太湖大道； 多条公交路线，连通全市所有区域 紧邻未来的轻轨4号线 资源：石湖 国家森林公园 国际教育园 内部还有15万方的商业 规划及产品定位 规划指标: 总占地：27万平方米 建筑面积：46万平方米 容积率：1.7 目标客户：中高收入者（教师 公务员私 企老板等） 项目总建46万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套.主要客户 为周边的教师 公务员等。一期建成，社区氛围，规划中有15万 方的商业，计划后期推出，以静观其变。 属于石湖板块首席生活城，坐拥石湖，地理位置得天独厚， 注重社区内外环境的营造。 结合周边的资源优势，首期推出小户型，以低总价取胜。 模式总结 结论 举措1：中高端产品启动，高端形象入市，奠定项目总基调 别墅、公寓等产品档次达到中高端 项目的定位和整体形象展示的是高端的 举措2：低总价高性价比的创新产品吸引客户，确保开发成功 创新型产品是最能让消费者产生购买兴趣的 总价控制和高性价比对投