金丰易居-南京福基项目提案报告（60页） (NXPowerLite).ppt

金丰易居 普润地产 地址：上海市徐汇区枫林路200号25楼 电话网址：WWW.PNR.CN 总体规划 功能布局 配套功能设施 启动策略 景观 与园 林建 议 住宅研究 酒店 商业 会所 小高层 多层 报告构架 项目整体定位 客户定位： 阶层：中产阶级，改善型居住体验 区域：大厂地区为主，辐射六合、浦口地区 价值取向：精致、时尚、性价比高 产品定位： 综合物业：商业：产权式商铺（售后统一包租经营）+邻里商业街（直接销售） 酒店：产权式三星级商务酒店，50平方米标房、80平方米套房 （售后统一包租经营） 住宅：100105平方米的小三房（多层） 105110平方米的小三房（小高层） 创新产品：短进深、大面宽、户户朝南的2+1小三房 户型设计：舒适性为主，兼顾总价 建筑规划：外区与内区的结合/组团式布局 核心元素：邻里商业街区/三星级商务酒店/休闲娱乐区 社区配套：酒店/会所 项目整体定位 总体规划及布局建议 KPI体系 内因 外因 城市配套资源的影响 捷运系统对项目价值的影响 城市文化资源的影响 建筑形式 单体建筑的魅力 建筑集合的魅力 建筑细节的魅力 识别系统的魅力 时间的魅力 功能形式体系 合理的交通体系 多功能多层次的建筑 功能评价指数体系 演绎重大事件的舞台 硬性指标 人的活动及心 理感受 人文符号 人的活动引导 人的消费心理引导 精神归属中心 区域标识 步行系统 特色符号语言 纪念性/风格化建筑（群） 软性指标 整体规划及布 局建议 价值体系 人文价值 规划价值 居住价值 功能价值 餐饮/休闲/娱乐 酒店/会所 形成多层次的物质、精神体系 酒店提升项目价值 产品价值 景观价值 创新产品形式带来生活品质与品位提升 独特设计平添居家生活情趣 亲树亲水带来的愉悦健康生活方式 一种令人向往的生活方式和文化主张 城市新文化的代表带来的目光聚焦 无形价值产生的有形价值几何级增长 合理天际线排布 邻里共享 建筑标杆 城市交流空间向生态居住空间自然过渡 社区共享空间 独特建筑带来的艺术鉴赏价值 全方位理想生活 中心 整体规划及布 局建议 价值体系 经过经济测算和市场考量，在容积率为2（即8606.7*218000平 方米左右的情况下，如下配比可以较低风险实现利润最大化 物业类型建筑面积百分比备注 小高层480026%10复11的小高层 多层12007%5复6的多层 社区邻里商业16008% 产权式商铺480026%售后统一包租经营 产权式商务酒店600033%售后统一包租经营 合计18400100% 经济测算前提：商业 及酒店等高附加值产 品所占比例的最大化 价格确定方式：同类 产品以市场比较法作 为定价基础；为更大 的规避项目的市场风 险和政策风险，本销 售价格的制定本着谨 慎性、稳健性的原则 ； 整体规划及布 局建议 物业配比 本项目的物业排布建议综合考虑了规划限制条件、资源情况、道 路噪音和项目定位四方面的要求 地块南侧布置多层，北侧布置小高层形 成合理的天际线，中间排布大尺度集中 绿化与水系形成围合式组团布局 地块最北侧沿扬新路（车流量人流量较 大，绿化遮挡少，商业价值较大）可布 置两层邻里商业街 2 4 1 3 地块最西侧沿新华路（绿化遮挡较为严 重，商业价值相对不大）可布置三层产 权式商铺（含大型餐饮、娱乐城） 地块沿扬庄转盘处，排布原则为通透/昭 示性强，建议布置12层三星级产权式商 务酒店 整体规划及布 局建议 排布原则 总体配套及功能设施 酒店 商业 会所 酒店研究 目前酒店现状 目前大厂地区的酒店以低中档为主，包括南钢宾馆、南化宾馆、扬子饭店以及雅 家达商务酒店，酒店经营以客房住宿、餐饮接待为主，内设标准房、单人房、豪 华套房以及歌舞厅、健身网球、美发厅、大小会议室等，客房数量大多在100套 左右，标准间价格在150元左右。 现酒店存在以下共性： 大多数酒店经营情况尚可，以南钢宾馆为例，在江苏南钢篮球队比赛期间， 客房 基本爆满； 各酒店无论是外部形象还是内部设施都过于陈旧，且管理较为混乱； 酒店配套缺乏特色，无论是餐饮还是娱乐配套项目都没有形成良好的氛围。 扬子饭店雅家达商务酒店 酒店研究 酒店功能解析 综合考虑酒店自身作用与地块的关系，酒店应该具有以下三种功能： 盈利 功能 配合住宅及商业的销售 促进区域的后期发展 区域标志 出色的昭示作用 满足未来大厂、 六合、浦口地区乃 至整个江北地区的 商业需求（居住、 会议、宴会、高档 休闲等） 与住宅形成梦幻组合 ，在大大提升本区域 价值感的同时，满足 部分住宅客户对酒店 的居住需求 吸引商业人流，凝聚 商业氛围，为陌生区 域迅速形成商业中心 提供强势的发力点 形成独特景点，为本 地快造势 吸引宁六公路的来往 客流，是本项目有效 的软性宣传手段 酒店研究 酒店定位 建议定位为三星级商务酒店 随着大厂地区的不断发展， 商务客 数目将迅速增长； 对南钢集团、南化集团、扬子集团调 研显示，化工产业将带来大量的中端 客商、中小型公司工作人员，因此， 中档的商务酒店是非常 需要的。 根据酒店业内人士访谈，江 北地区入住率最高、最热的酒 店集中在三星级中档酒店； 结合客户需求及区域定位：三星级更 符合本项目酒店定位。 在南京市规划中，大厂地区将发展为 化工业基地； 本项目致力于提供精致、体验和有品 位的生活，中档的酒店与项目的定 位更加契合。 根据普润研究，商务客的 KPI指标为居住舒适度、酒 店档次感以及良好的酒店管 理； 在目前没有多少旅游资源的大厂地区 ，建造中档商务酒店是相对容易，风 险相对较小的方式。 客源分析 客户需求 专家访谈 区域定位 市场现 状分析 显示本 项目更 适合做 成三星 级商务 酒店 酒店研究 酒店初步建议 建议在本地块打造产权式三星级商务酒店，酒店为12层，具体分布如下： 底层为地下停车； 一层为酒店大堂，大堂挑空；其余为大型特色餐饮配套； 二三层为酒店配套，以餐饮、休闲娱乐中心以及夜总会、大小会议室为主； 四十二层为酒店客房，其中标房80间、豪华套房20间。 室外景观建议： 建议在酒店入口处设置喷水广场，以及硬质铺装、 绿化，以提升酒店形象，拔高酒店档次。 如右示意图： 区域内内街商业及三层商业销售均不理想，且经营不景气 凤南商业街： 位于大厂凤南街，投资约2亿元、建筑面积约5万，集购物、餐炊、休闲、娱乐为一体的综合性商 业项目。共三层，休闲式步行街。商铺三层捆绑销售，建筑面积超过100，销售单价为6000-8000 元/，销售状况一般。底层商铺已有部分商家入住，以餐饮、休闲及烟酒、眼镜等生活配套店为主 ，入住率不高，二三层商铺普遍都空置，步行街内商业气氛还不浓，商业消费人气明显不足。 永利四季花街： 与永利购物中心隔街相望，100m内可达麦当劳、肯德基、苏宁电器、苏果超市、金年华商场，属于 住宅用房的底层商业（2层）。商铺两层捆绑销售，销售面积70以上，单价为9000元/左右。虽 然处于大厂地区的核心地段，但项目为内街形式，销售一直停滞不前，且只有几个真正临街的商铺 正式营业，商铺空置率很高。 区域商业研究 凤南商业街现状 四季花街现状 受南京城区集中百货的影响，区域内百货业难以为继 区域内超市卖场商业竞争剧烈，已进入白热化状态 区域商业环境研究 永利购物中心、金年华、嘉泰商厦： 大厂区百货业主要集中在大厂的商业核心地段十村，整体档次较低、形象较差，管理较为 凌乱。受南京城区新街口集中百货及大厂地区市场消费力的影响，本区域暂时无法发展中高档 次百货商场，且无法形成规模优势，百货业经营前景难以乐观。 易初莲花、北京华联、苏果： 易初莲花落户永利晶华城，紧邻北京华联，加上钻石星城拟引进的苏果大卖场，大厂地区的大 卖场建筑面积已经超过5万，再加上一些中小型的连锁超市，大厂地区超市卖场的市场已经 趋于饱和，竞争已进入白热化状态。 维都利港湾、轩皇、千禧万福： 区域内大型餐饮、娱乐型商业经营现状良好，但物业形象不够气派、豪华。规模较大、档次 稍高的餐饮娱乐场所是出租车司机等客上车的理想场所。区域内餐饮娱乐的消费潜力较高， 该类型物业档次及规模均有较大的市场空间； 五星电器、苏宁电器、宏图三包： 大厂区的核心商业地段十村集中了五星、苏宁、宏图三包、大众书局等几个规模较大的 专业型卖场，受地区消费力的限制，该类型商业规模已经趋于饱和，市场空间不大；同时除 消费力限制外，受地区物流交通及地段的限制，家居建材等大型专业卖场难以进入大厂地区 。 区域内大型餐饮、娱乐商业经营现状良好，市场空间较大 受大厂区域位置及物流交通的限制，大型专业卖场发展空间不大 区域商业环境研究 项目简介： 项目位于大厂十村转盘东南侧，南京市六合区大厂的核心位置，功能为住宅加商业的综合功能。 项 目周边交通便利，生活配套设施齐全，商业繁华。 两栋高层，A栋是30层（高97m），C栋为28层。一至四层为商业裙房，其中：一层为内廊式商业街 共约8000，挑高5.8m；二至三层为苏果超市大卖场，建筑面积约13000；四层规划引进大型餐 饮、娱乐、休闲设施。五层以上为住宅用房。项目致力于打造江北第一品质的楼盘，每户赠送新风 换气机、燃气锅炉，每户开通天然气倡导环保节能理念。钻石星城未来将是大厂乃至整个南京江北 地区的一个标志性建筑。 销售情况： 项目开盘时间为2005年8月20日，共有596套商铺纳入网上销售系统，分割面积20起。目前售楼处 主要推介一层商铺，仅成交43套，其中一层沿街商铺均价达18000元/，一层内廊式商铺均价为 10000元/，销售状况较好，肯德基、中国联通、中国移动等有购买协议。 商业个案点评 开宁 钻石星城 项目简介： 项目位于六合大厂新华路138号，由江苏永利投资与世界500强企业正大 集团联合打造，项目总建筑面积5.6万。分为三大组团，一组团设有永利易 初莲花仓储超市，香榭秀道精品步行街、芭提雅城市风光场；二组团为永利 大厦及永利大酒店；三组团为永利文化体育中心。易初莲花超市25000主力 店加盟，20年租约。 销售情况： 一期推出“曼谷之窗”系全产权式返租商铺。开盘时间2004年6月6日。由易初 莲花统一经营、统一管理，购房者享有长达20年稳定租约。20年带租约返租 回报方案：1-5年回报率7%；6-10年回报率7.5%；11-20年回报率8%。第六年 、第十一年两次无条件回购机会。分割面积10.47-86.58，目前返租回报产 权商铺全部销售完毕。 目前还有部分“香榭秀道精品步行街（永利晶华名店街）”商铺正在销售，挑 高7.2-8.6m，均价11000元/，内街性质，销售不甚理想。2005年6月已经交 房，虽然紧邻大卖场，然而商铺入住率很低，街内几乎没有任何消费人流。 永利 晶华城 商业个案点评 项目周边商用物业以沿街商铺为主，档次较低，形象不佳； 周边商业主要经营五金建材、日用品等，服务居民生活的商业还处于发展的 初期阶段，缺乏原生商业氛围； 周边规划住宅项目比较集中，未来消费人群比较广泛，商业消费有一定潜力； 周边大型集中性商业项目比较缺乏，更缺乏精品性及特色性商业项目； 消费人群以周边居住居民为主，其中又以中青年为最大比例，餐饮娱乐类等 服务市场有较大市场空间； 受区域城镇规划的限制，区域商业项目具有稀缺性，租金及售价稳步上升。 区域商业环境研究 项目周边商业环境小结 商业级别研究项目商业环境优劣势分析 商业优势： 位于南京市中心通过长江一桥经宁六公路 进入大厂区的第一入口处，昭示性较好 ； 本项目所处位置是大厂地区未来商业外延 的发展方向和趋势； 大厂地区商业竞争不充分，商业项目有较 大的发展空间； 本项目可辐射区域的居民可支配收入高， 有较大的消费潜力。 商业弱势： 本项目所处区位距大厂区规划商 业中心区2-3公里，不属于区域 商业集中区； 凤南商业街、钻石星城等综合型 商业项目先于本项目启动； 项目可辐射区人气不足，缺乏原 生商业氛围，将面临区域性商业 中心的强势辐射。 本项目昭示性较好，但商业面积相对不大，也不属于城区中心，所以 形成能与镇中心相抗衡的的商业规模比较难。 商业规划级别建议：不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心 是比较适合的。 结论一：受周边商业规划情况和项目常住人口、途径人流量限制，本项 目商业难以形成能与大厂中心抗衡的区域性集中商业规模； 结论二：满足社区内消费需求的商业是必需的； 结论三：在规划中的道路沿线可布置合理规模的外向型商业； 结论四：结合项目的整体定位，布置一些酒店配套型商业是可行的。 商业级别研究 商业规划级别建议 商业规模参照 -商业区级次与结构模型 基本要数市级中心商业区区域性商业区居住区级商业区新城商业中心 规模30万以上10万以上2万以下12万以上 区位 城市交通、人口核心区， 历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务 聚集地、公共交通 集散地周边 居民聚居区及附 近区域 城市规划的新城中 心商业区 人流量日人流量50万以上日人流量25万以上日人流量2万左右日人流量25万以上 核心 客户群 区域内与中距离郊区（半 小时车程内）居民与办公 工作人员、旅游者 区域15分钟车程内 居民，以及外来消 费者 步行15分钟及途 经消费者 车程30分钟内居民 从本项目的区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客户来看，本项目只具备形成 居住区级商业中心的条件，不同的居住区配套商业由于其辐射人群较固定（步行15 分钟及途径消费者），其商业规模通常可以预计，根据人口密度约有不同。结合本 项目商业部分酒店配套功能定位及项目总规模来看，商业规模约为6000。 商业规模研究 商业规模参照 -赫夫商圈研究模型 销售额=购物概率人口人均零售开支 商业面积=销售额单位面积营业额 人均零售开支取5280.23元 （数据来源：仲量联行报告） 平均每平米营业额取1454元/月 （数据来源：仲量联行报告） 特殊品 选购品 便利品 主要交易地带 次要交易地带 边际交易地带 商业规模研究 交易地带交易区域 商圈人口 （2010年年 底预计人口 ） 购物概率 （按区域远 近调整系数 ） 购物人流 销售额 （人均零售开 支取5280.23元 ） 商业面积 （每营业额 取1454元/月 ） 主要交易地带本地区900094% 8460446707462560 次要交易地带大厂区域20万5% 10000528023003026 边际交易地带六合区域50万0.5%250013200575757 总计209601106736216343 潜在交易区域 根据赫夫商圈研究模型推知本项目商业规模为6400左右。 注：公共服务设施控制指标(/千人) 居住区小区组团 建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积 总指标 16683293 (22284213) 21725559 (27626329) 9682397 (13382977) 10913835 (14914585) 362856 (7031356) 4881058 (8681578) 其 中 教育60012001000240033012007082400160400300500 医疗卫生(含医院) 78198 (178398) 138378 (298548) 3898782286201240 文体12524522564545756510518244060 商业服务708910600940450570100600150370100400 社区服务5946476668592927632819321628 金融邮电(含银行、邮电局 ) 2030 (6080) 255016222234- 市政公用(含居民存车处) 40150 (460820) 70360 (500960) 30140 (400720) 50140 (450760) 910 (350510) 2030 (400550) 行政管理其它46963772- 根据城市规划指标研究，本项目服务于社区内居民的商业规模为4500左右，综合考虑本 项目商业部分酒店配套的功能定位，建议本项目的商业总体量为7000 左右。 本项目商业定位为居住区商业中心，服务居民大约在8000人左右； 按小区级别规划指标（下表所示），商业面积应控制在：450-570/千人9千人=4050-5130 商业规模研究商业规模参照 -根据城市规划指标研究模型 商业总体规模建议 参照一： 根据商业区级次与结构模型推知商业规模约为6000 参照二： 根据赫夫商圈研究模型推知商业规模约为6400 参照三： 根据城市规划指标研究模型推知商业规模约为7000 建议本项目商业总体规模在6500左右 ，可以根据实际情况上下浮动500 商业规模研究 通过构建商业分析模型，我们将找出最 适合本项目的商业业态： 拦截型商业：距离是消费者选择该类 业态消费场所的第一考虑因素，常见的 业态是日常快速消费品零售及服务； 替代型商业：经营具有一定差异化的 产品，对比各种综合因素形成的比较优 势决定消费者是否选择该类业态的消费 场所，常见业态是休闲餐饮、娱乐、生 活耐用品零售的集中商业，如娱乐中心 、大中型中高档餐饮店、中型超市等； 目的地型商业：以其独特性或专业性 吸引消费者慕名而至，常见业态是特色 商业和专业市场，如酒吧、美容Spa 、 家电、建材、数码专业卖场等。 从商业消费者的行为切入，可将复杂多样的商业业态分为三种类型。 辐射半径小辐射半径大 商业辐射半径 差异性小 差异性大 经营产品的差异性 1 拦截型商业 2 替代型商业 3 目的地型商业 商业业态研究 根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与替代型商业是本项 目商业适宜选择的业态类型，并在替代型商业有发挥空间。 业态类别业态类别主要特征具体业态业态本项项目适宜性 拦拦截型 （邻邻里商业业） 距离是消费者选择该类业态 消费 场所的第一考虑因素。当新商业出 现时，如果距离现有商业更远， 那么即使其价格稍低或质量、服务 稍好，也不会使消费者改变原有选 择 日常快速消费费品零售及服务务 ，如便利店、花店、药店、 干洗店、生鲜副食、普通餐 饮、洗印中心、银行、邮局 等 为满足住区生活 需要的必需商业 类型 替代型 （区域商业业） 距离是消费者选择该类业态 消费 场所的因素之一，但非第一因素。 当具有比较优势 的商业出现时， 即使其距离较远，消费者也乐于 前往 休闲闲餐饮饮、娱乐娱乐 、生活耐用 品零售的集中商业业，如娱乐 中心、大中型中高档餐饮店 、中型超市（300-6000平米 左右）等 未来将面临区域中 心商业以规模为 优势的强劲竞争 目的地型 （特色商业业） 距离不是消费者选择该类业态 消 费场所的考虑因素。当新商业出 现时，即使消费者会将一部分消 费转向，但不会放弃对原商业选 择 特色商业业和专业专业 市场场，如酒 吧、美容Spa 、家电、建材 、数码专业卖场等。 较不受区位限制， 结合自有资源和 区域资源有发挥 空间 商业业态研究 邻里商业业态：满足社区居民的基本生活需要商业业态研究 购 物 功 能提供主、副食品、生活日用品； 餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐； 修理服务功能日常用品修理的需要； 综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆和家教等。 邻里商业基本功能解析邻里商业基本功能解析 购物功能 餐饮服务功能 修理服务功能 综合服务功能 家政服务功能 再生资源回收功能 区域商业业态：周边区域内商业业态的差异化需求 商业业态研究 本项目的区域商业功能应有足够的特色或比较优势来吸引大厂 乃至六合、浦口区域的人群来此消费。 结合区域商业环境的分析结果及项目商业部分酒店功能配套的 定位分析： 本项目商业部分的区域商业业态主要为外向型商业，以餐饮及 娱乐服务功能为主。 餐饮高档化、规模化、差异化 娱乐高档化、综合化、差异化 建议一： 开发初期由于项目周边人气不足，以餐饮带动外向型商业是比较容易操作的方法 ； 建议二： 娱乐综合类商业具有独特性，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售 都很受欢迎，同时也是项目酒店定位的一个有效补充； 建议三： 项目周边服务居民基本生活的商业基本处于未开发阶段，因此也是项目开发初期 必备先行者； 建议四： 休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，但在先期就可进行展示。 商业业态研究 商业业态规划建议 超市：小型超市、便利店、音像店、药店 餐饮：大型中高档餐饮、中小型餐馆、快餐西餐、面包店、 咖啡馆、茶室、酒吧 娱乐：夜总会、 KTV、洗浴、足疗、棋牌 服务：金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 休闲：花店、服饰店、饰品店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、 其他特色专卖店 商业业态研究 商业业态规划建议 商业定位研究 整体商业布局 二层沿街商铺 总建筑面积1600，单铺 面积以32（4m*8m）为 主，一二层单独销售 一层挑高5.8m，二层层高 4.2m 拦截型商业：满足周边居 住日常消费为主，以中小 型超市、日常生活服务、 休闲专卖店为主。 三层产权式商铺 总建筑面积4800，以大 开间、大格局商业为主， 产权销售，售后统一包租 经营，最小分割面积10 左右 一层挑高5.8m，二三层层 高4.2m 替代型商业：满足区域内 差异化商业需求及作为酒 店的配套设施，以大中型 高档餐饮、综合娱乐类商 业为主。 会所是社区的有机组成部分，应具有如下三个功能 1 2 3 切中目标客户的生活需求，形成直接卖点，带动住宅销售 切中目标客户的生活需求，形成直接卖点，带动住宅销售 切中目标客户的生活需求，形成直接卖点，带动住宅销售 客户来源生活方式诉求居住功能衍生 中端客户 一、二、三期小 高层和多层 健康、交流、 放松 运动、休闲 最重要 功能 会所研究 会所功能研究 目前一般社区会所提供的功能 1 2 3 满足居民基本活动空间延展的配套，平衡 项目档次与经营性 代表处在各个年龄阶层与社会阶层的消费 者的生活方式的配套 在特色功能上做足功夫，体现专业性、以 及整个项目与品位，吸引高端客户买单 4 各功能分区相互协调，并提供便利、体贴 的人行动线 说明： 会所的功能性配置以实用为主， 考虑今后的经营，定位不宜过分 高档； 会所示社区的配套，作为对住宅 功能的延伸，服务范围不宜过窄 ； 打造亮点项目的专业化服务链， 为会所未来对外经营培养核心优 势； 布局由公众到私人、由开放到私 密逐步过渡； 会所研究 会所功能 会所配置原则 1、考虑会所服务功能应基于于整个福基项目 的一、二、三期出发，会所配置能快速提升一 、二期的价值，增加卖点 2、提供较为全面的休闲、运动等会所功能 3、初期投资不大，维护成本较低，能自负盈 亏、持续经营 4、有一定特色 具体建议 1、大众运动主导，以特色运动点缀和提 升运动主题价值，体现社区活动空间的 开放性与全员参与气氛； 2、儿童与老年人是社区中最需要公共交 流的群体，所以为孩子与老年人预留一 定的活动空间，可定期举办活动及各种 培训班，丰富社区生活 功能配置 室外 室内 运动休闲 儿童游乐园乒乓球室器械健身房桌球房壁球室棋牌室阅览室咖啡茶吧 面积13.4*6.1100809.75*6.450100150 会所研究 本项目会所建议 住宅研究 住宅研究 各楼盘供应一览表 楼盘 名称 位置开盘 时间 体量（ ） 建筑形态销售价格范 围（元/） 销售均价 （元/） 可售 套数 已售 套数 主力户型面 积（） 热销 户型 阿尔卡 迪亚 宁六公路、经 五路 2005- 9-20 75万多层、小高 层、高层 2280-2700243742026990-110二房 三房 盘龙 山庄 浦口盘城镇丁 解 2005- 12-10 35万多层、小高 层 1860-21402080614认购 96套 80-100二房 恒丰世 家 毕洼路、纬二 路 2005- 11-16 16万多层、高层-2600113认购 27套 80-115二房 三房 腾泰 花苑 纬二路、晓山 路 2005- 8-20 14.3万多层、小高 层 2400-2700254033512385-110二房 三房 盘锦 花园 南京气象学院 北大门对 面 2005- 10-1 10.8万多层、小高 层 2248-2500238315834490-135二房 钻石 星城 大厂十村转盘 东南侧 2005- 8-20 8.3万高层2650-3400293447411450-120二房 卸甲山 庄 大厂凤滨 路2005- 8-18 3.3万多层2357-27262420222套113套80-110二房 儒林学 士府 浦口盘城新街 106号 2005- 10-1 2.5万多层1988-26002375187 套 25 套82-146二房 三房 水榭花 苑 大厂扬村路扬 子二中对面 2005- 04-24 6万多层、小高 层 2707-3359272732套97套120-130二房 三房 住宅研究 个案点评 卸甲山庄 项目简介： 卸甲山庄位于大厂凤滨路，共占地约18000平方米，1幢商铺，3幢沿街商住楼，5幢住宅。社区 与医院、超市、学校、政府、农贸市场相临，交通便捷，生活配套设施成熟，居住气氛浓厚。 产品特色： 卸甲山庄借典故命名让人耳目一新，该楼盘拥有较高的性价比，每户赠送独立的储藏室，目前 商铺部分正在同期发售中。 销售情况： 纳入网上销售总套数为335套 ，总面积32527.77m2 ， 目前已售套数为113套。 热销房型解析： 70左右的F房型（二室一厅一卫） 全明设计，健康通透； 餐厅、起居室分离; 布局紧凑， 面积小，总价低。 住宅研究 个案点评 恒丰世家 项目简介： “恒丰世家 ”位于大厂区域纬二路与毕洼路交叉点南端。该项目西临纬二路，北向特色餐饮街，西 北望南京化工职业技术学院的新建宿舍。项目总占地面积116853平米，总建筑面积约159733平米， 其中住宅总建面120368平米，商业建筑面积31475平米，容积率为1.33，绿化率为35%，居住户数 1158户。项目分三期开发，主力户型面积在85-100平米。 产品特色： 景观方面独特的湿地景观，流线形的步道，错落有致的地形，具有变化性和连续性的廊架，与 水生植物相映成趣，共同组合成一个开放、交流的自然空间。 户型方面在恒丰世家，地面花园、入户花园、空中花园、屋顶花园构成一个独版立体花园，“ 推窗见绿、开门入园，家在花园中”的居住意境得以完美体现。 销售情况： 目前纳入网上销售总套数为140套 ，总面积13987.19m2 m2 ；可售套数为113套套，目前已认购套 数为27套。 热销房型解析： 的4房型（二室二厅一卫）和的3a房型（三室二厅一卫）是目前该楼盘的热 销房型。 4 户型 4 户型解析： 全明设计，健康通透； .开间主卧,宽敞舒适; 卧室均带凸窗、布局紧凑； 面积小，总价低。 3a 户型解析： 南北阳台，通透舒适； 凸窗增添新视野； 布局紧凑； 面积控制合理，总价低。 3a户型 项目简介： 阿尔卡迪亚位于大厂经五路，距华联超市，易初莲花超市300米左右；鼓扬线、浦葛线、中六线 、汉六线穿梭左右；育英二外、扬子二中、南化一中、南化实小近在咫尺。占地37万平方米， 总建筑面积75万平方米，总户数5000余户。目前项目一期天璇苑、天枢苑在售，主力户型包括 了90-110平米的多种套型。 产品特色： 天然气、暖气双气入户；社区内设完善配套大厂小区中两条仅有的开放式“休闲风情步行街” ；两大休闲广场；一个室内游泳池、一个室外游泳池等多项运动康乐设施。 销售情况： 目前纳入网上销售总套数为689套 ，总面积79203 m2 ；可售套数为420套，目前已认购套数为 269套，销售均价为2437/元/m2 ，去化率39%。 住宅研究 个案点评 阿尔卡迪亚 L 户型解析： 精致三房，布局合理实用； 两室一厅朝南，双卫设计; 主卧带独立卫生间与飘窗； 面积合理，总价低。 热销房型解析： 99左右的A房型（二室二厅一卫）和107左右的L房型（三室二厅一卫）是目前该楼盘的热 销房型。 A户型解析： 全明户型，南北通透； 错层设计，动静分离; 飘窗、阳台，融入自然； 步入式衣帽间，方便实用。 A 户型L户型 住宅研究 福基国际花园客户资料分析 从上图不难看出，客户主要以本区域客户为主 住宅研究 福基国际花园客户资料分析 从左图分析，客户对三房的主力需求面 积段集中分布在100120平方米之间 从右图分析，客户对三房总价所能 承受的区段集中分布在24万35万 元之间 住宅研究 项目住宅部分定位 对市场调研的结果进行总结，得出以下结果： 面积过大的房型，由于总价相应较高，市场去化率相对较低； 面积太小的房型，不能满足客户改善居住条件的需求。 项目住宅定位： 经过市场调研，结合本地快特征，建议本项目住宅定位为： 小高层+多层 小高层 1幢，四个单元，层数为11层，其中顶层为复式结构； 多层 1幢，二个单元，层数为6层，其中顶层为复式结构。 户型基本舒适 一级舒适性提升 二级性价比挖掘 三级功能弹性 四级功能细化加强 客餐厅南北通透 干湿分离 错层跃层 南北双阳台户型紧凑实用带储藏室 主卧南北通透 三房三间二房二间版朝南 弧形观景 层高挑高（米）设计 衣帽间 转角凸窗 入户花园 内庭院多面采光空间 功能空间预留 可变空间 主卧套 中西厨房双主卧 电梯入户佣人套间佣人入户电梯 夹层空间赠送露台宽厅设计 住宅研究 户型价值提升体系 住宅研究 户型研究 物业类业类 型户户型特征分析 两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送 舒适型南北通透，入户玄关，凸窗赠送，大面宽，弹性 空间 三房紧凑型南北通透，明卫，凸窗赠送 舒适型主人套房（主卫、衣帽间、化妆间/书房），主卧 观景阳台或者凸窗，储藏室 豪华型功能房、工人房 复式结结构 四房 舒适型主人套房（主卫、衣帽间、化妆间/书房），主卧 观景阳台或者凸窗，储藏室 豪华型功能房、工人房 住宅研究 户型设计与创新方向 物业类型入户花园凸窗大露台空中院落户户朝南超大阳 台 主卧室带 套房 两房 紧凑型 舒适型 三房 紧凑型 舒适型 豪华型 复式 结构 四房 舒适型 豪华型 户型设计原则： 以紧凑型、舒适型小三房为主（100 110），外加复式结构四房； 创新型打造：大面宽、小进深，户户朝南的设计，外加入户花园、空中院落、露台； 常规动作：多凸窗、超大阳台附加值赠送； 舒适性打造：明厨明卫，凸窗、阳台、入户玄关以及主卧带卫生间等。 住宅研究 户型 设计创新研究 提高产品附加值 深入营造卖点 实 现 利 润 最 大 化 大面宽、小进深 卧室、客厅户户朝南 2 4 1 3 入户花园、凸窗、流线型阳台以及 双卫生间 可分可合的“超大阳台” 双卫生间 转角凸窗 可分可合的 超大阳台 弧线型阳台 凸窗 卧室、客厅 户户朝南 考虑入户花园 住宅研究 户型 设计参考 住宅研究 户型面积布置