上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告.ppt

整体策划报告 2008年1月 盛世新江湾商业 商业I期部分 项目篇 周边市场研究篇 定位Key Point篇 业态策划篇 招商执行篇 商业运营Idea篇 经营管理职能概述 项目篇 项目概况 产品概况 项目概况 产品示意 产品示意 项目概况 项目概况 现场实景 项目概况 现场实景 项目概况 现场实景 铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面 积 总价 备注 579116.1898.8107.96110.3294.4238638 75.62292.18 581101.6598.8107.96110.3294.4238421 62.69240.86 583101.6598.8107.96110.32104.9136655 72.13264.39 585101.6598.8107.96110.32104.9136655 70.86259.74 587101.6598.8107.96110.32104.9136655 78.46287.59 589101.6588.92107.96110.3294.4235229 117.14412.67 59199.6798.8107.96110.3294.4235782 60.01214.73 59397.07108.69107.96110.3294.4236292 50.62183.71 59595.09108.69107.96110.3299.6636520 50.62184.87 59793.1108.69107.96110.3299.6636670 50.62185.62 可设置餐饮 59991.11108.69107.96110.3299.6636470 50.62184.61 可设置餐饮 60189.12108.69107.96110.3299.6636103 48.72175.89 可设置餐饮 60389.12108.69107.96110.32104.9136470 48.72177.68 可设置餐饮 60589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮 项目概况 铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注 60787.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮 60987.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮 61187.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮 61387.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮 61589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮 61789.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮 61989.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮 62191.97108.69107.96110.32104.9136670 50.62185.62 可设置餐饮 62391.9798.895.92110.3294.4234400 66.15227.56 62591.9798.8107.96110.3294.4235243 74.07261.04 627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842 162.94469.95 627为住宅格 局 63196.8179.0475.5766.1994.4228842 153.57442.93 有夹层 63396.8179.0475.5766.1994.4228842 152.94441.11 有夹层 63596.8174.175.5766.1994.4228496 235.72671.71 项目概况 铺号 位置系 数 面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注 63796.8198.8107.96110.3299.6635949 88.22317.14 63996.8198.8107.96110.32104.9136316 90.97330.37 64191.5798.8107.96110.32104.9135949 82.48296.51 64391.5798.8107.96110.32104.9135949 62.74225.55 64591.5798.895.92110.32104.9138106 79.67303.59 64791.5788.92107.96110.32104.9138256 132.49506.85 64987.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65187.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65387.1398.8107.96110.3299.6635271 68.82242.73 65587.13108.69107.96110.3299.6635963 48.54174.57 可设置餐饮 65791.57108.69107.96110.3299.6636274 50.7183.91 可设置餐饮 65991.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮 66191.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮 66391.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮 项目概况 铺号位置系 数 面积系数房型系数层高系数 功能系 数 均价 建筑面 积 总价 备注 66596.81108.69107.96110.32104.9137008 50.7187.63 可设置餐饮 66796.81108.69107.96110.32104.9137008 50.7187.63 可设置餐饮 669106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮 671106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮 673106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮 675106.5108.69107.96110.3299.6637319 50.7189.21 可设置餐饮 677106.5108.69107.96110.3299.6637319 50.7189.21 可设置餐饮 679121.0288.92107.96110.32104.9138319 121.39465.15 681121.0298.8107.96110.3294.4237276 69.62259.52 683121.0288.9275.5766.1994.4231228 129.78405.28 有夹层 685121.0298.875.57110.3294.4235009 53.97188.94 687122.0298.875.57110.3294.4235079 53.97189.32 689123.0288.9275.5766.1994.4231368 134.24421.09 有夹层 691125.8669.1691.76132.38104.9136685 302.521109.79 有夹层 项目概况 铺号位置系数 面积系 数 房型系 数 层高系 数 功能系数均价 建筑面 积 总价 备注 1号101116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层 1号102116.1898.875.5744.1394.4230037 64.88194.88 有夹层 2号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层 2号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层 3号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层 3号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层 项目概况 50-80平米小面积分割 盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛 五角场城市副中心辐射商业区 紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观 整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力 项目卖点 常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角 场 周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。 临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤 项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力 劣势研究 中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯对于新商业区 域需时间来接受 新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分 消费力 区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中 档生活消费成为市场空缺。 小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售 其他问题 从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来 说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把 客户引来，也是我们需要解决的问题。 产品总汇 周边市场研究篇 值得借鉴与深思的五角场商业 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 五角场北靠约有30多万人口的中原社区； 周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校 黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、 公元3000等一批高品质住宅小区； 未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区新江湾城； 作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大； 据统计目前平均每天人流量在60万左右； 人流分布 五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、 浦东机场，交通线路较多； 高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远； 轨道交通较为便利； 贯穿五角场中心的10号线至2010年开通； 交通状况 现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛 中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场 的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了 各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面 商业分布 分布图 万达商业广场是大连万达集团在上海投资的 第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面 积33万平方米，也是五角场最主要的核心建 筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三 幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商 城，地下二层为大型停车场。 目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广 场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠 宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中 心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌 星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基 本都已开始营业。整个商业广场将购物、休 闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站 式”的特点。 万达商业广场 1-5F1-5F 第一食品第一食品 3F3F万达国际城万达国际城 大歌星大歌星KTVKTV 2F2F国美电器国美电器 上海书城上海书城 1F1F宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心 1-5F1-5F HOLA.HOLA.特力屋特力屋 1-7F1-7F 巴黎春天巴黎春天 写字楼写字楼B B 1F1F黄金珠宝城黄金珠宝城 2-4F2-4F沃尔玛超市沃尔玛超市 写字楼写字楼CC 写字楼写字楼A A 万达平面图 万达商业广场（巴黎春天） 楼 层业 态 1 F1 F化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语 2 F2 F品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰 3 F3 F 流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、 伞袜帕帽配件品、王磊形象美发伞袜帕帽配件品、王磊形象美发 4 F 4 F 男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、 男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡 5 F5 F 运动服饰用品、户外休闲服饰用品、运动服饰用品、户外休闲服饰用品、 男女休闲服饰、味千拉面男女休闲服饰、味千拉面 6 F6 F 童装、玩具、床品、居家用品、童装、玩具、床品、居家用品、 十元均一小铺、文具十元均一小铺、文具 7 F7 F品牌折扣店、大型特卖促销场品牌折扣店、大型特卖促销场 万达商业广场（巴黎春天） 万达商业广场（第一食品） 楼 层业 态 1 F生活时尚区 精品区、滋补区、甜点区、零食吧、 山崎面包、星巴克、港丽甜点、 味千拉面、美珍香、宜芝多 2 F居家美食区美食区、生鲜区和居家商品区 3 F休闲餐饮区 萨丽亚匹萨、斗牛士牛排、 洋葱餐厅、新旺茶餐厅 4 F商务餐饮区徐家私房菜 5 F大型 餐饮未开业 万达商业广场（第一食品） 万达商业广场（第一食品） 餐 饮： 麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、大家乐、蕉叶咖喱屋 云南美食园、干锅居、东方既白、三商巧福、晋面3000饭 蚂蚁食坊、永和豆浆、吉野家、克莉丝订、味之都、思得客 路客、糖皇、爱茜茜里、DQ冰淇淋、禾绿寿司 服装服饰： C&A、优衣库、LEE、麦考林、简GEN、EV.CODE、美卡拉 海澜之家、申格体育、过路人、卡宾、天使园、怪诞城之夜 诸氏方圆、小茜子、东艺鞋业、HOT WIND、卡斯高、其乐大帝 达芙妮、上海故事、海盗船、梵希娜、古今 万达商业广场（万达城中城） 主 力 店：宝大祥青少年儿童购物中心、屈臣氏 美 容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、张霞美甲、汇美会 数码家电：颐高数码 电 玩：汤姆熊 特 色 店：巴黎三城、睛彩眼镜、一代眼镜、明仁眼镜、艾视迪时间廊、瑞丽摄影、 THE DOG、HELLP KITTY 万达商业广场（万达城中城） 其位于万达商业广场的对面，总建其位于万达商业广场的对面，总建 筑面积筑面积12.612.6万平方米，作为该区域的万平方米，作为该区域的 另一个大型商业设施。另一个大型商业设施。 该购物中心是由上海百联集团投该购物中心是由上海百联集团投 资资1010亿元精心打造，分为地上亿元精心打造，分为地上9 9层和层和 地下地下3 3层，吸收精品百货、迷你电影层，吸收精品百货、迷你电影 院及小吃广场等在这里落户，在又院及小吃广场等在这里落户，在又 一城的一城的7-87-8层，将建造一个模仿香港层，将建造一个模仿香港 太古广场的真冰溜冰场，成为另一太古广场的真冰溜冰场，成为另一 个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健 身、展示等多种功能于一体的大型身、展示等多种功能于一体的大型 都市型购物中心。都市型购物中心。 百联又一城 cadini意大利男装 夏蒙(shar Moon)中国男装 里奥(LEO)中国男装,配件 康奈(KANGNAI)中国男装,鞋类 温馨鸟中国女装 斯可飞得(Scofield)韩国女装,男装 EQ:IQ香港女装,鞋类,箱包,配件,家居用品 银镇(GINKGO)台湾配件,珠宝/手表/饰品 瑞恩(RAINRING)中国珠宝/手表/饰品 百联又一城名品时尚廊1F 卡纷(CARVEN)ROOLAR索菲娅(SAFIYA) 迪莱克丝(DILAKS)卡莉诗玛喜来登(Sheridan) 海睐氏(HILASSY)卡文思加图(STACCATO) DGartemisFED(fed international) 森达(SENDA)莱思丽斯艾依(cne) 密丝罗妮沙驰千百度 爱意(Aee)U.S.POLO ASSON佐天奴 哈森(HARSON)皮尔卡丹圣伽步 星期六(ST&SAT)沙驰GEOX 米兰春天(Spring Milan)森泰斯ecco 奥卡索(Walkershop)卡迪娜 百联又一城（职场生活廊2F） 澳西奴(AUSSINO)玛瑞丽娅(MARINIA)舒雅(schiesser)ESPRIT(edc) 安莉芳(Embry form)巧帛(chaber)埃斯普利特(ESPRIT)E.LAND 古今桑芭丝(SONPASY)堡狮龙(bossini)Chaber 25Y莎莎佛罗伦(Fornari)伊华欧秀(EVA OUXIU) b2台绣(TGGC)史努比(SNOOPY)合绣 KAJA维莎曼(VERO MODA)她(ELLE)fornari ZUKKA箱子(Et Boite)ONLYVeeko 艾迪米嘉(EDEMEGA)伊华欧秀(EVA OUXIU)厚木bossini style 艾衣人(TAKE-IT)中中(J.JONG)浪漫故事拉夏贝尔(La Chapelle) 法妮(F.NY)华歌尔(Wacoal)乐印(BRANDR)箱子 法韵欧迪芬(Ordifen)维弗拉士(V.FRAAS)SINO 古克(KUGEL)奇丽尔(CHILIER)黛安芬(triumph)Vero Moda 拉夏贝尔(La Chapelle)ev曼妮芬(maniform)BASIC HOUSE 百联又一城（风情丽人廊3F） ELLEF.NY龙笛 维弗拉士仙踪林KAKO 厚木RED EARTH艺之卉 莎莎CIRCLE粉红玛丽 雪绒花柯莱蒂尔诗篇 极光邦宝ZIGE 法韵X MESPRIT FaNal纳帕佳雅莹 PIERRE GARROUDITeenine Weenine影儿 elemiEIN窈窕淑女 JONGJONG COLLECTION精美私衣古今 SNOOPY大渔料理伊维斯 奇妮爱茜茜里甜品梦特娇 百联又一城（风情丽人廊3F） 保罗罗 丹尼保罗罗哈博卡丹狄诺诺波司登 帝爵(DIGAULES)圣大保罗罗皇冠九牧王(JOEONE) 金利欧文日驰驰尼新秀丽丽浪吉唯特 乔乔奇阿玛玛尼皮尔卡丹外交官琼琼道登 圣罗马罗马 (ST.ROME)梵高迪尼US.POLO弗洛莎帝 伊夫罗兰罗兰USPOLO比华华利保罗罗地牌 美国马马球协协会(U.S POLO ASSN)世爵卡尔丹顿顿曼克顿顿 雅戈尔(youngor)海谰谰之家森岛岛卡奥斯 欢腾欢腾 (HANGTEN)保罗罗世家(BAOLUOSHIJIA)黄金熊AMARNI 皮尔.卡丹(Pierre cardin)雅戈尔金狐狸保罗罗丹尼 班尼路(baleno)JENY苏苏格兰飞兰飞 人USPOLO FOX伊夫罗兰罗兰小鲨鱼鲨鱼百圣鸟鸟 德尊圣罗马罗马酷 百联又一城（绅士用品廊4F ） TOMMYJACKJONESFOX 皮尔卡丹流行牛仔I.P.ZONE 恒适名品汇汇Y.PAY.NORE 安德鲁鲁ELLE佐丹奴 禾禄寿司DIDIBOY柏化多格 OLYMP度文思博高 卓凡里诺诺GALAXYHANGTEN 华伦华伦 天奴沙驰驰百世吉 萨萨托尼爵士丹尼美特斯邦威 蓝蓝豹GentleS.K 吉田格风风尚绅绅士BALENO 雷曼唐狮狮BALENO URBAN ESPRIT威鹏鹏SAMUEL 百联又一城（绅士用品廊4F ） 梦特娇娇(MONTAGUT)NIKE特力威LACOSTEADIDAS 洲克(ZOKE)迪斯尼LEELOTTOUS POLO 依革思儿(EXR)PAWINPAWWRANGLERNEW BALANCEBALAENO 浩沙(HAOSHA)小河马马LEVIS好家庭NIKE 黄色小鸭鸭OSHKOSHKAPPA麦斯卡F1 派克兰兰蒂加菲猫RAPIDO威尔胜胜DIODITE 小阿迪达斯(adidas Kids)ROBERTANIKE360浩瀚DIADORA 哥伦伦布依恋可爱爱宝贝贝日高LALPINA 多尼克史努比(SNOOPY)姚明OBC奥索卡格伦伦堡 三和松石巴比豆UNBORNORTHLANDPLAYBOY 耐克(NIKE)芭比美津农农（MIZUNO）哥伦伦比亚亚来氏 保日达(borida)丽婴丽婴 房PUMA李宁贺贺曼 热热浪好孩子ADIDAS乔乔丹阿迪达斯 芙儿优优小王子REEBOK匡威红树红树 林 百联又一城（阳光活力廊5F ） 喜来登芝宝(zippo)明进进工房贝贝塔斯曼松下 罗罗莱毕毕加索(PICASSO)隆达思妍丽丽夏普 简爱简爱 家具迪信通OQO知音琴行温馨家居 多样样屋傲胜胜(OSIM)象印伊莱克斯米枝 膳魔师师柔嘉居雷澳娜伟伟嘉文艺艺复兴兴 朗俪俪卡诺诺马马林玛玛格隆特亚亚都凯凯盛 博而卡特福沁梦洁洁东东芝金数码码 纪纪梵喜(G-FANS)LOTUS司派罗罗亲亲妮思雅书书画 佳丽丽斯(JALICE)宝斯奥莎锦锦吉德龙龙约约克 水星派克、维维氏猫猫博朗维维科 壹朵朵抽纱纱DISCOVERESPRIT特福发发艾特 拉歌维维科恐龙龙好运达 梦兰兰家纺纺樱樱礼 波希米亚亚惠谊谊飞飞利浦 斯林百兰兰晶盟鳄鱼鳄鱼虎松下 百联又一城（现代家居廊6F ） 大诚料理餐饮 肯德基餐饮 东方既白餐饮 冠军溜冰场娱乐 九龙冰室餐饮 味千拉面餐饮 蜀菜行家餐饮 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市副中心成为上海新的“上只角”。 五角场的商铺经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘的中小投资者、商户压力 也 日益增长。 如今，五角场已进入爆发性增长阶段，投资价值有质的提升，因此出现了盲目提高 售价、租金价格的现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场的 投资客只能望铺兴叹。 五角场印象 无论是从市场现状还是发展趋势来看 本案都存在着巨大的机会 那么从消费市场现状来说 又是否存在着同样的契机呢？ 研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点 实际情况： 1.新江湾城的商业存在巨大机会 2.餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点 3.区域内并不存在实际意义上的竞品 4.外出消费的主要原因是本地无法满足其需求 如此我们的定位方向也就相继明确 定位Key Point篇 那么我们的具体执行思路是什么？ 首先，明确了我们的消费者在哪里? 展望新江湾 我们的地理位置决定了我们的消费客源 目前新江湾稀缺的商业形态决定了我们的潜 在客源 庞大的消费基数风情业态可能带来的潜在客源 商业辐射范围 中原区域、未来新江湾城目的性消费人群中原区域、未来新江湾城目的性消费人群 周边常住习惯性消费人群周边常住习惯性消费人群 小区住户小区住户 当地人的消费习惯又如何呢？ 对此，我们进行了详细的抽样面谈调查 面谈人数：173人 综合年龄区间：2050岁 问题统计1：节假日最常去消费的地方（可多选） 人民广场：62.2%、徐家汇：60.6%、淮海路：51.5%、五角场：47.2%、 问题统计3：出去主要消费什么？（可多选） 服饰类：89.3% 餐饮类：91.4% 娱乐类：84.1% 体育类：11.3% 问题统计4：外出消费的原因？(可多选） 本地没有：93.7% 习惯：54.2% 喜欢：67.6% 其他: 12.1% 我们的消费者需要什么？ 这些是区域内所没有的 品牌大面积集中餐饮业态 品牌休闲娱乐集中业态 高品质生活类业态 经济酒店 整体规划与专业的经营管理 可行性研究 第三、我们发展商家的机会： 区域在发展 对新中心区域商业的建设提出了需求 业态要补充 对新中心区域商业的建设提出了需求 数量要丰富 对新中心区域商业的建设提出了需求 客群要增加 对新中心区域商业的建设提出了需求 商家要拓展 对新中心区域商业的建设提出了需求 商家还是急需分享这块蛋糕 可行性研究 “精品餐饮娱乐商业风情街区” 城市商业副中心 我们的定位呼之欲出： 那么我们该要怎么做？ 方案方案1 1：生活类兼顾方向：生活类兼顾方向 大卖场主力店特色商业大卖场主力店特色商业 目前最流行的区域商业模式目前最流行的区域商业模式 1.1.周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场 2.2.车位不足：若卖场占据地下面积后车位不足：若卖场占据地下面积后, ,车位将严重不足车位将严重不足 3.3.商铺的规划与面积不适合此方案商铺的规划与面积不适合此方案 由此，综合考虑我们推出第二方案 面临的难题 ： 服务于社区的商业形态服务于社区的商业形态 中档的商业定位中档的商业定位 具有些具有些“都市调调都市调调”的商业类型的商业类型 我们的商业定位 方案方案2 2：餐饮娱乐结合特色零售：餐饮娱乐结合特色零售 餐饮娱乐主力店特色商业餐饮娱乐主力店特色商业 拾遗补缺、最适合的业态组合拾遗补缺、最适合的业态组合 我们对今后的整体定位思路做了如下总结： 整体思路 变 在商业塑造思路上要改变 倡导能最大限度发挥产品本身风格特色，却又 能符合中国人消费习惯和好奇心的新商业模式！ 我们要改变去适应市场 我们要改变一贯的大社区商业打造思路，调整 立足点，组合出新的大带小商业模式。 传统人气商业与我案的特色商业产品需要完美结 合，因此我们要变 上海目前的现代传统商业模式还是最具人气和最 具接受度的商业模式，那么为了保证整体商业的良性发 展，广场商业还是必须要回归到以现代集中性商业为主 打的传统商业模式上从而最大限度的聚集人气，带动长 街特色商业的发展。 關鍵点1 丰富、现代 广场 五角场的业态很全 有效的地理位置，具有足够的可塑性 这就是我们的机会所在 因此我们可以做到目前无可争议的丰富 因为以大带小的中心思想需要聚集巨大人气和人流 而现代商业依旧是人气巨大的主流商业模式 因此我们的集中商业、人气商业还是要以现代商业为主 如此才能保证错位经营，以及今后的综合发展 關鍵点2 增、补 广场 区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态 而原有的商业业态因商业量体的制约，也急需得到改善 这就是我们的机会所在 增加原有业态的数量，补齐原先匮乏的业种 外加今后风情商业业态的完善 做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能 關鍵点3 风情、独特 街区 那我们就要最大限度利用产品本身优势 结合建筑本身的异国风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引起一定猎 奇心理和好奇心的特色异国风情商业业态 独此一家的业种形式 以特色的经营管理手段普及并推广 在确保生存与发展的同时，又提升了产品本身的档次与价值 關鍵点4 文化、精致 街区 为了保证区别于传统商业的特色商业的长久生命力 同时提升商业本身的档次与潜在品牌价值 赋予其一种全新的文化诠释 并以此为基调，全面推广使其成为一种流行 如此既能保证自身的商业地位、站稳脚跟 同时又规避了经营者对此类产品存在较大抗性的可能 我们将要打造的是 小资专属 孵化時尚氣質 波迪客專屬 Design Hotel 創新主題 需求艺术 完美结合人与 商业的塑造 荷兰风情 演绎生活新文化 专业运营 生命因活力而 长久不衰 精致打造 十年磨剑紧追 发展步伐 品质CLUB 体味魅力与活力的 独特舞台 新型態商圈 時尚新舞台 永远的精致生活 “Novel Block” 业态策划篇 价值的创造 在解决了生存和发展的主题之后、商业的第二个主题就在于价值的创造。 如果 产品1 则 产品管理“概念与创新”100 一期商业街业态布局一期商业街业态布局 精品区精品区生活区生活区休闲区休闲区 H H区、区、GG区区E E区、区、D D区区CC区区A A、B B区区F F区、区、GG区区 特色餐饮、休闲娱乐 康体健身、特色零售 便利生活 自给自足 Part 1: 生活区 生活区 生活区 业态细分：业态细分： 干洗店干洗店 2424小时便利店小时便利店 西点面包店西点面包店 鲜花店鲜花店 烟酒专营店烟酒专营店 美容美发中心美容美发中心 银行银行 诊所诊所 邮局邮局 齿科齿科 生活区 休闲娱乐 时尚先锋 Part 2: Nightclub 广场休闲餐饮、量贩KTV 桌球 、电玩、足浴、SPA、桑拿会馆 畅快 殊荣 涵养 现代 满足 酒店健身、桑拿 室內:瑜珈+FITNESS+ JACCUZI 桑拿健身会所 业态细分： 女子沙龙 美容会所 形象设计 健身俱乐部 保健按摩 棋牌室 溜冰馆 品牌咖啡 茶坊 冷饮吧 水果吧 休闲区 释放灵魂的潜能，蒸腾生活的热力、 品质生活永远趋之若鹜 Special Restaurant 精品生活 主流时尚 Part 3 西 点 茶坊 咖啡 西餐 烟酒糖果 酒吧 特色 业态细分： 休闲类：特色餐饮 日本料理 工艺品店 宠物店 数码产品店 手机专卖 陶吧 书吧 茶艺馆 进口食品 影像店 玩具店 礼品店 等 服饰类：运动服饰店 内衣店 香水店 化妆品专卖 首饰店 水晶店 箱包鞋帽 眼镜店 名品钟表行 家居类：艺术画廊 文具店 名牌餐厨 床上用品店 休闲区 商业策划报告 2008.1 124 .三大分区是功能上的划分，具体操作中需结合经营条件综合 考虑。届时为满足商家经营需要，实际情况必将发生变化。 因此，在商业总体功能定位不变的前提下，推广中须严格把 握宣传尺度。如：现场包装明确“暂定”标注，宣传资料中加 注警示语等，避免日后纠纷。 .先引进主力店，有限条件下，尽可能吸引目标性消费，提升商业档次同时，化 点成片，动小商业进驻。主力店的引进需根据商家经营需要打破少部分面积分 隔。 补充说明 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 商业策划报告 2008.1 125 肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、 PAPAJOHNS、德克士炸鸡、满记甜品、汉堡王 康师傅私房牛肉面、味千拉面、 香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡 可颂坊、克莉丝汀、 A 里西饼 部分战略合作伙伴 商业策划报告 2008.1 126 澳门豆捞、廊亦舫、鲜墙坊、小南国、 好乐迪、上海歌城、麦迪森、 JUST IN桌球俱乐部、益冠轩英式桌球沙龙 绿色动力网吧、自游空间游艺城、 天上人间、一兆韦德健身会所 首旅建国酒店管理、莫泰酒店管理 部分战略合作伙伴 商业策划报告 2008.1 127 商业策划报告 2008.1 128 商业策划报告 2008.1 129 商业策划报告 2008.1 130 我们追求塑造一种文化 商业策划报告 2008.1 132 商业策划报告 2008.1 133 商业策划报告 2008.1 135 新的生活从此处开始 招商执行篇 商业运作模式：先租后售（带租约销售） 招商策略： 、严格控制业态档次，大局出发，追求匹配商街整体定位的高档次； 、专业商业管理公司统一管理。确保商业氛围秩序井然。 、免租期：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装 修， 也可观察市场培育的效果。本案免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商 家另行协商考虑，最长不超过12个月。 、优先权：小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权； 、招商时机选择：建议月中上旬商业推广，月招商工作启动； 租金付款方式设定： 1、一次性缴纳1年租金者，次年起租金递增5%；第三年起租金 递增6%；第四年租金递增7%； 2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年 起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%； 3、一次性缴纳5年租金者，奖励 “免租期延长6个月”。从第六 年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%； 4、以上方式，总体租金递增比例均不超过原租金水平的20%。 商业运作模式：先租后售（带租约销售） 销售策略原则： 1.购买本案商铺者，获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益 2.销售时机选择：在50%以上招商任务完成后即开始，此阶段投资者 对经营前景具较大想象空间。但商家开业后经营是否稳定存在一定 不确定性，须在商铺开业前完成销售任务 3.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权。 商业运作模式：先租后售 均价：36938 总价：279万 定价原因：转 角处商业，延 展面好，5.6米 层高，面积 适中，不可做 餐饮 均价：29345 总价：346万 均价：30037 总价：195万 均价：30037 总价：212万 均价：29345 总价：346万 均价：30037 总价：212万 均价：29345 总价：346万 定价原因：住宅下底商房型不规整，不可做餐饮。但沿翔殷路位置较好 均价：35921 总价：225万 定价原因：5.6 米层高，面积 适中，不可做 餐饮 均价：36655 总价：264万 均价：36655 总价：260万 均价：36655 总价：288万 定价原因：面积适中，房 型规整，层高5.6米，但是 不临马路和广场位置较差 均价：35229 总价：413万 定价原因：面 积偏大，房型 有尖角 均价：35782 总价：215万 均价：36292 总价：184万 均价：36520 总价：185万 均价：36381 总价：184万 均价：36241 总价：183万 均价：36470 总价：178万 均价：36103 总价：176万 591-603定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于使用功能 和位置影响有微小浮动 均价：36470 总价：185万 均价：36331 总价：184万 均价：36331 总价：184万 均价：36470 总价：185万 均价：36470 总价：185万 均价：36331 总价：184万 均价：36331 总价：184万 均价：36470 总价：185万 均价：36670 总价：186万 均价：34400 总价：228万 均价：35243 总价：261万 605-621定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于 使用功能和位置影响有微小浮动 623-625定价原因：虽临近广场，位置较好，但是623房型 不方正，若考虑两个店铺一起出售，价格受影响 均价：28842 总价：470万 均价：28842 总价：443万 均价：28842 总价：441万 均价：28496 总价：672万 定价原因：面积 偏大，有部分面 积位于住宅下 使用功能差 均价：35949 总价：317万 均价：36316 总价：330万 627-633定价原因：住宅下底商，房型不规整，不可做餐饮 637-639定价原因：面积适中，位置对着广场，较好，5.6米 层高。 均价：35949 总价：297万 均价：35949 总价：226万 均价：35106 总价：280万 均价：35258 总价：467万 均价：34904 总价：248万 均价：34904 总价：248万 均价：35271 总价：243万 定价原因：面积适中，643、641 位置较好面积适中，645位置最好但是面积偏大，房型不规整，647-653因面积和位置不 同，售价略有差异 均价：35963 总价：175万 均价：36642 总价：186万 均价：36642 总价：186万 均价：37008 总价：188万 均价：37687 总价：191万 均价：37319 总价：189万 均价：36274 总价：184万 均价：36642 总价：186万 均价：37008 总价：188万 均价：37687 总价：191万 均价：37687 总价：191万 均价：37319 总价：189万 均价：37319 总价：453万 均价：