研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告.ppt

谨呈：研祥集团 研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告 2 本案目录 Part 1 市场篇 Part 2 项目地块分析 part 3 项目发展方向思考 part 4 项目物业发展建议 3 Part1 市场篇 一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示 寻找易于成功的写字楼产品 4 一、西安市经济基础 Part1 市场篇 5 宏观经济环境 城市人口GDP人均可支配收入固定资产投资 位次（位）12403917 数值837（万人）2190（亿元）15207（元）1906（亿元） 图表 2008年西安与全国70城市指标比照 资料来源：西安房地产信息网数据研究中心 庞大的人口总量 所带来旺盛的需 求能力对于地产 以及经济发展行 业来说影响积极 ，西安市的人口 规模成为推动城 市发展的主要推 动力。 GDP反映出区域 的经济表现和财 力情况，西安市 07年在70城市 GDP总量排名中 处于28位，经济 发展相对于沿海 及各一线城市相 对滞后 。 人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西安 市的人均可支配 收入排名处于39 位。 固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国70 城市中排名第17 位，城市环境的 持续改善以及城 市化进程的加快 促进房地产发展 。 6 西安市经济环境 西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心 资料来源：西安市统计年鉴 进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。 7 西安的经济总量 仅为北京的五分之一 深圳的三分之一 西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。 西安市经济环境 8 西安市经济环境 西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市 。 人均可支配收入直接影响着城市房 地产市场的需求，也是城市居民购 买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。 资料来源：国家统计局网站 城市上海北京广州深圳哈尔滨武汉西安青岛 人均可支配收入25257247252531720187 16558170001520720464 资料来源：西安市统计局网站 图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元 9 二、西安市写字楼经济基础 Part1 市场篇 10 西安市经济支撑产业 资料来源：西安市统计年鉴 l 二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； l 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右； 高新技术产业 现代装备制造业 文化产业 旅游产业 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 批地自建 主要批地自建，少量租赁或购买商品房 租赁或购买商品房 现代服务业 基本在营业场馆办公 五 大 支 撑 产 业 办公用房解决途径 西安市经济支撑产业 l 深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% l 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2% 西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多 。 12 三、西安市写字楼市场分析 l 西安写字楼销售状况分析 l 区域分布及区域特点 l 西安市写字楼分类 Part1 市场篇 13 1、西安写字楼竣工量、销售量分析西安写字楼销售状况分析 西安00-08年写字楼销售面积波 动剧 烈，05-08年销售面积围绕 在23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系 来看，02-07年销售面积均小于竣 工面积，显示出写字楼有效需求 不足。 09年同期相比08年销量又有所减 少。 销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。 14 2、西安写字楼价格走势 西安写字楼销售状况分析 西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个 不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/ 平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08 年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/ 平方米左右。 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持 续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。 西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌 。 15 西安写字楼销售状况分析 3、西安写字楼空置情况 经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。 西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供 给量，2005年2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右 。 16 城内： 钟楼、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散 西高新和 南二环版块 城北版块 城内版块 西安写字楼区域分布及区域特点 17 城内： 目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： l 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、 新城国际、皇城国际大厦等构成； l 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成； l 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府 大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。 西安写字楼区域分布及区域特点 18 城南： 写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 l 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦 、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东 方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融 为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 l 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写 字楼不感兴趣的个体经营者。 西安写字楼区域分布及区域特点 19 城北： 目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都， 第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。 城东： 城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它 的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。 城西： 城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都 落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是 不愿意选择此区域作为商务办公地点。 西安写字楼区域分布及区域特点 20 高新区： 目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字 间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ； 唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作 为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展 相对更加迅速。 西安写字楼区域分布及区域特点 21 四、高新区写字楼现状分析 Part1 市场篇 l 高新区写字楼发展简介 l 高新区写字楼分类 l 高新区写字楼销售状况 l 高新区写字楼租赁状况 l 高新区写字楼客群结构 l 高新区写字楼案例分析 22 西高新： 1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段 一期 二期 新区 高新区写字楼发展简介 23 1、高新区写字楼项目分布高新区写字楼发展简介 组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环 附近）综合型写字楼集中区 组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区 组团C：尚未成型 A B C 管委会旧址 管委会现址 管委会新址 高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应 。 随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异 。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥 林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园， 形成开阔洁净的宜居环境。 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务 中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成 项目周边政经焦点。 24 高新区写字楼产品形态多元化 产品类型产品特点集中区域代表项目 综合写字楼 1. 建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙； 2. 楼层高，间隔比较大； 3. 一般有中央空调、智能化配套完善； 4. 管理费高，一般10-19元/平米 集中分布在高新路、 科技路、南二环成熟 商务路段； 高新国际 西港国际 公寓写字楼 1. 70年使用权，宜商宜住 2. 户式中央空调 3. 户型较小多200平米下 4. 管理费用低，一般1-2.5元/平米 主要集中在高新路、唐 延路； 凯创国际 独栋写字楼 1. 低容积率，高50%绿化率； 2. 户式中央空调，室内设置游戏室、会议 室、休息室，无电梯，不超过3层。 秦唐12栋 企业一号公园 高新区写字楼分类 25 高新区产品形态多元化 产品类型产品特点集中区域代表项目 商住楼 1.70年使用权，宜商宜住 2.基本采用住宅供暖方式； 3.户型较小多在200平米以下； 4.管理费用低，住宅物业费水平， 1.5元/平米以下； 5.租金水平低，20元/平米左右； 分布较散 凯丽大厦 电子城BC软件 公寓； 软件园内写字间 1.西安早期的写字间； 2.租金水平很低，在1525元/平 米； 3.管理费用低，1元/平米左右； 主要集中在电子城 软件园、高新二路 软件孵化园、电子 工业园等 电子城软件园 ； 软件孵化园； 高新区写字楼分类 26 1、高新区写字楼成交情况 高新区写字楼销售状况分析 写字楼06年市场成交萎缩， 07年受到整个房地产市场的 大涨的影响，以及与住宅价 格倒挂的出现，投资购买者 增多，致使成交量得到进一 步提升，08年遭遇经济危机 ，成交量有所下滑。 高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小 。 27 2、高新区写字楼销售情况 综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米， 公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米， 去货速度普遍较慢； 项目名称售价(元/平方米)销售率销售周期 综合型写字楼高新国际商务中心7500 25%4年 西部国际广场700035%5年 高科广场650090%7年 西港国际大厦855056.25%3年 旺座国际城617280%1年半 公寓型写字楼class501222.28%2年 粤汉国际48799.80%2年 绿地SOHO同盟5185 一期：100% 二期70% 一期1年半 二期1年 银河新坐标567062.59%2年 高新区写字楼销售状况分析 28 项目总建筑面积 () 租金 (元/月) 出租率 火炬大厦120003060-70% 城建大厦67802560-70% 亚美大厦350004070-80% E洋国际1500055100% 骊华大厦210003050-60% 高科大厦579446060% 南洋国际180005365-70% 杰座广场320003060-70% 创业广场856016090% 高新国际490007071% 紫洲国际280005020% 华晶商务420005060% 高新区写字楼整体租金水平较低。 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金达80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金较 低，如长安国际租金为85元/平米/月。 高新区写字楼租金可分3个档次： 高新区写字楼租赁状况分析 租金水平特点 6070元/ 月 主要位于高新区中心，硬件 、配套、物业等水平较高， 具备一定标志型形象的综合 型写字楼 4060元/ 月 分布比较分散，具备专业外 型和产品硬件设施，强调产 品性价比和运营低成本； 2040元/ 月 建成时间较早，硬件和服务 相对落后。 29 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 西 高 新 区 部 分入 驻 企 业 行 业 比 例 行 业 分 类比例 一、新技术、新产品的研 发、生产类公司 46.59 二 、房 地 产 类8.82 三、 生 活 服 务 类11.58 四、 流 通 行 业3.78 六、顾 问、服 务 类4.03 七、工 业 类2.27 八、农 业0.76 九、其 他 类22.17 p企业结构导致大量企业购买写字 楼，会综合考虑办公形象和办公成 本，因此对面积的需求不会过大。 62%的公司的年收入在500万元以下 高新区写字楼客群结构 30 写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。 n67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下 n76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下 高新区写字楼客群结构 市场需求的主 力面积集中在 200以下。 n74.2%写字楼客群面积在200平米以下 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。 32 l 高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业 ，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%； l 企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。 l 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼 的主要因素； l 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。 高新区写字楼客户特征小结： 高新区写字楼客群结构 33 高新区写字楼案例分析 34 项目名称 西港国际大厦 调查时间2009-7 建筑类型高层总套数43套 入市价格8000目前价格8000 主力户型 1560-1571 优势户型 1560-1571 配套优势交通便利 产品定位 西安新世纪之初的标志性建筑，西安高端 商务的典型代表 周边配套 金融：中国建设银 行、中国工商银行、 上海浦发银 行、国家开发银 行、西安商 业银 行等 酒店：志诚丽 柏酒店、志诚商务酒店、 香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大学：西北大学、电子科技大学、西北工 业大学等 商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花 、爱家购物、国美电器、正泰家具等 公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙 遗址公园等 其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大 香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼 、机场物流中 心等 西港国际大厦高档写字楼案例 35 n租售周期长，出租率高，销售率低 ； n销售价格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因 ； n原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高； n整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争 高新国际商务中心高档写字楼案例 位置高新路与科技路交汇处 面积160-1464平方米 租金85元/月 出租率95% 停车位420个 空调24小时自助水源热泵中央空调 物业管理费18.36元/月（含电梯、空调） 入驻企业行业类型银行、软件、电子、房地产、通讯 入驻企业人数规模构成知名跨国企业、国内大型国有、民营企 业，上市公司及世界500强企业 高新国际商务中心高档写字楼案例 外墙:主楼优质外墙砖、裙楼为石材及玻璃幕墙 内墙:混合沙浆抹灰面 电梯:6部 门窗:塑钢中空玻璃窗 供电:市政双回路 供水:市政水网 采暖:集中供暖 通讯:电话、有线、宽带、卫星电视接口 每层中庭 底商配套 老三届世纪星大厦中高档写字楼案例 38 位于西高新开发区科技路和高新一路交 汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25 层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组 成。 它集写字间、酒店、商业和行政办公多 种功能为一体，是一座高品质的综合性 商务楼。 海星城市广场 占地面积：31.13亩 建筑面积：13.8万平方米。 容积率 6.67 高层公寓：230270平米，均价5800元； 写字间：63176平米，均价5600元。 开盘时间：2004-11-28 中高档写字楼 39 位置高新一路与科技路交汇处 面积63176平方米 租金A座60元/月，B座50元/月 出租率85% 停车位543个 空调24小时中央空调 物业管理费11.95元/月（含电梯、空调） 入驻企业行业类型培训机构、外企、保险、装修、房地产、 教育、酒店 入驻企业人数规模构成西安本地企业较多，公司规模都不大，人 数大多在数十人 海星城市广场中高档写字楼案例 40 旺座现代城中档写字楼 旺座现代城地处高新区唐延路，由 豪盛地产倾力打造。是一组大型商 务办公综合空间群落，由一座商务 办公酒店和七座办公楼组成。 41 位置唐延路35号（西安海关南800米） 面积100-250平米 租金4045元/月 出租率75% 停车位800个 空调户式中央空调 入驻企业行业类型软件、银行、进出口贸易、能源 入驻企业人数规模构成中小企业较多，主要以私营企业为主，规 模不大，大多数办公人数在十人左右 旺座现代城中档写字楼 42 案例参考总结 参考项目优势本项目可借鉴 高新国际商务 中心 市场形象好，地段成熟，配置标准高 ），租金高，国有企业关系资源优越 。世界500强企业、韩国领事馆入住。 电梯、大堂、外立面带来的形象档 次提成； 配套服务完善，可借鉴。 老三届大厦运营管理较好；交通便捷，口碑好， 入住率高，宣传推广力度较大，租金 中上等。 低成本运作，写字楼高品质低价立 面、住宅建安成本； 在招商运营上要统一话管理宣传， 旺座现代城价格低，户型划分小，营销宣传力度 大，定位准确，对中小企业的形象需 求和办公成本的平衡点寻找准确，恒 温泳池、园林景观先行为项目赢得很 好的形象、口碑和热捧。 低成本运作，写字楼高品质低价立 面、住宅建安成本； 配套设施的借鉴（泳池、园林景观 、商务休闲），增强写字楼的的功 能，提升品质； 营销手法的借鉴。 u客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； u建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 案例参考总结 参考项目劣势本项目可借鉴 高新国际商务中 心 租售同时进行，造成销售率低，出租空置率 周期较长； 投入成本高，一些高投入配置功能无实用性 ，造成浪费（如同声传译国际接待厅）； 企业办公综合成本高，门槛较高。 减少会议室、国际接待厅等使用率 较低的写字楼高端配置； 老三届大厦租售同时进行，车位少，电梯拥挤，配套设 施（员工餐厅）欠缺，硬件设施一般。 装修成本需企业完全承担，增加了门槛； 加强车位及写字楼公共设施的配套 的软件和硬件。 可适当装修，如空调吊顶、墙体刷 白、网络接口处理等； 旺座现代城电梯间等共同空间的建议处理、降低了项目 定位品质较低，无法吸引大企业； 设施配套一般，形象中规中矩。 后期租金水平增长潜力小，面临竞争大。 提高电梯间的面积及公共形象，提 成写字间品质； u国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； u电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； u可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等。 1.从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体； 2.通过案例比较与客户需求调查，发现： p 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； p 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； p 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 p 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； p 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等； 案例借鉴综合结论 45 五、市场给予本案的启示 Part1 市场篇 46 开发体量建议： 高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。 户型面积建议： 高新区入住企业多为小规模企业，对办公面积需求较小，主要需求200平米以下户 型； 产品类型建议： 传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手段。 寻找易于成功的写字楼产品市场启示： 47 Part2 项目分析 一、项目地块分析 二、项目竞争项目情况 48 一、项目地块分析 Part2 项目地块分析 项目地块分析 l项目交通分析 n交通现状 西安市主要路网示意 项目 绕城高 速(三 环) 二环 环城高速(一环) 道路走向路名路况 东西向锦业一路路况良好,交通顺畅 绕城高速(辅道)交通顺畅,车流量大 南北向园中规划路路况良好,交通顺畅 l项目交通分析 n地块周边路网发达,可达性强 n区域尚未成熟,车流量少,现阶段交通便捷 n紧靠绕城高速,与市中心联系度高 l未来交通分析 n随着区域成熟, 未来区域与市中心联系度 增强 n绕城高速车流量增大,对项目产生负面影响 项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交 。 管委会的入住及周边大 量正开发或待开发项目 ，昭示区域是未来的发 展热点，但同时表现了 目前区域的不成熟。 一期 二期 项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。 本案 项目地块分析 项目基本情况 粤汉 国际 N S 旗远地产， 综合性用地 目前未开发 未开发 写字楼 本案 高新CBD 机场集团 项目处于高新区新兴的CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低 l周边主要可利用资源 n包含都市之门、汇鑫 、粤汉、西港、东航 、绿地等商务写字楼 项目的集群效应 n都市之门商务餐厅、 商业步行街、假日酒 店、饕界、SOHO同 盟的购物商场等便利 的配套服务 n高新区管委会及所有 支撑服务体系 n金融服务业、现代服 务业、高新区主导产 业的企业总部、外商 投资企业 等众多潜在 的客户资源 n千人会堂、笔克会展 中心 等商务配套服务 项目本体特征：资源配套 现有未来陆续完工配套 企业 下页付详细目录 会展笔克会展中心无 配 套 商业艺饕街、饕界无 餐饮饕界餐饮商业无 酒店无洲际酒店、假日酒店 交通608、216站点机场市区客运大巴 景观永阳公园、唐 延路绿化带 CBD中央公园、木塔寺公园、 奥林匹克公园 社区绿地世纪城 办公 都市之门、粤汉国际、绿地 SOHO同盟、汇鑫IBC、旗远写字 楼项目、逸翠园 永阳公园 笔克会展中心 奥林匹克公园（规划） 唐延路绿化带 都市之门 金鹰 项目地块分析 53 项目基本情况 研祥项目 1 2 Factor 1 Factor 2 Factor 4 西部机场集团 绕城高速及绿化带 英华达项目地块 科研用地，尚未开发 项目本体特征研究四至 东 西 南 北 基础数据： 总占地：27亩 容积率：3.5-4.5 建筑面积：63000- 81000平方米 54 二、项目竞争项目情况 55 区域竞争项目： “都市之门”是高新区二次创业基地 ，是高新区新行政办公中心。 整个项目投资33亿元人民币、占地 229.95亩，总面积达36万平方米， 包含一栋西安高新行政办公中心、三 栋甲级写字楼及千人大会堂、展厅等 公共建筑空间。目前已经封顶，高新 管委会于2009年8月进驻。 高端写字楼都市之门（高新管委会新址） 价格：8080元/平米 面积：1263000多平米 物业：15元/平米（包水、电悌） 56 区域竞争项目： 中高端写字楼汇鑫IBC 项目位于西安市高新区丈八东路与丈八一路交汇处 ，总建筑面积14万平米，由ABCD两栋双塔楼构 成。AB座24层，CD座22层。 价格：6800元/平米8折（5440元平米），精装 面积：1001200平米 物业费：1.5元/平米 总结： 1、纯写字楼物业； 2、紧邻都市之门和奥林匹克公园，地段优势明显； 3、目前销售情况一般； 57 区域竞争项目： 公寓型写字间粤汉国际 项目位于高新区锦业路38号绿地世纪城对 面项目占地约3万平米，总建筑面积9万余 平米 。一期为两栋塔共22层，楼1至2层为 商业裙楼。 价格：4600元/平米 面积：A座写字间 400800平米 B座公寓35-99平米， 物业费：1.5元/平米 总结： 1、项目为公寓型写字间； 2、目前A栋销售，B栋未开始销售，销售情况不好； 58 区域竞争项目： 公寓型写字间绿地SOHO同盟 SOHO同盟是上海绿地集团西安业有限公司开发建 设的两栋24层的甲级写字楼。 该项目位于高新中央商务区核心区都市之门西侧， 是西安唯一LOFT办公商务楼。集成现代商务产业 基地，与高新管委会仅一步之遥，成为中小型企业 基地。 销售价格：4800元/平米左右 销售情况：06、07年销售情况较好 59 地块SWOT分析 S（优势）： 1、地块方正； 2、位于高新CBD核心位置； 3、交通便利，紧邻2条城市主干 道以及绕城高速； W（劣势）： 1、地块周边未开发，地块成熟度不高； 2、地块及区域配套不足； 3、地块旁无城市公交； T（威胁）： 1、高新区写字楼竞争激烈； 2、规模不大，难形成规模优势； O（机会）： ： 1、CBD近23年将逐步发展成熟； 2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围 ； 3、笔克将带动区域会展经济的融入； 4、高新管委会的进驻将促进区域快速 发展； 60 项目地块总结： 经过项目地块分析，开发基