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长沙房地产市场观察长沙房地产市场观察 长沙思达房地产顾问有限公司 2007年7月 Date1 长沙房地产市场宏观概况长沙房地产市场宏观概况 Date2 根据长沙市城市总体规划（2003 2020）规定，沿湘江、319国道两条生长 轴线拓展城市发展空间构筑“一主、两次 、四组团”的城市空间结构。 “一主”为城市主体，“两次”为河 西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞 、高星、含浦组团，强化浏阳、宁乡的市 域次中心地位与作用，基本形成与现代化 中心城市相匹配的基础设施框架，以霞凝 港、黄花空港、信息港“三港”，高速公 路、京广铁路“两路”为主体，建设一批 区域性重大枢纽工程；以轨道交通网和城 市骨架道路网“两网”建设为重点，形成 快速便捷的客货运交通网络。并与株洲、 湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代 化城市群。 完善合理的城市规划，将有效提升长沙经济实力，必将为长沙房地产的发展提供更大的推动力。 Date3 产业类 型总量(亿元)比重增长率对GDP增长的贡献率 第三产业892.7551.80%51.80%51.80% 第二产业774.6643.30%19.40%45.30% 第一产业123.256.90%5.70%2.90% 近年来长沙国民生产总值保持持续 增长，房地产开发投资对经济的贡 献率逐年增加。 产业结构稳定，近几年“一、二、 三”型产业结构的稳定性逐年加强 ，产业结构逐渐优化，消费能力逐 步增强，第三产业已经成为长沙市 的主导产业。 总体环境对房地产市场的影响 Date4 长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在80%以上，消费能力强，属于 典型的消费型城市。但由于居民储蓄相对水平低，对价格较为敏感，大宗物品消费存 在一定障碍。这一特征对今后长沙房价上涨有一定的牵制作用，但并不影响整体价格 上涨。 Date5 代表性数据分析土地出让 土地出让一月二月三月四月五月 出让面积64万213万57万9.8万4万 出让价格8亿元30亿元7亿元2亿元0.3亿元 u截至2007年5月，长沙出让土地面积约合348万平米，出让总金额约合47亿元； u受国家建设用地紧缩政策影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部 延续发展，交易面积逐渐减少； u土地交易受招拍挂的影响，价格大幅上涨，一季度，长沙市土地交易价格 同比上涨34.1，涨幅比去年同期提高27.3个百分点。 Date6 开发完成投资额 2003-2006长沙房地产开发完成投资额 长沙房地产投资额逐年增加，2006年达到300亿元，但受政策调控，市场房地 产投资增速有所趋缓。 Date7 市场供应量分析 从2003-2006年，长沙市商品房批准预售面积持续增 长，年均增长率约为20，2006年商品房批准销售面 积达751万平方米，全年放量较大。 n 8月份，全市商品房批准预售 73.97万、6768套，环比增加 24.17%、36.31%；其中住宅批 准预售58.40万、5191套，环 比增加18.29%、27.42%，占商 品房的批准预售比重为78.95% 、76.70%。 2007年市场供应量分析 Date8 1-8月商品房供销比为0.88：1，其中商品房住宅供销 比为0.82：1，较上半年分别增长0.08、0.06。分区来 看，开福区供销比最大，但相对于1-7月，差距有所缩 小，结合该区供销走势来看，其原因主要是因为其销 售量得到了进一步提升。 商品房成交面积 2007年商品房成交面积 n 从批准预售和销售数据 来看，全市供给和销售同比 继续呈增长态势，销售同比 增幅更大。分区来看，开福 区、芙蓉区批准预售有较大 幅度增长，天心区销售增幅 最大，雨花区供给、销售均 居于首位，岳麓区批准预售 量、销售量同比增幅均最小 ，批准预售量同不一 更是 下降了近1/3，表面今年房 地产市场供销以河东区域最 为旺盛，但长远来看，岳麓 区目前正处于人气聚集 期 ，在经历短暂休整后，后市 仍将有较大发展潜力。 2007年1-8月全市及各区商品房、住宅销销售情况 项项目 版块块 商品房其中：住宅 销销售面积积 （万） 同比 （%） 比例 （%） 销销售面积积 （万） 同比 （%） 比例 （%） 全市600.5739.95100.00542.5739.06100.00 开福区88.4227.3714.7281.6922.2115.06 天心区119.07104.3219.83107.4598.6919.80 雨花区177.9553.9129.63158.0057.2329.12 岳麓区107.9611.7517.98103.2211.8319.02 芙蓉区107.1720.1317.8492.2120.6217.00 Date9 商品房销售均价 2007年1-8月，全市商品房均价为3398元/，同比上涨16.44%；其中， 商品住宅平均售价3167元/，同比上涨21.81%；商品房非住宅平均售价 为5386元/，同比下降2.75%。 Date10 2007年全市单月商品房、住宅均价走势分析 8月份，全市商品房平均价格为3608元/，环比回落1.88%。其 中，商品住宅平均价格为3366元/，环比回落1.52%。 Date11 2007年8月长沙市各区商品房、住宅均价分析 Date12 商品房期、现房量、价分析 1-8月商品房期房、现房成交量分别为456.31万、100.35万 ，同比增长84.53%、-11.04%，期房占总量的81。97%；商品住宅期房 、现房成交量分别为430.66万、68.12万，同比增长82.58%、 -20.29%，期房占总量的86.34%。 1-8月商品房期房、现房均价分别为3476元/、3039元/，同 比分别上涨15.52%、11.73%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别 为3289元/、2385元/，同比分别上涨17.21%、17.60%。 8月商品房期房、现房成交量分别为67.73万、12.13万，环 比增长9.38%、19.39%，期房占总量的84.81%；商品住宅期房、现房 成交量分别为64.40万、7.53万，环比增长12.49%、-9.39%，期 房占总量的89.53%。 8月商品房期房、现房均价分别为3830元/、3312元/，环比 分别上涨0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为 3619元/、2477元/，环比分别上涨1.54%、4.56%。 Date13 1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析 1-8月累计住房 供应套均面积为 109.12，同比缩 小3.86%。从各户 型供销结构来看， 各户形均供小于求 ；90以下中小户 型供应占比为 36.61%，比去年同 期增长了8.6个百分 点，今年以来中小 户型商品住宅供应 比例增幅较为明显 。 2007年1-8月长长沙商品住宅户户型供销销关系分析表 项项目 户户型 供（套） 比例（% ） 销销（套）比例（%） 供销销 （套） 供销销比 60648019.57887819.48-23980.73 6090564317.04689515.13-12520.82 90120572817.30843118.50-27030.68 120144994330.031334329.49-35000.74 144531516.06793517.41-26200.67 合计计33109100.0045582100.00-124730.73 Date14 Date15 Date16 土地争夺战愈演愈烈，开发商的实力考验 u 外来实力型开发商，拥有充沛的资金，成为了土地竞价的高速 引擎，正在不断激发圈地浪潮。受到资本助推影响，长沙地价出现 了节节高升态势。 u 春羊毛出在羊身上，地价的上涨最终将会反映到房价上，长沙 的房价还有一个持续上升的过程。 Date17 入市产品呈现“两头热，中间冷”的态势 u 由于近年开发商手中囤有大量的低密度用地，且两年内不开发国家 无偿收回的政策，导致了长沙别墅市场供应量的加大，其开发势头将持 续至少两年以上。 u 受新政的影响，目前小户型也已进入了批量入市的阶段。相比较而 言，经典户型逐渐成为了市场的稀缺产品。 Date18 客户群体结构逐步改变外地客蜂拥而至 u 据专家分析，自07年“五一”黄金周以来，长沙迎来异地置业潮，长 株潭及周边城市以及在粤湘籍人士等外地客蜂拥而至。 u 特别是随着近段时间媒体与地产行业人士的觉醒并采取推波助澜的活 动攻势以来，整个市场的价格也加快速度走高，给其他消费客群带来购房 的紧迫性，客群融合速度加快。 Date19 北城片区 麓南片区 市府片区 东城片区 省府片区 金鹰城星沙 片区 中心片区 版块之间差距正在缩小 竞争更为激烈 由于受本地和外地房地产商规模化的版块运作及版块连动造势的影响，消 费者在居住观念上对各版块认同度不断提高，这一改变标志着，长沙楼市 的竞争由原来的版块竞争开始转向了产品品类之间的竞争。 Date20 产品价格差距正在拉大 自07年以来，长沙同类物业之间的价格差异表现较为明显。就小户型产品 一类而言，目前该产品最低均价为3800元/，最高均价已经达到5800元/ ，这种两极分化的价格差异表明，长沙同类产品由于受地理位置、产品 档次以及外来置业者的影响，产品价格差距正在扩大。 Date21 大盘成为长沙楼市的主角 随着外地资本的疯狂进入,外地房地产企业纷纷大规模地抢滩圈地,其中 占地面积达1000亩,规划面积达80万平方米的大盘,将不断涌现,占据了 长沙楼市的主流地位. Date22 长沙各板块扫描长沙各板块扫描 Date23 北城片区 麓南片区 市府片区 东城片区 省府片区 金鹰城星沙 片区 根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征， 长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的七大地产板块格局。 板块典型特征分析 中心片区 Date24 中心板块 u 这是一个最不需要包装的板块。 u 中心板块是长沙各板块配套最成熟，房地产开发最成熟的区域。目前土地已经 稀缺，城市中心不再有大规模的住宅开发。未来的开发，将是对老的城中村与搬迁 企事业单位土地的改造。 u 大多项目都在建立在项目地段的优势上，其建筑品质和自身的配套还需要进一 步加强。多数项目在依托附加价值提高自身竞争力方面做得不够。 u 中心板块的客户主要为私营企业主、高层管理人员、投资客户等高收入人群。 其中投资占很大一部分，特别表现在中小户型上。小户型自住客户中以年轻的女性 白领占相当大一部分。 u 中心板块普通住宅产品价格多集中4000-5300元之间，整体价格仍有上升空间。 Date25 市府板块 u 随着市府、岳麓区政府的搬迁,板块楼市场迅速升温。目前，已成为住宅价值相 当高的区域。随着商业配套的逐步完善，区域已经成为了大盘开发的处女地。 u 区域大量楼盘同步上市，并各有特色，形成差异化竞争格局。项目组合多种产 品开发趋势较明显。 u 产品设计已趋向多样化,竞争主要集中在三房。大多项目都在建立自身建筑品质 、配套的适用性，品质一再提升。 u 客户主要是周边高校、医院、麓谷、高新科技区、政府公务员等工作的板块高 收入人群。其次是在河西工作的高收入人群，如大学教授，企业的高层管理人员， 私营企业主等。 u 市府板块的客户表现为：重视生活环境，注重生活品质。 u 住宅产品价格多集中2800-3500元之间，整体价格走势呈上升的趋势。 Date26 麓南板块 u 岳麓山、麓山书院和岳麓山大学城使得这个板块具有很高的人文资源与自然资 源。 u 现在板块的生活配套与公共交通缺乏，所以这里适合大型高档住宅项目的开发 。以项目自身配套来满足生活之需。 u 麓南板块的楼盘不多，单从数量上来讲竞争不激烈。 u 产品竞争主要集中在小高层住宅和联排别墅。 u 客户主要以在麓山大学城工作的高校教授、年轻教师为主，有一部分在河西工 作的白领、长沙市区内的高收入人群，他们是因为岳麓山的自然景观、人文氛围的 吸引来此置业。来此置业的客户他们的文化素质都较高，对生活品质都有很高的要 求。 u总的来说麓南板块的物业价格在小幅度上升，受到配套与交通等方面的影响，普 通住宅的价格提升受到一定的限制。 Date27 省府板块 u 长沙市东南门户，长株潭三市融城交汇地带。长、株、潭三市的接合部、桥头 堡。 u 板块区域的行政、商务、生态、居住格局已清晰形成，非常有利于片区内未来 推出物业的价值提升。 u 区域内高端客户市场还有待挖掘，需充分激活片区尖端客户市场，特别是沿韶 山南路，湘府东路以及芙蓉南路客户。 u 板块内物业价格竞争主要集中在3300元/-4000元/ 这个价格区间。 Date28 尚东板块 u 浏阳河风光带的建设，使得东城将具有良好的景观资源。加之密集的道路规划 与建设，使得东城板块很快成为城市次中心，居住氛围将日益浓厚。 u 产品设计已趋向多样化，甚至超前性，但多数项目在依托附加价值提高自身竞 争力方面做得还不够。 u 客户主要是高桥、马王堆、三湘等专业市场个体私营业主，人民路、远大路、 万家丽路沿线工作的白领、教师、公务员、医生等中高收入者，外地来长购房者。 在该区域购房的人群，主要是生活在东城，或者是看好东城的发展前景，离市中心 的距离近，楼盘素质较高。 u 板块普通住宅产品价格多集中3300-4000元之间，整体价格提升走势呈上升的趋 势；各区间价格物业消化量与推出量比率比较平衡，销售情况良好。总价在50万元 以内的产品消化率明显高于50万元以上的产品。 Date29 北城板块 u 板块依托原有丰富的土地储备基础，在众多政策利好的影响下，发展迅速，逐 渐改变“南帝北丐”城市格局，尤其是开福寺周边区域发展更为迅猛。 u 两馆一厅建设使该区域成为长沙市最适宜居住和娱乐休闲的地区之一，可大大 提升片区品质形象和物业价值。 u 板块区域市场上普通住宅的产品，主要以多层、小高层为主；市场上户型也是 以居家型的三房、二房、四房为主，但是总的来说单位面积偏大，有面积浪费之嫌 。 u 客户主要是开福工作生活的企业中高层管理人员、事业单位高收入者、高校教 师、医生、私营企业主、个体工商户。 u 北城片区的价格总体来说相对其他片区价格较低，各楼盘的价格相差不大。 Date30 金鹰城板块 u 金鹰城以广电中心、世界之窗、海底世界、洪山旅游区等带动，已经形成了以 圣爵菲斯、美林水郡为代表的高尚生活区。 u 随着月湖公园的建设、开放，金鹰城板块的区域形象得到了进一步提升。 u 客户主要是广电中心、世界之窗、汽车市场等工作的板块高收入人群。其次是 四方坪内工作的高收入人群，如大学教授，大中型企业的高层管理人员。 u 金鹰城板块的客户表现为：重视生活环境，注重生活品质，一般都有私家车。 u 住宅产品价格多集中3000-4500元之间。 Date31 外来开发商扫描外来开发商扫描 Date32 “中部崛起”战略，优势的综合资源，使长沙成为外来客商的抢滩热土。 长沙地处中国内陆连南接北、承东启西的位置。其独特区位优势和广阔 的发展前景，一直倍受外来开发商的青睐，投资项目迅速增加。 进入2007年，突然开始了新一轮的圈地忙，还未公开亮相，就已经在长 沙悄然拿地的外地开发商已不在少数。 Date33 北方派系 代表企业：中铁、阳光100、联想控股、中体、茂华、中新、世纪金源、 美林正大、中洋、北京辉煌控股。 北方的开发商尤以北京的为主。它们卖房子是卖概念，这是业界的共识。 每年在地产界的新观点，无论是犀锐、煽情还是引人发笑，一大半都出自北京房地产 商的嘴里。 他们善于在地产圈和文化圈交界的边缘游走，善于在政府、媒体和客户之间折腾。其 实不妨深入去看，这些貌似做秀的行为，不仅给他们带来了可观的有形和无形的利益 ，而且反映的是地产商对整个社会发展的强烈参与意识和觉醒意识。没有文化意识， 怎么会有SOHO，怎么会有那么多的社区活动？ 关键性格：酷爱文化、折腾、责任感。 Date34 代表企业：建发、湘腾投资、海洋、恒丰万骏 闽派在长沙的楼盘规模整体都不算太大，闽派在长沙地产界举足轻重影响应该缘于建 发地产以5.3亿的天价拿下长沙理工大学委托挂牌交易编号为（2007）挂44号的天心 黄土岭正街1号用地。从而把长沙地价推向了一个巅峰，这是福建人在长沙所创造的 奇迹。但纵观闽派在国内的操作模式特点来看，闽派迅速迅猛发展主要取决于：一流 的规划设计、超前的理念以及对项目大手笔投入。 关键性格：大胆 理念超前 闽系 Date35 浙系 代表企业：绿城、三江、中天郡原湘越、德普、中达、 展诚、丽星、外海、标志。 关键性格：精明，细腻，自我感觉良好。 江浙人的精明全世界出名。 即使是进入一个全新的市场，在别人都想着如何花大笔宣传费用打品牌的时候，他们 往往还采取低调入市策略，通常是拉长客户积累期，只在关键的节点做一两次宣传， 有时候大家还没搞清楚项目位置，房子就已经卖完了。另外，浙商的自信甚至到了自 负的地步，无论什么情况下，永远是自己的东西最好。 Date36 代表企业：中信、中粮、万科、振业、天健、南山建设、沙河股份、卓越、 鹏基、勤诚达、荣成投资、福中福、京武地产、宏发、创元。 和记黄埔、新世界、恒基兆业、华润、恒隆、庄士、 兆佳、东业、泰盈、。 珠江、玫瑰园、碧桂园、利海、广晟。 粤南派系主要指深圳、广州、香港三个城市及其周边的房地产商。 在人们的观念里，广东人务实的商人气质是最显著的，一切以达到最终目的为准则， 凡是于我有利的，无论原来文化背景是否一致，也无论过程有多困难，最终皆能为我 所用，且反应速度很快。 关键性格：大手笔，高效率。 粤南派系 Date37 中 信 长沙中信新城项目位于湖南天心环保工业园内，占地2028亩、总投资56亿元。计划建 设融商贸、文化、娱乐、金融、数码信息工业、绿色生态于一体的，具有国际一流水 准的新城。打造成“中部地区档次最高的中央商务区”。 项目将分为三个阶段进行，包括中信 Super Mall、中信数码港、中信绿色生态企业会 所三大功能组团，现已进入正式建设阶段。 Date38 中 粮 项目东邻雷锋大道，西倚观音岩水库，南接黄金大道；北靠望城农业高新技术基地 ，规划总用地面积为775638平方米。大概分五期开发，持续时间56年。 中粮携中联进军长沙房产业，倾力打造北纬38度！ Date39 万 科 西街花园位于长沙市东城板块人民东路10号。交通便利，距市中心五一广场约7公里，距离 机场仅30分钟车程。占地面积为164502平方米，总建筑面积250000平方米。 Date40 振 业 项目位于岳麓区天顶乡清水村 、燕联村 ，东临雷锋大道，南临规划路 ，北临枫林路、 航天068 、清水村 ，西临长沙市麓山城建投资公司。地处城市二、三环之间，与汽车西 站为邻，北与“麓谷”产业基地相连。该宗用地面积为612